de waarden van commercieel onroerend goed worden grotendeels bepaald door het rendement van de huur of het potentieel voor kapitaalgroei. Er zijn een aantal methoden die kunnen worden gebruikt bij het taxeren van onroerend goed.

deze methoden omvatten::

• vergelijkbare verkoopmethode
• optelling
• kapitalisatie
• vervangingskosten
• hypothetische ontwikkeling

hieronder bekijken we deze verschillende taxatiemethoden en leggen we elke benadering nader uit, maar als u op zoek bent naar een nauwkeurige waardering voor een bepaald commercieel onroerend goed, neem dan vandaag nog contact op met ons team.

vergelijkbare verkoopmethode

soms vergelijkende marktanalyse (CMA) genoemd. Deze methode wordt ook wel ‘directe vergelijking’ genoemd en is een populaire manier om commercieel onroerend goed te beoordelen. Het gaat om het vergelijken van de woning met andere van soortgelijke soorten en normen die onlangs zijn verkocht.

deze directe vergelijking is over het algemeen de basis voor de verkoopanalyse en deze methode berust op feitelijke marktgegevens. Directe vergelijking is vrij simplistisch in werking en vormt ook een integraal onderdeel van andere beoordelingsmethoden. Vergelijkbare marktanalyse (CMA) of directe vergelijkingsmethode wordt het best gebruikt voor de beoordeling van industriële strata-eenheden, omdat ze vaak zeer vergelijkbaar zijn. Andere vormen van commercieel eigendom kunnen sterk variëren, waardoor deze vorm van taxatie minder betrouwbaar is. Factoren vaak besproken in deze methode zijn de:

• de Datum van Verkoop
• Locatie van goederen
• Grootte van de woning
• Fysieke kenmerken (speling, toegang, enz)
• Voorzieningen en diensten (de nabijheid van openbaar vervoer, infrastructuur etc)
• Zonering van het eigendom

sommatiemethode (Cost Benadering)

De term ‘som’ betekent het toevoegen van de waarden van de verschillende onderdelen van een woning te berekenen zijn volle waarde. De optelmethode is gebaseerd op het toekennen van een waarde aan elke component van het onroerend goed, in plaats van een waarde voor het onroerend goed in zijn geheel. De Optelmethode wordt meestal gebruikt als een’ check ‘ beoordeling. Onder de Optelmethode berekent men de kosten van het land, de kosten van de verbeteringen, zoals de fabriek, en kantoor en de kosten van de oprichting van het parkeren, hekwerk en landschapsarchitectuur. De kosten zijn dan in totaal.

de optelling is gebaseerd op lopende kosten minus afschrijvingen en wordt ook wel de “kostenbenadering” – methode genoemd. In de meeste gevallen wanneer de kosten benadering is betrokken, de Algemene methodologie is een hybride van de kosten en verkoop vergelijking benaderingen.

bijvoorbeeld, terwijl de vervangingskosten voor de bouw van een gebouw kunnen worden bepaald door het optellen van de kosten van arbeid, materiaal en andere kosten, moeten grondwaarden en afschrijvingen worden afgeleid uit een analyse van vergelijkbare gegevens. De sommatiemethode is vooral nuttig in de ontwikkeling van voorsteden. Echter, omdat een persoon een bepaald bedrag heeft besteed aan onroerend goed betekent niet dat anderen bereid zullen zijn om te betalen voor de verbeteringen (dit is wat wordt aangeduid als overkapitalisatie).

een te gekapitaliseerd onroerend goed (een onroerend goed dat ver boven de gemiddelde prijs van het gebied is ontwikkeld) kan zeer moeilijk te verkopen zijn voor een prijs die al het geld dat de huidige eigenaar eraan heeft besteed, zal terugwinnen. De kostenbenadering wordt als betrouwbaar beschouwd wanneer gebruikt op nieuwere structuren, maar de methode neigt om minder betrouwbaar voor oudere eigenschappen te worden. De kostenbenadering is vaak de enige betrouwbare benadering wanneer het gaat om speciale gebruikseigenschappen (bijvoorbeeld slachthuizen, openbare vergaderingen, jachthavens).

