Fra Alaska Til Alabama er omtrent 50.000 selvlagringsanlegg spredt rundt om i landet. Det er omtrent det samme antall Mcdonalds, Starbucks og Subway steder over HELE USA kombinert. Disse anleggene er grunnlaget FOR DEN AMERIKANSKE selvlagringsindustrien, som ble anslått å generere 37 milliarder dollar i omsetning i 2019.

på hver av disse selvlagringsanleggene betaler folk leie-vanligvis i måneden – for å lagre sine ting i enheter av forskjellige størrelser. De kan være stashing møbler, kunst, hvitevarer, Tv, dokumenter, feriedekorasjoner, vin, kjøretøy, båter eller RVs. Mange små bedrifter er avhengige av selvlagringsenheter for å holde forretningsutstyr, inventar og forsyninger. Noen kunder selv har konvertert selv lagringsenheter i high-end «mann grotter» og » hun røyter.»

Hver av disse selvlagringsegenskapene er ikke Bare et lager for våre varer-hvert anlegg er også en liten bedrift. Og det kan være en lukrativ virksomhet, på det. Ved et estimat er den typiske fortjenestemarginen til en selvlagringsvirksomhet i USA 11%. Det er godt over fortjenestemarginene for mange andre typer små bedrifter; for eksempel varierer den typiske fortjenestemarginen til en restaurant fra 3% til 5%.

Gitt disse tallene, starter en selvlagringsvirksomhet ganske tiltalende, ikke sant? Det gjør det sikkert. Men må noen ser på å starte en selv lagring selskapet se utover fortjeneste og veie praktiske hensyn:

• hvor mye koster det å starte en egen lagringsvirksomhet?
• Hva slags forskning og planlegging trenger du å gjøre før du starter en selvlagringsvirksomhet?
• skal du kjøpe et eksisterende selvlagringsanlegg?
• skal du bygge et selvlagringsanlegg fra grunnen av?
• Hvordan vil du administrere og markedsføre ditt selvlagringsanlegg?

det er selvfølgelig store spørsmål, men å starte en selvlagringsvirksomhet er et stort foretak. Følg med når vi veileder deg gjennom det som trengs for å starte en selvlagringsvirksomhet.

Hvor Mye Koster Det Å Starte En Egen Lagringsvirksomhet?

Før du speider steder for et selvlagringsanlegg-uansett om du ser på å kjøpe et eksisterende anlegg eller bygge en ny-må du knase noen tall.

i begynnelsen trenger du en god følelse av hvor mye det vil koste å komme inn i selvlagringsvirksomheten. Tallene vil variere mye basert på en rekke faktorer, for eksempel plassering, anskaffelseskostnader, landkostnader og anleggsbyggekostnader. (Vi kommer inn i detaljene senere.)

ikke bare må du tenke på kostnadene for å kjøpe eller utvikle et anlegg, men du må også undersøke hvor pengene kommer fra:

• har du nok likvide midler til å kjøpe eller utvikle et selvlagringsanlegg på egen hånd? Har du råd til å øremerke disse eiendelene til et selvlagringsanlegg?
• trenger du å ta ut og oppkjøp eller bygging lån?
• trenger du å rekruttere selv lagring investorer til å finansiere et oppkjøp eller utvikling avtale?

etter at du har kommet opp med svar på disse spørsmålene, må du finne ut hvor mye det vil koste å betjene anlegget når det er ditt. Vil du og din familie klare det selv? Må du ansette ansatte for å betjene den? Ville det være best å forlate driftssiden til et tredjeparts forvaltningsselskap? Trenger du å installere facility management-programvare som Nettstedslink? Til slutt, hvor mye tid vil du bruke til å drive et selvlagringsanlegg?

Husk at et selvlagringsanlegg er mer enn en struktur. Det er en bedrift.

for å komme inn i lagringsvirksomheten, må du nesten helt sikkert skjære ut millioner av dollar for å kjøpe eller bygge et anlegg, og dekke ulike driftskostnader, spesielt lønn og skatt. EN rapport utgitt tidlig i 2018 av næringseiendomsselskapet CBRE viser at eiendomsskatt utgjorde 28 prosent av alle driftskostnader for selvlagring, med administrasjonskostnader på stedet og utenfor stedet som spiser opp ytterligere 38 prosent av driftskostnadene.

