de basis

Wat is een lease?

• een huurovereenkomst is een juridisch bindende overeenkomst tussen een verhuurder (verhuurder) en een huurder (huurder) die een belang in onroerend goed creëert.
• in tegenstelling tot een eigendom in eigendom is de rente die door een huurovereenkomst wordt gecreëerd, voor een bepaalde periode, gewoonlijk in ruil voor de betaling van de huur of een kapitaalsom in de vorm van een premie (prijs).
• in de huurovereenkomst worden uw rechten en verantwoordelijkheden als erfpachter en de rechten en verantwoordelijkheden van uw verhuurder vermeld.
• de huurovereenkomst geeft u het recht om uw eigendom gedurende een bepaalde periode te bewonen en te gebruiken (de “term”).
• wanneer uw huurtermijn is verstreken, gaat het eigendom van het gehele onroerend goed terug naar de verhuurder. (Weet als de terugkeer’).

Wat is een leaseverlenging?

een leaseverlenging is het proces van het toevoegen van jaren aan de huurovereenkomst en het verlengen van de tijd die u hebt voordat het onroerend goed weer in eigendom van de verhuurder komt.

u kunt dit doen door rechtstreeks met de verhuurder te onderhandelen of door een artikel 42-kennisgeving uit te dienen (wij raden u aan een ervaren advocaat namens u te laten doen).

u kunt achterhalen hoe lang uw huurovereenkomst nog loopt door het downloaden van de erfpachttitel van de website van het kadaster voor slechts £3.

waarom een huurovereenkomst verlengen?

1. verlenging van een huurovereenkomst met een resterende looptijd van minder dan 80 jaar kan de waarde van uw onroerend goed aanzienlijk verhogen.
2. als uw huurovereenkomst kort is, zullen weinig hypotheekverstrekkers bereid zijn om er tegen uit te lenen en zal het dus moeilijk zijn om het onroerend goed te verkopen – uw potentiële pool van kopers zal beperkt zijn tot alleen contante kopers.
3. onroerend goed met een short lease zal moeilijk te remortage zijn (mocht het nodig zijn).
4. naarmate de duur van de huurovereenkomst afneemt, stijgen de kosten van de verlenging van de huurovereenkomst.
5. minder dan 80 jaar, trekt het huwelijkswaarde aan-wat betekent dat als u verlengt, de eigenaar recht heeft op 50% van de waarde die de uitbreiding toevoegt aan het vermogen.

wie kan een huurovereenkomst verlengen?

iedereen die geacht wordt een “gekwalificeerde erfpachter” te zijn, kan een huurovereenkomst aanvragen.

u wordt geacht “gekwalificeerd” te zijn als:

a) u bezit het onroerend goed voor ten minste 2 jaar

en…

b) de oorspronkelijke huurovereenkomst was voor een duur van meer dan 21 jaar

onder voorbehoud van het voldoen aan de bovenstaande criteria kunt u de verhuurder dwingen de huurovereenkomst te verlengen tegen aantrekkelijke voorwaarden.

rechten verleend krachtens de Wet op de hervorming van de erfpacht huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling van 1993

krachtens de bovengenoemde wet “gekwalificeerde huurders” hebben recht op een extra 90 jaar bovenop wat op de huurovereenkomst overblijft en met de gehele looptijd tegen een peperkorrel (nul) huur.

dus, als er nog 75 jaar te gaan zijn, kan een nieuwe huurovereenkomst van 165 jaar (90 plus 75) worden verleend in plaats van de bestaande huurovereenkomst, zonder huur gedurende de gehele looptijd te betalen.

In ruil daarvoor heeft de verhuurder recht op een “premie” (vast bedrag in contanten) voor de huurovereenkomst.

over de hoogte van de premie wordt onderhandeld, maar wel op basis van een formule die is vastgelegd in de wet inzake de hervorming van de Erfpachthuisvesting & Urban Development Act 1993.

welke andere rechten heeft u?

als erfpachter heeft u het recht:

• om de naam en het adres van de eigenaar te kennen.
• informatie over verzekeringskosten.
• om te zien hoe de servicekosten worden berekend en hoe het geld wordt besteed, met ontvangstbewijzen indien gevraagd.
• te raadplegen via een artikel 20 raadpleging over de kosten als u meer dan £250 moet betalen voor gepland werk, of £100 per jaar voor werk van meer dan 12 maanden. U kunt alle aanklachten betwisten die u onredelijk vindt, of als het werk niet volgens een aanvaardbare standaard wordt uitgevoerd door een verzoek aan een rechtbank.
• samen te werken met andere huurders en gezamenlijk de eigendom van hun blok te verwerven, ongeacht of de verhuurder al dan niet wil verkopen.

moet ik mijn huurovereenkomst verlengen?

