enten du kjøper en leilighet som trenger en fullstendig renovering før du flytter inn, eller du ønsker å gut renovere din nåværende bolig (a) i tide for babyen, (b) før badet taket grotter i eller (c) mens du er kvikk nok til å nyte fruktene av entreprenørens arbeidskraft, må du begynne med en realistisk følelse av timing.

» De fleste tenker på hvor lenge renoveringen selv tar – fra det øyeblikket entreprenøren går inn og begynner riving—men det er bare en del av historien,» sier Fraser Patterson, ADMINISTRERENDE DIREKTØR I Bolster—Et New York city-selskap som har designet en gjennomsiktig og hyggelig prosess for nyc-huseiere som gjør store renoveringer. «Når det er riktig planlagt av et dyktig renoveringsteam, kan den faktiske tarmrenoveringen selv—som innebærer å ta alt ut av leiligheten din, ned til studsene—ta alt mellom tre og 12 måneder. Men det kan ta like lang tid å få prosjektet fra bakken.»

her er hvor lang tid du bør forvente å planlegge og gjennomføre en gut renovering I New York City.

Trinn Ett: Bestem hvordan du vil ha prosjektet levert, og ansett en arkitekt (1 til 2 uker hvis du er effektiv og identifiser en god kandidat med en gang; 2 uker – 2 måneder hvis prosessen drar på)

det er tre måter å nærme seg enhver renovering, forklarer Patterson.

«Den første og enkleste er «Bygg Bare», der du ansetter en hovedentreprenør for å håndtere prosjektet ditt uten tegninger, eller basert på arkitektens eksisterende tegninger,» sier han. «Den er ideell for en enkel, grei renovering som innebærer svært lite designarbeid.»

vanligvis vil Et Byggeprosjekt koste under $200 000, og eieren vil kunne velge sine egne utførelser. Men I NYC – hvor få ting er enkle—er det ikke uvanlig å trenge godkjenning for renovering fra Institutt For Bygninger, og byggeledelsen din kan fortsatt kreve at du ansetter en arkitekt.

Det andre alternativet Er Design Og Bygg, hvor du ansetter en hovedentreprenør og en arkitekt som jobber sammen for å levere prosjektet ditt. Patterson anbefaler denne tilnærmingen for budsjettfølsomme huseiere som gjør mindre tarmreparasjoner-I New York City betyr det prosjekter som vil koste under $500.000.

det tredje alternativet Er Design-Bid-Build, ideelt for komplekse, designdrevne og pricier prosjekter.

» du ansetter en arkitekt først, som designer prosjektet ditt og deretter byr det ut til flere entreprenører,» sier Patterson. «Det gir en mer upartisk design team og potensielt høyere kvalitet konstruksjon resultater på grunn av økt konkurranse fra entreprenører.»

i tilfelle av to Styrke klienter, et par unge fagfolk og første gang huseiere som ønsket å gut renovere sine tre-roms Cobble Hill co-op, En Design og Bygge tilnærming var riktig passform. (Klikk her for Å se EN PDF-tidslinje for prosjektet, og her for å se det faktiske prosjektbudet.)

Bolster samlet et renoveringsteam bestående av en prisbelønt arkitekt, David Yum, Og entreprenør Aaron Borenstein. Som arkitekt var Yums rolle å vurdere parets visjon for leiligheten sin og definere prosjektets parametere når det gjelder livsstil og funksjonalitet. Og Som entreprenør definerte Borenstein renoveringens kostnader og tidsplan, og overvåket konstruksjonen.

