Stigende eiendomspriser er ofte forbundet med høyere etterspørsel etter boliger eller skyldes ofte utenlandske investorer eller spekulanter.
mens alle de ovennevnte faktorene spiller en rolle i boligprisverdier, kommer en stor del av prisingen direkte fra utvikleren.
Kjøpere lurer ofte på hvordan condo utviklere bestemme prisen per kvadratfot for en condo enhet. Det er mange faktorer som går inn i prising pre-konstruksjon condos, for eksempel kostnadene ved å kjøpe land, byggekostnader og offentlige avgifter.
før en utvikler begynner å jobbe med et leilighetsprosjekt, oppretter de en proforma for å hjelpe dem med å forstå og administrere sine samlede utviklingskostnader og risiko.
som land, byggekostnader og offentlige avgifter er på vei oppover, må eiendomsutviklere håndtere utviklingsrisiko ved bruk av proformas.
vi vet at utviklere ikke finansierer prosjekter fra egne lommer. Det er långivere og andre joint venture-partnere, samt aksjeinvestorer, som bidrar med store pengesummer til utviklere. Disse interessentene trenger forsikring om at pengene deres forvaltes godt, og at deres økonomiske bidrag vil gi avkastning på investeringen.
LES: Skal Toronto Condo Investorer Kjøpe Nå eller Vente?
Investorer og sluttbrukere vil kanskje ikke høre dette, men utviklere er absolutt bekymret for bunnlinjen.
dette er grunnen til at proformas er gode verktøy for utviklere i å bestemme kostnad per kvadratmeter. Det er ikke uvanlig for utviklere å bruke» hva om » scenarier for å teste prosjektsuksess, og en av de enkleste «hva hvis» spør, «hva om jeg øker prisen per kvadratmeter?»
prisen per kvadratmeter er den enkleste kostnaden for å øke for å møte prosjektmål, spesielt når markedsmiljøet direkte påvirker utviklere økonomisk, inkludert landverdi og individuelle harde og myke kostnader som kreves for bygging og til slutt ferdigstillelse av leilighetsprosjektet.
så, hva er det utviklere tar i betraktning når de setter sine priser? HER er en rask oversikt for deg:
Stigende Landkostnader
MCAP gir regelmessige rapporter om kommunale landverdier, og dataene fra disse rapportene forteller oss at landkostnader virkelig varierer basert på region. Hvis Vi ser På Torontos sentrumskjerne, kan vi for eksempel se at gjennomsnittlig markedsverdi av høyhus condominium land er mellom $265 til $275 per kvadratmeter. Det er ganske dyrt å absorbere for enhver utvikler og definitivt bidrar til å forklare hvorfor kostnaden per kvadratmeter i Sentrum Av Toronto er mye høyere enn andre mindre kommuner.
sammenlign nå Dette Med Vaughan, en voksende by med gjennomsnittlige landverdier på $55 til $70 per kvadratmeter. Selvfølgelig, noen utvikler bygningen I Vaughan kan nå tilby en mer konkurransedyktig pris for leilighet prosjekter i motsetning til downtown Toronto fordi de ikke er pålagt å betale heftig land kostnader.
Dette betyr ikke at eiendommer I Vaughan ikke er store investeringer, men det er bare en måte for kjøpere å forstå at det er en grunn til at downtown Toronto condos er mye dyrere på en kostnad per kvadratmeter basis.
det er også viktig å innse at etterspørselen også spiller en rolle. Så, hvis landverdier er billigere I Vaughan, betyr det ikke at dette vil forbli slik i fremtiden. Det kan være markedsforhold som ser en betydelig prisøkning I Vaughan landverdier hvis det er en flom av etterspørsel eller investering i byen som tiltrekker seg et større antall investorer og interessenter.
Harde Og Myke Byggekostnader
selv med vaksinasjoner for å bekjempe pandemien som begynte i 2020, vil byggebransjen fortsette å føle de langsiktige effektene av denne globale helsekrisen. Forstyrrelsen av den globale forsyningskjeden, lavkonjunktur og lockdowns påvirker alle byggekostnadene i GTA og utover.
