den største trenden som har skjedd i løpet av min tid i eiendom er det store og plutselige skiftet til folk som kjøper eiendommer i selskaper.

frem til 2015 var det i stor grad et minoritetsvalg: det var ikke noe tvingende behov for mange mennesker, og boliglån for bedrifter var mye mindre konkurransedyktige.

men så endringene i behandlingen av boliglån interessert introdusert i sommeren 2015 budsjettet skjedde – som gjorde selskapet ruten langt mer tiltalende. Ifølge meglere, opp til 80% av nye boliglån programmer er nå for aksjeselskaper.

det vil fortsatt ikke være for alle, men det er nå noe som enhver investor bør vurdere. Å få eierstrukturen riktig kan gjøre en stor forskjell på hvor mye skatt du betaler over livet ditt (og utover) – så la oss ta en titt på fordeler og ulemper…

er du en handelsmann eller en investor?

det første viktige skillet å trekke når du tar denne beslutningen, er om du er en eiendomshandler eller investor.

hvis du kjøper en eiendom for å gjøre verdiskapende forbedringer og selge videre med fortjeneste, er du en handelsmann. I dette tilfellet vil du sannsynligvis være best å kjøpe som et aksjeselskap.

Hvorfor? Fordi når du handler eiendommer som et aksjeselskap, betaler du selskapsskatt på fortjenesten din – du kan finne dagens sats her. Hvis du hadde kjøpt en eiendom for å «vende» som individ, ville gevinstene dine bli beskattet som inntekt-som, hvis du er beskattet til høyere rente, vil være mye mer (nåværende priser her).

(som individ kan du kanskje få fortjenesten behandlet som en kapitalgevinst i stedet for inntekt hvis du kunne bevise at du hadde tenkt å leie eiendommen ut, og kanskje gjorde det for en kort stund før du solgte den, men la oss parkere den for nå.)

hvis du kjøper en eiendom for å samle leien Og se verdien krype opp gjennom årene, er du en investor. Det er her vi kommer inn i «det avhenger» territorium: de fleste investorer har historisk operert som enehandlere, men mange vil nå ha nytte av å bruke et aksjeselskap.

hvorfor kan investorer ønske å bruke et aksjeselskap?

fra et rent økonomisk perspektiv er det tre åpenbare grunner til at du kanskje vil holde eiendom som et selskap i stedet for deg selv.

Skattebehandling av fortjeneste

hvis du eier en eiendom i ditt eget navn, vil fortjenesten du gjør fra å leie den ut, bli lagt til dine andre inntekter (for eksempel fra jobben din) og beskattet som inntektsskatt. Men hvis du i stedet holder det i et selskap, vil fortjenesten være ansvarlig for Selskapsskatt i stedet.

selskapsskatten har en tendens til å være rundt halvparten av den høyere inntektsskatten – noe som er en enorm besparelse.

du vil fortsatt bli beskattet på utbyttet hvis du tar fortjeneste ut av selskapet (som vi kommer til senere), men det er fleksibilitet: du kan tid dine utbytteutbetalinger for maksimal skatteeffektivitet, eller distribuere dem til familiemedlemmer som bare er grunnleggende skattebetalere-eller bare la fortjenesten rulle opp i selskapet for å kjøpe neste eiendom.

Skattebehandling av boliglånsrenter

fra April 2020 vil boliglånsrenter ikke lenger være en tillatelig utgift for individuelle eiendomsinvestorer (de vil kreve en grunnrentegodtgjørelse i stedet) – men det vil fortsatt være tillatt for selskaper som holder eiendom –

(endringen fases inn fra April 2017, og du kan lese alle detaljene her.)

innlegget jeg har koblet til, går inn i hvordan alt fungerer, men resultatet er at hvis du betaler skatt til høyere rente og du bruker boliglån til å kjøpe eiendom, vil skatteregningen bli høyere hvis du eier eiendom i ditt eget navn i stedet for i et selskap.

muligheter for å redusere arveavgift

Eiendom holdt i et selskap gir flere alternativer når det gjelder planlegging For Arveavgift. Det er alt langt utover min lønnsklasse (og du bør ta råd fra en spesialistskatterådgiver hvis du overfører eiendommer til en viktig del av planene dine), men du kan benytte deg av tillitstrukturer, ulike typer aksjer og alle slags smarte metoder som du ellers ikke ville ha tilgang til.

