Self Storage Investment Opportunity

de echte commerciële ontwikkeling van self storage begon eind jaren zestig door de pioniers van de self storage business, die een groeiende vraag naar residentiële en commerciële opslag onderkenden. Dit waren de vastgoedontwikkelaars die het podium waagden voor de industrie die we vandaag kennen–een industrie die verdubbeld is.

de zelfopslagindustrie is niet anders dan elke andere bedrijfstak als men vraag-en aanbodeconomie vergelijkt. Naarmate de vraag naar residentiële en commerciële opslag is toegenomen, is ook de behoefte aan faciliteiten die het leveren toegenomen. De enorme groei van de industrie in de afgelopen 25 jaar kan worden toegeschreven aan een groter publiek bewustzijn van de economische en persoonlijke voordelen van het product. Deze voortdurende stijging van de vraag, samen met uitstekende investeringspotentieel, heeft self storage een van de toonaangevende groei-industrieën in het land sinds 1978.Wanneer de vraag van de industrie eenmaal is vastgesteld, zijn de drijvende krachten achter de goederen of diensten die nodig zijn om daaraan te voldoen altijd kapitaal en rendement van investeringen geweest. Om het potentieel van Self storage als investering te begrijpen, moet men eerst de basiseconomie begrijpen. Tabel 1 is een financieel model van een typische ontwikkeling van Zelfopslag, dat de “bottom line” van een dergelijke investering verklaart. Er zijn een verscheidenheid van Self storage ontwikkelingskosten in verschillende markten in het hele land. Daarom gebruikt dit model nationale industriegemiddelden om individuele ontwikkelingskosten, huren en projectgrootte weer te geven. Het gaat uit van een participatie van 20 procent van de totale kosten, waarbij de resterende 80 procent wordt gefinancierd.

de kosten van investeringen in opslageenheden

cashflowanalyse

het” overzicht van de Cashflow ” in Tabel 1 toont aan dat een zelfopslagfaciliteit met 40.000 netto-leasebare vierkante voet, in een markt met een jaarlijkse huur van $9 per vierkante voet, $450.000 bruto jaarlijkse huur zal genereren bij 100% bezetting. Andere inkomsten worden verkregen uit te late vergoedingen, detailhandelsverkopen, administratieve vergoedingen, vrachtwagenverhuurcommissies, enz., en meestal goed voor extra inkomsten van 5 procent.

een aanpassing van 10% van het totale verwachte inkomen is gebruikelijk omdat het normale verwachte leegstand-en inningsverliezen vertegenwoordigt. Het bereiken en handhaven van een gemiddelde bezetting van ten minste 90 procent moet het doel zijn voor elke ontwikkeling en moet worden gebruikt om het investeringspotentieel van het project te evalueren.

de normale bedrijfskosten lopen over het algemeen uiteen van $2,75 tot $3.25 per bruto vierkante voet van de ontwikkeling. Deze variantie in kosten is te wijten aan de variabele kosten in verschillende markten, zoals onroerend goed belastingen, manager salarissen, en nutskosten.

het nettobedrijfsresultaat (NOI) is het saldo van de ontwikkelingsinkomsten na betaling van de exploitatiekosten. Het handhaven van de hoogst mogelijke NOI is uiterst belangrijk omdat het wordt gebruikt om de huidige en toekomstige waarde van de faciliteit te bepalen. NOI moet van 60 procent tot 67 procent van het effectieve bruto-inkomen van een ontwikkeling.

Debt service voor dit specifieke financiële model is gebaseerd op het leningbedrag van $1,59 miljoen, een rente van 10 procent en een aflossingspercentage van 25 jaar. Schuldservice is volledig afhankelijk van de financiële regeling die met de geldschieter is overeengekomen. De financiële gezondheid van de investeerder en de perceptie van de geldschieter van het betrokken risico zullen vaak de rente, het bedrag van de lening en de aflossingsperiode bepalen.

aan de hand van de feitelijke NOI van een ontwikkeling en de in de loop van de tijd te betalen schulddienst wordt een verwachte kasstroom afgeleid. In het financiële model in Tabel 1, heeft een investering van $397.615 positieve cashflow van $117.761 of een 29,6 procent “cash-on-cash” rendement op investering gegenereerd. Dit is een typische ROI voor self storage investeerders, dat is een van de belangrijkste redenen voor de enorme groei van de industrie in de afgelopen 25 jaar.

