side høydepunkter

grunnleggende

Hva er en leieavtale?

• en leieavtale er en juridisk bindende kontrakt mellom En Utleier (Utleier) og En Leietaker (Leietaker) som skaper interesse for eiendom.
• I Motsetning til en freehold eiendom, er renter skapt av en leieavtale for en definert løpetid på år, vanligvis i retur for betaling av leie eller en kapital sum i utgangspunktet i form av premie (pris).
• leieavtalen vil oppgi dine rettigheter og ansvar som leietaker, og rettigheter og ansvar for utleier.
• leieavtalen gir deg rett til å okkupere og bruke eiendommen din i en bestemt periode(termen).
• når leieperioden er over, går eierskapet av hele eiendommen tilbake til Utleier. (kjenner som reversion’).

Hva er en leieutvidelse?

en leieforlengelse er prosessen med å legge år tilbake på leieavtalen og forlenge tiden du har før eiendommen går tilbake til Eierskapet Til Utleier.

du kan gjøre dette ved å forhandle direkte med utleier eller ved å tjene En Seksjon 42 Varsel (som vi anbefaler at du har en erfaren advokat gjøre på dine vegne).

du kan finne ut hvor lenge leieavtalen din har igjen å løpe ved å laste ned leieavtalen fra Landregisterens nettside for bare £3.

hvorfor forlenge en leieavtale?

1. Utvide en leieavtale med mindre enn 80 år gjenstår kan øke verdien av din bolig.
2. hvis leieavtalen din er kort, vil få boliglån långivere være forberedt på å låne mot det, og det vil derfor være vanskelig å selge eiendommen-ditt potensielle basseng av kjøpere vil være begrenset til bare kontantkjøpere.
3. Eiendom med en kort leieavtale vil være vanskelig å remortgage(bør du må).
4. når leieavtalen går ned, går kostnaden for å utvide leieavtalen opp.
5. under 80 år tiltrekker det ekteskapsverdi-noe som betyr at hvis du utvider, har friinnehaveren rett til 50% av verdien som utvidelsen legger til eiendommen.

Hvem kan forlenge en leieavtale?

Alle som anses å være en ‘kvalifisert leaseholder’ kan søke om en leieforlengelse.

du anses som ‘kvalifisert’ hvis:

a) du har eid eiendommen i minst 2 år

og…

b) den opprinnelige leieavtalen som ble gitt var for en periode på over 21 år

Underlagt de ovennevnte kriteriene kan du tvinge utleier til å forlenge leieavtalen på attraktive vilkår.

Rettigheter gitt i Henhold Til Leasehold Reform Housing And Urban Development Act 1993

i henhold til ovennevnte lov ‘kvalifiserte leaseholders’ har rett til en ekstra 90 år på toppen av det som gjenstår på leieavtalen og med hele begrepet være på en pepperkorn (null) leie.

Så, hvis 75 år er igjen å gå, kan en ny leieavtale på 165 år (90 pluss 75) gis som erstatning for eksisterende leieavtale, uten leie å betale gjennom hele løpetiden.

Til gjengjeld Har Utleier rett til en premie (engangsbeløp) for leieforlengelsen.

størrelsen på premien er gjenstand for forhandling, men basert på en formel som er angitt I Leasehold Reform Housing & Urban Development Act 1993.

Hvilke andre rettigheter har du?

som leietaker har du rett:

• for å vite navnet og adressen til eieren.
• å få informasjon om forsikringskostnader.
• for å se hvordan servicegebyrer beregnes og hvordan pengene brukes, med kvitteringer om ønskelig.
• for å bli konsultert via En Seksjon 20 konsultasjon om kostnader hvis du må betale mer enn £250 for planlagt arbeid, eller £100 per år for arbeid som varer mer enn 12 måneder. Du kan bestride eventuelle kostnader du føler er urimelig, av hvis arbeidet ikke utføres til en akseptabel standard ved å søke til en domstol.
• å bli med andre leietakere og kollektivt kjøpe freehold av deres blokk, om utleier ønsker å selge.

skal jeg forlenge leieavtalen min?

Ja!..Hvis leieavtalen din er under 90 år og nærmer seg 80 år.