Så hvis det er en inntektsskatt fordel, et boliglån behandling fordel og potensielt En Arveavgift fordel, hvorfor ville du ikke investere gjennom et aksjeselskap?

fordi det selvfølgelig er ulemper også…

hvorfor ikke investere gjennom et aksjeselskap?

Boliglån

dette pleide å være en stor ulempe: boliglån for bedrifter var begrenset, dyrt og hadde lavere lånegrenser.

antall produkter som tilbys for aksjeselskaper er fortsatt mye lavere enn for enkeltpersoner, men det endrer seg raskt: som stadig flere investorer beveger seg i denne retningen, følger långivere for å vinne sin virksomhet.

du må fortsatt gi en personlig garanti og din egen økonomi vil bli gransket, så på mange måter er det et personlig boliglån i alt annet enn navn: tenk på selskapet som en «skatt wrapper». Så mens du ikke finner like mange alternativer, og prisene og avgiftene sannsynligvis vil være høyere, er det mindre av en dealbreaker enn det en gang var.

Utbyttebeskatning når du tar ut pengene

hvis du forlater leieoverskuddet i selskapet, er det ikke noe problem: du betaler selskapsskatt, så la inntektene etter skatt rulle opp-kanskje for å kjøpe flere eiendommer.

Men hvis du tar pengene ut (for eksempel å bruke på dine egne levekostnader), blir du beskattet på utbyttet du tar. Det betyr at du betaler selskapsskatt først, og deretter betaler en heftig whack i utbytteskatt på det som er igjen (nåværende priser her) for å ta det ut.

Så hvis du vil leve av eiendomsinntektene dine i stedet for å la det samle seg, vil det være litt av en kaste opp. Du vil spare skatt på noen måter, men pådra deg ekstra skatt i andre. Du må kjøre tallene for å finne ut som vil fungere best i din situasjon.

Ekstra kostnader og problemer

Ikke en biggie, men det er høyere regnskapskostnader knyttet til arkivering av årlige firmakontoer – så det er en utgift å faktor i, og livet ditt vil være fullt av mer papirarbeid enn det ellers ville vært.

hvordan avgjøre om bruk av et aksjeselskap er riktig for deg

Hvilken side av gjerdet du kommer ned på når det gjelder å kjøpe gjennom et aksjeselskap, vil i stor grad avhenge av tre faktorer:

hvor mye inntekt har du?

hvis du betaler den høyere inntektsskatten, og du ikke har en lavere inntektsskatt hvis navn eiendomsinntektene kan settes inn, vil lokket til å betale den mye lavere selskapsskatten være sterk.

Husk imidlertid at hvis du aktivt anskaffer eiendommer, kan porteføljen din generere et papirskattetap i stedet for et overskudd – så med planlegging kan skattepliktige gevinster bli forsinket til du går på pensjon og inntektene dine faller.

vil du at eiendomsinntektene skal leve av?

Å La det rulle opp i selskapet (for fremtidige kjøp, eller bare til din ikke-eiendomsinntekt faller) vil gi deg bedre enn hvis du trenger å ta det ut for å bruke.

bruker du boliglån?

muligheten til å kreve hele boliglånsrenten som driftskostnader (når de nye reglene tar tak) vil være et viktig argument for å bruke et selskap for høyere skattebetalere.

hvem kjøper du eiendommer for?

I Utgangspunktet er det selvfølgelig deg selv, men hva er din exit – strategi-planlegger du å selge dem for å finansiere din dyre cruise vane i de senere årene, eller er det viktig at du overfører porteføljen din til dine barn eller barnebarn?

hvis passerer dine egenskaper på er viktig for deg, holde dem i et selskap (hvis strukturert riktig) kan resultere i store Arveavgift besparelser.

så svaret er selvfølgelig… «det avhenger»

Puh … 1300 ord inn og vi har fortsatt egentlig bare skrapet overflaten av hele denne debatten.

hvis det er en tynn vi har lært, er det at det er mange forskjellige faktorer i spill – så du må innse at kompromiss er uunngåelig, og veie opp alle fordeler og ulemper før du bestemmer hvilken side av gjerdet som skal komme ned på.

før du gjør det, bør du absolutt snakke med regnskapsføreren din: i stedet for at dette innlegget er slutten på forskningen din, bruk det bare som en måte å få fart på fakta, slik at du kan ha en produktiv samtale med en ekspert.