afschrijvingen zijn een belangrijke factor waarmee rekening moet worden gehouden bij het gebruik van de optelmethode. Soms is het noodzakelijk om te begrijpen hoe de lengte van de tijd van een gebouw zal nuttig blijven als bron van waarde te bepalen. Dit vereist een begrip van hoe afschrijvingen te berekenen en houdt in het bepalen waar een gebouw of verbetering in waarde is verminderd in de tijd die is opgebouwde afschrijvingen. Gebouwen en verbeteringen verouderen en verslechteren in de tijd en zelfs als ze worden onderhouden, kunnen ze niet vergelijkbaar zijn met gebouwen of verbeteringen die meer up-to-date en modern zijn.

afschrijving is een waardeverlies van een onroerend goed door welke oorzaak dan ook en is het verschil tussen vervangingskosten nieuw en de huidige marktwaarde. Bij het aannemen van de sommatie waarderingsmethode, altijd onthouden dat de kosten niet altijd gelijk waarde! Bijvoorbeeld, een eigenaar besteedt $ 250.000 uitbreiden en opknappen van hun bestaande fabriek. Er is geen garantie dat het pand onmiddellijk $250.000 meer waard is dan voordat dit werd gedaan.

u kunt de optelmethode ook gebruiken als controle op de vergelijkbare verkoopmethode. Het wordt voornamelijk gebruikt voor het waarderen of taxeren van onroerend goed, zoals:

• onroerend goed in markten waar vergelijkbare verkoopgegevens zeer beperkt zijn
• onroerend goed voor bijzondere doeleinden, ook wanneer verkoopgegevens beperkt zijn
• onroerend goed gelegen op geïsoleerde markten
• openbaar onroerend goed of nutsbedrijven waar geen formele handelsmarkt bestaat

de waarde van verbeteringen wordt toegevoegd aan de grondwaarde, zoals in het volgende voorbeeld:

de waarde van Grond wordt bepaald door de directe vergelijking met soortgelijke vacature van verkoop van grond of door het analyseren van verbeterde omzet voor het verkrijgen van een vrij land waarde. De waarde die voor ratingdoeleinden op grond wordt geplaatst, kan door agenten als algemene leidraad worden gebruikt, maar het analyseren van verkopen helpt onnauwkeurigheden te verminderen.

Kapitalisatiemethode

deze methode is gebaseerd op het inkomen van het onroerend goed en wordt voornamelijk gebruikt voor de waarde of taxatie van het inkomen dat het onroerend goed voortbrengt. De berekeningen zijn gebaseerd op het netto-inkomen van het onroerend goed, in plaats van de bruto huurinkomsten, omdat de uitgaande kosten voor het onroerend goed enorm kunnen verschillen van de ene naar de andere.

de Kapitalisatievoet (of Cap Rate) is een ratio die wordt gebruikt om de waarde van inkomstenproducerende eigenschappen te schatten. Simpel gezegd, de cap rate is het netto bedrijfsresultaat gedeeld door de verkoopprijs of de waarde van een onroerend goed uitgedrukt als een percentage.

beleggers, kredietverstrekkers en taxateurs gebruiken het maximumpercentage om de aankoopprijs te schatten voor verschillende soorten inkomstenproducerende eigendommen. Een market cap rate wordt bepaald door de financiële gegevens te evalueren van vergelijkbare eigendommen die onlangs op een specifieke markt zijn verkocht. Bij de berekening van het maximumtarief wordt rekening gehouden met de verkoopprijs van een onroerend goed, de bruto – huurprijzen, de niet-huurinkomsten, het leegstandbedrag en de exploitatiekosten, waardoor een betrouwbaardere schatting van de waarde wordt verkregen dan wanneer alleen de verkoopprijs van een onroerend goed en de bruto-huurprijzen in aanmerking worden genomen.

