Verdier av næringseiendommer er i stor grad drevet av leieavkastning eller potensialet for kapitalvekst. Det finnes en rekke metoder som kan brukes ved vurdering av eiendom.

disse metodene inkluderer:

• Sammenlignbar salgsmetode
• Summering
• Kapitalisering
• Hypotetisk utvikling

nedenfor ser vi på disse ulike vurderingsmetodene og forklarer hver tilnærming nærmere, men hvis du er ute etter en nøyaktig verdsettelse for en bestemt kommersiell eiendom, kontakt vårt team i dag.

Sammenlignbar Salgsmetode

noen ganger referert Til Som Sammenlignende Markedsanalyse (CMA). Denne metoden er også referert til som ‘direkte sammenligning’ og er en populær måte å vurdere næringseiendom. Det innebærer å sammenligne eiendommen med andre av lignende typer og standarder som nylig er solgt.

denne direkte sammenligningen er generelt grunnlaget for salgsanalyse, og denne metoden er avhengig av faktiske markedsbevis. Direkte sammenligning er ganske forenklet i drift og danner også en integrert del av andre vurderingsmetoder. Sammenlignbar markedsanalyse (cma) eller direkte sammenligningsmetode brukes best til å vurdere industrielle strata-enheter, da de ofte er svært sammenlignbare. Andre former for næringseiendom kan variere sterkt, noe som gjør denne form for vurdering mindre pålitelig. Faktorer som vanligvis vurderes i denne metoden inkluderer:

• Salgsdato
• plassering av eiendommen
• størrelse på eiendommen
• Fysiske egenskaper (klaring, tilgang etc)
• Fasiliteter og tjenester (nærhet til offentlig transport, infrastruktur etc)
• Sonering av eiendommen

Summeringsmetode (Kostnadstilnærming)

Begrepet Summering Betyr Å Legge Til Verdiene til de ulike delene av en egenskap for å beregne den fulle verdien. Summeringsmetoden er basert på å tildele en verdi til hver komponent av eiendommen, i stedet for en verdi for eiendommen i sin helhet. Summering Metoden er mest brukt som en ‘sjekk’ vurdering. Under Summeringsmetoden beregner man kostnaden for landet, kostnaden for forbedringene, som fabrikken og kontoret og kostnaden for å etablere parkering, gjerde og landskapsarbeid. Kostnadene er da summert.

Summering er basert på gjeldende kostnad minus avskrivninger og kalles også kostnadstilnærming. I de fleste tilfeller når kostnadstilnærmingen er involvert, er den generelle metodikken en hybrid av kostnads-og salgs sammenligningstilnærmingene.

for eksempel, mens erstatningskostnaden for å bygge en bygning kan bestemmes ved å legge til arbeidskraft, materiale og andre kostnader, må landverdier og avskrivninger utledes fra en analyse av sammenlignbare data. Summeringsmetoden er spesielt nyttig i å utvikle forsteder. Men fordi en person har brukt en bestemt sum på eiendom, betyr det ikke at andre vil være villige til å betale for forbedringene (dette er det som kalles overkapitalisering).

en overkapitalisert eiendom (en som har blitt utviklet godt over gjennomsnittsprisen på området) kan være svært vanskelig å selge for en pris som vil gjenopprette alle pengene brukt på den av den nåværende eieren. Kostnadstilnærmingen anses som pålitelig når den brukes på nyere strukturer, men metoden har en tendens til å bli mindre pålitelig for eldre egenskaper. Kostnadstilnærmingen er ofte den eneste pålitelige tilnærmingen når det gjelder spesielle bruksegenskaper (f.eks. slakterier, offentlig montering, marinaer).

Avskrivninger er en viktig faktor å vurdere når du bruker summeringsmetoden. Noen ganger er det nødvendig å forstå hvordan man bestemmer hvor lang tid en bygning vil forbli nyttig som en verdikilde. Dette krever en forståelse av hvordan man beregner avskrivninger og innebærer å bestemme hvor en bygning eller forbedring har redusert i verdi over tid som er påløpt avskrivninger. Bygninger og forbedringer eldes og forverres over tid, og selv om de opprettholdes, kan de ikke sammenlignes med bygninger eller forbedringer som er mer oppdaterte og moderne.

