van Alaska tot Alabama, ongeveer 50.000 self-storage faciliteiten zijn verspreid over het land. Dat is ongeveer hetzelfde aantal McDonald ‘ s, Starbucks en metro locaties in de VS samen. Deze faciliteiten vormen de basis van de Amerikaanse self-storage-industrie, die naar verwachting $37 miljard aan inkomsten zou genereren in 2019.

in elk van deze zelfopslagfaciliteiten betalen mensen-meestal per maand — huur om hun spullen in eenheden van verschillende grootte op te slaan. Ze kunnen worden stashing meubels, kunst, Apparaten, TV ‘ s, documenten, vakantie decoraties, wijn, voertuigen, boten of campers. Veel kleine bedrijven vertrouwen op Self-storage units om zakelijke apparatuur, inventaris en benodigdheden te houden. Sommige klanten hebben zelfs self-storage units omgebouwd tot high-end ” man caves “en” she sheds.”

elk van deze zelfopslagplaatsen is niet alleen een magazijn voor onze waren — elke faciliteit is ook een klein bedrijf. En het kan een lucratieve business zijn. Volgens een schatting, de typische winstmarge van een self-storage bedrijf in de VS is 11%. Dat is ruim boven de winstmarges voor veel andere soorten kleine bedrijven; bijvoorbeeld, de typische winstmarge van een restaurant varieert van 3% tot 5%.

gezien deze cijfers, klinkt het starten van een self-storage bedrijf erg aantrekkelijk, nietwaar? Dat doet het zeker. Echter, iedereen die op zoek naar het starten van een self-storage bedrijf moet verder kijken dan de winst en afwegen van de praktische overwegingen:

• hoeveel kost het om een eigen opslagbedrijf op te richten?
• wat voor soort onderzoek en planning moet u doen voordat u een zelfopslagbedrijf begint?
• moet u een bestaande zelfopslagfaciliteit kopen?
• moet u vanaf de grond af een zelfopslagfaciliteit bouwen?
• hoe gaat u uw eigen opslagfaciliteit beheren en op de markt brengen?

dat zijn natuurlijk grote vragen, maar dan is het starten van een eigen opslagbedrijf een grote onderneming. Volg mee als we u begeleiden door wat er nodig is om een self-storage bedrijf te starten.

hoeveel kost het om een eigen opslagbedrijf op te starten?

voordat u locaties scout voor een zelfopslagfaciliteit-het maakt niet uit of u op zoek bent naar het kopen van een bestaande faciliteit of het bouwen van een nieuwe — moet u een aantal getallen crunchen.

in het begin heb je een goed idee nodig van hoeveel het kost om in de self-storage business te komen. De aantallen zullen sterk variëren op basis van een verscheidenheid aan factoren, zoals locatie, acquisitiekosten, grondkosten en kosten voor de bouw van faciliteiten. (We zullen later op de details ingaan.)

u moet niet alleen nadenken over de kosten voor de aankoop of ontwikkeling van een faciliteit, maar u moet ook onderzoeken waar het geld vandaan komt:

• heb je genoeg liquide middelen om zelf een opslagfaciliteit te kopen of te ontwikkelen? Kun je het je veroorloven om die activa te reserveren voor een eigen opslagfaciliteit?
• moet u een lening afsluiten en aanschaffen of een bouwlening afsluiten?
• moet u zelfopslaginvesteerders werven om een overname-of ontwikkelingsovereenkomst te helpen financieren?

nadat u met antwoorden op deze vragen bent gekomen, moet u erachter komen hoeveel het kost om de faciliteit te exploiteren zodra deze van u is. Gaan jij en je familie het alleen runnen? Moet je personeel inhuren om het te bedienen? Zou het het beste zijn om de operationele kant over te laten aan een externe beheermaatschappij? Moet u facility management software zoals SiteLink installeren? Op het einde, hoeveel tijd wilt u besteden aan het runnen van een self-storage faciliteit?

onthoud dat een zelfopslagfaciliteit meer is dan een structuur. Het is een bedrijf.

om in de opslagbranche te komen, zult u vrijwel zeker miljoenen dollars moeten uitsplitsen om een faciliteit te kopen of te bouwen, en om diverse exploitatiekosten te dekken, met name loon-en belastingkosten. Een rapport uitgebracht in het begin van 2018 door commercieel vastgoed bedrijf CBRE toont onroerend goed belastingen goed voor 28 procent van alle Self-storage operationele kosten, met on-site en off-site management kosten eten nog eens 38 procent van de operationele kosten.

