Nylig deltok jeg på den årlige BBQ For Ottawa Real Estate Investors Organization (OREIO).

Mens Jeg var der, så jeg en av mine tidligere studenter (Jeg kaller Ham Joe) som eier noen investeringseiendommer, og driver også et eiendomsforvaltningsselskap som forvalter omtrent 30 enheter for andre investorer.

Joe fortalte meg at han nylig hadde muligheten til å by på en jobb for å administrere en stor portefølje av eiendommer.

faktisk vil denne jobben legge over 100 enheter til hans eiendomsforvaltningsselskap. Jeg tror på en eller annen måte at han kjente personen som hadde ansvaret for å tildele kontrakten, og han konkurrerte mot noen store navn eiendomsforvaltningsselskaper i Ottawa.

Joe var imidlertid litt bekymret for at Han og hans partner ikke ville kunne håndtere arbeidsbelastningen. Han spurte meg om råd og ønsket å vite hva han skulle gjøre.

Normalt er Jeg Ikke noen til å holde folk tilbake fra å nå store mål. Men etter å ha spurt noen spørsmål, bestemte jeg meg raskt for at hans lille eiendomsforvaltningsselskap sannsynligvis ville mislykkes under den nye arbeidsbelastningen.

jeg fortalte ham ikke nøyaktig hva han skulle gjøre (det var hans beslutning), men jeg fortalte ham å være forsiktig med å utvide for fort. To ganger har jeg sett små eiendomsforvaltningsselskaper blåse opp og gå ut av virksomheten (av mange grunner, men hovedsakelig fordi de vokste for fort).

etter den samtalen innså jeg at mange investorer kanskje ikke vet hva de skal se etter (eller hva de skal unngå) når de velger et eiendomsforvaltningsselskap, så jeg har satt sammen en liste over de 6 beste grunnene til at forvaltningsselskaper mislykkes.

og hvis du er en investor som også gjør eiendomsforvaltning på siden for andre investorer (eller du tenker på å gjøre det), vær veldig oppmerksom på disse grunnene. Fremtiden for din virksomhet står på spill!

1) ikke belaste nok penger

som investor, målet Ditt er å få din inntekt så høyt som mulig, samtidig holde dine utgifter så lave som mulig. Når det gjelder eiendomsforvaltning, er det naturlig at investorer ser etter den beste avtalen, noe som betyr lavest mulig administrasjonsgebyr.

Men det er et problem med lave administrasjonsgebyrer. Det er et skjult problem som kanskje ikke viser seg før måneder eller år senere.

Her er hva som skjer når avgiftene er for lave…

• Lav forvaltningshonorar = Lav fortjeneste for eiendomsforvaltningsselskapet
• Lav fortjeneste = Ikke nok penger til å ansette ansatte
• Ikke nok penger / ansatte = Få ansatte som administrerer for mange eiendommer

La oss si at en eiendomsforvalter har 20 enheter under ledelse, i gjennomsnitt $1000 per måned i leie per enhet.

20 enheter x $1000 / mo = $20.000 / mo leie samlet

de fleste eiendomsforvaltningsselskaper krever en prosentandel av husleier samlet, som varierer alt fra 4% til 10% eller mer. Hvis denne eiendomsforvalteren belaster 6%, er det lik…

$20,000/mo x 6% = $ 1,200 / mo administrasjonsgebyr

og det antar at de samler 100% av leien for hver måned.

mens 6% kan virke som mye for noen investorer, med bare 20 enheter er det ikke nok å drive en lønnsom eiendomsforvaltningsvirksomhet med ansatte. Den eneste måten det kan fungere er hvis alt arbeid er gjort av eieren eller deres familiemedlemmer, og de bare supplerer sin egen eiendomsinvesteringsinntekt.

Hver bedrift (eiendomsforvaltere inkludert) har overhead-utgiftene som kreves bare for å være i virksomhet. Med $ 1200 / mo inntekt er det ingen måte et eiendomsforvaltningsselskap kan ansette heltidsansatte.

Selv om antall enheter doblet til 40 enheter, noe som dobler den potensielle administrasjonsgebyrinntekten til $2400, er det fortsatt ikke nok å ansette enda en heltidsperson etter å ha betalt overhead.

hvis et eiendomsforvaltningsselskap prøver å tjene virksomheten din med de laveste prisene, og de klarer bare en håndfull enheter, vær veldig forsiktig og vurder å finne et annet selskap som belaster mer. Jeg vet at det virker motintuitivt for investorer, men du vil få bedre service og sjansene er at virksomheten vil være lenger.

2) Ikke nok ansatte

Tenk deg dette… en liten eiendomsforvaltning selskap (en mann og kone team) har jobbet hardt i mange år å bygge sin portefølje til 50 enheter. De holder kostnadene lave, gir personlig service til både utleiere og leietakere, og gir god finansiell rapportering.

