en gammeldags begrep for prosessen med å kjøpe en eiendom i foreclosure, kjøpe et hus på tinghuset steps er en måte å få en real deal på et hus-eller for å komme inn i reelle problemer.

Foreclosure Prosessen

Foreclosure er faktisk en multi-trinns prosess som begynner med » pre-foreclosure.»

det er tidsperioden etter at boliglån / gjerning av tillit først går inn i standard.

på den tiden begynner utlåner den juridiske prosessen som initierer foreclosure på eiendommen.

dette inkluderer innlevering av juridisk papirarbeid som er nødvendig og innlevering av forsett med retten.

utlåner er også pålagt å plassere en kunngjøring av den forestående foreclosure i lokalavisen (under juridiske merknader), vanligvis for en bestemt tidsperiode.

hvis du er interessert i en eiendom, vil dette gi deg tid til å gjøre din forskning på den. Når ventetiden er over, kan prosessen bevege seg veldig raskt!

når de lovpålagte trinnene er fullført, kan utlåner deretter sette eiendommen til salgs i en offentlig auksjon. Hvor lang tid denne prosessen tar, avhenger av lovene i hver stat.

Tinghuset Steps

auksjonene finner sted på tinghuset i fylket der utelukket eiendommen ligger. Det skjer på bestemte dager i hver måned. Auksjoner er ikke alltid godt besøkt, og du kan finne deg selv som den eneste der. Hvis det er tilfelle, kan det bety at eiendommen ikke er allment sett på som et røverkjøp (for pris eller tilstand), og du må passe på.

utlåner kan angi en «reservepris», som er minimum de vil akseptere for å overføre eiendommen. Dette vil dekke utlånerens eksponering i eiendommen eller i det minste minimere det hvis eiendommen sannsynligvis vil selge under det utestående lånebeløpet.

Statlig lov kan sørge for budgivning for å begynne i forkant av auksjonen for å gi første gangs boligkjøpere en sjanse til å by på eiendommen. Hvis tilbudet er akseptert av utlåner, vil auksjonen bli kansellert.

Bud kan enten skrives eller kalles ut.

du må komme med sertifiserte midler, eller andre betalingsmidler spesifisert av retten, på auksjonsdagen og være klar til å fullføre kjøpet umiddelbart. I motsetning til vanlige eiendomstransaksjoner, er det ingen sperreperiode mellom tiden du signerer et tilbud og lukker salget.

hvis eiendommen mottar ingen bud, utlåner vil ta eiendommen tilbake. Det er da klassifisert som «REO», eller eiendom eid av utlåner som utlåner vil selge på et senere tidspunkt.

den spesifikke prosessen varierer fra stat til stat, så det er best at du sjekker de spesifikke prosedyrene og kravene fra pålitelige lokale kilder.

Foreclosure Eiendom Risiko

fra en kjøper ståsted, foreclosure er ganske enkel og har potensial for store belønninger. Men det er risiko du må huske på.

Budkrig

Auksjoner kan skape budkrig! Hvis det skjer, er det mulig at prisen kan kjøres opp til faktisk markedspris eller til og med over. En eller flere budgivere som ønsker å kjøpe eiendommen som personlig bolig, kan være låst på eiendommen og ikke for opptatt av videresalgsverdi.

Kjenn markedsverdien av eiendommen, juster for tilstand og forventet fortjeneste, og aldri bud høyere enn din forhåndsbestemte maksimumspris.

Eiendom Tilstand

en iboende problem med foreclosures er at du vanligvis ikke vil være i stand til å gjøre et hjem inspeksjon. Beboere har en tendens til å bo i utelukket egenskaper til (og etter) siste minutt, og vil ikke la deg inspisere. I tillegg kan eiendommen ha store strukturelle problemer som vil være ditt problem etter at du har kjøpt huset. Du skal kjøpe usett!

Gjør en drive-by inspeksjon og se nøye på utsiden og selve eiendommen for ledetråder. Hvis det er et vrak på utsiden, er det sannsynligvis på innsiden. Utelukket eiere ødelegger noen ganger huset med vilje.

Tittel Problemer

aldri anta at boliglån er den eneste lien på en eiendom. Hvis huset er i foreclosure, er det sannsynligvis andre heftelser også.

Bestill et tittelsøk på en eiendom du er seriøst interessert i, slik at du vet hva du kommer til å komme inn på.

Tidligere Eiere Som Ikke Vil Forlate

de tidligere eierne av huset kan ikke forlate etter at du har kjøpt huset deres. Du må kanskje bruke rettslige skritt for å få dem fjernet, for egen regning.

som et alternativ, enten by bare på eiendommer som er kjent for å være ubebodd, eller være klar til å tilby et kontantinsentiv for de tidligere eierne å forlate.

Finansieringsproblemer

Boliglån långivere har standarder som vanligvis ikke passer godt med foreclosure egenskaper. Når du kjøper en foreclosure, tar du det som det er; utlåner vil vanligvis ha visse elementer reparert, og det kommer ikke til å skje. Långivere vil også være bekymret hvis du kjøper huset for investering, eller verre, å snu for en fortjeneste raskt.

Kjøpe foreclosures sannsynligvis ikke vil fungere hvis du trenger å få et boliglån. Betal kontant, eller partner med folk som kan.

Post-foreclosure Problemer

Noen stater tillater en ventetid etter en auksjon salg, der den forrige eieren kan kjøpe tilbake eiendommen hvis de kan matche det høyeste budet. Hvis du bor i en av disse statene, kan du vinne budet og fortsatt ikke få huset.

Kjøpe foreclosures Kan være enormt lønnsomt. Men som du kan se, er potensialet til å betale for mye for eiendommen, for å møte store reparasjonskostnader eller å komme inn i juridiske forstyrrelser ekte. Fortsett med forsiktighet!