wat voor soort onderzoek en Planning moet u doen voordat u een Zelfopslagbedrijf begint?

als je eenmaal hebt gedaan wat high-level denken over het starten van een self-storage bedrijf, is het tijd om wat onderzoek te doen. Al dat onderzoek zal gaan in een haalbaarheidsstudie die zal, zoals de naam al doet vermoeden, u vertellen of het business idee haalbaar is. Je zou in staat zijn om deze studie te doen op uw eigen, maar je zou beter af het inhuren van een self-storage consultant om het uit te voeren.

welke route je ook gaat, je moet een kritische vraag beantwoorden:

als ik het bouw of koop, komen ze dan?

met andere woorden: als je geld investeert in een self-storage faciliteit, zal je genoeg inkomsten genereren om schuldendienst en operationele kosten te dekken, en nog steeds een winst te maken?

het uitvoeren van marktonderzoek is cruciaal. Deze oefening zal u helpen bij het lokaliseren van de demografie van het klantenbestand binnen een straal van één tot vijf mijl van de faciliteit. Een gebied van drie tot vijf mijl is de typische omvang van een markt voor zelfopslagfaciliteiten.

u wilt het mediane inkomen in de markt (huurders voor Zelfopslag bevinden zich meestal in de middeninkomens-en hogere middeninkomensgroepen), samen met de mediane leeftijd (huurders voor Zelfopslag zijn normaal gesproken begin 20 tot midden 50).

daarnaast wilt u de volgende aspecten van uw voorgestelde marktgebied bekijken:

• huidige bevolking (van ongeveer 20.000 mensen in een landelijke omgeving tot 100.000 of meer in een stedelijke omgeving, als algemene richtlijn).
• verwachte Bevolkingsgroei (meer mensen betekent meer potentiële huurders).
• dagelijks voertuigenverkeer (het merendeel van de zelfopslagfaciliteiten is sterk afhankelijk van drive-by verkeer om klanten aan te trekken).
• Competitive landscape. Welke self-storage faciliteiten zijn al actief in het gebied? Wat is hun bezettingsgraad? Zijn er faciliteiten in aanbouw of gepland binnen het handelsgebied?

andere onderdelen van de haalbaarheidsstudie omvatten normaliter een overzicht van de zelfopslagsector; langetermijnprognoses voor huurprijzen, inkomsten, uitgaven en waarde van onroerend goed; en details over de zonering van het opslagproject.

schrijven van een businessplan

elk bedrijf moet een businessplan hebben. Simpel gezegd, een businessplan kan helpen bij het voortstuwen van een bedrijf in de richting van succes, zodat u uw doelen te realiseren en het beheer van problemen die zich kunnen voordoen. De meeste kredietverstrekkers zullen willen zien een business plan voordat de uitbreiding van een lening.

er zijn veel online sjablonen beschikbaar voor het schrijven van een businessplan, dus u kunt het zeker zelf proberen aan te pakken. U kunt ook hulp zoeken bij een non-profit zoals SCORE, die gratis business mentoring biedt, of u kunt een schrijver die gespecialiseerd is in businessplannen huren.

houd er rekening mee dat een bedrijfsplan voor een bestaande zelfopslagfaciliteit er heel anders uit zal zien dan een bedrijfsplan voor een voorgestelde faciliteit.

elk businessplan moet worden afgestemd op uw eigen behoeften, maar een businessplan voor een zelfopslagfaciliteit bevat meestal informatie zoals:

• Mission statement.
• visieverklaring.
• eigendomsstructuur.
• bedrijfsstructuur (zoals een LLC, of naamloze vennootschap).
• taken en verantwoordelijkheden van het personeel.SWOT-analyse (sterke punten, zwakke punten, kansen en bedreigingen).
• marktanalyse.
• Concurrentieanalyse.
• Marketing-en verkoopstrategieën.
• prijsstrategie. Ruwweg, maandelijkse huur voor een self-storage faciliteit in een hoge bevolking gebied kan overal van 50 cent tot $4 per vierkante voet.
• Menu van het aanbod van producten en diensten, inclusief een overzicht van de grootte van de eenheden, zoals 5×5, 10×10 en 10×20.
• kapitaalbronnen.
• inkomstenstromen.
• projecties van ontvangsten en uitgaven over meerdere jaren. Financiële modellering zal schattingen van de inkomsten en uitgaven op een per-vierkante-voet basis mogelijk te maken.

een factor om ervoor te zorgen dat de omzetprognoses worden gehaald, is marketing. Terwijl drive-by verkeer levert veel klanten, marketing-met name online self-storage marketing-kan niet worden genegeerd. Zelfopslageenheid consumenten wenden zich steeds vaker tot internet als hun eerste stop bij het winkelen voor een opslageenheid.

