heeft u er altijd van gedroomd een huis aan het strand te hebben en nu hebt u de grond om dat te doen? Riemen vast, want de kans is groot dat je in een overstromingszone bouwt.
en dat is niet voor mensen met een zwak hart.
Overstromingszones brengen uw droom in gevaar voor wat moeder natuur in petto heeft.
een studie schat dat tot 41 miljoen Amerikanen in overstromingsgebieden leven, en schade door overstromingen kan op elk moment ravage aanrichten.
voordat u besluit om in een overstromingszone te bouwen, lees hieronder.
we vertellen u alles wat u moet weten, zodat u de slimme beslissing kunt nemen.
Wat is een overstromingsgebied?
Overstromingszones zijn geografische gebieden die de FEMA (Federaal Agentschap voor noodbeheer) heeft gedefinieerd op basis van de niveaus van het overstromingsrisico.
Wat zijn de verschillende soorten overstromingszones?
de Federal Emergency Management Agency (FEMA) analyseert overstromingsrisico ‘ s in het hele land en brengt de resultaten in kaart voor overstromingsverzekeringen.
deze kaarten verdelen elk gebied in overstromingszones op basis van risico ‘ s.
in grote lijnen zijn er vier hoofdcategorieën overstromingszones en elke categorie heeft meerdere overstromingszones.
Speciale Overstromingsgevaren
1. V-Zone: deze zone wordt beschouwd als een hoog overstromingsrisico.
zij zijn de gevaarlijkste zones.
zie dit als de eerste rij aan het strand.
deze gebieden hebben een kans van 26% op overstromingen gedurende de levensduur van een 30-jarige hypotheek.
zij vereisen een verplichte overstromingsverzekering.
2. VE, V1-30 Zones: Kustgebieden met 1% of meer kans op overstromingen en een extra risico in verband met stormgolven.
opmerking: VE-Zones worden gebruikt in nieuwe en herziene kaarten in plaats van V1-30-Zones.
3. Een Zone: deze zone wordt beschouwd als een hoog overstromingsrisico.
de eigenschappen in deze zone kunnen overstroomd worden omdat ze in de buurt van water liggen (meren, rivieren, beken, wetlands, enz.).
zij vereisen een verplichte overstromingsverzekering.
4. Ae-Zone: de grondvlakte waar de grondvlakte is aangebracht.
AE-Zones worden nu gebruikt voor nieuwe formatbedrijven in plaats van A1-A30-zones.
5. A1-30 Zone: dit zijn genummerde a-Zones (A5 of A12).
Dit is de basisvlakte waar het bedrijf een BFE vertoont.
6. AH Zone: deze gebieden hebben een 1 procent jaarlijkse kans op ondiepe overstromingen (meestal in de vorm van een vijver) met een gemiddelde diepte variërend van 1-3 voet.
deze gebieden hebben een kans van 26% op overstromingen gedurende de levensduur van een 30-jarige hypotheek.
7. AO-Zone: Dit zijn gevarengebieden met een kans van 1 procent of meer op ondiepe overstromingen per jaar.
deze gebieden hebben ook een kans van 26% op overstromingen gedurende de levensduur van een 30-jarige hypotheek.
8. AR-Zone: gebieden met een tijdelijk verhoogd overstromingsrisico als gevolg van de bouw of restauratie van een overstromingscontrolesysteem zoals een dijk of dam.
verplichte overstromingsverzekering is van toepassing.
9. A99-Gebied: Gebieden met een 1 procent jaarlijkse kans op overstromingen die zullen worden beschermd door een federale overstromingscontrolesysteem waar de bouw heeft bereikt gespecificeerde wettelijke eisen.
binnen deze zones zijn geen dieptes of overstromingshoogtes te zien.
Gevarenzones Met Matige Overstromingen
1. X-Zone (schaduwrijk): deze zone wordt beschouwd als een matig overstromingsrisico.
X Zones (gearceerd) is een gebied binnen de 500 jaar overstromingsvlakte.