Ja!..Als uw huurovereenkomst is onder 90 jaar en het krijgen van dicht bij 80 jaar.

zodra uw huurovereenkomst daalt tot onder de 80 jaar, wordt het aanzienlijk duurder om uit te breiden als gevolg van ‘huwelijkswaarde’

Huwelijkswaarde

dit is in wezen de stijging van de waarde van het onroerend goed dankzij de uitbreiding van de huurovereenkomst.

de verhuurder heeft recht op 50% ervan wanneer een huurovereenkomst met minder dan 80 jaar wordt verlengd.

bijvoorbeeld als het onroerend goed £125.000 waard is met een 60-jarige huurovereenkomst en vervolgens wordt gewaardeerd op £ 160.000 met een 150-jarige huurovereenkomst, bedraagt de huwelijkswaarde £35.000 (£160k-£125k) en heeft de verhuurder recht op een betaling van £17,5 k (50% van £35k).

moet ik mijn lease verlengen voordat ik verkoop?

of u uw lease wilt verlengen voordat u verkoopt, hangt grotendeels af van hoe lang u nog over hebt van de lease en hoe snel u moet verkopen.

resterende tijd op de huurovereenkomst (vuistregels):

• +90 years = Not worth extending
• 90-85 years = Worth extending (verbetert de verkoopbaarheid)
• 85-80 years = Worth extending or at least get the process started*

*dit is belangrijk omdat de nieuwe eigenaar niet in staat zal zijn om een verlenging voor twee jaar aan te vragen, tegen die tijd kan de huurovereenkomst korter zijn dan 80 jaar, op welk moment het plotseling veel duurder wordt om uit te breiden en dit kan van invloed zijn op de waarde waarvoor u het onroerend goed verkoopt.

Hypotheekcapaciteit

• minder dan 80 jaar, en het aantal kredietgevers dat bereid is hypotheken aan te bieden op het onroerend goed begint te dalen.
• slechts een handvol geldschieters zal leningen verstrekken en de voorwaarden zouden minder gunstig zijn (d.w.z. een lagere lening tegen waarde en een hogere rente).
• Onder 60 jaar kan het heel goed onmogelijk zijn om een hypotheek van welke aard dan ook te krijgen.

verkoopbaarheid wordt bereikt

• uw woning zal moeilijker te verkopen zijn als kopers er geen hypotheek op kunnen afsluiten.
• uw pool van kopers zal beperkt zijn tot cash house kopers die minder in aantal zijn en meestal het meest geïnteresseerd zijn in Koopjes.

moet ik mijn lease verlengen of aandelen in eigendom kopen?

krachtens de Wet op de hervorming van de erfpacht van 1993 hebben gekwalificeerde erfpachthouders het recht hun erfpacht uit te breiden of hun krachten te bundelen met andere erfpachthouders om het eigendom te kopen, dat bekend staat als “collectief stemrecht”.

Als u niet tevreden bent met de eigenaar, hetzij vanwege de manier waarop zij het onroerend goed beheren, hetzij vanwege hoge kosten (grondhuur, verzekering, servicekosten enz..), steeds je eigen eigendom zal zeker geven u de controle over deze dingen.

deze optie vereist samenwerking tussen u en uw buren en u moet voldoen aan de subsidiabiliteitscriteria:

• minstens de helft van alle flateigenaren moet huurder zijn en het eigendom willen kopen.
• in het geval van een blok van slechts twee flats, moet u beiden het eigendom willen kopen.
• ten minste twee derde van de huurders moet lange leasecontracten hebben (d.w.z. oorspronkelijk verleend voor meer dan 21 jaar).

het is geen beslissing om lichtvaardig op te nemen, omdat je iemand nodig hebt om de eigendomsvennootschap (meestal een naamloze vennootschap) te leiden en als bestuurder te fungeren.

als u deze route overweegt, moet u een ervaren pachtadvocaat en RICS Pachthervormingswaarder raadplegen.

meer: factsheet (LEASE)

wanneer is het niet de moeite waard uw lease te verlengen?

als u nog meer dan 90 jaar op de huurovereenkomst heeft, is het misschien nog niet de moeite waard om de huurovereenkomst te verlengen, tenzij er grote besparingen op de grondhuur moeten worden gemaakt of u van plan bent om er meerdere jaren te blijven.

