het kiezen van een locatie

in Tokio, populaire woonwijken met een grote selectie van woningen zijn Setagaya, Ota (de Denenchofu gebied in het bijzonder) en langs de Toyoko treinlijn in Meguro-ku. De centrale gebieden zoals Minato en Shibuya hebben ook een aantal zeer hoogwaardige buurten zoals Shoto, Jingumae, Minami Aoyama, Hiroo/Azabu, Ebisu en Shirokane, maar door de hoge grondprijzen vindt u huizen zijn veel duurder, of veel kleiner. De wijken in het centrum van Tokio hebben een zeer beperkt aanbod van vrijstaande woningen en er kan slechts een zeer klein aantal woningen beschikbaar zijn voor verkoop op een bepaald moment.

bij het kiezen van een wijk moet rekening worden gehouden met lokale scholen, vervoersmogelijkheden, winkels en parken.

DENENCHOFU (Ota WARD)

huizenprijzen: 60 miljoen ~ 1,25 miljard Yen+
grondprijzen: ongeveer 900.000 Yen/m2

11 minuten met de trein vanuit Shibuya of 30~40 minuten met de auto. Het Denenchofu gebied werd ontworpen door burggraaf Shibusawa, die geïnspireerd was door Sir Ebenezer Howard en het gemodelleerd naar Letchworth Garden City in Engeland. Blokken land zijn meestal groter en straten zijn breder. Beroemde inwoners van Denenchofu zijn bekende beroemdheden, politici, voormalige pro-honkbalspelers, voormalig gouverneur van Tokio Shintaro Ishihara, voormalig premier Hatoyama, President en oprichter van Doutor Coffee en de President van het Imperial Hotel. Een bekende muziekproducent gaf naar verluidt 4 miljard Yen (40 miljoen USD) uit om zijn droomhuis in deze buurt te bouwen, hoewel het in 2014 voor wederverkoop verscheen met een vraagprijs van slechts 1,25 miljard Yen. In de afgelopen jaren is er een verschuiving geweest als oudere bewoners, ziek van het pendelen naar het centrum van Tokio en het onderhoud betrokken bij een groot huis, verhuizen van Denenchofu naar appartementen in het centrum van Tokio. Lokale statuten die veel maten meer dan een minimale grootte heeft Denenchofu onbetaalbaar gemaakt voor jongere gezinnen, het beperken van nieuwkomers in de buurt.

SHOTO / KAMIYAMACHO (Shibuya WARD)

huizenprijzen: 180 miljoen ~ 3 miljard Yen +
grondprijzen: 2.000.000 ~ 3.000.000 Yen/m2+

Dit is een kleine en hoog aangeschreven residentiële enclave net achter Shibuya ‘ s belangrijkste winkelgebied. Het is een van de duurste woonwijken in Tokio (en zelfs Japan) en heeft een aantal zeer grote en particuliere woningen. Verschillende zeer prominente en rijke individuen noemen Shoto / Kamiyamacho thuis, waaronder de president van Rakuten, huidige premier, en voormalig premier Taro Aso wiens huis wordt geschat op meer dan 6,2 miljard Yen. De Voormalige officiële residentie van de gouverneur van Tokio is ook in Shoto 1 Chome. Het was genoteerd voor verkoop voor 3,2 miljard Yen en werd overgenomen door een projectontwikkelaar.

er zijn verschillende ambassades in deze buurt, evenals het Shoto Museum of Art. Er is een klein park in Shoto genaamd Nabeshima Park dat een klein aantal huizen met uitzicht op de vijver en tuinen heeft. Land rond Nabeshima Park is uiterst zeldzaam en kan overal worden geprijsd 3.000.000 Yen / m2.

HIROO / AZABU (wijken SHIBUYA en MINATO)

huizenprijzen: 70 miljoen ~ 1 miljard Yen+
grondprijzen: 1.500.000 ~ 3.000.000 Yen/m2+

Dit is een zeer populaire woonwijk voor expats en gezinnen. Het heeft internationale scholen, buitenlandse supermarkten, cafés, restaurants, parken en ambassades. Het omvat het gebied rond Hiroo Station, en de minamiazabu, Motoazabu, Nishiazabu adressen.