2. B-Zone: gebied met een matig overstromingsrisico-meestal het gebied tussen de 100 jaar en 500 jaar overstromingen.
B-Zones worden gebruikt voor de aanduiding van overstromingsgebieden met een gering risico.
bijvoorbeeld gebieden die door dijken worden beschermd tegen overstromingen van 100 jaar of ondiepe overstromingsgebieden met een gemiddelde diepte van minder dan 1 voet of drainagegebieden van minder dan 1 vierkante mijl.
Minimale Overstromingsgevaren
1. X-Zone (onbeschadigd): deze zone wordt beschouwd als een minimaal overstromingsrisico.
Zone X is het gebied dat zich buiten het overstromingsgebied van 500 jaar bevindt en door de dijk wordt beschermd tegen overstromingen van 100 jaar.
verzekering is niet verplicht voor deze eigendommen.
2. C Zone: deze gebieden hebben minimaal overstromingsgevaar.
deze kunnen problemen hebben op het gebied van waterafvoer en plaatselijke afwatering die geen gedetailleerde studie of aanwijzing als overstromingsgebied rechtvaardigen.
Onbepaald Risicogebied
1. D Zone: in deze zone is het risico niet bekend.
de gebieden zijn niet onderzocht op overstromingsrisico, dus het kan een gok zijn.
overstroming is mogelijk, wat verzekering aanbevolen maakt, maar het is niet verplicht.
geïnteresseerd in leren als u in een overstromingsgebied woont?
bezoek Fema ‘ s Flood Map Service Center.
alles wat u hoeft te doen is zoeken naar uw adres, en zij zullen u een overstromingskaart van uw gebied.
Waarom is het overstromingsgebied gereguleerd?
als u in een overstromingsgebied woont, is de kans groot dat uw gemeenschap bepaalde verordeningen heeft aangenomen en bouwvoorschriften afdwingt die de regels en vereisten bevatten die u moet volgen als u in een overstromingsgebied wilt bouwen.
In deze sectie zullen we het hebben over de redenen waarom het belangrijk is dat deze regels worden gevolgd.
hier is een korte samenvatting:
het beschermt personen en eigendommen
een goed beheer van het overstromingsgebied vermindert de kwetsbaarheid voor overstromingsrisico ‘ s.
omdat we weten dat laaggelegen land van tijd tot tijd zal overstromen, moeten we beslissingen nemen die helpen onze gezinnen, huizen en bedrijven te beschermen.
het vermindert toekomstige overstromingsverliezen
goede overstromingsregels zijn bedoeld om burgers te beschermen tegen toekomstige overstromingsverliezen.
beschouw ze als een beleid van” goede buren ” dat voorkomt dat de overstromingsomstandigheden verslechteren.
het zorgt ervoor dat de federale overstromingsverzekering beschikbaar is
voordat inwoners en bedrijven een overstromingsverzekering kunnen afsluiten, moet uw gemeenschap deelnemen aan het NFIP (National Flood Insurance Program – hieronder besproken).
dit maakt het mogelijk om in aanmerking te komen voor federale bijstand en verschillende soorten hypotheken.
het bespaart belastingdollars
overstromingen zijn rampzalig voor de begroting van een gemeenschap.
echter, als de gemeenschap slim is en reguleert, dan hebben ze uiteindelijk minder problemen als het water de volgende keer stijgt.
het is belangrijk te onthouden dat federale hulp bij rampen niet beschikbaar is voor alle overstromingen.
en zelfs wanneer dat wel het geval is, zijn gemeenschappen nog steeds verantwoordelijk voor het betalen van ten minste een deel van de reparatie-en saneringskosten, tijdelijke huisvesting en evacuatiekosten.
het vermijdt aansprakelijkheid en rechtszaken
naarmate gemeenschappen zich ontwikkelen en zich herontwikkelen, is het zinvol om redelijke beschermende maatregelen te nemen in gebieden waarvan we weten dat ze overstromingsgevaar opleveren.