elke slimme internetstrategie moet ervoor zorgen dat uw faciliteit kan worden gevonden op zoekmachines zoals Google en via online self-storage marktplaatsen zoals SpareFoot. Bovendien moet de website van uw faciliteit up-to-date zijn. Bedrijven als storeEDGE zijn gespecialiseerd in het ontwikkelen, vernieuwen en onderhouden van mobiele-ready websites voor self-storage operators.

moet u een bestaande Zelfopslagfaciliteit kopen?

wat de aankoop van een bestaande installatie betreft, staan de prijzen overal op de kaart, net als de zelfopslagfaciliteiten zelf. Zoals je zou verwachten, een bestaande self-storage faciliteit in New York City, NY, zal waarschijnlijk gaan voor tientallen miljoenen dollars, terwijl een bestaande faciliteit in landelijke Iowa waarschijnlijk kan worden gekocht voor minder dan $ 1 miljoen.

uit een spotanalyse van opslagfaciliteiten voor verkoop in Maart 2019 bleek dat de vraagprijzen over het algemeen varieerden van $1 miljoen tot $10 miljoen per faciliteit. Sommige faciliteiten op de markt werden ook gebundeld voor verkoop als één portefeuille.Tenzij u een gelicentieerde vastgoedprofessional bent, is het verstandig om een ervaren Self-storage broker in te huren om u te helpen een faciliteit te vinden en uiteindelijk te kopen. Een doorgewinterde makelaar kent de markt en weet hoe de prijs te onderhandelen.

Als u de faciliteit gaat beheren, wilt u natuurlijk een faciliteit kopen in de regio waar u woont. Maar als je operaties overdraagt aan een derde partij management bedrijf, dan maakt het niet noodzakelijk uit waar de faciliteit is. Maar zorg ervoor dat u en uw makelaar hebben een goed begrip van de lokale markt.

moet u vanaf de grond af een Zelfopslagfaciliteit bouwen?

dit mag geen verrassing zijn, maar locatie speelt ook een grote rol in de kosten van het bouwen van een nieuwe faciliteit. Misschien kun je een zelfopslagproject van 40.000 vierkante meter opzetten in een kleine stad voor $1 miljoen of minder, terwijl een faciliteit van twee verdiepingen van 80.000 vierkante meter in een meer stedelijke omgeving je $6 miljoen kan kosten. Houd er rekening mee dat dit ruwe schattingen zijn.

als vuistregel kun je verwachten dat je $25 tot $75 per vierkante voet aan nieuwbouw besteedt. Echter, dat is slechts een benaderend bereik. Nogmaals, de locatie van de faciliteit — met inbegrip van de kosten van de grond — zal het prijskaartje dicteren voor de bouw.

hier zijn enkele statistieken om in gedachten te houden als u een self-storage faciliteit ontwikkelt:

• faciliteiten variëren van 10.000 vierkante voet tot 100.000 vierkante voet of meer.
• de gemiddelde zelfopslagfaciliteit omvat 46.000 netto huurbare vierkante voet (de hoeveelheid geld genererende ruimte die door huurders kan worden gehuurd).
• een faciliteit beslaat doorgaans 2,5 tot 5 hectare.

hier volgen zes dingen waarmee u rekening moet houden wanneer u opslagunits bouwt:

1. wat zal de mix van eenheden zijn? Als de faciliteit is in een handelsgebied dat voornamelijk wordt bevolkt door huurders van appartementen, dan wilt u misschien meer kleine eenheden, zoals 5×5 of 5×10. Maar als de bewoners van het handelsgebied zijn meestal huiseigenaren, meer 10×10 en 10×20 eenheden in orde zou kunnen zijn.
2. moet de voorziening alleen consistent zijn met aandrijfeenheden of alleen binneneenheden? Of moet er een mix zijn van drive-up en indoor-access units. De antwoorden zijn afhankelijk van de demografie van het handelsgebied.
3. moeten er alleen klimaatgecontroleerde eenheden of alleen niet-klimaatgecontroleerde eenheden zijn? Of moet er een combinatie van de twee zijn? Het lokale klimaat zal in het spel komen met betrekking tot deze beslissing, evenals uw bouwbudget.
4. mocht U de faciliteit beperken tot één gebouw? Of heb je genoeg ruimte — en is het zinvol-om de units over meerdere gebouwen te spreiden? Hoeveel land er beschikbaar is en hoeveel vraag er wordt verwacht, zal de configuratie van de faciliteit beïnvloeden.
5. moet ruimte worden gereserveerd voor de opslag van boten, RVs en andere voertuigen? Het antwoord hangt voor een deel af van marktonderzoek dat aangeeft hoeveel boot -, RV-en voertuigeigenaren in het handelsgebied wonen.
6. moet u kijken naar het omzetten van een bestaande structuur, zoals een gesloten winkel, in een zelfopslagfaciliteit? Een aantal self-storage ontwikkelaars hebben met succes ongebruikte en vaak over het hoofd gezien ruimtes omgezet in belasting-inkomstengenererende, baanscheppende opslagfaciliteiten.

