terwijl we allemaal proberen door deze pandemie te navigeren, worstelen bedrijven van alle groottes op alle mogelijke manieren. Ze worden niet alleen geconfronteerd met het vooruitzicht om waardevolle werknemers te moeten laten gaan, ze begrijpen ook dat het vooruitzicht van voortzetting van de activiteiten elke dag vermindert dat de pandemie-gerelateerde sluiting voortduurt. Die bedrijven die nog niet hebben gefaald, leven op de rand op zoek naar manieren om het te maken door de komende maanden. Sommige zijn beginnende bedrijven, sommige zijn al tientallen jaren en anderen zijn gewoon het raken van hun merk steeds winstgevend na jaren van toewijding. Wat ze nu allemaal gemeen hebben is een virtuele sluiting van hun markten en verlies van inkomsten. Helaas, zonder inkomsten, ondernemers zijn niet in staat om zichzelf te betalen, wat op zijn beurt maakt het moeilijk, zo niet onmogelijk om te voldoen aan hun persoonlijke economische behoeften. Bovendien zijn er aanzienlijke bedrijfsuitgaven die niet zomaar in de wacht kunnen worden gezet. Verzekeringen, huur van apparatuur, zakelijke leningen, huur en andere soortgelijke maandelijkse kosten zijn contractuele verplichtingen die niet kunnen worden genegeerd. Velen zullen noodzakelijkerwijs tot faillissement worden gedreven. In het algemeen is de belangrijkste contractuele verplichting voor kleine en middelgrote ondernemingen hun commerciële leasing.
bij het advocatenkantoor Donald R. oder onderhandelen we regelmatig met huurders en verhuurders over de vroegtijdige beëindiging van commerciële huurovereenkomsten. Deze onderhandelingen zijn uiterst vloeiend, en hoewel het vroegtijdig beëindigen van een commerciële huurovereenkomst niet pijnloos is, wordt meestal een redelijk compromis bereikt. Terwijl de huidige pandemie onze samenleving blijft teisteren, wordt hoe verhuurders kijken naar vroegtijdige beëindiging nog meer vloeibaar als verhuurders beginnen te anticiperen op een aanval van late betalingen en lease abandonments.
Wat Zijn Uw Opties?
het huidige Moratorium: voorlopig is het belangrijk dat u niet vertrouwt op het huidige moratorium op uitzettingen (en de virtuele volledige sluiting van Californische rechtbanken). Terwijl uw verhuurder is op dit moment niet in staat om verder te gaan met een onwettige detainer acties (uitzettingen), zult u nog steeds verschuldigd huur en wanneer het moratorium wordt opgeheven, veel verhuurders zal rechtstreeks naar de uitzetting proces.
Ga door met uw huurovereenkomst: als u denkt dat uw bedrijf de storm kan doorstaan, maar mogelijk te laat komt met een aantal van zijn verplichtingen (inclusief Huur), dan is het waarschijnlijk het beste om gewoon contact op te nemen met uw verhuurder en een discussie te voeren. In deze buitengewone tijden, uw huisbaas moet bereid zijn om met u te werken. Stop met het betalen van huur en / of het verlaten van het pand: Als blijkt dat u onder geen beding langer kunt blijven werken, kunt u gewoon stoppen met het betalen van huur en/of het pand verlaten. Deze optie wordt niet aanbevolen (behalve misschien waar faillissement is een mogelijkheid, en zelfs dan, moet u overleggen met een faillissementsadvocaat alvorens op te treden). Als u stopt met het betalen van huur, zal uw verhuurder vrijwel zeker op zoek naar de eerste beschikbare mogelijkheid om het uitzettingsproces te beginnen. Als u het pand verlaat, zal uw verhuurder een aparte rechtszaak op zoek naar schadevergoeding (achterstallige huur, toekomstige huur, het herstel van de gratis huur en huurder inducements, advocaatkosten en andere juridische kosten, enz.). Hoe dan ook, je zal worden gedwongen om ofwel deel te nemen aan dure rechtszaken of negeren de rechtszaak volledig waardoor uw verhuurder om een verstekvonnis te verkrijgen. Bij verstekvonnis, naast een aanzienlijke hit op uw krediet, zal uw verhuurder proberen om uw loon te garneren, uw bankrekeningen te heffen en pandrechten op uw eigendom te plaatsen. Als u een bedrijf nog steeds actief, een till tap kan worden verkregen waardoor de Sheriff om contant geld rechtstreeks uit uw kassa. Natuurlijk, dit kan weinig uitmaken als je geconfronteerd met eminente faillissement. Zo niet, dan is dure rechtszaken en/of een vonnis tegen u geen prettige optie.
onderhandelen over een overeenkomst tot vervroegde beëindiging van de leaseovereenkomst: als blijkt dat u onder geen enkele omstandigheid uw activiteiten kunt voortzetten, is de beste optie om te proberen te onderhandelen over de vervroegde beëindiging van uw leaseovereenkomst. Hoewel het resultaat zelden pijnloos is, is het over het algemeen de beste manier om het bloeden te stoppen. Als u voor deze route kiest, is het belangrijk om te voorkomen dat er een gerechtelijke procedure tegen u wordt ingeleid en/of dat u het pand verlaat. Uw onderhandelingspositie zal onder deze omstandigheden worden verminderd.