Når leieavtalen faller under 80 år, blir det betydelig dyrere å utvide på grunn av ‘ekteskap verdi’

Ekteskap verdi

dette er i utgangspunktet økningen i verdien av eiendommen takket være leieforlengelsen.

Utleier har rett til 50% av Det når en leieavtale med mindre enn 80 år igjen forlenges.

f.eks. Hvis eiendommen er verdt £125,000 med en 60 års leieavtale og da verdsatt til £160,000 med en 150 års leieavtale, ekteskapet verdi er kr 35 000 euro (£160k-£125k) og Utleier er berettiget til en utbetaling på £17.5 k (50% av kr 35k).

skal jeg forlenge leieavtalen før jeg selger?

om du vil forlenge leieavtalen før du selger, avhenger i stor grad av hvor lenge du har igjen på leieavtalen og hvor snart du må selge.

tid igjen på leieavtalen (tommelfingerregler):

• +90 år = ikke verdt å utvide
• 90-85 år = Verdt å utvide (forbedrer salgbarheten)
• 85-80 år = Verdt å utvide eller i det minste få prosessen i gang*

*Dette er viktig fordi den nye eieren ikke vil kunne be om forlengelse i to år, da leieavtalen kan være kortere enn 80 år, da blir det plutselig mye dyrere å utvide, og dette kan påvirke verdien du selger eiendommen for.

Mortgage-ability

• Under 80 år, og antall långivere villige til å tilby boliglån mot eiendommen begynner å falle bort.
• Bare en håndfull långivere vil låne ut og vilkårene vil være mindre gunstige(dvs. lavere lån til verdi og høyere rente).
• Under 60 år, kan det godt være umulig å få et boliglån av noe slag i det hele tatt.

Salgbarhet er berørt

• din eiendom vil bli vanskeligere å selge hvis kjøpere ikke kan sikre et boliglån mot det.
• din pool av kjøpere vil være begrenset til cash house kjøpere bare som er færre i antall og har en tendens til å være mest interessert i gode kjøp.

skal jeg forlenge leieavtalen eller kjøpe andel av selveier?

under 1993 Leasehold Reform Act, kvalifiserte leaseholders har rett til å forlenge leieavtalen eller slå seg sammen med andre leaseholders å kjøpe freehold – knows som ‘kollektiv enfranchisement’.

hvis du ikke er fornøyd med freeholderen, enten på grunn av måten de forvalter eiendommen eller på grunn av høye kostnader (grunnleie, forsikring, serviceavgifter etc..), blir din egen selveier vil sikkert gi deg kontroll over disse tingene.

dette alternativet krever samarbeid mellom deg og dine naboer, og du må oppfylle kvalifikasjonskriteriene:

• minst halvparten av alle flate eiere må være leaseholders og ønsker å kjøpe selveier.
• i tilfelle av en blokk med bare to leiligheter, må dere begge ønsker å kjøpe selveier.
• minst to tredjedeler av leieeierne må ha lange leieavtaler (dvs.opprinnelig innvilget i overkant av 21 år).

det er ikke en beslutning å ta lett som du trenger noen til å kjøre selveierfirmaet (vanligvis En Begrenset enhet) og tjene som styremedlemmer.

hvis du vurderer denne ruten, må du konsultere en erfaren bygslet advokat og RICS Bygslet Reform verdivurdering surveyor.

Mer: Kollektiv enfranchisement faktaark (LEASE)

når er det ikke verdt å utvide leieavtalen?

hvis du har mer enn 90 år igjen på leieavtalen, kan det ikke være verdt å utvide ennå, med mindre det er store besparelser som skal gjøres på grunnleie eller du planlegger å bli der i flere år.

men hvis du ikke har noen planer om å flytte i det hele tatt og er eldre, kan du ønske å forlate problemet med en avtagende leieavtale til de som arver din eiendom. Det er imidlertid viktig å sørge for at du (og din familie) forstår implikasjonene.

hvis det er planer for kollektiv enfranchisement (når leaseholders handle sammen kjøpe freehold), så det kan ikke være verdt å utvide leieavtalen på egen hånd som venter til etterpå bør gjøre det billigere og enklere.

i tillegg kan søknaden din bli suspendert hvis leieinnehavere søker om å kjøpe freehold mens din egen forlengelse vurderes.

Hvor lang tid tar det å forlenge en leieavtale?