er zijn twee stappen betrokken bij het bepalen van het netto-inkomen voor het onroerend goed:

• de uitgaven van het onroerend goed
• aftrekken van de bruto-huuropbrengsten

het netto-inkomen wordt vervolgens gekapitaliseerd tegen een passend percentage, afgeleid van een vergelijkbare verkoopanalyse. Uit onderzoek kan bijvoorbeeld blijken dat het netto-rendement op winkelruimte in het gebied gemiddeld 6% bedraagt. Dit rendement wordt de kapitalisatievoet genoemd en vormt de basis voor de berekening van de marktwaarde.

netto kapitalisatiepercentage % = (bruto jaarlijkse huurinkomsten-kosten x 100) ÷ verkoopprijs

om deze formule te gebruiken, moet u de maandelijkse huurinkomsten vermenigvuldigen met 12. Alle eigendomskosten inclusief onderhoud, agent ‘ s Vergoedingen en kosten moeten worden berekend en vervolgens afgetrokken zodat u met de volgende berekening:

kapitalisatiepercentage = (netto huurjaarinkomen x 100) ÷ verkoopprijs

indien deze berekeningen eenvoudig op basis van het bruto-inkomen worden uitgevoerd, kunnen de cijfers minder vergelijkbaar zijn omdat ze geen rekening houden met het grote verschil in uitgaven tussen verschillende gebouwen.

VOORBEELD

Het activeringspercentage is de netto bedrijfsopbrengsten van de woning gedeeld door de koopsom. Het percentage geeft het verwachte jaarlijkse rendement voor een specifieke investering weer. In het bovenstaande voorbeeld wanneer het netto-inkomen van $ 42.500 per jaar bij 5% wordt gekapitaliseerd zou het resultaat of de kapitaalwaarde van deze eigenschap dan $850.000 met een rendement of rendement op investering van 5% per jaar zijn. Het voordeel van het gebruik van een kapitalisatiepercentage is dat kopers hun verwachte inkomsten kunnen bepalen en kunnen bepalen wat een toekomstige investering eigenlijk waard is. Het gebruik van het tarief voor de berekening van de kapitaalwaarde van een onroerend goed is als volgt:

het netto-inkomen voor het onroerend goed is $50.000 pa. Op basis van een kapitalisatievoet van 6% en met behulp van deze kapitalisatievoetformule die hier wordt weergegeven, heeft het onroerend goed een kapitaalwaarde van $833.333.

kapitaalwaarde = nettoresultaat ÷ kapitalisatie

onroerend goed dat wordt gekocht op basis van de return ontvangen uit de huur of netto winst inkomsten wordt gewaardeerd of taxeerd door een inkomsten methode.

het onderliggende kapitalisatiebeginsel is dat de inkomsten die door het onroerend goed worden gegenereerd, in eeuwigheid (voor altijd) zijn. Op basis hiervan wordt het onroerend goed gewaardeerd op basis van de veronderstelling dat het actuele netto-inkomen altijd beschikbaar zal zijn. Het relatieve risico van deze inkomstenstroom wordt gemeten aan de hand van de kapitalisatiegraad. Hoe hoger het risico van het handhaven van het huidige niveau van de nettohuur of winst, hoe hoger de kapitalisatie zal zijn.

met voldoende gegevens kan deze formule worden gebruikt om de waarde van onroerend goed te bepalen en agenten kunnen toegang krijgen tot actuele huurgegevens van hun eigen huurrollen, op voorwaarde dat zij de beginselen van vergelijkende gegevens van soortgelijke met soortgelijke volgen en actuele of recente informatie gebruiken om de nauwkeurigheid te waarborgen.