afgezien van hoe de faciliteit eruit zal zien, is een andere belangrijke factor de zonering en het recht op steun.

een groot probleem zal zijn hoe de eigenschap wordt gezoneerd. Als het pand al is gezoneerd voor Zelfopslag, dan verwijdert dat een enorme hindernis. Maar als het pand moet worden geherzoneerd, dan kun je maanden of zelfs jaren besteden aan het zoeken naar goedkeuring voor een zonering verandering.Op sommige plaatsen verzetten overheidsfunctionarissen en omwonenden zich krachtig tegen zelfopslagfaciliteiten, gebaseerd op het slecht geïnformeerde idee dat deze faciliteiten magneten zijn voor misdaad en verkeer, en dat ze door de ogen gaan. Het omgekeerde is waar. Self-storage faciliteiten veroorzaken geen stijging misdaad of verkeer, en veel moderne faciliteiten worden ontworpen om te passen in en zelfs accentueren buurten.

Daarnaast is er de kwestie van het recht. Dit houdt in het verkrijgen van goedkeuring van overheidsinstanties voor uw ontwikkelingsplannen. Net als bij herindeling kan een rechtzaak maanden op maanden aanslepen.

dit alles gezegd, Houd twee dingen in gedachten:

1. de ontwikkeling van een self-storage facility kost tijd en geduld (en natuurlijk geld). Afgezien van de zonering en het recht, de bouw kan worden vertraagd door slecht weer, tekorten aan arbeidskrachten en beperkte leveringen van bouwmaterialen.
2. de ontwikkeling van een zelfopslagfaciliteit vereist deskundigheid. Een ontwikkelingsteam moet doorgewinterde juridische, vastgoed -, financiële, bouw-en ontwerpprofessionals omvatten. Weinig mensen die nieuw zijn in de self-storage-industrie kan het alleen gaan bij het ontwikkelen van een nieuwe faciliteit.

financiering van een faciliteit voor eigen opslag

net als bij elk bedrijf zijn er enkele harde waarheden over Zelfopslag, ongeacht of u het hebt over een nieuw gebouwde of nieuw verworven faciliteit.

ten eerste heb je geld nodig om het bedrijf op te starten en draaiende te houden.

zoals eerder vermeld, varieert de hoeveelheid geld die u in een faciliteit stopt sterk, afhankelijk van de locatie en talloze andere factoren. Maar voordat je een dubbeltje uitgeeft, moet je beslissen hoe je gaat over de financiering van een overname of een nieuwe ontwikkeling.

moet u bijvoorbeeld een lening afsluiten? Er zijn een aantal opties beschikbaar, zoals acquisitieleningen, bouwleningen en SBA-leningen. Veel van deze leningen hebben een looptijd van 10 tot 25 jaar. Werk met een lening professional die is goed thuis in de self-storage industrie om u te wijzen in de juiste richting.

om in aanmerking te komen voor een self-storage lening, zijn hier vier dingen die je waarschijnlijk nodig hebt:

• een credit score van minstens 680.
• een kredietgeschiedenis die vrij is van recente faillissementen, executies en fiscale pandrechten.
• een aanbetaling in geld van 10% of meer.
• een business track record van ten minste drie jaar.

misschien hoeft u geen lening af te sluiten en heeft u in plaats daarvan voldoende liquide middelen om een faciliteit te kopen of te bouwen. Maar heb je genoeg geld om de faciliteit te exploiteren? Je wilt je Pensioenfonds niet leegzuigen om een zelfopslagfaciliteit te kopen of te ontwikkelen.

of u kunt overwegen samen te werken met andere investeerders om een faciliteit te kopen of te bouwen. Dit kan worden gedaan door:

• een schuldpartnerschap, dat is een leenrelatie die geen eigendomsbelang toewijst aan de persoon of entiteit waarvan u het geld leent.
• een aandelenpartnerschap, waarbij elke partner een bepaald bedrag in contanten afbetaalt en een aandeel in het bedrijf bezit.
• een joint venture met bijvoorbeeld een ontwikkelaar van Zelfopslag. Elke partner bezit een bepaald percentage van het bedrijf.
• een syndicaat van geaccrediteerde beleggers dat uitsluitend is samengesteld om een faciliteit te kopen of te ontwikkelen.
• een gemeenschappelijke pachtovereenkomst, die ten minste twee personen in staat stelt een eigendom te bezitten en de relatief naadloze overdracht van een eigendomsbelang aan een andere partij mogelijk maakt.

hoe beheert en verkoopt u uw eigen opslagfaciliteit?

terwijl opslagfaciliteiten traditioneel een gezonde, stabiele cashflow genereren, moet iedereen die de Self-storage-business betreedt zich realiseren dat dit geen snel-rijk-worden operatie zal zijn.

over het algemeen varieert de bezettingsgraad van zelfopslagfaciliteiten van 70% tot 95%. Met een faciliteit die nieuw is gebouwd of die wordt herpositioneerd, zal een nieuwe eigenaar vaak worden geconfronteerd met een lease-up periode van 18 tot 36 maanden voordat een faciliteit de bezettingsgraad stabilisatie bereikt. Positieve cashflow kan ook jaren later zijn.

het goede nieuws is echter dat de “break-even” – bezettingsgraad van een zelfopslagfaciliteit ver onder andere activaklassen daalt. Bij één maatregel is het break-even point 40% tot 45% bezetting in Zelfopslag, tegen 60% of meer in de meergezins-sector. Bovendien, self-storage faciliteiten bogen op een aantal van de beste kortere termijn en langere termijn rendement in commercieel onroerend goed.

wanneer het gaat om het kopen van een zelfopslagfaciliteit, is een investeringsnummer dat essentieel is om op te merken de kapitalisatie rate (cap rate in het kort). “Kapitalisatie tarieven zijn altijd de overkoepelende overweging voor zowel kopers als verkopers in de self-storage industrie,” volgens Self-storage Makelaardij SkyView Advisors.

zoals uitgelegd door SkyView Advisors, is de cap rate de verhouding tussen het NOI (netto bedrijfsresultaat) van een onroerend goed en de waarde van het onroerend goed. Bijvoorbeeld, als een woning verkoopt voor $ 1.5 miljoen en de NOI is $ 120.000, dan is de cap rate 8% ($120.000 is 8% van $1.5 miljoen).

” In de eenvoudigste termen, de cap rate onthult aan een inkomen vastgoedbelegger welk percentage kan verwachten te verdienen als hij koopt het pand met alle contant geld, ” SkyView adviseurs zei.

bijvoorbeeld, als een investeerder denkt dat een onroerend goed een plafond van 8% waard is, dan verwacht hij of zij een rendement in contanten van 8%.In het derde kwartaal van 2018 varieerde het maximumpercentage voor zelfopslagfaciliteiten van 4,5% voor Klasse A-faciliteiten tot 8,5% voor klasse C-faciliteiten, aldus CBRE.

Bottom Line

uiteindelijk zal het kopen of bouwen van een eigen opslagfaciliteit zeer zeker tijd, energie en geld kosten. De uitbetaling kan echter aanzienlijk zijn in een voortdurend groeiende industrie. Bewijs van die groei in overvloed:

• in 2018 bereikten de bezettingsgraad en huurprijzen voor Zelfopslag in een aantal Amerikaanse markten recordhoogtes.
• de vraag naar zelfopslagruimte blijft stijgen dankzij een reeks trends, waaronder de algehele inkrimping van de huishoudens van babyboomers, de algemene voorkeur van millennials voor het huren van appartementen versus het bezitten van huizen en de aanhoudende mobiliteit van Amerikaanse werknemers.
• in de loop van de tijd heeft Zelfopslag aangetoond dat het een recessie-resistente sector is.

kortom, Zelfopslag levert een schat aan redenen op waarom de aanschaf van een bestaande installatie of de bouw van een nieuwe installatie de roll-up deur kan openen voor aantrekkelijke investeringswinsten.

“opslagfaciliteiten hebben weinig kapitaaluitgaven of onderhoud nodig, hun onroerendgoedbelasting is bescheiden en de nettoaankopen in deze sector zijn gestegen,” Forbes.com medewerker Brad Thomas waargenomen in November 2017. “En dus, in goede en slechte tijden, een soort huwelijk, zijn goede oude opslagruimtes als een trouwe … echtgenoot.”