Kan Ik bouwen in een overstromingszone?
tot nu toe hebben we u veel informatie gegeven over uiterwaarden, maar we hebben nog geen antwoord gegeven op de cruciale vraag: kunt u bouwen in een overstromingszone?
het korte antwoord is ja.
u kunt bouwen in een overstromingszone, maar u moet uw due diligence doen en ervoor zorgen dat u de juiste overstromingszone kiest.
bijvoorbeeld, Zone X is een minimale overstromingszone en is daarom ideaal voor gebouwen.
toch is het nog steeds mogelijk om overstromingen te ervaren in een laagrisicozone.
een andere factor die u moet overwegen bij het bouwen in overstromingszones is het funderingstype.
dit kan een grote impact hebben op uw overstromingsverzekering.
hoe “negatief” uw stichting is in vergelijking met de base flood elevation (BFE), hoe hoger uw overstromingsverzekeringspremies kunnen zijn.
vaak wordt aanbevolen dat het huis wordt gebouwd om boven de BFE te worden opgetrokken.
echter, als u een bestaande woning hebt die niet kan worden verhoogd vanwege het structurele systeem, zijn er verschillende andere mogelijke opties:
als het alleen de kelder onder de BFE is, kunt u het invullen.
elk gedeelte van de kelder dat boven het niveau ligt, maar onder de BFE, moet dan voorzien zijn van ventilatieopeningen.
Vloedopeningen beschermen uw huis tijdens overstromingen door het voorkomen van hydrostatische drukophoping, die muren en funderingen vernietigt.
in wezen zal het vloedwater vrij door een ruimte stromen, zoals een kruipruimte of een garage.
er zijn twee soorten vloedopeningen beschikbaar: technisch en niet-technisch.
geconstrueerde ventilatieopeningen gaan langer mee terwijl uw onderhoud laag blijft, maar FEMA maakt geen onderscheid tussen de twee, dus dat is iets om in gedachten te houden.
u kunt de onderste verdieping verlaten (of er een garage van maken) en ventilatieopeningen installeren.
u kunt de laagste verdieping binnen een gebouw verhogen als de plafonds hoog genoeg zijn.
bijvoorbeeld, als uw eerste verdieping een 10′ plafond heeft, kunt u de verdieping 2′ verhogen en uw vloer verlagen tot plafondhoogte tot 8′.
in de nieuw gecreëerde kruipruimte moeten vloedopeningen geïnstalleerd zijn.
hoe beïnvloeden overstromingszones de verzekering?
wanneer u in een overstromingsgebied bouwt, moet u een verzekering overwegen.
alle banken en kredietverstrekkers hebben een federale overstromingsverzekering nodig als het onroerend goed dat zij lenen zich in een speciaal overstromingsgebied bevindt.
als u overweegt te kopen of te bouwen in een speciaal overstromingsgebied, dan moet dit op uw lijst met dingen staan om te kopen.
de gemiddelde overstromingsverzekering kost ongeveer $ 700 per jaar.
die prijs zal echter variëren, afhankelijk van wat u hoopt te dekken en of u uw woning hebt verhoogd of overstroomvrij gemaakt.
u kunt ervoor kiezen om alleen het gebouw, de inhoud van het gebouw, of beide te behandelen.
het National Flood Insurance Program is een optie voor een overstromingsverzekering en het meest voorkomende programma dat de meeste mensen kennen.
het wordt beheerd door de federale overheid en biedt dekking tot $250.000 op een gebouw en $100.000 op de inhoud voor woningen.
NFIP is over het algemeen de duurdere optie in speciale overstromingsgevarengebieden.
particuliere overstromingsverzekering is de andere optie en biedt een aantal prijs-en dekkingsvoordelen.
kan ik afzien van de verzekeringspremie?
in sommige gevallen kunt u afzien van uw verzekeringskosten.
Als u kunt bewijzen dat uw woning hoger is dan de 100-year Base Flood Elevation (BFE), dan kan de bank of kredietgever afstand doen van uw vereiste overstromingsverzekering (vergeet niet, de Amerikaanse wet eist dat ze dit om te beginnen vereisen).
om dit proces te doorlopen, hebt u een document van FEMA nodig.
als u geïnteresseerd bent in dit proces, moet u ervoor zorgen dat u het doet voordat u bouwt.
u kunt uw woning niet bouwen en vervolgens kiezen voor opt-out van overstromingsverzekering.
u moet uw woning eerder uit de overstromingszone verplaatsen.
in het volgende gedeelte zullen we bespreken hoe u uw woning uit de overstromingszone kunt verplaatsen.
