som vi alle prøver å navigere gjennom denne pandemien, bedrifter av alle størrelser sliter på alle tenkelige måter. Ikke bare står de overfor utsiktene til å måtte la verdifulle ansatte gå, de forstår at utsiktene til fortsatt drift avtar hver dag den pandemiske relaterte nedleggelsen fortsetter. De bedrifter som ikke allerede har mislyktes, lever på kanten på jakt etter måter å gjøre det gjennom de neste månedene. Noen er nystartede bedrifter, noen har eksistert i flere tiår, og andre er bare å treffe sitt preg å bli lønnsomt etter år med engasjement. Det de alle har til felles nå er en virtuell nedleggelse av sine markeder og tap av inntekter. Dessverre, uten inntekter, bedriftseiere er ikke i stand til å betale seg selv som igjen gjør det vanskelig om ikke umulig å møte deres personlige økonomiske behov. I tillegg er det betydelige forretningsutgifter som ikke bare kan settes på vent. Forsikring, utstyrsleieavtaler, forretningslån, leie og andre lignende månedlige utgifter er kontraktsforpliktelser som ikke kan ignoreres. Mange vil nødvendigvis bli drevet til konkurs. Vanligvis er den viktigste kontraktsforpliktelsen for små og mellomstore bedrifter deres kommersielle leieavtale.
På Advokatkontoret Donald R. Oder, vi jevnlig forhandle med leietakere og utleiere om tidlig avslutning av kommersielle leieavtaler. Disse forhandlingene er svært flytende, og mens avslutte en kommersiell leieavtale tidlig er ikke smertefri, en rimelig kompromiss er vanligvis nådd. Etter hvert som den nåværende pandemien fortsetter å plage vårt samfunn, blir hvordan utleiere ser tidlige oppsigelser enda mer flytende ettersom utleiere begynner å forutse et angrep av sen betaling og leieavbrudd.
Hva Er Alternativene Dine?
Dagens Moratorium: Foreløpig er det viktig at du ikke stole på dagens moratorium på evictions (og den virtuelle fullstendig nedleggelse Av california domstoler). Mens utleier er i stand til å gå videre med noen ulovlige fanger handlinger( utkastelser), vil du fortsatt skylder leie og når moratoriet løftes, vil mange utleiere flytte rett til utkastelse prosessen.
Fortsett I Leieavtalen Din: hvis du tror at bedriften din kan tåle stormen, men kan være sen på noen av sine forpliktelser( inkludert leie), er det sannsynligvis best å bare kontakte utleier og ha en diskusjon. I disse ekstraordinære tider bør utleier være villig til å jobbe med deg.
Slutte Å Betale Leie og / Eller Forlate Lokalene: Hvis det er tydelig at du ikke lenger kan fortsette driften under noen omstendigheter, kan du bare slutte å betale leie og / eller forlate lokalene. Dette alternativet anbefales ikke (unntatt kanskje hvor konkurs er en mulighet, og selv da må du konsultere en konkursadvokat før du handler). Hvis du slutter å betale leie, vil utleier nesten helt sikkert se etter den første tilgjengelige muligheten til å starte utkastelsesprosessen. Hvis du forlater lokalene, vil utleier sende inn en egen søksmål som søker erstatning (forfalt leie, fremtidig leie, gjenoppretting av gratis leie og leietaker inducements, advokatutgifter og andre saksomkostninger, etc.). Uansett, vil du bli tvunget til å enten delta i kostbare rettssaker eller ignorere søksmålet helt slik at utleier å få en standard dom. Ved standard dom, i tillegg til en betydelig hit til kreditt, utleier vil søke å pynte lønn, innkreve bankkontoer og plassere heftelser på din eiendom. Hvis du har en bedrift som fortsatt opererer, kan du få en kassett slik At Sheriffen kan ta penger direkte fra kassaapparatet ditt. Selvfølgelig, kan dette saken lite hvis du står overfor eminente konkurs. Hvis ikke, kostbare rettssaker og / eller en dom mot deg er ikke et hyggelig alternativ.