Hva Slags Forskning Og Planlegging Trenger Du Å Gjøre Før Du Starter En Selvlagringsvirksomhet?

Når du har gjort noe høyt nivå tenker på å starte en selvlagringsvirksomhet, er det på tide å gjøre noen undersøkelser. All den forskningen vil gå inn i en mulighetsstudie som, som navnet antyder, forteller deg om forretningsideen er mulig. Du kan kanskje gjøre denne studien på egen hånd, men du vil være bedre å ansette en selvlagringskonsulent for å utføre den.

Uansett hvilken rute du går, må du svare på et kritisk spørsmål:

hvis jeg bygger den eller kjøper den, kommer de?

Med andre ord: hvis du investerer penger i et selvlagringsanlegg, vil du generere nok inntekter til å dekke gjeldstjeneste og driftskostnader, og fortsatt tjene penger?

Utføre markedsundersøkelser er avgjørende. Denne øvelsen vil hjelpe deg med å finne demografien til kundebasen innenfor en til fem kilometer radius av anlegget. Et tre til fem mils område er den typiske størrelsen på et marked for et selvlagringsanlegg.

Du vil spikre ned medianinntektene i markedsområdet (selvlagringsleierne har en tendens til å være i mellominntekt og øvre mellominntektsbraketter), sammen med medianalderen (selvlagringsleierne er normalt i begynnelsen av 20-årene til midten av 50-årene).

i tillegg vil du gjennomgå følgende aspekter av ditt foreslåtte markedsområde:

• Nåværende befolkning (alt fra rundt 20 000 mennesker i landlige omgivelser til 100 000 eller mer i urbane omgivelser, som en generell retningslinje).
• Anslått befolkningsvekst (flere mennesker betyr flere potensielle leietakere).
• daglig biltrafikk (flertallet av selvlagringsanlegg er avhengig av drive-by-trafikk for å tiltrekke seg kunder).
• Konkurransedyktig landskap. Hvilke selvlagringsanlegg opererer allerede i området? Hva er deres belegg? Er det noen anlegg som er under bygging eller er planlagt innenfor handelsområdet?

Andre komponenter i mulighetsstudien vil normalt inneholde en oversikt over selvlagringsindustrien; langtrekkende prognoser for leiepriser, inntekter, utgifter og eiendomsverdi; og detaljer om lagringsprosjektets sonering.

Skrive En Forretningsplan

Hver bedrift bør ha en forretningsplan. Enkelt sagt, en forretningsplan kan bidra til å drive en bedrift mot suksess, slik at du kan realisere dine mål og håndtere problemer som kan oppstå. De fleste långivere vil ønske å se en forretningsplan før du utvider et lån.

Mange online maler er tilgjengelige for å skrive en forretningsplan, så du kan sikkert prøve å takle det på egen hånd. Du kan også søke hjelp fra en ideell som SCORE, som tilbyr gratis bedriftsveiledning, eller du kan leie en forfatter som spesialiserer seg på forretningsplaner.

Husk at en forretningsplan for et eksisterende selvlagringsanlegg vil se ganske annerledes ut enn en forretningsplan for et foreslått anlegg.

hver forretningsplan bør skreddersys til dine egne behov, men en forretningsplan for et selvlagringsanlegg vil vanligvis inneholde informasjon som:

• Misjonserklæring.
• Visjonserklæring.
• eierstruktur.
• Forretningsstruktur(FOR EKSEMPEL EN LLC eller aksjeselskap).
• Ansatte roller og ansvar.
• SWOT-analyse (styrker, svakheter, muligheter og trusler).
• markedsanalyse.
• Konkurransedyktig analyse.
• Markedsføring og salgsstrategier.
• Prisstrategi. Grovt sett kan månedlige leier for et selvlagringsanlegg i et høyt befolkningsområde være alt fra 50 cent til $4 per kvadratmeter.
• meny med produkt-og tjenestetilbud, inkludert en oversikt over enhetsstørrelsene, som 5×5, 10×10 og 10×20.
• Kilder til kapital.
• Inntektsstrømmer.
• Inntekter og kostnader anslag som dekker flere år. Finansiell modellering vil muliggjøre estimater av inntekter og utgifter per kvadratmeter.