Wat zijn ontwikkelingskosten voor Zelfopslag

ook vermeld in Tabel 1 is een volledige lijst van gemiddelde ontwikkelingskosten voor het opstarten van een zelfopslagbedrijf. Ook hier zijn er variabelen, maar de meeste zijn beperkt tot de werkelijke kosten van de grond en zelfopslagunits bouwkosten.

een van de grootste variabelen en enige bepalende factoren voor het bepalen van de haalbaarheid van een ontwikkeling zijn de werkelijke kosten van de grond voor de ontwikkeling. De financiële analyse geeft aan dat de aankoopprijs voor het land $3,25 per vierkante voet is. Echter, als gevolg van het hebben van een site dekking van ongeveer 45.91 procent, de netto kosten van het land per netto-leasable vierkante voet is $6,82. Een ontwikkeling netto-leasable vierkante meter is volledig afhankelijk van de toegestane dekking van de site. Het maximaliseren van de netto-leasable dekking op de site is afhankelijk van factoren zoals zonering tegenslagen, erfdiensten, nutsbedrijven, Bouw-code compliance eisen, en de topografie en de werkelijke fysieke lay-out van de site. Normale site coverages variëren van 35 procent tot 50 procent.

wat de kosten van de bouw, de bouwplaats en de nutsvoorzieningen betreft, zijn de grootste variabele kosten. Normale site-ontwikkeling kosten variëren van $4.25 tot $ 8 en, nogmaals, volledig afhankelijk van de werkelijke topografie en fysieke lay-out van de site. Ruimen / rooien, uitgraven, afwatering, nutsvoorzieningen, enz., zijn alle site-specifieke en hun kosten zullen variëren van de ene site naar de andere. De aanstelling van een civiel ingenieur met zelfopslagervaring moet ervoor zorgen dat deze kosten tot een minimum worden beperkt. Pas op voor grondkosten onder de marktwaarde. Meestal betekent een lage grondprijs dat er een probleem is dat grote uitgaven voor site-ontwikkeling vereist.

uiteraard hangen de kosten van de bouw van zelfopslaginstallaties af van het soort produkt dat men ontwikkelt. De bouwkosten variëren echter slechts in geringe mate ten opzichte van de variabele kosten van de grond-en grondontwikkeling. De gemiddelde kosten voor de bouw, inclusief site werk / nutsbedrijven, varieert van $ 23 tot $ 28 per bruto gebouw vierkante voet, of ongeveer 67 procent van de totale ontwikkelingsbudget.

de overige ontwikkelingskosten variëren slechts in geringe mate, met uitzondering van de financieringskosten en de rentekosten. De financiële gezondheid van een investeerder en zijn vermogen om te onderhandelen zullen deze kosten bepalen. De typische Self storage ontwikkeling kosten varieert van $ 34 tot $ 42 per bruto gebouw vierkante voet. Nogmaals, deze variantie is afhankelijk van de grond, de bouw en de kosten van de financiering. Het is echter belangrijk om te onthouden dat er een relatie is tussen de markthuren en de ontwikkelingskosten. Hoe hoger de kosten in een markt zijn, hoe hoger de huurprijzen zullen zijn.

Waarom Zijn Financiële Prognoses Belangrijk?

het verstrekte financiële model geeft aan dat een investering van $397.615 een rendement van 29,6 procent cash-on-cash realiseert zodra de ontwikkeling een bezettingsgraad van 90 procent heeft behouden. Bovendien, het toont aan dat de toekomstige marktwaarde van het bedrijf, gebaseerd op een kapitalisatie van 10 procent en de bestaande financiële voorwaarden, zou zijn $2,85 miljoen. Daarom kan een investeerder een winst van $864.425 realiseren bij de verkoop van het bedrijf op een toekomstige datum.

een andere belangrijke financiële statistiek is de break-even bezetting voor het model in Tabel 1. Dit specifieke model projecteert dat een bezetting van 65 procent alle operationele en schulden-diensten kosten zal dekken. Normale break-even bezetting op schuld diensten in Self storage deals variëren van 60 procent tot 72 procent. Dit is ver onder de normale break-even bezetting voor andere soorten onroerend goed. De lagere dan gemiddelde break-even bezetting geassocieerd met Self storage ontwikkelingen minimaliseren het risico van de belegger en geven hem meer flexibiliteit om te gaan met markt-of economische schommelingen.