Forhandle En Tidlig Leieavslutningsavtale: Hvis det er tydelig at du ikke lenger kan fortsette driften under noen omstendigheter, er det beste alternativet å prøve å forhandle om tidlig oppsigelse av leieavtalen din. Mens utfallet er sjelden smertefri, er det vanligvis den beste måten å stoppe blødningen. Hvis du velger denne ruten, er det viktig å unngå institusjonen av rettssaker mot deg og / eller forlate lokalene. Din forhandlingsposisjon vil bli redusert under disse omstendighetene.
vi starter med å analysere pre-pandemiske forhandlinger. Utleiere er mest interessert i å gjøre seg hele. De ønsker å redusere sine skader til null og forventer leietakere å absorbere alle tap (som de fleste kommersielle leieavtaler krever). Dette betyr å gjenopprette alle forfalte leie, alle leietaker inducements, fremtidig leie, advokatutgifter, megler avgifter og saksomkostninger. Leietakere derimot ønsker, og ofte trenger, å betale så lite som mulig. I de fleste tilfeller kan utleiere og leietakere gå på kompromiss. Ofte, utleiere innse at en leietaker er på sine siste ben og fortsatt samling innsats kan være resultatløst. Hvor det er klart at en leietaker har begrensede ressurser, er det noen ganger mer praktisk å inngå en avtale selv om det betyr å godta en betalingsplan.
i nesten alle forhandlinger er den overordnede bekymringen fremtidig leie. Utleiere krever fremtidig leie for å sikre at det ikke er gap i leie mellom eksisterende leietaker oppsigelse og starten av en ny leieforholdet. Debatten slår på forventet tid det tar å sikre en ny leieforholdet. Utleiere vil ha så mye fremtidig leie som mulig for å dekke usikkerheten knyttet til å fylle plassen. Leietakere hevder det motsatte. Fremtidig leie er nesten alltid den største komponenten av enhver leieavslutningsutbetaling. Det finnes en rekke andre problemer på spill knyttet til kostnader forbundet med å finne en ny leietaker og rekreasjon av gratis leie og leietaker forbedring kvoter som er utenfor rammen av denne artikkelen. Det foregående beskriver imidlertid rammen som forhandlinger gjennomføres fra.
Ved Å Analysere dette i sammenheng med dagens pandemiske kriser, er det eneste som er sikkert at problemene som leietakere og utleiere står overfor, er uten sidestykke. Det er vanskelig å vite hvordan utleiere vil reagere på krisen. Mange utleiere (inkludert mor og pop-eiere) er avhengige av inntektene fra deres kommersielle eiendommer som deres eneste inntektskilde. Denne krisen vil påvirke dem like dypt som det påvirker leietakere. Bedriftens utleiere vil se etter måter å minimere truende skade. Uansett ser det ut til denne forfatteren at alle utleiere er sikre på å forstå de ekstraordinære tider vi er i, og alle utleiere vil justere deres forhandlingstaktikk tilsvarende. Minimere tap i dette klimaet kan bety å gi leietakers gratis leie eller godta å dele byrden ved å redusere leien for en periode. Tross alt, erstatte leietakere under pandemien kan vise seg umulig, og med en ventende lavkonjunktur, forventninger til fremtiden er ikke sannsynlig å være optimistisk.
Tiden er Av Essensen: det vil ikke vare lenge før utleiere blir oversvømt med forespørsler om gratis leie, reduksjoner i leie og forespørsler om tidlig leieavslutning. Når det begynner, kan utleiere vilje til å samarbeide med leietakere endres drastisk som de kommer til å innse hvor ille pandemien påvirker deres leietakere. Ideelt sett vil leietakere (som er sikre på at de ikke vil kunne fortsette) nå en tidlig leieavtaleavtale med utleier før dette angrepet. Utleiere håndterer fortsatt koronaviruspandemien, og det er et unikt øyeblikk hvor nesten alle mennesker på planeten forstår at vi alle trenger å jobbe sammen mot rimelige løsninger på pandemirelaterte problemer. Vårt håp som samfunn er at dette sinnssettet fortsetter som pandemien avtar. Men på dette punktet er det fortsatt betydelig usikkerhet og handler raskt synes å være den sikreste løpet av handlingen.
I løpet Av denne ekstraordinære tiden vil Advokatkontoret Til Donald R. Oder representere alle kommersielle leietakere som søker tidlig leieavslutning (eller leasingmodifisering) for en engangsdiskontert fast avgift. Mr. Oder vil forhandle på dine vegne mot oppløsning av alle utestående problemer med utleier inkludert utarbeidelse og forhandling av en endelig tidlig leieavtalen oppsigelse avtale.
ta gjerne kontakt Med San Diego advokat Donald R. Oder direkte på 619-888-1346 helst. Det er ingen avgift for den første konsultasjonen.