SHIROKANE / TAKANAWA (Minato WARD)

huizenprijzen: 60 ~ 400 miljoen Yen+
grondprijzen: 1.000.000 ~ 2.000.000 Yen/m2+

dit gebied ligt nog steeds in Minato-ku en net ten zuiden van Hiroo en Azabu, maar wordt door de lokale bevolking hoog aangeschreven. Er zijn zowel betaalbare als luxe woningen in dit gebied. De buurt omvat het Grand Prince Hotel, Sheraton Miyako Hotel, Meiji Gakuin University, Nature Study Park en” Platinum Dori ” – een met bomen omzoomde laan met restaurants en boetieks. In 2014, de historische residentie en landgoed van de oprichter van de Seiko horloge bedrijf werd verkocht voor ongeveer 30,5 miljard Yen (280 miljoen USD).

prijs

wanneer men kijkt naar de prijs van een huis en grond in het centrum van Tokio, zal het huis in het algemeen ongeveer 30% van de prijs uitmaken, terwijl de grond de resterende 70% zal uitmaken. In buitenwijken en regionale gebieden kan dit cijfer worden omgekeerd als gevolg van goedkopere grondprijzen. Dit is geen harde-en-snelle regel, maar een algemene gids.

als het huis oud en vervallen is, kan het onroerend goed alleen tegen grondwaarde worden geprijsd, of zelfs iets minder dan grondwaarde, omdat het geld kost om de bestaande structuur te slopen. De verwachting is dat de koper het huis zal slopen en een nieuwe zal bouwen.

een eenvoudig huis met houten omlijsting kost gemiddeld 200.000 Yen/m2 om te bouwen, terwijl standaard huizen met gewapend beton overal 450.000 Yen / m2 en meer kunnen kosten. Prijzen zullen stijgen, afhankelijk van het ontwerp en de afwerking, met een aantal luxe custom-builds kost tot 1.000.000 Yen / m2+.

de punten die de prijs van een huis verhogen zijn:

• op het zuiden gerichte straatgevel: de zuidkant van een woning ontvangt de meeste zonlicht de hele dag lang. Omdat een huis meestal aan 3 zijden buren heeft, is de straatzijde de enige kant die het meeste licht kan krijgen. Met deze kant van het huis op het zuiden zal helderder woonruimtes te bieden.
• gelegen in een brede straat. De beste breedte is 5~6 meter, hoewel dit zeldzaam is in de meerderheid van de woonwijken in het Tokyo gebied en de omliggende districten. Breder en de straat kan te veel verkeer hebben. Smallere en grote voertuigen kunnen moeite hebben met het betreden van de straat (het kan ook een eenrichtingsweg zijn). De meeste straten zijn meestal ongeveer 4m breed of minder.
• een grotere straatgevel zal de waarde van de grond verhogen. Een huis op een blok land met een smalle straatgevel, of een ‘vlaggenmast’ of ‘strijdbijl’ vormig blok, kan soms minder wenselijk en minder waardevol zijn.
• een huis op een hoek.
• zonering / dichtheid.

Nieuw kopen

u kunt een gloednieuw huis rechtstreeks kopen bij een ontwikkelaar, die 10 jaar garantie op defecten moet krijgen. Als de ontwikkelaar failliet gaat, kunt u nog steeds aanspraak maken op de garantie voordat de 10 jaar voorbij is. De ontwikkelaar moet een storting bij een erkende stortingsfaciliteit houden. Als de ontwikkelaar failliet is, wordt dat geld nog steeds 10 jaar bewaard totdat alle garanties verlopen.

het kopen van een ouder huis

u kunt besparen op een deel van de initiële afschrijving die kan optreden bij een gloednieuw huis door het kopen van een ouder huis. Een huis ouder dan 30 jaar wordt beschouwd als bijna aan het einde van zijn nuttige levensduur voor fiscale afschrijving, en, afhankelijk van de staat, kan worden verkocht tegen de grond waarde. Sommige van deze oudere huizen zijn goed onderhouden door hun eigenaren, terwijl anderen dat niet hebben gedaan, dus er is een ENORME variëteit. Natuurlijk zijn niet alle oude huizen bewoonbaar. Bouwinspecties worden steeds populairder en er zijn thuisinspectiebedrijven die een onderzoek kunnen uitvoeren op kosten van de koper, hoewel inspecties lang niet zo grondig zijn als in andere landen.