Avskrivninger Er et tap i verdi av en eiendom gjennom en hvilken som helst årsak, og er forskjellen mellom erstatningskostnad ny og dagens markedsverdi. Når vedta summering verdsettelsesmetoden, alltid huske at kostnadene ikke alltid lik verdi! For eksempel bruker en eier $ 250,000 utvide og pusse opp sin eksisterende fabrikk. Det er ingen garanti for at eiendommen er umiddelbart verdt $250,000 mer enn før dette ble gjort.

du kan også bruke summeringsmetoden som en sjekk for sammenlignbar salgsmetode. Den brukes hovedsakelig for å verdsette eller vurdere eiendom som:

• Eiendom i markeder der sammenlignbare salgsdata er svært begrenset
• egenskaper For Spesialbruk, også der salgsdata er begrenset
• Eiendom i isolerte markeder
• offentlig eiendom eller verktøy der det ikke er noe formelt handelsmarked

verdien av forbedringer legges til landverdien, som i følgende eksempel:

Landverdi bestemmes ved direkte sammenligning med lignende ledige tomter eller ved å analysere forbedret salg for å oppnå en ledig landverdi. Verdien plassert på land for vurderingsformål kan brukes som en generell veiledning av agenter, men analyse av salg bidrar til å redusere unøyaktigheter.

Kapitaliseringsmetode

denne metoden er basert på inntektene til eiendommen og brukes hovedsakelig til å verdsette eller vurdere inntektsgivende eiendom. Beregningene er basert på eiendommens nettoinntekt, snarere enn brutto leieinntekter, som utgående utgifter for eiendom kan være vesentlig forskjellig fra en til en annen.

Kapitaliseringsrenten (Eller Cap Rate) er et forhold som brukes til å estimere verdien av inntektsgivende eiendommer. Enkelt sagt, cap rate er netto driftsinntekter dividert med salgsprisen eller verdien av en eiendom uttrykt som en prosentandel.

Investorer, långivere og verdsettere bruker cap rate for å estimere kjøpesummen for ulike typer inntektsgivende eiendommer. En markedsverdi bestemmes ved å evaluere de økonomiske dataene for lignende eiendommer som nylig har solgt i et bestemt marked. Cap Rate beregningen omfatter en eiendoms salgspris, brutto leier, ikke-leieinntekter, ledighet beløp og driftskostnader dermed gi en mer pålitelig estimat av verdi enn om bare en eiendoms salgspris og brutto leier ble tatt i betraktning.

det er to trinn involvert i å bestemme netto inntekt for eiendommen:

• Etablere eiendommens utgifter
• Trekk utgifter fra brutto leieinntekter oppnådd

nettoinntektene blir deretter kapitalisert til en passende sats avledet fra sammenlignbar salgsanalyse. For eksempel kan forskning tyde på at nettoavkastningen på butikklokaler i området er i gjennomsnitt 6%. Denne avkastningsrenten kalles kapitaliseringsrenten og danner grunnlaget for beregning av markedsverdi.

netto kapitaliseringssats % = (Brutto årlige leieinntekter-utgifter x 100) ÷ salgspris

for å bruke denne formelen må du multiplisere månedlige leieinntekter med 12. Alle eiendomsutgifter inkludert vedlikehold, agentens avgifter og kostnader må beregnes og deretter trekkes slik at du med følgende beregning:

Kapitaliseringssats = (Netto leieårsinntekt x 100) ÷ salgspris

hvis disse beregningene gjøres ganske enkelt basert på bruttoinntekt, kan tallene være mindre sammenlignbare da de ikke tar hensyn til den brede variansen av utgifter på tvers av ulike bygninger.

EKSEMPEL

kapitaliseringsrenten er eiendommens netto driftsinntekter dividert med kjøpesummen. Prisen viser forventet årlig prosentvis avkastning for en bestemt investering. I eksemplet ovenfor når nettoinntektene på $42 500 per år er kapitalisert til 5%, vil resultatet eller kapitalverdien av denne eiendommen da være $ 850 000 med et avkastning eller avkastning på 5% per år. Fordelen med å bruke en kapitaliseringsrate er at kjøpere kan bestemme deres forventede inntekter og definere hva en potensiell investering faktisk er verdt. Ved å bruke satsen for å utarbeide kapitalverdien til en eiendom er som følger:

nettoinntektene for eiendommen er $ 50.000 pa. Basert på en kapitaliseringssats på 6% og ved hjelp av denne kapitaliseringssatsformelen som vises her, har eiendommen en kapitalverdi på $ 833,333.