Cobble Hill huseiere

Trinn To: Tegn opp dine planer (4 – 16 uker)

Nå som du har ansatt din arkitekt, hva er neste? Først, med mindre bygningen er helt ny, arkitekten må gjennomføre en fysisk undersøkelse av leiligheten din for å forstå sin plass og struktur. Som arkitekten blir kjent med hjemmet ditt og begynner skjematisk design – de første todimensjonale planer og diagrammer av prosjektet, som vil dekke sine brede konsepter-vil du diskutere dine behov og bekymringer. Denne prosessen vil ta minst to uker, men kan vare lenger, som som mange renovators kan du finne deg selv vurderer alternative ideer eller nye retninger som avviker fra den opprinnelige planen.

i neste fase-designutvikling – tar de finere detaljene i renoveringen fokus, inkludert de spesifikke produktene som skal installeres; denne prosessen tar omtrent fire til åtte uker, sier Patterson.

til slutt er det laget konstruksjonstegninger for å bestemme nøyaktig form, montering og materialer for renoveringen. Dette kan ta fra åtte til seksten uker.

et nyrenovert bad i Cobble Hill leilighet

Trinn tre: Budgivning ut prosjektet (2 til 4 uker)

hvis Du har valgt En Design-Bud-Bygge tilnærming til renovering, på dette punktet vil du by prosjektet ut til flere entreprenører for å lokke fram de beste verdi bud.

» det viktigste er å lage en budprosess der man sammenligner epler med epler,» Sier Patterson, noe som betyr at arkitektens tegninger og spesifikasjoner er klare og omfattende nok til å få inn bud som ligner på hverandre.

i løpet av denne fasen av renoveringsprosessen kan potensielle entreprenører komme tilbake til deg med spørsmål og forslag til alternative tilnærminger—for eksempel en annen møllebutikk eller byggemetode som involverer mindre arbeidskraft, tid eller utgifter—og de vil sannsynligvis også bruke forskjellige prisformater. Din arkitekt bør veilede deg i å analysere forskjellene mellom hver entreprenør tilnærming, erfaring og priser. Avhengig av kompleksiteten i prosjektet, kan det ta mellom to og fire uker å produsere et endelig bud; underleverandør og leverandør tilgjengelighet, samt priser, er variabler som kan strekke ut prosessen.

hvis Du Går På Design-Build-ruten, blir prosessen raskere. I tilfelle Av Cobble Hill par nevnt ovenfor, deres entreprenør var i stand til å unngå den bratte læringskurve Som Design-Bud-Byggeprosessen ofte innebærer; han ga et nøyaktig og detaljert bud, sammen med en risikorapport som beskriver huseiernes økonomiske eksponering for kostnadsoverskridelser. Deretter, Yum Og Borenstein jobbet med huseiere på å velge inventar og utførelser, slik at de kan bestilles og leveres i tide for bygging.

Cobble Hill leilighetens gang, etter renovering

trinn fire: Godkjenninger (8 til 16 uker)

Uansett om leiligheten din er en co-op eller en leilighet, må du søke på bygningen din for tillatelse til å gjøre renoveringen din, som vil bli skissert i en endringsavtale. Disse avtalene dekker vilkårene for forsikring, arbeidsregler, sikkerhetsinnskudd, prosedyrer og tidsplaner; du må også sende inn et sett med planer som tydelig angir omfanget av prosjektet ditt.

når bygningen godkjenner renoveringen, vil den logge av på tillatelsessøknader til Department Of Buildings (DOB). Enhver renovering utover dekorative overflater og innebygd millwork vil kreve offisielle bytillatelser; merk at hvis du bor i et landemerke distrikt, vil søknaden din også måtte gå Til Landmarks Preservation Commission, selv om det ikke gjøres noe arbeid til det offentlige utsiden av bygningen. Søknader om prosjekter som krever utvendig arbeid må detalj både eksisterende og foreslåtte forhold; forvente en lengre godkjenningsprosess for dette. Og selv om DU ikke trenger å gå GJENNOM LPC, vær forberedt på AT DOB stiller spørsmål om søknaden din, en frem og tilbake som arkitekten din vil hjelpe deg med å navigere.

Komplikasjoner kan oppstå på dette stadiet. De Cobble Hill huseiere, for eksempel, fikk en ubehagelig overraskelse da de sendte sine planer: ukjent for dem, deres leilighet tidligere eiere hadde gjort noen ulovlige renoveringer som førte til hold-ups, forlenge lengden på prosjektet fire måneder lenger enn de hadde forventet.