Als u echter helemaal geen plannen hebt om te verhuizen en ouder bent, kunt u het probleem van een afnemende huurovereenkomst aan degenen die uw nalatenschap erven, overlaten. Het is echter belangrijk om ervoor te zorgen dat u (en uw familie) de implicaties begrijpen.

als er plannen zijn voor collectieve rechten (wanneer huurders samen de eigendom kopen), dan is het misschien niet de moeite waard om uw huurovereenkomst alleen te verlengen, omdat wachten tot later het goedkoper en gemakkelijker zou maken.

bovendien kan uw aanvraag worden opgeschort als huurders een aanvraag indienen om het eigendom te kopen terwijl uw eigen verlenging wordt overwogen.

hoe lang duurt de verlenging van een huurovereenkomst?

• verwacht 4-12 maanden

het aanvragen van een leaseverlenging kan enkele maanden in beslag nemen, zoals vereist:

1. het verkrijgen van waarderingsadvies.
2. ten behoeve van een bericht van sectie 42.
3. ontvangen van een tegenbericht (artikel 45) van de eigenaar.

in het deel 42 moet u de eigenaar ten minste twee maanden de tijd geven om te reageren.

nog eens twee maanden worden toegestaan voor de onderhandelingen en, indien geen overeenstemming kan worden bereikt, kan de zaak worden voorgelegd aan het Gerecht voor de waardering van de erfpacht.

In dit geval kan het proces meer dan een jaar duren.

Pro Tip

• zorg ervoor dat u voldoende tijd geeft, vooral als u het 80-jarige afsluitingspunt nadert waarop de huwelijkswaarde verschuldigd wordt, of als u van plan bent het onroerend goed te verkopen.

hoeveel kost het om een huurovereenkomst te verlengen?

de totale kosten van uw leaseverlenging bestaan uit twee delen:

1. de premie (£5k en meer)
2. honoraria, kosten & belastingen (£2k-£3k, maar kan veel meer zijn)

de premie

er is geen manier om een eindige vaste prijs op de premie te zetten, aangezien het uiteindelijke bedrag het resultaat zal zijn van onderhandelingen tussen u en uw verhuurder.

het zal ook rekening moeten houden met de waarde van het huwelijk en dat zal afhangen van vergelijkbare vermogenswaarden.

dat gezegd hebbende, kunt u een ruwe schatting van de online calculator die door LEASE:

• lease extension calculator (LEASE extension calculator))

Tip voor experts

• hoewel online rekenmachines snel en eenvoudig zijn, zijn ze niet noodzakelijk nauwkeurig en MOET u absoluut een professional voor de waardering van erfpacht opzoeken.
• een bevoegde taxateur dient een “best and worst” – cijfer te leveren, waarbij hij zowel vanuit het perspectief van de huurder als de verhuurder taxeert en, uit lokale ervaring, anticipeert op gebieden van claim en tegenvordering.
• dit is de enige manier om een betrouwbare schatting te krijgen en de onderhandelingen goed voor te bereiden.
• uw landmeter is de beste persoon om via zijn advocaten te onderhandelen over de “premie” die aan de eigenaar moet worden betaald en neemt dus de tijd om een goede te vinden.

Help: zoek een ervaren surveyor om uw leaseuitbreiding te waarderen en te onderhandelen

Wat is de leaseuitbreidingsformule?

de formule voor leaseverlenging is vastgelegd in de Pachthervormingswet van 1993 en vormt de basis voor de berekening van het kapitaalbedrag (de “premie”) dat een leasehouder aan de eigenaar moet betalen indien hij een leaseovereenkomst verlengt.

er wordt gekeken naar wat de verhuurder zou kunnen verliezen vanuit een waardeperspectief nu en in de toekomst, inclusief compensatie voor verliezen als gevolg van de toekenning van de nieuwe huurovereenkomst en het aandeel van de verhuurder in de huwelijkswaarde.