huisrenovatie (hervorming) bedrijven zijn gespecialiseerd in het bijwerken van oude huizen en het gevoel geven dat ze nieuw zijn. Mitsui Home Remodeling adverteer een volledige huis renovatie op basis van een 100sqm huis voor 8.61 miljoen Yen, maar andere bedrijven adverteren basispakketten vanaf 5,75 miljoen Yen. Renovatiekosten kunnen sterk variëren, afhankelijk van wat je doet, en het is raadzaam om de kosten te bespreken met een renovatiebedrijf omdat het gemakkelijk meer kan kosten dan deze schattingen.

sommige zeer oude huizen die alleen worden verkocht voor de grond eronder kunnen worden verkocht zonder garantie op gebreken. Dit heet kashitanpo-menseki die en betekent dat de koper heeft geen verhaal tegen de verkoper moet het huis termieten, waterlekken en ga zo maar door.

het verkrijgen van een woningkrediet voor een ouder huis kan echter soms uitdagend zijn en bankwaarderingen kunnen lager uitvallen dan verwacht. Sommige banken kunnen helemaal niet lenen, tenzij u van plan bent om een nieuw huis te bouwen.

het kopen van een huis op erfpacht (recht op verhuur)

slechts een klein aantal huizen in Tokio heeft erfpacht. In Tokio, het kopen van het recht om het pand te huren varieert ergens tussen 60~90% van wat het zou kosten om het land te kopen als het in eigendom was. In Minato-ku en Shibuya-ku het recht om te huren is ongeveer 70~90% van de marktprijs, en in Meguro-ku en Ota-ku is het meestal 60-80%.

er zijn verschillende types, maar pachtgrond voor particuliere woningen valt meestal onder de” chinshaku-ken ” wet. Deze wet wordt dan opgesplitst in de oude en de nieuwe wet. Huurovereenkomsten die onder het oude systeem zijn gesloten, zijn nog steeds gebonden aan de voorwaarden van de oude wet.

Leasetermijn:

de nieuwe wet werd opgericht in 1992 en stelt de standaard huurtermijn vast op 30 jaar, ongeacht het onroerend goed, maar een langere termijn kan door de partijen worden vastgesteld op het moment van de oorspronkelijke overeenkomst.

volgens de oude wet werd de huurtermijn bepaald door de bouwmethode van het gebouw op de grond. Voor sterke gebouwen (bijv. gewapend betonconstructies) de looptijd was 30 jaar. Voor houten constructies was het 20 jaar. Er waren ook kortere termijnen. Voor leasevoorwaarden die niet uitdrukkelijk zijn vermeld, heeft de wet een term ontworpen. Voor betonnen gebouwen was het 60 jaar en voor houten structuren was het 30 jaar. Zelfs als de term niet gespecificeerd was, kon het niet worden beschouwd als een onbepaalde huurovereenkomst.

vernieuwing van de pachtovereenkomst:

• nieuwe wet: de eerste verlenging is een termijn van 20 jaar, de tweede en daaropvolgende verlengingen zijn 10 jaar elk, hoewel langere termijnen kunnen worden vastgesteld door beide partijen.
• oude wet: betonnen gebouw = 30 jaar; houten gebouw = 20 jaar.

wat als de grondeigenaar weigert de huurovereenkomst te verlengen?