Kjøpere vil ha en nåværende og nøyaktig forståelse av hvordan utviklere bestemmer seg for en endelig pris per kvadratmeter for pre-construction condos, noe som bidrar til å gi et bedre bilde av alle de varierte kostnadene som går inn i å bygge en ny bolig leilighet I GTA.
publikum er ofte klar over ting som stigende boligpriser, som ofte er forbundet med høyere etterspørsel etter boliger. Folk klandrer ofte utenlandske investorer for å øke kostnaden per kvadratmeter, men prisingen er mer kompleks enn det.
det er sant at noen ganger er det mye spekulativ investering som finner sted som kan øke kostnadene for å kjøpe en ny leilighet. Disse økningene er lagt ut som kostnaden per kvadratfot, som er standarden som utviklere bruker når prising innenfor enhver markedstilstand. Kostnaden per kvadratmeter er ganske følsom for disse markedsforholdene fordi utviklere utnytter prisveksten i henhold til eksisterende etterspørsel.
når det er sagt, er den største og mest direkte faktoren for utviklere når man setter pris per kvadratmeter, knyttet til byggekostnader.
LES: Vil Bill 197 Gjøre Toronto Condos Dyrere For Investorer?
generelt, når utbyggere er pre-selger leilighet enheter for å kvalifisere for byggefinansiering, kontrakter og avtaler er inngått med kjøpere som sender innskudd mot forhåndsbestemte priser som skal betales i sin helhet når prosjektet er klar for belegg. Dette er grunnen til at byggherrer bruker sine proformas til å bestemme alle byggekostnader, inkludert både harde og myke, ved å bestemme prisen per kvadratmeter for hver enhet i planleggings-og utviklingsfasen.
Å Lage nøyaktige estimater er viktig for å sikre at utviklere ikke undervurderer kostnadene, da det kan påvirke levedyktigheten til hele prosjektet. Hvis utviklingskostnadene øker dramatisk eller dårlig planlegging gikk inn i prising, vil byggeren sannsynligvis ikke ha annet valg enn å avbryte hele prosjektet. Erfarne utviklere er ikke vant til å kansellere prosjekter fordi de vet at denne oppførselen påvirker deres rykte.
før en utvikler er i stand til å bestemme en pris per kvadratmeter, må de ta hensyn til alle sine harde kostnader, som er enkleste å definere fordi de er fysiske i naturen.
Erfarne byggefirmaer vet hvordan de skal estimere og bestemme harde kostnader før de selv starter arbeidet med bygningen. Disse fagpersonene vet nøyaktig type og mengde materialer som trengs selv før en utvikler bryter bakken på et potensielt prosjekt.
Altus-Gruppen produserer regelmessige rapporter og studier som gir innsikt i harde byggekostnader som kan gi kjøpere en forståelse for de utfordrende oppgaveutviklerne står overfor når de bestemmer prisen per kvadratmeter.
Ifølge Altus Groups nyeste 2021 Kanadiske Kostnadsguide, kan byggekostnader innen bolig condominium-segmentet variere mellom $250 til $340 per kvadratmeter for en 40-60 etasjes leilighetsbygning i GTA. Sammenlign denne verdien til en by som Montreal hvor byggekostnadene er bare $ 190 til $270 per kvadratmeter.
Så hvis kjøpere lurer på hvorfor byer som Toronto koste mer, så er det viktig å ta hensyn til regionale forskjeller som har høyere kostnader. Hvis du tenker på kostnadene involvert i å ansette en snekker, gravemaskin eller en elektriker, vil du se at timeprisen for disse fagfolk varierer fra minst $ 65 til $85 per time.
i gjennomsnitt kan myke kostnader variere mellom 15% og 20% av de totale byggbare kostnadene. Disse kostnadene er forskjellige fra harde kostnader fordi de ikke stopper når en leilighet er fullført. Myke kostnader fortsetter å påløpe selv etter at alt er bygget og inkluderer ting som vedlikehold av eiendom, forsikring, sikkerhet og andre løpende kostnader som kreves for å opprettholde en eiendel.
Offentlige Avgifter
et ofte oversett aspekt av kostnadene er relatert til offentlige kostnader som utviklingsavgifter, parkland-dedikasjonsavgifter og en fellesskapsavgift (intern lenke til eiendomsinfo artikkel).
Kommunale myndigheter belaste utviklere avgifter som til slutt gått tilbake ned til boligkjøpere. Det som er interessant er at utbyggingskostnadene fortsetter å øke, selv om de samme kommunene tar måneder og år for utbyggingsgodkjenninger. For en ny condominium bygning, gjennomsnittlig offentlige kostnader per enhet er ca $122,800, eller omtrent 23,9% av den gjennomsnittlige prisen for en ny leilighet.
denne avgiften er utformet for å sikre at utviklere dedikerer nok grønn plass i deres condo utviklingsplaner. Byggere forventes vanligvis å dedikere minst 5% av landet mot grønt rom, men dette kan ofte være en utfordring i en by som Toronto. Som et resultat, er utviklere tvunget til å betale et gebyr i stedet for denne «Dedikasjon» til park grønne plass, som øker byggherren samlede utviklingskostnader for prosjektet.
denne avgiften påvirker direkte kostnaden per kvadratfot beregning fordi dette er en annen ekstra kostnad som utviklere må betale for å sikre at prosjektet er fullført.