DET er også verdt å merke seg at SELV uten slike snags, oppstår DOB ofte etterslep av applikasjoner, spesielt under renoveringssesongen, som går fra sen vinter til tidlig vår. Og siden hvert hjem er annerledes, kan det være utfordrende å måle nøyaktig hvor lenge godkjenninger vil ta. Derfor er det viktig å ha en ekspeditør på prosjektteamet ditt-som arkitekten din vil ansette og lede-for å hjelpe deg med å navigere i bybyråkratiet.

Trinn Fem: Konstruksjon (3 til 6 måneder)

endelig er Du klar til å komme ned til selve renoveringen. Naturligvis vil dette ta mest tid-alt fra fire til tjuefire uker, avhengig av prosjektet ditt. Et tegn på en god entreprenør er at han eller hun vil gi et veikart skisserte de ulike trinnene slik at det er ingen store overraskelser.

en tarmrenovering begynner med riving, hvorfra arbeidet går fra en makro til en mikroskala. Grov innramming og snekring er installert, og deretter grov avløp og elektrisk; på dette punktet, vil millworkers kunne ta målinger for tilpassede cabinetry. Gips er installert og gulv ferdig brukt, etterfulgt av skap, lysarmaturer og beslag. Til slutt er veggene malt, og renoveringen er fullført.

for Cobble Hill leiligheten, byggingen varte i fire og en halv måned, inkludert seks uker med forsinkelser på GRUNN AV DOB tillatelse komplikasjoner og høytiden. (Se en fotodagbok for hele prosessen her.) Yum forble på hånden hele å hjelpe huseiere løse eventuelle problemer som oppsto fra uforutsette omstendigheter.

» Hvert prosjekt er på mange måter en unik innsats, og prosessen er kompleks,» Forklarer Patterson. «Dermed er et vellykket prosjekt ikke bestemt av de ukjente hendelsene, fordi de er nesten uunngåelige, men på hvordan teamet ditt reagerer og løser de uforutsette situasjonene.»

Trinn 6: Inspeksjoner og prosjekt lukk (1 til 6 uker)

under byggingen vil byen gjennomføre vvs og elektriske inspeksjoner; når alt arbeidet er fullført, vil det bli en endelig inspeksjon før DOB signerer på renoveringen.

før denne inspeksjonen går du gjennom renoveringen med arkitekten din for å sikre at alt er i orden. For Cobble Hill-prosjektet, når Borensteins konstruksjon var fullført, inspiserte Yum hjemmet, fylte UT DOB-papirarbeid, og hadde expeditor sendt det personlig. Borenstein ga også huseierne en slagliste for å dokumentere eventuelle blemishes eller utestående oppgaver som måtte pakkes inn før de sendte inn sin endelige betaling. Dette tok bare to uker, men i noen tilfeller kan det gå opp til seks hvis plan korrekturlesere er opptatt; når det er sagt, kan eiere fortsatt bruke leiligheten før endelig dob-godkjenning.

Samlet sett hjelper Det å huske på hvor komplisert en renovering kan være. «Renovering er ikke som å bygge en pre-konstruert bil i de perfekte forholdene til et samlebånd, men mer som å gjenopprette den antikke bilen, full av sjarm, men full av mysterier under overflaten,» sier Patterson. «Det er derfor du har et godt team av fagfolk, som å ha en god lege på operasjonstabellen for å håndtere det uventede.»

Hvert år kaster New Yorkere bort OVER 700 MILLIONER dollar etter den vanlige renoveringsprosessen. Bolster er annerledes, ved hjelp av en vitenskapelig tilnærming for å matche deg med fagfolk av høyeste kvalitet og økonomisk garantere at prosjektet ditt leveres vakkert til en rimelig pris-alt uten ekstra kostnad.

for å starte din store hjem renovering prosjektet, besøk bolster.us eller ring (929) STYRKE.

Mer Fra Bolster:

her er hvor mye det koster å renovere en takterrasse I New York City

skal du ansette en arkitekt eller en entreprenør først?

her er hvor mye det koster å renovere en 2 soverom 1.5 baderom etter krigen co-op På Upper East Side

hvordan finne en stor entreprenør i NYC

her er hvor mye det koster å renovere en prewar 3-roms co-op I Cobble Hill, Brooklyn

Hvor mye koster det å kombinere leiligheter I New York City?