Hoe kan ik mijn eigenschap uit een overstromingszone verwijderen?
als u in een overstromingszone wilt bouwen, moet u twee dingen controleren:
het zal geen overstromingsschade oplopen
u heeft het correct verwijderd van de 100 jaar basis Overstromingshoogte, dus u hoeft er geen overstromingsverzekering op aan te schaffen
voordat we ingaan op hoe u uw land verwijdert uit de 100 jaar overstromingsvlakte, leggen we uit wat dit precies is.
het verwijst naar de hoogte die gepaard gaat met een 1% kans op een overstroming die jaarlijks optreedt.
dit klinkt misschien niet als een hoog risico, maar de natuur kan u altijd verrassen.
je kunt niet zeggen dat het gegarandeerd is dat er geen overstroming zal zijn.
als u wilt voorkomen dat u betaalt voor een overstromingsverzekering ($700/jaar), dan moet u bewijzen dat de grond boven de 100-jarige BFE ligt.
dit is logisch omdat-als de woning hoger is dan de 100-jarige BFE – het nieuwe huis een laag risico op overstromingsschade zou moeten hebben.
ook als u niet wilt betalen voor de overstromingsverzekering, moet u de woning uit het overstromingsgebied laten verwijderen voordat u bouwt (herhaal voordat u bouwt).
om dit te doen, huren de meeste eigenaren een landmeter of civiel ingenieur in om het verwijderingsproces met FEMA door te werken.
de landmeter zal bepalen of de bestaande grond boven of onder de BFE ligt.
hoewel kaarten voor overstromingsverzekeringen doorgaans accuraat zijn, kunnen ze af en toe fouten bevatten.
een gebied dat van nature hoog is, kan onjuist worden weergegeven in de SFHA.
als de natuurlijke grond van uw land boven de BFE ligt en er geen vulling is geplaatst om het boven dat niveau te verhogen, dan moet u een Letter of Map Amendment (LOMA) verkrijgen.
als vulling is geplaatst of moet worden geplaatst, dan moet u een Letter van Kaartrevisie krijgen om dit aan te geven (LOMR-F).
als u een vulling nodig hebt, moet u contact opnemen met uw lokale floodplain-beheerder om te zien of een floodplain-vulling-aanvraag vereist is.
de meeste gemeenschappen vereisen dat u een vulvergunning verkrijgt voordat u een overstromingsgebied vult.
soms hebben gemeenschappen ook een vulling nodig om ergens anders op de site te worden geplaatst om een vulling in het overstromingsgebied te compenseren.
andere keren staan gemeenschappen het mogelijk niet eens toe om een overstromingsgebied te vullen of te bouwen, dus zorg ervoor dat u de lokale voorschriften naleeft.
zodra u de lokale vergunning hebt waarmee u het vuil kunt plaatsen, belt u uw landmeter om metingen uit te voeren.
deze tekeningen zullen worden ingediend bij de FEMA en worden gebruikt om de kaartrevisie te certificeren op basis van vulling.
uw lokale floodplain beheerder moet ook een community Acknowledge formulier voor FEMA ondertekenen dat aangeeft dat de vulling correct is geplaatst, en dat het pand redelijk veilig is voor overstromingen.
dit proces is essentieel.
als u het formulier van de Gemeenschap niet ontvangt voordat u de woning invult, kunt u problemen krijgen met uw lokale autoriteiten.
FEMA rekent ook een verwerkingsvergoeding aan voor de LOMR-F (ongeveer $525 voor één partij).
zij hebben ook 60 tot 90 dagen om te reageren en bieden geen spoeddienst voor verwerking aan.
zorg er dus voor dat u deze projecten van tevoren plant en start.
FEMA-goedkeuringen MOETEN in aanmerking worden genomen.
nu bouwen en later aanvragen is geen optie omdat u ervoor moet zorgen dat uw laagste verdieping niet op of boven de BFE ligt.