En 2018-studie av Altus-Gruppen fant AT GTA-kommunene samlet inn omtrent $1.13 milliarder i parkland cash reserve avgifter, som er en stor sum penger som blir inkludert i den endelige kostnaden per kvadratmeter for nye leilighet prosjekter. IFØLGE BILD, mellom 2006 til 2017, har midler i reserve innen GTA kommuner økt fra litt over $ 300 millioner til figuren vi ser nå, som er $1.13 milliarder. Dette viser også at utviklere velger mer å betale kontant i stedet for dedikert parkområde fordi det rett og slett ikke er nok land å bygge på.
BILD har funnet ut at disse kostnadene legger til minst $ 20.000 til $30.000 per enhet for høye utviklinger fordi utviklere velger kontantbidrag. Så det er viktig å forstå at dette er en annen ekstra kostnad som øker prisen per kvadratfot for investorer og kjøpere av pre-construction condo prosjekter.
LES: BILD Introduserer Ny 20-Punkts Plan For Å Starte Ontarios Økonomi
hvis vi for eksempel tar den gjennomsnittlige kostnaden per kvadratmeter land I Torontos Downtown West, så kan vi se at gjennomsnittskostnaden for land kan variere mellom $165 til $175 per kvadratmeter, noe som betyr at denne fellesskapsfordelingen kan legge til ytterligere 4% på toppen av den verdien, noe som gir den en total kostnad som varierer mellom $172 til $182 per kvadratmeter. Selv om utviklere ikke vil bli belastet mer enn 4% av landverdien, er det viktig for leilighetskjøpere å vite at dette er en ekstra kostnad som utviklere vil pådra seg og vil bli tatt med i den endelige beregningen av prisen per kvadratmeter for kjøp av en ny leilighet enhet.
Case Eksempel: Kostnadsanalyse For En Gjennomsnittlig GTA Condo Prosjekt
for å få en mer praktisk forståelse av hvordan utviklere bestemme kostnaden per kvadratfot, la oss ta en rask titt på den gjennomsnittlige GTA condo prosjektet.
den gjennomsnittlige høyhus condominium land kostnaden I GTA er ca $27 millioner for land som er 2,1 dekar i størrelse, som kommer ut til ca $112 per buildable kvadratfot.
SOM DE FLESTE GTA leilighet prosjekter er høyere enn 5 etasjer med mer enn 10 boliger, betyr dette at utbygger vil automatisk bli pålagt å betale et fellesskap fordeler kostnad avkortet til 4%.
La Oss nå ta en titt på offentlige avgifter. Gjennomsnittlig offentlige avgifter I GTA er ca 16% av den totale kostnaden for høyhusutviklingen. I dollar, oversetter dette til ca $ 96,233 per enhet når du kjøper en leilighet I Markham og $76,762 per enhet når du kjøper I Toronto.
og den tredje store kostnaden er knyttet til byggekostnadene utviklere må betale. Når vi snakker om byggekostnader, er vi factoring i både myke og harde kostnader. Som vi vet, varierer harde byggekostnader i Toronto alene mellom $200 og $260 per kvadratmeter for en 40 til 60 etasjes condominium bygning, som representerer ca 20% til 30% av den totale kostnaden per kvadratmeter. For et leilighetsprosjekt som er priset til $900 per kvadratmeter, vil den myke kostnaden representere omtrent $ 90 per kvadratmeter i gjennomsnitt.
derfor, når man vurderer byggekostnader som inkluderer både harde og myke kostnader, kommer totalen til omtrent $300 til $ 350 per kvadratmeter som en andel av den totale kostnaden per kvadratmeter som utviklere belaster, noe som er litt over en tredjedel av kostnaden for et leilighetsprosjekt som selger for $900 per kvadratmeter.
nå hvis vi gjør en grov beregning av de store kostnadene ved å legge til land, byggekostnader og offentlige kostnader som utviklere må betale, kan vi se fra tabellen nedenfor at den totale kostnaden per kvadratmeter som en utvikler potensielt kan bli pålagt å betale for utviklingen av et høyhus leilighetsprosjekt varierer fra minst $ 665 til $ 775 per kvadratmeter for et leilighetsprosjekt som selges til publikum på $ 900 per kvadratmeter. Som forlater utbygger med en fortjenestemargin på ca $125 til $235 per kvadratfot for hver leilighet enhet.