• nieuwe wet: Indien de grondeigenaar een gegronde reden heeft en de huurder een uitzettingsvergoeding betaalt, kan hij weigeren de huurovereenkomst te verlengen.
• oude wet: de grondeigenaar kan een vernieuwing weigeren op grond van het feit dat hij de grond zelf moet gebruiken.

kosten:

er zijn extra kosten en kosten gemaakt wanneer u grond pacht. Zij omvatten:

• maandelijkse grondhuur
• reconstructie vergoeding: in veel gevallen moet u de grondeigenaar een vergoeding betalen om hun toestemming te verkrijgen voor het herbouwen van een structuur op de grond. De vergoeding kan 5% van de erfpachttransferprijs bedragen.

een typisch Japans huis

de gemiddelde grootte van een nieuw huis in de 23 wijken van Tokio is ongeveer 100m2.ft). In Tokio, de typische huis is een smalle, 3 verdiepingen tellende structuur met een auto ruimte, slaapkamer en badkamer op de begane grond, woon/eetkamer/keuken op de 2e verdieping, 2 slaapkamers op de 3e verdieping, en soms een klein dakterras voor het drogen van de was. Vanwege de hoge grondwaarden en kleine blokgroottes hebben ze zeer zelden ruimte voor een tuin.

in een huis met 2 verdiepingen bevindt de woonruimte zich meestal op de 2e verdieping en de slaapkamers en badkamer op de begane grond. Dit komt omdat de begane grond de neiging om het donkerste deel van het huis als gevolg van naburige huizen zijn vrij dicht, dus het hebben van slaapruimte op de begane grond is praktischer. Aangezien de woonkamer en keuken is waar de meeste mensen het daglicht uren, is het zinvol om deze op de 2e verdieping.

badkamerinstallatie is het goedkoopst voor de begane grond. Het kost meer om een badkamer op een hogere verdieping te installeren, zodat u deze meestal op de begane grond ziet.

kelders

kelders zijn duurder om te bouwen omdat ze opgravingen, gewapend beton en aanvullende planning vereisen. Ze kosten meestal 1,5 keer zoveel als een vloer boven de grond zou kosten. Echter, slechts een deel van de keldergrootte kan worden opgenomen in de totale vloeroppervlakte van het gebouw voor zonering, dus een kelder is een slimme manier om extra vloerruimte te krijgen.

sommige huizen noemen de begane grond de kelderverdieping, ook al lijkt het niet helemaal ondergronds. Dit kan te wijten zijn aan een hellend blok land.

het nadeel van kelders is dat ze veel ventilatie en adequate drainage vereisen. Japan heeft een aantal zeer vochtige zomers en kelders kunnen ernstige schimmel ontwikkelen zonder voldoende ventilatie. Ze hebben ontvochtigers nodig om de klok rond te werken.

belangrijke zaken waarop u moet letten voordat u een huis koopt

verkoopvoorwaarden

heeft het huis een garantie tegen defecten of wordt het verkocht zonder enige garantie (kashitanpo-menseki)?

bebouwde oppervlakte

elk blok land in Japan heeft twee verhoudingen genaamd “Yosekiritsu” en “Kenpeiritsu” die de limiet voor de totale grootte van het huis en de grootte van de voetafdruk van het huis op het land.

Yosekiritsu is het totale volume of de totale grootte van het huis in verhouding tot het land. Het wordt uitgedrukt in procenten. Bijvoorbeeld, een 100sqm blok grond met een yosekiritsu of gebouw volume van 150% betekent dat u een huis tot 150sqm (100sqm x 150%) in grootte (met uitzondering van de kelder en andere vergoedingen voor een garage) te bouwen. Dit zal worden beperkt door de breedte van de fronting street – een smallere straat kan resulteren in een yosekiritsu die lager is dan de verhouding voor die wijk. Bijvoorbeeld. een blok van residentiële-zoned land kan een verhouding van 300% hebben, maar als het front op een 4 meter brede straat wordt de verhouding verlaagd tot 160%.

Kenpeiritsu is de verhouding tussen gebouw en grond. Het wordt ook uitgedrukt in procenten. Bijvoorbeeld, een 100sqm blok land met een kenpeiritsu of gebouw dekkingsratio van 70% betekent dat de voetafdruk van de structuur kan dekken tot 70sqm (100sqm x 70%) van het blok land.