Wat is huwelijkswaarde?

• wanneer u een huurovereenkomst verlengt, stijgt de waarde van het onroerend goed gewoonlijk als de huurovereenkomst korter is dan 80 jaar.
• bijvoorbeeld een eigenschap mijn be ter waarde van £ 120.000 met een korte 45 jaar lease kan worden ter waarde van £ 175.000 met een lease verlengd afgelopen 90 jaar.
• deze waardestijging (£55k in het bovenstaande voorbeeld) wordt “huwelijkswaarde” genoemd en de eigenaar heeft recht op 50% daarvan.
• dit is de reden waarom veel mensen u zullen adviseren om een huurovereenkomst te verlengen voordat het afneemt tot 80 jaar.

honoraria, kosten & belastingen

zelfs voor de meest eenvoudige leaseuitbreiding kost dit deel van de vergelijking waarschijnlijk ongeveer £ 3.000 en bestaat uit:

1. de kosten van je advocaat.
2. de kosten van uw surveyor ‘ s lease extension valuation survey.
3. de redelijke juridische kosten van uw verhuurder.
4. de kosten van uw verhuurder ‘ s reasonable lease extension valuation survey.

SDLT overwegingen

• als dit uw enige eigendom is, moet u SDLT betalen tegen het normale tarief als de premie hoger is dan £125.000.
• als u een huurovereenkomst verlengt op een onroerend goed dat niet uw enige eigendom is of niet uw hoofdverblijfplaats is, dan zal het de hogere tarieven van zegelrecht (3% toeslag) aantrekken als de overeengekomen premie £40.000 of meer bedraagt.

Bottom line

de uiteindelijke kosten van de nieuwe huurovereenkomst zijn:;

de premie + de “redelijke” beroepskosten van uw eigen en de verhuurder + eventuele SDLT-aansprakelijkheid

stap-voor-stap handleiding voor het uitbreidingsproces van de huurovereenkomst

1. Controleer of u een in aanmerking komende erfpachter bent. Uw oorspronkelijke huurovereenkomst moet langer zijn geweest dan 21 jaar en u moet de woning hebben gehad voor twee jaar of meer.
2. zorg ervoor dat u de middelen hebt om het proces te voltooien, wat enkele duizenden ponden kan kosten.
3. Zoek uit wie eigenaar is van de eigendom en als er geen eigendom kan worden gevonden, vraag dan een vesting order aan.
4. benoemt een taxateur met deskundige kennis van zowel erfpacht als de lokale vastgoedmarkt. Ze zouden lid moeten zijn van RICS en idealiter ALEP.
5. benoem een advocaat met ervaring in het verlengen van een huurovereenkomst en die lid is van ALEP.
6. Overweeg of u uw eigenaar persoonlijk moet benaderen om de verlenging van uw huurovereenkomst te bespreken of uw landmeter of advocaat dit voor u moet laten doen.
7. indien uw eigenaar bereid is te onderhandelen en u gemakkelijk tot een akkoord komt, doe dan een informeel aanbod.
8. indien uw eigenaar uw informele aanbieding heeft aanvaard, kunt u nu een formele aanbieding doen. (Als ze niet akkoord gaan met uw informele aanbod, uw advocaat zal moeten dienen een sectie 42 kennisgeving).
9. de eigenaar kan nu eisen dat u binnen 14 dagen een aanbetaling doet. Dit zal 10% van de kosten van de huurovereenkomst of £250, afhankelijk van wat hoger is.
10. de freeholder dient een tegenbericht (artikel 45), waarbij hij of zij uw aanbod aanvaardt, alternatieve voorwaarden voorstelt of uw verzoek afwijst.
11. als er geen overeenstemming wordt bereikt, kunt u hulp vragen bij de adviesdienst voor Erfpacht.
12. u kunt zich aanmelden bij het First Tier Tribunal of het payment Valuation Tribunal. Helaas kan dit een langdurig en duur proces blijken te zijn, zie http://decisions.lease-advice.org/ voor meer informatie over rechtbanken
13. Als u een hypotheek op het onroerend goed hebt, moet uw kredietgever de huurovereenkomst goedkeuren.
14. uw advocaat zal de leaseverlenging afronden.