• Forvent 4 – 12 måneder

Søknad om leieforlengelse kan ta flere måneder, som det krever:

1. Få verdsettelsesråd.
2. Serverer En Seksjon 42 Varsel.
3. Motta en motvarsel (Seksjon 45) fra eieren.

I Delen 42 Varsel, må du gi gratisholderen minst to måneder for å svare.

ytterligere to måneder er tillatt for forhandlinger, og hvis en avtale ikke kan nås, kan saken henvises Til Leasehold Verdivurderingsdomstolen.

i dette tilfellet kan prosessen ta over et år.

Pro Tip

• Sørg for at du tillater god tid, spesielt hvis du nærmer deg 80-års cut-off punktet der ekteskap verdi blir betales, eller hvis du planlegger å selge eiendommen.

hvor mye koster det å forlenge en leieavtale?

den totale kostnaden for leieforlengelsen din vil bestå av to deler:

1. premien (£5k og oppover)
2. Profesjonelle avgifter og kostnader & skatter (£2k – £3k men kan være mye mer)

premien

Det er ingen måte å sette endelig fast pris på premien, da det endelige tallet vil være et resultat av forhandling mellom deg og Din Utleier.

Det vil også måtte ta hensyn til eventuelle ekteskap verdi og som vil avhenge sammenlignbare eiendomsverdier.

når det er sagt, kan du få et grovt anslag fra online kalkulator levert AV LEASE:

• lease forlengelse kalkulator (LEASE)

Pro Tips

• selv om online kalkulatorer er raske og enkle, de er ikke nødvendigvis nøyaktig og så du absolutt må oppsøke en bygslet verdivurdering profesjonell.
• en kompetent verdsettelsesmåler bør gi en ‘best og worst’ case-figur, verdsette fra både leietakerens og utleierens perspektiv og, fra lokal erfaring, forutse krav og motkrav.
• Dette er den eneste måten å få et pålitelig estimat på og forberede seg på forhandlinger.
• din landmåler vil være den beste personen til å forhandle om premien som skal betales til Freeholderen via Deres Advokater, og så ta deg tid til å finne en god en.

Hjelp: Finn en erfaren landmåler til å verdsette og forhandle leieforlengelsen din

Hva er leieforlengelsesformelen?

leieforlengelsesformelen er fastsatt av Leasehold Reform Act 1993 og gir grunnlag for beregning av kapitalbeløpet (premien) en leietaker må betale til friinnehaveren hvis det forlenges en leieavtale.

den vurderer hva utleier kan miste fra et verdiperspektiv nå og i fremtiden, inkludert kompensasjon for tap fra å gi den nye leieavtalen og utleierens andel av ekteskapsverdien.

hva er ekteskapsverdi?

• når du forlenger en leieavtale, stiger eiendommens verdi vanligvis hvis leieavtalen er kortere enn 80 år.
• for eksempel en eiendom min være verdt £120 000 med en kort 45 års leieavtale kan være verdt £175 000 med en leieavtale forlenget over 90 år.
• denne verdiøkningen (£55k i eksemplet ovenfor) er kjent som ‘ekteskapsverdi’ og friinnehaveren har rett til 50% av den.
• dette er grunnen til at mange mennesker vil råde deg til å forlenge en leieavtale før den reduseres til 80 år.

Profesjonelle avgifter, kostnader & skatter

selv for den enkleste leieforlengelsen vil denne delen av ligningen sannsynligvis koste rundt £3000 og bestå av:

1. din advokat conveyancing avgifter.
2. surveyor leieforlengelse verdivurdering survey kostnader.
3. Din Utleiers rimelige advokathonorarer.
4. Utleierens rimelige leieforlengelsesvurderingskostnader.

SDLT hensyn

• HVIS dette er din eneste eiendom, må DU betale SDLT til standard sats hvis premien er i overkant av £125 000.
• hvis du utvider en leieavtale på en eiendom som ikke er din eneste eiendom eller ikke er din hovedbolig, vil den tiltrekke seg høyere priser på stempelavgift (3% tilleggsavgift) hvis avtalt premie er £40 000 eller over.