KAPITALVERDI = netto inntekt ÷ Kapitaliseringskurs

Eiendom som er kjøpt på grunnlag av avkastningen mottatt fra leie eller nettoresultatinntekt er verdsatt eller vurdert av en inntektsmetode.

det underliggende prinsippet om kapitalisering er at inntekten generert av eiendommen er evig (for alltid). På denne bakgrunn er eiendommen verdsatt ut fra antagelsen om at dagens nettoinntekt alltid vil være tilgjengelig. Den relative risikoen for denne inntektsstrømmen måles ved kapitaliseringsrenten. Jo høyere risiko for å opprettholde dagens nivå av netto leie eller fortjeneste, jo høyere kapitaliseringsrenten vil være.

med tilstrekkelig data kan denne formelen brukes til å vurdere eiendomsverdi, og agenter kan få tilgang til nåværende leiedata fra sine egne leieruller, forutsatt at de følger komparative dataprinsipper for like med like og bruker oppdatert eller nylig informasjon for å sikre nøyaktighet.

Erstatningskostnad

Verdsettere er ofte pålagt å verdsette eiendom for forsikringsformål basert på gjeldende erstatningskostnader. Mens kommersielle eiendomsmeglere vanligvis ikke bruker denne metoden for å komme opp med et prisoverslag, er det verdt å forstå erstatningskostnadsmetoden, da du kan komme over det når du får informasjon fra kunder. Agenter som administrerer eiendommer for kunder, kan også bruke denne metoden når de hjelper en klient med å gjennomgå forsikringsdekning for å sikre at dekkede verdier er oppdaterte. Ved bruk av erstatningskostnadsmetoden for eiendomsvurdering vurderes bygningsstrukturen(e) alene. Verdien av landet trekkes fra totalverdien for å komme til verdien av strukturen.

denne metoden innebærer å ha tilgang til informasjon om løpende byggekostnader som kan variere betydelig mellom urbane og rurale områder. Byggekostnadene øker vanligvis hvert år, og det er viktig å bruke nøyaktig informasjon som gjenspeiler gjeldende retningslinjer for byggebransjen ved beregning av erstatningskostnader.

Merk at en agent vurderer en eksisterende etablert eiendom ved hjelp av erstatningskostnad som grunnlag, sannsynligvis vil komme opp med en unøyaktig figur eller rekkevidde, da erstatningskostnad har liten betydning for markedsprisen på eiendom på grunn av at eiendommen selv avskrives og generelt er landet komponenten som setter pris på. Det er best igjen for rent forsikringsformål.

Hypotetisk Utvikling (Gjennomførbarhet)

denne metoden brukes i verdsettelsen av landinndelinger og utviklingssteder. Verdien av landet til utvikleren er ankommet ved å ta hensyn til en rekke faktorer angående det samlede prosjektet:

• Brutto totalt salg av ferdig prosjekt minus salgsutgifter (pluss GST) = netto realisering
• Minus margin for utviklerens resultat og risiko = samlet kapitalutlegg (utbyggings -, land-og rentekostnader)
• Minus utviklingskostnader, gebyrer og renter (renter og beredskapsgebyrer) = verdi av land og renter
• Minus renter på landverdi = Total landverdi

det er denne verdien som indikerer om utviklingen hypotetisk vil være mulig eller ikke. Hvis utviklerne ikke kan kjøpe land og dekke renter holde kostnader for rundt prisen at deres beregninger viser det er ‘verdt’ for dem, så generelt prosjektet vil ikke gå videre. Selvfølgelig må de andre kostnadene og salgsestimatene, sammen med timing, også prognoseres veldig nøyaktig.

den hypotetiske utviklingsprosessen kan oppsummeres som:

• utvikleren velger et nettsted basert på hva planlagt sluttproduktet vil eksistere
• utvikleren kjøper land og pådrar seg renter på lånte midler
• området er utviklet med kostnader for utvikling, bygging, renter på lån
• utvikleren går gjennom salgsprosessen recouping tap og realisere sin fortjeneste

de fleste utviklere låne penger til å kjøpe land og som sådan pådra interesse. De som ikke fortsatt tillater en kostnad for å ha pengene investert i landet uten umiddelbar avkastning i motsetning til avkastning oppnådd andre steder. Dette kalles ofte ‘mulighetskostnad’. Det totale kapitalutlegget for utbygger består av landoppgjør, utbygging og rentekostnader, pluss resultat-og risikomarginer. For å hente inn alle kostnader, vil de endelige salgskostnadene pluss gst-komponenten av utviklet land måtte legges til det totale kapitalutlegget.

Trenger Du Hjelp Til Å Verdsette En Næringseiendom?

hvis du har spørsmål, vennligst kontakt Teamet På Chapman & Frazer Commercial Real Estate når som helst.