meer: Lease Extension Guide-Getting Started (LEASE)

dingen om op te letten voor

het kopen van een flat met een short lease

als koper kunt u een lease niet verlengen, en zal u dit niet kunnen doen totdat u het eigendom gedurende twee jaar hebt.

de meeste hypotheekverstrekkers zullen weigeren u een lening te geven voor een woning met een short lease, hoewel de definitie van “short” verschilt van kredietgever tot kredietgever.

Als u een onroerend goed met een short lease kunt kopen, kunt u:

1. vraag de verkoper om de huurovereenkomst te verlengen voordat u koopt, wat de transactie met enkele maanden zal vertragen.
2. vraag de verkoper om een procedure te starten, waarbij u het voordeel na voltooiing krijgt toegewezen.
3. Koop het onroerend goed en wacht de vereiste twee jaar alvorens een kennisgeving te doen, rekening houdend met het feit dat 50% van de huwelijkswaarde verschuldigd zal zijn aan de eigenaar zodra de huurovereenkomst daalt tot minder dan 80 jaar.

verlenging van een huurovereenkomst voor een maisonnette

• de regels voor verlenging van een huurovereenkomst voor een maisonnette zijn dezelfde als voor een appartement of appartement.

verlenging van een huurovereenkomst voor een gedeeld eigendom

• Als u een gedeeld eigendom hebt, is het belangrijk om contact op te nemen met uw verhuurder om hun beleid voor de uitbreiding van de huurovereenkomst te achterhalen.
• het is mogelijk dat het financieel zinvoller is om in plaats daarvan nog een aandeel in het onroerend goed te kopen, dus vraag onafhankelijk advies.
• Als u het onroerend goed aanvankelijk op basis van gedeeld eigendom hebt gekocht en sindsdien uw aandeel hebt verhoogd zodat u nu 100% van het onroerend goed bezit, hebt u het recht om de huurovereenkomst te verlengen op grond van de rechten die zijn beschreven in de Wet op de hervorming van de erfpacht van 1993.

gemeenschappelijke lease – uitbreidingsvragen

Wat is de minimale lease die nodig is om een hypotheek te krijgen?

hypothecaire kredietverstrekkers hebben verschillende kredietcriteria en verschillen wat betreft hun definitie van een “short” lease; sommigen dringen aan op een huurovereenkomst van 85 + jaar, terwijl anderen bepalen dat het een minimale lengte moet zijn aan het einde van de looptijd van de hypotheek.

• meer: Controleer welke minimale resterende leasetermijn verschillende kredietverstrekkers accepteren

kunt u een uitbreiding bouwen op een erfpacht?

Controleer uw huurovereenkomst om te zien of u het recht hebt om uw eigendom uit te breiden, zorg er dan voor dat u toestemming vraagt van de eigenaar, die waarschijnlijk uw plannen wil zien om ervoor te zorgen dat eventuele wijzigingen een verbetering betekenen.

er kan een vergoeding worden betaald voor hun toestemming en voor eventuele latere wijzigingen van de huurovereenkomst.

als zij hun eigen landmeter willen vragen uw plannen te inspecteren, zult u waarschijnlijk ook hiervoor moeten betalen.

kan ik een huurovereenkomst voor een gedeeld eigendom verlengen?

met een gedeeld eigendomsrecht heeft u niet dezelfde rechten om uw huurovereenkomst uit te breiden op grond van de Wet op de hervorming van de erfpacht van 1993, maar u kunt contact opnemen met de eigenaar, omdat deze zijn eigen beleid kan hebben.

als u uw aandeel in het onroerend goed verhoogt totdat het geheel van u is, hebt u het recht om uw huurovereenkomst te verlengen, zolang u voldoet aan de criteria die in de wet zijn vastgelegd, d.w.z. je hebt het eigendom (het hele aandeel) voor twee jaar.

hoeveel kost verlenging van een huurcontract op een flat

de kosten van verlenging van een huurcontract zijn vier elementen:

1. uw juridische kosten en vergoedingen, die kunnen variëren van £ 2.400 tot £ 4.500
2. de “redelijke” juridische en waarderingskosten van de freeholder, van £ 1.200 tot £2.100
3. de premie, d.w.z. de kosten van de extra huurperiode, die kan variëren van £ 3.000
4. Als u eigenaar bent of pat-eigenaar bent van meer dan één woning, bent u ook aansprakelijk voor de 3% SDLT-toeslag als de premie hoger is dan £40.000.

de kosten zijn afhankelijk van de waarde van het onroerend goed, de duur van de huurovereenkomst en de vraag of langdurige onderhandelingen nodig zijn.

als de zaak naar een rechtbank wordt verwezen, verwacht dan nog eens £1.600 bovenop te betalen.

houd er rekening mee dat als u uw aanvraag intrekt na betekening van een kennisgeving in artikel 42, u nog steeds aansprakelijk bent voor kosten en vergoedingen.

de premie wordt berekend op basis van de waarde van het onroerend goed nu, hoeveel het zou toenemen met het voordeel van een langere huurovereenkomst en de duur van de resterende huurovereenkomst.

in het algemeen geldt dat hoe korter de resterende huurovereenkomst is, hoe hoger de premie zal zijn.

Wat is een bericht in rubriek 42?

een Section 42 Notice, ook bekend als een huurder’ Notice, wordt door een advocaat aan uw eigenaar betekend als een formeel verzoek om de huurovereenkomst te verlengen.

Hierin staat de premie die u bereid bent te betalen en geeft de eigenaar ten minste twee maanden de tijd om te reageren.

het moet nauwkeurig worden geserveerd of uw freeholder kan het weigeren en u moet nog 12 maanden wachten voordat u het opnieuw kunt proberen.

Wat is grondhuur?

als u eigenaar bent van een erfpachtwoning, meestal een flat of appartement, is de eigenaar (of verhuurder) eigenaar van de grond waarop uw woning zich bevindt en kan hij u grondhuur in rekening brengen voor het gebruik van deze grond.

grondhuur verschilt van servicekosten, die het onderhoud en de reparatie van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten dekken.

hoeveel is grondhuur?

grondhuur is vaak vrij laag en kan zo weinig bedragen als £50 per jaar, of het kan £200 of meer zijn. Uw verhuurder kan niet verhogen, tenzij u akkoord gaat of het is bepaald in de huurovereenkomst.

Als u uw grondhuur niet hebt betaald, kan uw verhuurder/eigenaar deze gedurende de afgelopen zes jaar als een vast bedrag opvragen.

indien u uw huurovereenkomst verhoogt met behulp van uw rechtengegevens in de Pachthervormingswet van 1993, hoeft u geen grondhuur meer te betalen.

moet u grondhuur betalen op een eigendom in eigendom?

als u eigenaar bent van een eigendom in eigendom, hoeft u meestal geen grondhuur te betalen.

als u in een zeer oud pand woont, is er een kleine kans dat u een historische huur, een zogenaamde ‘rentcharge’, aan een derde moet betalen, hoewel deze nu aan het uitsterven zijn.

Wat is erfpacht?In het kader van de Wet op de hervorming van het Erfpacht, huisvesting en Stadsontwikkeling van 1993 hebben huurders het recht om gezamenlijk het eigendom te kopen, ongeacht of de verhuurder wil verkopen.

dit wordt “collectieve enfranchisement” of “payment enfranchisement” genoemd.

om het eigendom te kopen, moet u aan bepaalde criteria voldoen:

• Ten minste de helft van de erfpachters in een blok moet bereid zijn om de aankoop van de eigendom
• In het geval van een blok van slechts twee appartementen, beide dient u wilt de aankoop van de eigendom
• tenminste twee / derde van de huurders moet worden ‘in aanmerking komende huurders’, met leasing oorspronkelijk meer dan 21 jaar
• Je hoeft niet te leven in het gebouw en kan een verhuurder maar u mag niet meer dan twee flats in het blok
• Niet meer dan 25% van het gebouw kan worden gebruikt voor niet-woondoeleinden (commerciële, retail). Dit geldt niet voor gemeenschappelijke ruimtes, en garages/parkeerplaatsen worden geclassificeerd als residentiële.

als u met succes de freehold koopt, moet er iemand worden aangesteld om de freehold company te leiden en als bestuurder op te treden.