Bunnlinjen

den eventuelle kostnaden for den nye leieavtalen vil være;

premien + både din egen og utleierens ‘rimelige’ profesjonelle kostnader + ETHVERT SDLT-ansvar

Steg-for-steg guide til leieforlengelsesprosessen

1. Sjekk at du er en kvalifisert leaseholder. Den opprinnelige leieavtalen må ha vært lengre enn 21 år, og du må ha eid eiendommen i to år eller mer.
2. Sikre at du har midler til å fullføre prosessen, som kan koste fra flere tusen pounds.
3. Finn ut hvem som eier freehold og hvis ingen freeholder kan bli funnet søke om en opptjeningsordre.
4. Oppnevne en verdsettelsesmåler med ekspertkunnskap om både bygslet og det lokale eiendomsmarkedet. De bør være medlem AV RICS og ideelt ALEP.
5. Oppnevne en advokat med erfaring i å utvide en leieavtale og som er medlem AV ALEP.
6. Vurder om du skal nærme deg din friholder personlig for å diskutere å utvide leieavtalen din eller få din landmåler eller advokat til å gjøre dette for deg.
7. hvis din friholder er villig til å forhandle og du kommer til en avtale lett, gjør du et uformelt tilbud.
8. hvis din freeholder aksepterte ditt uformelle tilbud, kan du nå gi et formelt tilbud. (Hvis de ikke aksepterte ditt uformelle tilbud, må din advokat tjene En Seksjon 42 Varsel).
9. freeholderen kan nå kreve at du betaler et depositum innen 14 dager. Dette vil være 10% av leiekostnaden eller £250, avhengig av hva som er høyest.
10. den selveiende vil motta et motvarsel (Avsnitt 45), enten akseptere tilbudet ditt, foreslå alternative vilkår eller avvise forespørselen din.
11. hvis ingen avtale er nådd, kan du søke hjelp fra Leasehold Advisory Service.
12. Du kan søke Til First Tier Tribunal eller Bygslet Verdivurdering Tribunal. Dessverre kan dette vise seg å være en lang og kostbar prosess, sehttp://decisions.lease-advice.org/ for mer informasjon om tribunaler
13. Hvis du har et boliglån på eiendommen, vil utlåner må godkjenne leieavtalen forlengelse.
14. din advokat vil fullføre leieforlengelsen.

Mer: Lease Extension Guide-Komme I gang (LEASE)

Ting å se opp for

Kjøpe en leilighet med en kort leieavtale

som kjøper, er du ikke i stand til å forlenge en leieavtale, og vil ikke være i stand til å gjøre det før du har eid eiendommen i to år.

De fleste boliglån långivere vil nekte å gi deg et lån for en eiendom med en kort leieavtale, selv om definisjonen av’ kort ‘ varierer fra utlåner til utlåner.

hvis du er i stand til å kjøpe en eiendom med en kort leieavtale, kan du:

1. Spør selgeren om å forlenge leieavtalen før du kjøper, noe som vil forsinke transaksjonen med flere måneder.
2. Be selgeren om å starte saken, tildele fordelen til deg ved ferdigstillelse.
3. Kjøp eiendommen og vent de nødvendige to årene før du serverer et varsel, med tanke på at 50% av ekteskapsverdien skal betales til friinnehaveren når leieavtalen faller under 80 år.

Utvide en leieavtale på en maisonette

• reglene for å utvide en leieavtale på en maisonette er de samme som for en leilighet eller leilighet.

Utvide en leieavtale på en delt eierskap eiendom

• hvis du har en delt eierskap eiendom, er det viktig å sjekke med utleier for å finne ut deres lease forlengelse politikk.
• du kan finne det mer fornuftig økonomisk å kjøpe en ytterligere andel i eiendommen i stedet, så søk uavhengig råd.
• hvis du opprinnelig kjøpte eiendommen på felles eierskap og siden har økt din andel slik at du nå eier 100% av eiendommen, har du rett til å forlenge leieavtalen i henhold til rettighetene beskrevet i 1993 Leasehold Reform Act.

Felles lease extension spørsmål

hva er minimum lease nødvendig for å få et boliglån?

Boliglån långivere har ulike utlån kriterier og varierer på deres definisjon av en ‘kort’ lease; noen insisterer på en leieavtale på 85 + år, mens andre fastsetter at det må være en minimumslengde ved slutten av boliglånsperioden.

• Mer: Sjekk hva minimum utløpt leieperiode ulike långivere godta

kan du bygge en forlengelse på en bygslet eiendom?