Wat is het National Flood Insurance Program?In 1968 richtte het Congres Het National Flood Insurance Program (NFIP) op om levens en eigendommen te beschermen en de financiële last van hulp bij rampen te verminderen.
dit programma wordt beheerd door de FEMA en meer dan 22.100 gemeenschappen nemen deel.In het kader van een partnerschap tussen de federale regering en de gemeenschappen is:
Overstromingsgevarenkaarten
FEMA zal overstromingskaarten produceren in samenwerking met waterbeheerdistricten, gemeenschappen en staten.
deze kaarten stemmen overeen met de FEMA-normen en worden gebruikt door gemeenschappen, verzekeringsagenten en anderen.
overstromingsverzekering
vastgoedeigenaren en huurders die in deelnemende gemeenschappen wonen, komen in aanmerking voor de federale overstromingsverzekering voor gebouwen en de inhoud ervan.
verordeningen
gemeenschappen zijn verantwoordelijk voor de vaststelling en handhaving van minimale overstromingsregelgeving, zodat de ontwikkeling (inclusief gebouwen) op zodanige wijze wordt uitgevoerd dat de blootstelling aan overstromingen wordt verminderd
wanneer gemeenschappen deelnemen aan het NFIP, komen zij overeen al het volgende te doen::
- Vast te stellen en af te dwingen vloed kaarten evenals een overstroming preventie ordonnantie
- toelatingen Nodig voor de ontwikkeling van een uiterwaard
- Verzekeren dat het gebouw sites zijn redelijk veilig tegen overstromingen
- Vestigen Base Flood Verhogingen (BFE) waar niet wordt bepaald door de FEMA
- Vereisen nieuwe en sterk verbeterde woningen en vervaardigd woningen worden verheven boven de BFE
- Nodig niet-residentiële gebouwen worden verheven boven de BFE of droge floodproofed
- Bepalen of beschadigde gebouwen zijn aanzienlijk beschadigd
- Gedrag veld inspecties te citeren en te verhelpen overtredingen
- Vereisen en onderhouden van de ondervraagde hoogte-informatie te documenteren naleving
- Zorgvuldig te overwegen aanvragen voor afwijkingen
- Oplossen van niet-naleving en schendingen
- Advies en werken met de FEMA en de status updates van overstroming kaarten nodig zijn
- registers bij te Houden voor het beoordelen en reageren op periodieke verzoeken om rapporten te FEMA
Moet ik kopen bij een overstroming-gevoelig gebied?
we hebben veel gesproken over het bouwen van huizen in overstromingsgebieden, maar wat dacht je van gewoon een huis kopen in een overstromingsgevoelig gebied?
vaak maken mensen in hurricane alley zich zorgen over de impact die het weer op hun huis zou kunnen hebben.
moet u een gebied als Houston of New Orleans helemaal vermijden?
er zijn een paar vuistregels die u kunt volgen bij het kopen in een overstromingsgebied.
dit is wat u moet weten.
Identificeer de overstromingsvlakte van uw eigenschap
zodra u een potentiële eigenschap hebt geselecteerd, controleert u in welke overstromingsvlakte die eigenschap zich bevindt.
dit helpt u inzicht te krijgen in het overstromingsrisico van de woning en de kosten van een overstromingsverzekering.
u kunt het hulpprogramma Flood Map Service Center dat hierboven is gekoppeld gebruiken om te zien of de home zich in een floodplain bevindt.
merk op dat een huis soms op de lijn tussen twee verschillende overstromingsgebieden kan vallen.
om een accurate verzekeringsopgave te krijgen, moet u een hoogtecertificaat krijgen.
dit kost een paar honderd dollar en voegt een paar dagen toe aan uw slottijd.
dat gezegd hebbende, het is de investering waard, zodat u weet wat u doet voordat u koopt.