Wat is het verschil tussen eigendom in eigendom en erfpacht?

als u een eigendom in eigendom koopt, bezit u zowel het gebouw als de grond waarop het staat.

de overgrote meerderheid van de huizen zijn in eigendom, hoewel het de moeite waard is om het vóór de aankoop te controleren, vooral als het een nieuwbouw betreft.

bij een erfpacht, zoals een flat of appartement, bezit u de delen van het gebouw dat u bewoont, maar niet de grond waarop het zich bevindt of de gemeenschappelijke ruimtes.

deze zijn eigendom van de freeholder, die het op lange termijn aan u verhuurt. In ruil voor het onderhouden van de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw, de buitenkant, het dak en elke tuin, betaalt u hen een grondhuur, servicekosten en onderhoudskosten.

Wie is eigenaar van de huurovereenkomst van mijn huis?

u heeft het recht om de naam en het adres van de eigenaar van uw huis of appartement te kennen.

als u twijfelt, kunt u deze informatie controleren door uw adres in te voeren op de website van het Kadaster door het downloaden van de erfpachttitel voor £3.

deze informatie had u echter moeten worden verstrekt bij de aankoop van het onroerend goed, zodat u ook contact kunt opnemen met uw juridische onderneming.

Wat gebeurt er aan het einde van een huurovereenkomst?

als uw huurovereenkomst afloopt, hebt u technisch gezien niet langer het recht om in het onroerend goed te wonen, aangezien dit overgaat naar de eigenaar.

in werkelijkheid mag u er onder dezelfde voorwaarden blijven wonen, tenzij de verhuurder u een opzeggingstermijn oplegt. Je kunt niet worden gedwongen om te vertrekken, behalve door een gerechtelijk bevel voor bezit.

de verhuurder kan ervoor kiezen om uw huur te vervangen door een verzekerde periodieke huur. In dit geval kunnen u en de verhuurder onderhandelen over nieuwe voorwaarden of, als een Overeenkomst niet kan worden bereikt een Huurwaarderingscommissie kan deze vast te stellen.

wat wordt als erfpacht beschouwd?

de meeste mensen beschouwen een erfpacht langer dan 90 jaar, omdat zodra het afneemt tot 80 jaar, het onroerend goed daalt in waarde.

voor de verlenging van uw huurovereenkomst op grond van de rechten die zijn verleend in de Wet op de hervorming van de erfpacht van 1993, wordt een “lange” huurovereenkomst echter gedefinieerd als 21 jaar.

u mag uw huurovereenkomst alleen verlengen als uw oorspronkelijke huurovereenkomst langer was dan 21 jaar (oorspronkelijke duur, geen resterende tijd) en u het onroerend goed ten minste twee jaar in bezit hebt.

conclusies & samenvatting

• als erfpachter moet u weten hoeveel jaar er nog op uw huurovereenkomst overblijven, want als deze onder de 80 jaar daalt, wordt de verlenging aanzienlijk duurder.
• bij de aankoop van erfpacht kunt u zich veiliger voelen wanneer u kijkt naar die met een huurcontract van ten minste 83 jaar, aangezien u niet het recht hebt om de erfpacht te verlengen totdat u er twee jaar eigenaar van bent, en het proces van verlenging van de erfpacht kan vrij lang zijn.
• zorg ervoor dat u op de hoogte bent van uw rechten als erfpachter, waaronder het recht om uw huurovereenkomst met 90 jaar te verlengen tegen een redelijke marktvergoeding, en het recht om onder bepaalde voorwaarden een deel van het eigendom te kopen.

gerelateerde gidsen

• overdracht: een snel overzicht
• overdrachtsproces uitgelegd: voor verkopers
• overdrachtsproces uitgelegd: Voor Kopers
• hoeveel moet aanleveren kosten
• Moet je doen eigendomsoverdracht jezelf
• Hoe kies je een eigendomsoverdracht advocaat
• Hoe om te gaan met eigendomsoverdracht klachten & problemen
• Exchange en voltooiing van de opdrachten uitgelegd
• Eigendomsoverdracht zoekt uitgelegd
• zegelrecht grondbelasting (SDLT) toegelicht