Sjekk leieavtalen din for å se om du har rett til å utvide eiendommen din, og sørg for at du søker tillatelse fra freeholderen, som sannsynligvis vil se dine planer for å sikre at eventuelle endringer representerer en forbedring.

det kan være et gebyr for deres samtykke og for eventuelle senere endringer i leieavtalen.

hvis de ønsker å få sin egen landmåler til å inspisere planene dine, må du sannsynligvis betale for dette også.

kan jeg forlenge en leieavtale på en delt eierskap?

med en delt eierskapseiendom har du ikke de samme rettighetene til å forlenge leieavtalen din i henhold til 1993 Leasehold Reform Act, men du kan sjekke med freeholderen da de kan ha sin egen policy.

hvis du øker din andel i eiendommen til den er helt din, har du rett til å forlenge leieavtalen din, så lenge du oppfyller kriteriene fastsatt i Loven, dvs. du har eid eiendommen (hele andelen) i to år.

hvor mye koster det å forlenge en leieavtale på en flat

det er fire tråder til kostnadene ved å utvide en leieavtale:

1. dine saksomkostninger og avgifter, som kan variere fra £2400 til £4500
2. selveiers ‘rimelige’ juridiske og verdsettelsesgebyrer, fra £1200 til £2100
3. premien, dvs. kostnaden for den ekstra leieperioden, som kan være alt fra £3,000
4. hvis du eier eller pat-eier mer enn en eiendom, vil du også være ansvarlig for ET TILLEGGSGEBYR PÅ 3% SDLT hvis premien overstiger £40,000.

Kostnadene vil avhenge av verdien av eiendommen, lengden på leieavtalen og om lange forhandlinger kreves.

hvis saken er henvist til en domstol, forvente å betale minst en annen £1,600 på toppen.

Husk at hvis du trekker søknaden din etter å ha mottatt Et Avsnitt 42 Varsel, vil du fortsatt være ansvarlig for kostnader og avgifter.

premien beregnes basert på verdien av eiendommen nå, hvor mye det ville øke med med fordel for en lengre leieavtale og lengden på gjenværende leieavtale.

som en generell regel, jo kortere gjenværende leieavtale, jo høyere premie vil være.

Hva er et avsnitt 42-varsel?

En Seksjon 42 Varsel, også kjent som En Leietakers Varsel, serveres av en advokat til din friholder som en formell forespørsel om å forlenge leieavtalen.

det fastsetter premien du er villig til å betale og gir friinnehaveren minst to måneder til å svare.

den må serveres nøyaktig, ellers kan du avvise den, og du må vente ytterligere 12 måneder før du kan prøve på nytt.

Hva er grunnleie?

hvis du eier en bygslet hjem, oftest en leilighet eller leilighet, eier selveier (eller utleier) land som din eiendom sitter og kan belaste deg bakken leie for bruk av dette landet.

Grunnleie er forskjellig fra serviceavgifter, som dekker vedlikehold og reparasjoner av bygningen og fellesområder.

hvor mye er bakken leie?

Bakkeleie er ofte ganske lav og kan være så lite som £50 i året, eller det kan være £200 eller mer. Din utleier kan ikke øke den med mindre du er enig eller det er fastsatt i leieavtalen.

hvis du ikke har betalt grunnleien din, kan utleier / freeholder kreve det de siste seks årene, som et engangsbeløp.

hvis du øker leieavtalen din ved hjelp av dine rettighetsdetaljer i Leasehold Reform Act 1993, bør du ikke lenger betale grunnleie.

må du betale bakken leie på en selveierleilighet eiendom?

hvis du eier en selveierleilighet, bør du vanligvis ikke betale grunnleie.

hvis du bor i en veldig gammel eiendom, er det en liten mulighet for at du kanskje må betale en historisk leie kalt en ‘rentcharge’ til en tredjepart, selv om disse nå dør ut.

