Erfpacht verklaard

veel mensen realiseren zich niet wat het bezitten van een erfpacht voor u juridisch betekent. Dit is een ingewikkeld (en sommigen zullen beweren) verouderd gebied van het landrecht.

als u een erfpacht koopt, bezit u het onroerend goed slechts voor een bepaalde periode.

u hebt een wettelijke overeenkomst met de verhuurder (ook wel bekend als de ‘freeholder’) genaamd een ‘huurovereenkomst’. Dit vertelt u hoeveel jaar u het pand zult bezitten.

de eigendom van het onroerend goed keert terug naar de verhuurder wanneer de huurovereenkomst eindigt.

de meeste woningen worden gepacht. Huizen kunnen ook worden erfpacht en meestal zijn als ze worden gekocht via een gedeelde eigendom regeling.

we dachten dat het nuttig zou zijn om de top 10 FAQ ‘ s te beantwoorden die worden gevraagd met betrekking tot erfpacht:

Waarom moet ik mijn huurovereenkomst verlengen?

naarmate de resterende jaren van uw leaseovereenkomst afnemen, neemt ook de waarde ervan af. Het kan moeilijk zijn voor u om uw lease te verkopen als veel geldschieters kunnen niet voorzien in een hypotheek waar er minder dan 60 jaar over (hoewel dit cijfer kan variëren van kredietgever tot kredietgever).

het is ook beter om uw lease eerder vroeger dan later uit te breiden. Als uw huurovereenkomst minder dan 80 jaar resteert moet u een “huwelijkswaarde” betalen die de premie aanzienlijk kan verhogen.

wat zijn de routes voor het verkrijgen van een leaseverlenging?

de meest voorkomende route is de wettelijke route waarbij u een kennisgeving aan uw verhuurder doorgeeft en een formeel proces wordt gevolgd. Als alternatief, of als u niet in aanmerking komt voor de wettelijke route, kunt u in staat zijn om akkoord te gaan met een informele regeling met uw verhuurder om uw huurovereenkomst te verlengen. Een andere route is om samen te werken met andere flateigenaren in uw gebouw en uw rechten van collectieve enfranchisement uit te oefenen; dit stelt u in staat om het eigendom van het gebouw te kopen.

hoe Weet ik of ik in aanmerking kom voor een wettelijke leaseverlenging?

de belangrijkste vereisten zijn dat u de huurovereenkomst ten minste twee jaar in bezit moet hebben voordat u de kennisgeving ontvangt om de verlenging aan te vragen en dat de flat moet worden gehouden op een erfpacht, bijvoorbeeld met een looptijd van meer dan 21 jaar.

hoe lang duurt een leaseverlenging?

dit is moeilijk te voorspellen, het hangt vaak af van de medewerking van derden zoals uw verhuurder of hun advocaten. Het kan tussen 2 – 4 maanden duren.

hoeveel kost het?

u moet uw verhuurder een premie betalen voor de verlenging van de huurovereenkomst; dit wordt berekend met behulp van een formule op basis van verschillende factoren, waaronder de grondhuur en de resterende looptijd van uw huurovereenkomst. U bent ook verantwoordelijk voor uw eigen kosten en de redelijke kosten van uw verhuurder, waaronder juridische kosten en kosten voor landmeters. U zult ook moeten betalen voor eventuele betalingen in verband met uw extensie met inbegrip van kadastrale kosten, en (afhankelijk van de prijs van de premie) zegelrecht grondbelasting.

heb ik een waardering nodig?

Ja, uw landmeter zal een waarderingsrapport verstrekken waarin de premie wordt beschreven die u mag verwachten te betalen voor de huurovereenkomst; deze berekening zullen we gebruiken in onze eerste kennisgeving aan de verhuurder. Indien nodig onderhandelt uw landmeter ook met de landmeter van uw verhuurder over de premie.

Hoe lang wordt mijn huurovereenkomst verlengd?

de wettelijke verlenging voegt 90 jaar toe aan de lopende looptijd van uw huurovereenkomst. Bijvoorbeeld als uw lease heeft 65 jaar verlaten uw nieuwe lease zou een looptijd van 155 jaar hebben.

moet ik nog steeds grondhuur betalen?

Nee, De grondhuur zal worden verminderd tot een” peperkorrel”; dit betekent dat er geen verdere grondhuur zal worden betaald.

zullen de voorwaarden van mijn lease veranderen?

gewoonlijk blijven de termen hetzelfde. Echter, de verhuurder kan willen actualiseren en moderniseren van de huurovereenkomst als het bevatte verouderde of ouderwetse voorwaarden.

Wat gebeurt er als ik het niet eens ben met mijn verhuurder?

het meest voorkomende verschil van mening is over de premie die u moet betalen; meestal wordt dit opgelost in onderhandelingen via uw advocaten of landmeter. Af en toe kunnen de partijen het echter niet eens worden. In deze gevallen wordt de zaak doorverwezen naar de first Tier Tribunal die de premie voor u bepaalt.

huurovereenkomsten variëren sterk afhankelijk van de locatie, het type en het gebruik van de grond, de datum waarop de huurovereenkomst van start is gegaan en de voorwaarden van de eigenaar. Als u advies nodig heeft over uw bestaande eigendom van een erfpacht of de aankoop van een erfpacht onroerend goed, neem dan contact op met onze vastgoedafdeling op 01708 745183.