begrijpen dat financiële modellen slechts projecties zijn. Een verscheidenheid aan interne en externe factoren kan van invloed zijn op de algemene financiële prestaties van een ontwikkeling en de ROI van de investeerder. Het financiële model in Tabel 1 is echter werkelijk representatief voor de typische Self storage-activiteiten en projecteert wat de investeerder normaal van zijn investering kan verwachten. Self storage is en blijft een van de beste investeringsvehikels in dit land.

is Zelfopslag een succesvolle investering?

een van de beste manieren om investeringen in onroerend goed te vergelijken is te kijken naar de prestaties van Zelfopslag en andere investeringen in onroerend goed gedurende het afgelopen decennium. Onlangs voltooide mijn bedrijf een diepgaande studie van de prestaties van multifamily, kantoor, retail en Self storage ontwikkelingen in Texas, Oklahoma, New Mexico, Colorado en Louisiana in de afgelopen 10 jaar. De studie spitste zich toe op het mislukkingspercentage van de ontwikkelingen die zich tussen 1980 en 1987 begonnen en die plaatsvonden tijdens de economische recessie die in die staten halverwege de jaren tachtig begon. de resultaten van de studie zijn als volgt::

• Multifamily = failure rate of 58 percent
• Office = failure rate of 63 percent
• Retail = failure rate of 53 percent
• Self storage = failure rate of 8 percent

het aantal self storage properties dat in de vastgoedportefeuille van de FDIC of RTC te koop kwam, was in dezelfde periode aanzienlijk minder dan andere vastgoedportefeuilles. Van deze 8 procent in Self-storage storingen, een aanzienlijk aantal bedrijven werden teruggenomen door financiële instellingen omdat ze waren onderpand voor leningen op andere onroerend goed.

Waarom is er een aanzienlijk verschil in succes tussen Zelfopslag en ander onroerend goed? Wat zijn de belangrijkste elementen die self storage de extra rand voor het overleven van moeilijke economische tijden te geven? Het eerste wat een investeerder moet begrijpen is wat er gebeurt met de eindgebruiker–residentiële en commerciële klanten–tijdens de schommelingen in de economie van een markt.

markt voor Zelfopslagruimte

in tijden van economisch herstel begint het bedrijfsleven te bloeien, neemt de werkgelegenheid toe en begint de verkoop van nieuwe en bestaande eengezinswoningen te stijgen. Men zou verwachten dat Self storage eigenschappen goed te doen; meestal, ze doen. Een evaluatie van de typische Self storage onroerend goed Huur rollen in deze tijd zou meestal tonen een hoog percentage van de mobiele klanten–mensen verhuizen naar de markt voor de eerste keer of klanten “kopen” van starter huizen.

aan de commerciële kant betekent een toename van de bedrijfsactiviteit een toename van de hoeveelheid zelfopslagruimte voor commerciële huurders. Omgekeerd, wanneer de economie begint te wankelen, hetzelfde gebeurt met het bedrijfsleven, de werkgelegenheid en onroerend goed in het algemeen. Het omgekeerde effect veroorzaakt echter nog steeds dezelfde mobiliteit die meestal Zelfopslag ten goede komt. Mensen beginnen te verhuizen uit de markt of de verkoop van hun huizen en verhuizen naar kleinere huizen of appartementen.

commerciële bedrijven verkleinen of kijken naar Zelfopslag voor een meer economische manier om voorraden op te slaan. Een duizelingwekkende economie heeft wel een negatieve impact op Self storage, maar kijk eens hoe Self storage eigenschappen zich verhouden tot andere vastgoedprojecten. Tijdens downswings in de economie dalen de meergezinsbezetting tot 25 procent, terwijl de kantoor-en retailbezetting tot 30 procent daalt. Wie zijn de kantoor-en retailhuurders? Bedrijven die hebben gefaald, afgeslankt operaties en verplaatst naar een goedkopere woning, of volledig verplaatst naar een andere markt. Dit is gederfde inkomsten aan kantoor-en retail-eigendommen, en het wordt niet hersteld totdat de economie van de markt verbetert.

Zelfopslag zal ook een initiële daling van de bezetting hebben, die van markt tot markt verschilt, maar meestal gemiddeld tussen 15 en 20 procent ligt. Echter, een typische hefboomwerking Self storage eigendom heeft een break-even bezetting tussen 60 procent en 72 procent. Vergelijk dit met leveraged multifamily, office en retail woningen met een break-even bezettingsgraad tussen 80 procent en 90 procent. Welke vastgoedinvesteringen hebben meer ruimte om de marktdalingen op te vangen?