Ord av deres god service begynner å spre seg blant investorer. En dag mottar de en telefonsamtale fra en investor med en stor portefølje — over 50 enheter.

ved å legge til en ny kunde, kan dette lille eiendomsforvaltningsselskapet doble antall enheter som forvaltes! Eierne er glade og hopper på muligheten til å få inn ny virksomhet.

det ser ut til at denne eiendomsforvalteren doblet inntektene sine med en klient. Og i begynnelsen er det akkurat det som skjer.

Men etter kort tid blir det tydelig at arbeidsbelastningen også har doblet seg. Faktisk har det mer enn doblet fordi det tar mer arbeid å først få på en ny klient med nye eiendommer og leietakere.

som et resultat er ledelseskvaliteten verre for alle de andre enhetene. Leietakere forespørsler behandles ikke i tide, utleiere blir ikke kalt tilbake med en gang, etc. Klager begynner å øke, noe som øker stressnivået på eierne av dette selskapet.

hver erfaren eiendomsforvalter vet at det tar et visst antall mennesker å effektivt administrere et visst antall eiendommer. Hvis det ikke er nok folk, lider kvaliteten på ledelsen.

så med dette eksemplet, la oss si at de samler inn et gjennomsnitt på $1000 / mo leier for 100 enheter, og de belaster et 8% administrasjonsgebyr.

$1000 / mo x 100 enheter = $100,000 / mo leier samlet x 8% = $8000 / mo mgmt avgift

det er nok til å ansette en heltidsperson og fortsatt gi litt inntekt til eierne. Flott! Problemet er løst-på en måte. Selv om en ny medarbeider har blitt ansatt, kan det fortsatt ikke være nok til å håndtere arbeidsbelastningen.

Husk … arbeidsmengden minst doblet, men de ansatte økte med bare 50%. Det betyr at eierne fortsatt har en større arbeidsbelastning enn de gjorde før, noe som kan føre til at ledelseskvaliteten lider.

3) For Mange distribuerte enheter

hvis du administrerte egenskaper, hvilken ville du helst ha?

• 100 eneboliger, eller
• en multi-unit bygning med 100 enheter

for de fleste investorer er svaret enkelt-det som gir mest fortjeneste og oppfyller sine investeringsmål.

for en eiendomsforvalter er imidlertid arbeidsbelastningen FOR å administrere 100 eneboliger langt større enn å administrere en enkelt 100-enhetsbygning.

Hvorfor er Det? Tenk deg å kjøre til 100 boliger, som ligger på forskjellige steder over en by for ting som:

• lei samling
• leietaker tvister
• vanlig vedlikehold
• inspeksjoner (f.eks branndetektorer)
• nødreparasjoner (f. eks vannlekkasjer)
• og mer

nå kontrast det med kjøring til en enkelt multi-enhet bygning, og bare ta trappene eller heisen for å gjøre alle de samme oppgavene.

det er lett å se at hvis et lite eiendomsforvaltningsselskap fokuserer på eneboliger eller mindre eiendommer med flere enheter, er arbeidsbelastningen mye høyere. Som et resultat, vil de ikke være i stand til å gi den samme kvaliteten på tjenesten som noen som bare kan gå til en enkelt stor multi-enhet bygning for å håndtere alt.

4) ingen repeterbare systemer på plass

Når noen starter et nytt eiendomsforvaltningsselskap, starter de mesteparten av tiden fra bunnen av. Det betyr at selv om de kan ha litt erfaring med å administrere eiendommer i sin egen portefølje, kan de ha liten eller ingen erfaring med å drive en eiendomsforvaltningsvirksomhet.

hva er forskjellen? Alle bedrifter må håndtere flere kompetanseområder for å lykkes, og eiendomsforvaltningsselskaper er ikke annerledes. De må ha prosesser på plass for…

• Markedsføring – reklame leiligheter til leie, reklame for nye investor kunder
• Salg – viser og leasing leiligheter til ny leietaker, møte med investor kunder og registrere dem for service
• Operasjoner – håndtere leietaker forespørsler, utkastelser, vedlikehold og reparasjoner
• Regnskap – kundefordringer (penger skyldte fra leietakere og investor kunder), leverandørgjeld (penger skyldte til å drive selskapet)
• Informasjonssystemer – all teknologi som kreves for å Kjør virksomhet, inkludert telefoner, talepost, mobiltjeneste, nettside, etc.
• og mer

Alt dette tar tid å lære og bygge for ethvert selskap som nettopp har startet. Men hvor mange eiendomsforvaltningsselskaper mislykkes er når det gjelder å gjøre disse systemene repeterbare.