vervangingskosten

taxateurs zijn vaak verplicht om onroerend goed voor verzekeringsdoeleinden te waarderen op basis van de huidige vervangingskosten. Hoewel commerciële onroerend goed agenten niet over het algemeen gebruik maken van deze methode om te komen met een prijsschatting, is het de moeite waard om de vervangingskosten methode te begrijpen als u kunt tegenkomen wanneer gegeven informatie van klanten. Agenten die eigenschappen voor cliënten beheren, kunnen deze methode ook gebruiken wanneer zij een cliënt helpen bij het beoordelen van de verzekeringsdekking om ervoor te zorgen dat de gedekte waarden up-to-date zijn. Bij het gebruik van de vervangingskostenmethode voor de waardering van onroerend goed worden alleen de gebouwstructuur(en) in aanmerking genomen. De waarde van de grond wordt afgetrokken van de totale waarde om te komen tot de waarde van de structuur.

deze methode houdt in dat men toegang heeft tot informatie over de huidige bouwkosten, die aanzienlijk kunnen variëren tussen stedelijke en landelijke gebieden. De bouwkosten stijgen over het algemeen elk jaar en het is van essentieel belang om bij de berekening van de vervangingskosten gebruik te maken van nauwkeurige informatie die de huidige richtlijnen van de bouwsector weergeeft.

merk op dat een agent die een bestaand vast onroerend goed beoordeelt op basis van vervangingskosten waarschijnlijk met een onnauwkeurig cijfer of een onnauwkeurig bereik zal komen, aangezien vervangingskosten weinig invloed hebben op de marktprijs van onroerend goed vanwege het feit dat onroerend goed zelf afschrijft en in het algemeen de grond de component is die waardeert. Het is het beste voor puur verzekeringsdoeleinden.

hypothetische ontwikkeling (haalbaarheid)

deze methode wordt gebruikt voor de waardering van landafdelingen en ontwikkelingsplaatsen. De waarde van de grond voor de projectontwikkelaar wordt vastgesteld door rekening te houden met een aantal factoren met betrekking tot het totale project.:

• bruto totale verkoop van het voltooide project minus verkoopkosten (plus GST) = netto realisatie
• minder marge voor de winst en het risico van de ontwikkelaar = totale kapitaaluitgaven (kosten voor ontwikkeling, grond en rente)
• Minus ontwikkelingskosten, lasten en rente (kosten voor onvoorziene uitgaven) = waarde van grond en rente
• Minus rente op grondwaarde = totale grondwaarde

deze waarde geeft aan of de ontwikkeling zal plaatsvinden; hypothetisch, haalbaar of niet. Als de ontwikkelaars niet kunnen kopen van het land en dekken rentelasten voor rond de prijs die hun berekeningen blijkt het is ‘de moeite waard’ om hen, dan over het algemeen het project zal niet doorgaan. Uiteraard moeten ook de andere kosten-en verkoopramingen, samen met de timing, zeer nauwkeurig worden voorspeld.

het hypothetische ontwikkelingsproces kan als volgt worden samengevat::

• de ontwikkelaar selecteert een site op basis van het verwachte eindproduct
• de ontwikkelaar koopt grond en neemt rente op opgenomen middelen op
• het terrein wordt ontwikkeld met kosten voor Ontwikkeling, Bouw, rente op opgenomen leningen
• de ontwikkelaar gaat door het verkoopproces om verliezen terug te verdienen en hun winst te realiseren

de meeste ontwikkelaars lenen middelen om grond te kopen en als zodanig rente. Degenen die niet nog steeds een kosten toe te staan voor het hebben van het geld geïnvesteerd in het land zonder onmiddellijke return in tegenstelling tot rendement elders verkregen. Dit wordt vaak ‘opportunity cost’genoemd. De totale kapitaalinvestering voor de ontwikkelaar bestaat uit grondbebouwings -, ontwikkelings-en rentekosten, plus winst-en risicomarges. Om alle kosten terug te verdienen, zouden de uiteindelijke verkoopkosten plus de GST-component van de ontwikkelde grond bij de totale kapitaaluitgaven moeten worden opgeteld.

hulp nodig bij het waarderen van een commercieel onroerend goed?

als u vragen heeft, kunt u altijd contact opnemen met het team van Chapman & Frazer Commercial Real Estate.