Zelfopslagbedrijf

huur is een andere sleutel tot het succes van zelfopslageigenschappen. De gemiddelde jaarlijkse huur varieert voor het onroerend goed onderzocht in onze studie zijn als volgt:

• meergezins – $ 7,5 tot $ 12 per vierkante voet
• kantoor – $ 14 tot $24 per vierkante voet
• kleinhandel – $ 16 tot $ 20 per vierkante voet
• Zelfopslagruimte – $ 6,5 tot $12 per vierkante voet

zelfopslaghuur valt binnen het bereik van andere vastgoedprojecten. Het is niet ongewoon voor klanten om dezelfde of meer per vierkante meter te betalen voor opslag als ze doen voor het wonen in een appartement. Deze huurvergelijking is nog verhelderend wanneer de huurprijzen worden vergeleken met de gemiddelde ontwikkelingskosten per type onroerend goed. De gemiddelde ontwikkelingskosten per geënquêteerd onroerend goed zijn als volgt::

• Multifamilie- $ 60 tot $ 70 per vierkante voet
• kantoor- $ 50 tot $100 per vierkante voet
• kleinhandel – $ 50 tot $ 80 per vierkante voet
• Zelfopslag – $ 34 tot $ 42 per vierkante voet

bij vergelijking van zowel de huur als de totale ontwikkelingskosten heeft Zelfopslag meestal een iets lagere huur. Maar self storage heeft een totale ontwikkelingskosten die een derde tot de helft van die van multifamily, kantoor of retail eigenschappen. Voor de investeerder betekent dit een aanzienlijk minder investering of lening bedrag te worden onderhouden, terwijl het hebben van vergelijkbare huren als andere vastgoedinvesteringen.

de operationele kosten en de feitelijke beheerseisen zijn een ander belangrijk element dat investeerders aanspreekt. Zoals eerder vermeld, Self storage operationele kosten variëren van $ 2,75 tot $ 3,25 per netto-leasable vierkante voet. Vergelijk dit met de operationele kosten voor de andere onderzochte vastgoedeigenschappen, die variëren van $ 3,50 tot $5 per vierkante voet. Appartementen, kantoren en winkels moeten voortdurend onderhouden van het terrein, apparaten, sanitair, elektrische armaturen en een verscheidenheid aan andere onderhoudsproblemen, die meestal een onderhoudspersoneel.

er zijn appartementen “make-readies” en interieurvernieuwing voor nieuwe kantoor-en retailhuurders. In vergelijking, self storage heeft meestal een of twee managers en zeer weinig van het onderhoud ” hoofdpijn “geassocieerd met” live-in ” huurders. In het algemeen, een self storage investeerder heeft zeer weinig van de problemen in verband met andere onroerend goed eigenschappen.

de “bottom line” bij het vergelijken van Self storage met andere investeringen in onroerend goed is dat de investeerder veel hogere ROI kan realiseren voor het typische Self storage-onroerend goed dan voor andere investeringen in onroerend goed. Ten tweede is de initiële investering van de investeerder een derde of de helft van die welke vereist is voor andere vastgoedinvesteringen. Door de lagere break-even-bezetting moet de investeerder eerder anticiperen op de kasstroom van de investering en een veel lager risico-element in verband met de economische dalingen en het effect daarvan op de lagere bezetting en huur. De belegger hoeft zich geen zorgen te maken over extra kapitaalvereisten met betrekking tot huurderverbeteringen of continu onderhoud.

de hierboven genoemde voordelen voor investeringen in Zelfopslag zijn en blijven de sleutelelementen voor het succes ervan. De toekomst van de Self storage-industrie is zeer helder. De industrie zal blijven rijpen samen met de vraag naar het gebruik ervan. Die investeerders die zich wagen aan Self storage zullen ontdekken wat de industriepioniers 25 jaar geleden deden: Self storage is een van de beste investeringsvehikels beschikbaar in dit land, nu en in de toekomst.

Download & bekijk Tabel 1: financieel Model
A. kasstroomoverzicht
B. overzicht van ontwikkelingskosten jaarlijks
C. projectspecificaties
D. financiële Ontwikkelingsvariabelen
E. Ontwikkelingsfinancials