la oss for eksempel si at eieren ansetter en medarbeider for å hjelpe til med å administrere egenskaper. Denne nye ansatte forblir med dem i mange år og lærer alt det er å vite om eiendomsforvaltning. De vet hvordan de skal annonsere leiligheter, håndtere leietakere, ansette entreprenører for reparasjoner og mer.

så en dag at medarbeider får et annet jobbtilbud og bestemmer seg for å forlate. Og de tar all sin kunnskap med seg, uten å etterlate noe som er dokumentert og repeterbart.

plutselig, eieren er igjen desperat å gjøre alt som medarbeider pleide å gjøre. Men problemet er at de ikke vet hvordan de skal logge inn på et nettsted for å plassere en annonse, de vet ikke hvilke som er de beste entreprenørene å ansette, og så videre.

deres virksomhet er i kaos, alt fordi ingen i selskapet dokumenterte noen av de repeterbare prosessene i sin virksomhet.

5) ingen dedikert leasingagent

Leasing (prosessen med å plassere en ny leietaker i en enhet) er faktisk et veldig godt profittsenter for eiendomsforvaltere. De belaster ofte en flat avgift på $ 300- $ 500, 50%-100% av 1. måneds leie eller mer.

for eksempel, hvis gebyret er 100% av 1. måneds leie, tilsvarer det et gebyr på 8,3% av all leie samlet for 1 år… og betalt på forhånd.

i begynnelsen kan det ikke virke som et stort problem å ikke ha en dedikert leasingagent. Ofte gjør eieren av eiendomsforvaltningsselskapet alle leasingene selv.

men problemet er at hvis de er for opptatt, for syk, eller rett og slett utilgjengelig, er det ingen andre å vise og leie leiligheter. Dette resulterer i lavere inntekter for eieren av eiendommen, samt eiendomsforvalteren.

noen ganger en eiendomsforvalter vil vokse til et punkt der de kan leie en full tid leasing agent. Problemene eksisterer imidlertid til en viss grad.

husk at de fleste leilighetsvisninger og leasing gjøres om kveldene og i helgene. Så leasing agent må ha svært fleksible timer, og være villig til å jobbe når de fleste andre ikke er.

Med bare en person som håndterer leasing, er det et enkelt feilpunkt. Hvis de er syke eller utilgjengelige, igjen er det ingen å håndtere jobben eller eieren sitter fast gjør det.

resultatet av alt dette er enten:

• Tapte inntekter (på Grunn av at ingen er tilgjengelig for visning)
• over arbeidet personale eller eier (som resulterer i feil, ubesvarte oppgaver, etc.)

6) Ingen dedikert bokholder

Dette er stort!

Så mange eiendomsforvaltere (og bedriftseiere generelt) prøver å gjøre sin egen bokføring. Men problemet er at de ikke er opplært i regnskap.

sluttresultatet for investorer er…

• Manglende inntekt
• Unøyaktige utgifter
• Feil sporing av forrige måneds leier
• og mye mer

for eiendomsforvalteren, hvis de ikke har nøyaktige økonomiske rapporter for sin virksomhet, kan de ikke administrere sin egen virksomhet riktig. Viktigst, de kan ikke forutse kontantstrømproblemer før de oppstår.

Kontantstrømproblemer er # 1 årsaken til småbedriftsfeil, så å ha en dedikert bokholder (enten på ansatte eller outsourcet) er avgjørende for langsiktig suksess.

Uten en, kan jeg nesten garantere at investorer taper penger, og eiendomsforvaltningsselskaper vil etter hvert gå ut av virksomheten.

Inner Circle Medlemskap

Lær direkte fra eiendomsbransjen eksperter
som et boliglån megler, regnskapsfører,
eiendomsforvalter, og mer.

>> KLIKK her FOR mer informasjon <<

Å Drive et eiendomsforvaltningsselskap kan være komplisert, akkurat som å drive enhver bedrift. Og som du kan se, er det en rekke grunner til at små eiendomsforvaltningsselskaper kan mislykkes.

hvis du er en investor og du søker etter en eiendomsforvalter for å administrere investeringene dine, må du huske på disse tingene når du velger et selskap. Hvis jeg måtte velge hvilke som skal fokusere på, vil jeg anbefale å sørge for at de belaster nok penger og ikke prøver å vokse for fort. Begge disse kan drepe ethvert selskap raskt.

og hvis du er en eiendomsforvalter eller en investor som ønsker å starte ditt eget selskap, les og les denne artikkelen mange ganger. Så ta en god, hard titt på virksomheten din for å se om du er i fare i noen av disse områdene. Sjansen er, det siste du ønsker er for din bedrift å mislykkes og få kundene til å tape penger. Ta en proaktiv tilnærming, og du vil forbedre sjansene dine for å lykkes på lang sikt.