Land in het centrum van Tokio heeft over het algemeen een hogere verhouding dan land in buitengebieden zoals Setagaya of Denenchofu. Land in een categorie 1 en 2 Laagbouw exclusieve woonwijk zal meestal hebben lage verhoudingen, waardoor dergelijke gebieden wenselijk voor gezinnen als ze zijn niet zo dichtbevolkt. Echter, u betaalt meer voor dicht gezoneerd land als het zorgt voor een groter gebouw.

er kunnen ook wetten zijn die aangeven hoe dicht uw huis mag worden gebouwd aan de grens. Een bredere afstand is goed als u niet wilt horen uw buren snurken of douchen, maar het zal ook de grootte van uw huis te beperken.

het is belangrijk om te controleren of het huidige huis is gebouwd volgens de bestemmingsverordeningen. Sommige huizen kunnen deze te wijten aan de vorige eigenaar maken van niet-geregistreerde toevoegingen. Dit kan de financieringsmogelijkheden te beperken, en meestal vereist een volledige cash aankoop.

Bouwhoogte

sommige gebieden kunnen bouwhoogtes beperken. Categorie I en II uitsluitend Laagbouw woonwijken hebben hoogte grenzen van 10 ~ 12 meter. Hoogtelimieten kunnen ook gebruikelijk zijn in buurten die zijn aangewezen schilderachtige of landschapszones.

de Brandweerwet mag huizen op vlaggenmast of battle-axe blokken land beperken tot 2 verdiepingen.

toegang tot de straat

de minimale straatbreedte is 4,0 meter. Hoewel u gemakkelijk smallere straten in Tokio kunt vinden, vereisen de wetten dat de landeigenaren langs deze straten hun land inkorten bij de wederopbouw van hun huis. Als u een oud huis aan een smalle straat koopt, controleer dan of er een “tegenslag” vereist is – dit betekent dat u uw blok moet inkorten wanneer u de straat opnieuw bouwt om de straat breder te maken.

straten met een breedte van minder dan 4 m zijn moeilijk toegankelijk voor brandweerauto ‘ s, hulpvoertuigen en vrachtwagens.

straten in Japan kunnen particuliere of openbare wegen zijn. Sommige van de kleinere achterstraten zijn privéwegen en kunnen één eigenaar hebben, of kunnen gezamenlijk eigendom zijn van alle landeigenaren langs die straat. Als het huis en het land wordt geleverd met gedeelde eigendom van de particuliere weg aan de voorkant, kan het zijn dat u een deel van de kosten voor eventuele straatreparaties moet delen.

de wettelijke straatgevel van een huis is minimaal 2m breed, zodat een auto op het blok kan worden geparkeerd. Als de straatgevel is minder dan dit, dan de wederopbouw van een structuur op het land kan worden verboden (genaamd sai-kenchiku-fuka). Ook, als het huis niet front op een weg, maar in plaats daarvan fronten een klein pad of een verharde over waterweg, dan kunt u niet in staat zijn om te herbouwen zonder toestemming van de lokale overheid. Het kopen van een huis dat alleen toegang heeft via een pad of overdekte waterweg is riskant, omdat er geen verplichting is voor de buren om de weg te verbreden en geen toegang voor brandweerwagens of vuilniswagens. U kunt ook merken dat banken minder bereid zijn om financiering te verstrekken.

Checklist van dingen die u aan uw makelaar moet vragen

• heeft het huis enige garantie tegen defecten?
• is de straat privé of openbaar?
• waar bevinden zich de riool -, gas-en waterleidingen onder de weg en waar zijn deze aangesloten op het elektriciteitsnet?
• hoe breed is de straat en hoe breed is de straatgevel voor het blok grond?
• kan het huis worden herbouwd of is het verboden (sai-kenchiku-fuka)?
• is het huis gebouwd volgens de huidige groottevoorschriften (yosekiritsu en kenpeiritsu)?
• is een deel van de grond bestemd voor toekomstige wegenplanning?
• is de verkoper op de hoogte van bestaande gebreken aan het huis? (Dit moet ook worden vermeld in de contractgerelateerde documenten die bij de verkoop aan de koper zijn verstrekt)
• Was het onroerend goed gebouwd op geregenereerde grond, voormalige vijvers, rivierbeddingen of moerassige gebieden? (Er zijn landrisicokaarten beschikbaar. Klik hier voor meer informatie over aardbevingsgevaren en risicogebieden voor vloeibaarmaking)