Controleer uw overstromingsgeschiedenis
nadat u de overstromingsvlakte hebt geïdentificeerd, controleert u of u de overstromingsgeschiedenis via de verzekeringsmaatschappij kunt zien.
zelfs als uw woning niet in een overstromingsgebied ligt, kunt u eerdere overstromingsclaims in het verleden zien, en dit kan de verzekeringskosten beïnvloeden.
als records een eerdere overstroming laten zien, controleer dan de reden daarvoor en hoe de eigenschap werd beïnvloed.
een overstroming kan hebben plaatsgevonden door het barsten van leidingen in plaats van een storm, en het is belangrijk om te begrijpen of het probleem is opgelost of kan worden herhaald voordat een bod.
een site survey and elevation certificate verkrijgen voordat u sluit
alle kredietverstrekkers hebben een land survey nodig voordat u sluit, maar ze hebben niet altijd een hoogtecertificaat nodig.
een hoogtecertificaat geeft informatie over de basishoogtehoogte en andere cijfers voor de eigenschap in relatie tot de grond.
als de eigenschap zich op een uiterwaarden bevindt, houden kredietverstrekkers vaak van deze informatie.
dat gezegd hebbende, als je contant betaalt, dan zou je geen probleem moeten hebben met een van deze dingen.
als de verkopers geen aanvaardbaar survey-of elevatiecertificaat hebben, vraag dan aan uw titelbedrijf om er een te regelen.
deze documenten zijn goede hulpmiddelen en helpen u risico ‘ s aan te geven.
koop een overstromingsverzekering
net als in een overstromingszone, moet u een overstromingsverzekering kopen als er een geldschieter bij betrokken is.
u wilt dit doen bij het afsluiten (zelfs als u zich niet binnen een uiterwaarden bevindt).
volgens de FEMA komt meer dan 20 procent van de overstromingsclaims uit huizen buiten een hoogrisicogebied.
het is duur om huizen te repareren na overstromingen, en ze kunnen iedereen overkomen!
uw leidingen kunnen barsten, en zonder de juiste verzekering, betaalt u voor reparaties uit eigen zak.
Wat moet ik doen als ik niet in een toegewezen uiterwaarden sta?
het is heel goed mogelijk dat u een overstroming ervaart, zelfs als u zich niet in een overstromingsgebied bevindt.
de meeste informatie in deze blog is gericht op mensen die zich in een overstromingsgebied bevinden, maar ongeveer 20 tot 25 procent van alle overstromingsschade vindt plaats in laagrisicozones (“buiten de in kaart gebrachte overstromingszone”).
helaas is het vaak nadat mensen door overstromingen worden getroffen dat ze ontdekken dat hun woning-of bedrijfseigendomsverzekering geen overstromingsschade dekt.
dus, wat doet u?
over het algemeen is het een goed idee om flood insurnace te kopen.
bijvoorbeeld, de schade van slechts een centimeter water kan een huiseigenaar meer dan $20.000 kosten.
dus, als u in een eengezinswoning woont met een waarde van minder dan $ 250.000 en het wordt overstroomd, dan bent u waarschijnlijk meer schade aan uw huis aan het oplopen dan het waard is.
zelfs als het risico klein lijkt, wilt u zich niet in deze situatie bevinden!
laatste gedachten
daar heb je het!
alles wat u moet weten voordat u in een overstromingszone bouwt.
heeft u vragen?
laat het ons weten in de commentaren.
voor meer informatie over het kopen, verkopen of investeren in onbebouwde grond, kijk op onze andere bronnen hieronder.
wij zijn hier om u te helpen tijdens het hele proces van het kopen en verkopen van grond!
extra middelen
als u op zoek bent naar betaalbare grond, kunt u onze pagina Advertenties bekijken.
en voordat u land koopt, moet u het Due Diligence-programma van Gokce Land bekijken.
als u grond wilt verkopen, bezoek dan onze pagina over hoe u uw grond kunt verkopen.
wilt u elke donderdag een e-mail ontvangen met onze laatste blog/accommodaties?
abonneer u nu
Disclaimer: wij zijn geen advocaten, accountants of financieel adviseurs en de informatie in dit artikel is alleen voor informatieve doeleinden. Dit artikel is gebaseerd op ons eigen onderzoek en ervaring en we doen ons best om het accuraat en up-to-date te houden, maar het kan fouten bevatten. Zorg ervoor dat u een juridische of financiële professional raadpleegt voordat u beleggingsbeslissingen neemt.
- auteur
- recente berichten