Hva er leasehold enfranchisement?

under 1993 Leasehold Reform, Bolig-Og Byutviklingsloven, har leaseholders rett til å handle sammen kjøpe freehold, uavhengig av om utleier ønsker å selge.

dette kalles ‘kollektiv enfranchisement’, eller ‘leasehold enfranchisement’.

for å kjøpe freehold må du oppfylle visse kriterier:

• minst halvparten av leaseholders i en blokk må være villig til å kjøpe freehold
• i tilfelle av en blokk med bare to leiligheter, må dere begge ønsker å kjøpe freehold
• Minst to tredjedeler av leaseholders må være ‘kvalifiserende leietakere’, med leieavtaler opprinnelig lengre enn 21 år
• du trenger ikke å leve i bygningen og kan være utleier, men du må ikke eie mer enn to leiligheter i blokken
• ikke mer enn 25% av bygningen kan brukes til ikke-boligformål (kommersiell, detaljhandel). Dette inkluderer ikke fellesområder, og garasjer / parkeringsplasser er klassifisert som bolig.

hvis du lykkes med å kjøpe freehold, må noen bli utnevnt til å drive freehold company, og fungere som styremedlemmer.

hva er forskjellen mellom freehold og leasehold eiendom?

hvis du kjøper en freehold eiendom, eier du både bygningen og landet der den står.

de aller fleste hus er selveierleilighet, selv om det er verdt å sjekke før kjøp, spesielt hvis det er en ny bygning.

med en bygslet eiendom, for eksempel en leilighet eller leilighet, eier du de delene av bygningen du okkuperer, men ikke landet der den sitter eller fellesområdene.

disse eies av freeholderen, som leier den til deg på lang sikt. Til gjengjeld for freeholder opprettholde fellesarealer av bygningen, utvendig, tak og enhver hage, du betaler dem en bakken leie, serviceavgift og vedlikeholdsavgifter.

hvem eier leieavtalen på huset mitt?

du har rett til å vite navnet og adressen til eieren av huset eller leiligheten din.

hvis du er i tvil, kan du sjekke denne informasjonen ved å skrive inn adressen din på Landregistrets nettside ved å laste ned leieavtalen for £3.

men denne informasjonen skal ha blitt gitt til deg når du kjøpte eiendommen, så du kan også sjekke med ditt juridiske selskap.

hva skjer på slutten av en leieavtale?

hvis leieavtalen løper ut, har du teknisk sett ikke lenger rett til å bo i eiendommen, da dette går tilbake til friinnehaveren.

i virkeligheten, med mindre utleier tjener deg med varsel om å forlate, kan du fortsette å bo der på samme vilkår. Du kan ikke bli gjort for å forlate unntatt ved en rettskjennelse for besittelse.

utleier kan velge å erstatte leieforholdet ditt med en sikret periodisk leieforholdet. I dette tilfellet kan du og utleier forhandle nye vilkår, eller hvis en avtale ikke kan nås, Kan En Leievurderingsutvalg fikse dem.

hva regnes som en lang leieavtale?

De fleste anser en lang leieavtale for å være lengre enn 90 år, fordi så snart den avtar mot 80 år, reduseres eiendommen i verdi.

men for å utvide leieavtalen din i henhold til rettighetene gitt i 1993 Leasehold Reform Act, er en ‘lang’ leieavtale definert som 21 år.

du kan bare forlenge leieavtalen hvis den opprinnelige leieavtalen var over 21 år (opprinnelig lengde, ikke gjenværende tid) og du har eid eiendommen i minst to år.

Konklusjoner & sammendrag

• som leietaker må du vite hvor mange år som er igjen på leieavtalen din fordi når den faller under 80 år, blir det betydelig dyrere å forlenge.
• når du kjøper eiendom, kan du føle deg tryggere å se på de med leieavtaler på minst 83 år, da du ikke har rett til å forlenge leieavtalen før du har eid den i to år, og prosessen med å utvide leieavtalen kan være ganske lang.
• Sørg For at du er klar over dine rettigheter som leietaker, som inkluderer retten til å forlenge leieavtalen med 90 år for en rimelig markedsavgift, og retten til å kjøpe en del av freehold under visse forhold.

Relaterte guider

• Conveyancing: en rask oversikt
• Conveyancing prosess forklart: For Selgere
• Conveyancing prosess forklart: For Kjøpere
• hvor mye bør conveyancing avgifter koste
• bør du gjøre conveyancing selv
• hvordan velge din conveyancing advokat
• hvordan håndtere conveyancing klager & problemer
• Utveksling og gjennomføring av kontrakter forklart
• Conveyancing søk forklart
• land Skatt (Sdlt) Forklart