we beginnen met het analyseren van pre-pandemische onderhandelingen. Verhuurders ‘ zijn het meest geïnteresseerd in het maken van zichzelf heel. Ze willen hun schade tot nul reduceren en verwachten dat huurders alle verliezen absorberen (zoals de meeste commerciële huurovereenkomsten vereisen). Dit betekent het recupereren van alle achterstallige huur, alle huurder inducements, toekomstige huur, advocatenkosten, makelaars kosten en juridische kosten. Huurders daarentegen willen, en moeten vaak, zo weinig mogelijk betalen. In de meeste gevallen kunnen verhuurders en huurders compromissen sluiten. Vaak, verhuurders beseffen dat een huurder is op zijn laatste benen en voortdurende collectie inspanningen kan vruchteloos zijn. Waar het duidelijk is dat een huurder beperkte middelen heeft, is het soms praktischer om een deal te sluiten, zelfs als dat betekent dat je een betalingsplan moet accepteren.
bij vrijwel alle onderhandelingen is de toekomstige huur de belangrijkste zorg. Verhuurders vereisen toekomstige huur om ervoor te zorgen dat er geen kloof in huur tussen de beëindiging van de bestaande huurder en de start van een nieuwe huurovereenkomst. Het debat draait om de verwachte tijd die nodig is om een nieuwe huurovereenkomst veilig te stellen. Verhuurders willen zo veel toekomstige huur mogelijk om de onzekerheid in verband met het vullen van de ruimte te dekken. Huurders beweren het tegenovergestelde. Toekomstige huur is bijna altijd de grootste component van elke leasebeëindiging uitbetaling. Er zijn een groot aantal andere kwesties in het spel met betrekking tot de kosten in verband met het vinden van een nieuwe huurder en de recuperatie van gratis huur en huurder verbetering vergoedingen die buiten het toepassingsgebied van dit artikel. Het voorgaande geeft echter het kader aan waarbinnen de onderhandelingen worden gevoerd. Als we dit Analyseren in de context van de huidige pandemische crises, is het enige wat zeker is dat de problemen waarmee zowel huurders als verhuurders worden geconfronteerd ongekend zijn. Het is moeilijk om te weten hoe verhuurders zullen reageren op de crisis. Veel verhuurders (waaronder mom en pop eigenaren) zijn afhankelijk van de inkomsten uit hun commerciële eigendommen als hun enige bron van inkomsten. Deze crisis zal hen net zo diep treffen als huurders. Corporate verhuurders zullen zoeken naar manieren om de dreigende schade te minimaliseren. Hoe dan ook, het lijkt deze schrijver dat alle verhuurders zeker zijn om de buitengewone tijden te begrijpen waarin we ons bevinden en alle verhuurders zullen hun onderhandelingstactiek dienovereenkomstig aanpassen. Het minimaliseren van verliezen in dit klimaat kan betekenen het geven van huurder gratis huur of het overeenkomen om de last te delen door het verminderen van de huur voor een periode van tijd. Het vervangen van huurders tijdens de pandemie kan immers onmogelijk blijken en met een dreigende recessie zullen de verwachtingen voor de toekomst waarschijnlijk niet optimistisch zijn.
tijd Is van essentieel belang: het zal niet lang meer duren voordat verhuurders worden overspoeld met verzoeken om gratis huur, huurkortingen en verzoeken om vervroegde beëindiging van de huurovereenkomst. Zodra dat begint, kan de bereidheid van verhuurders om samen te werken met huurders drastisch veranderen als ze zich gaan realiseren hoe slecht de pandemie hun huurders beïnvloedt. Idealiter zullen huurders (die er zeker van zijn dat ze niet in staat zullen zijn om verder te gaan) voorafgaand aan deze aanval een vroegtijdige huurovereenkomst met hun verhuurder sluiten. Verhuurders hebben nog steeds te maken met de coronapandemie en er is een uniek moment waarop vrijwel iedereen op de planeet begrijpt dat we allemaal moeten samenwerken om redelijke oplossingen te vinden voor pandemiegerelateerde problemen. Onze hoop als samenleving is dat deze mindset doorgaat als de pandemie afneemt. Op dit moment is er echter nog veel onzekerheid en snel handelen lijkt de veiligste weg.
gedurende deze buitengewone periode zal het advocatenkantoor van Donald R. Oder alle commerciële huurders vertegenwoordigen die een vervroegde beëindiging van de huurovereenkomst (of wijziging van de huurovereenkomst) wensen voor een eenmalige vaste vergoeding met korting. Mr. Oder zal namens u onderhandelen over het oplossen van alle openstaande problemen met uw verhuurder, inclusief het opstellen en onderhandelen van een definitieve overeenkomst voor vroegtijdige beëindiging van de huur.
aarzel niet om contact op te nemen met advocaat Donald R. oder van San Diego op 619-888-1346. Er is geen vergoeding voor het eerste consult.