en faktor for å sikre at inntektsprognosene er oppfylt, er markedsføring. Mens drive-by trafikk leverer mange kunder, markedsføring-spesielt online self-storage markedsføring-kan ikke ignoreres. Selv lagring forbrukere stadig vender seg til internett som deres første stopp når shopping for en lagringsenhet.

enhver smart internettstrategi bør sikre at anlegget ditt finnes på søkemotorer Som Google, så vel som gjennom online selvlagringsmarkedsplasser som SpareFoot. I tillegg bør anleggets nettsted være oppdatert. Bedrifter som storeEDGE spesialiserer seg på å utvikle, fornye og vedlikeholde mobilklare nettsteder for selvlagringsoperatører.

Skal Du Kjøpe Et Eksisterende Selvlagringsanlegg?

når det gjelder å kjøpe et eksisterende anlegg, er prisene over hele kartet, akkurat som selvlagringsanleggene selv er. Som du kanskje forventer, vil et eksisterende selvlagringsanlegg i New York City, NY, sannsynligvis gå for titalls millioner dollar, mens et eksisterende anlegg i landlige Iowa sannsynligvis kan kjøpes for mindre enn $ 1 million.

en spotanalyse av lagringsanlegg til salgs I Mars 2019 fant at prisforespørsler generelt varierte fra $ 1 million til $10 millioner per anlegg. Noen fasiliteter på markedet ble også samlet for salg som en enkelt portefølje.

Med Mindre du er en lisensiert eiendomsmegler, er det lurt å ansette en erfaren selvlagringsmegler for å hjelpe deg med å finne og til slutt kjøpe et anlegg. En erfaren megler kjenner markedet og vet hvordan man forhandler prisen.

Hvis du skal drive anlegget, vil du selvfølgelig kjøpe et anlegg i regionen der du bor. Men hvis du skal overlevere operasjoner til et tredjepartsforvaltningsselskap, betyr det ikke nødvendigvis hvor anlegget er. Bare vær sikker på at du og din megler har en god forståelse av det lokale markedet.

Skal Du Bygge Et Selvlagringsanlegg fra Grunnen av?

dette bør ikke komme som noen overraskelse, men plasseringen spiller også en stor rolle i kostnadene ved å bygge et nytt anlegg. Du kan kanskje sette opp en enkelt-etasjers, 40.000 kvadratmeter selvlagringsutvikling i en liten by for $1 million eller mindre, mens et to-etasjers, 80.000 kvadratmeter anlegg i en mer urban setting kan sette deg tilbake $ 6 millioner. Husk at dette er grove estimater.

som en tommelfingerregel kan du forvente å bruke alt fra $25 til $75 per kvadratmeter på nybygg. Det er imidlertid bare et omtrentlig område. Igjen, plasseringen av anlegget-inkludert kostnaden av landet-vil diktere prislappen for bygging.

her er noen statistikk å huske på hvis du utvikler et selvlagringsanlegg:

• Fasiliteter varierer fra 10.000 kvadratmeter til 100.000 kvadratmeter eller mer.
• det gjennomsnittlige selvlagringsanlegget omfatter 46 000 netto rentable kvadratmeter (mengden penger som genererer plass som kan leies av leietakere).
• et anlegg dekker vanligvis 2,5 til 5 dekar.

det følgende er seks ting å ta hensyn til når du bygger lagringsenheter:

1. Hva vil blandingen av enheter være? Hvis anlegget er i et handelsområde som hovedsakelig er befolket av leilighetsutleiere, vil du kanskje inkludere flere små enheter, for eksempel 5×5 eller 5×10. Men hvis innbyggerne i handelsområdet for det meste er huseiere, kan flere 10×10 og 10×20 enheter være i orden.
2. skal anlegget bare samsvare med drive-up-enheter eller bare innendørs tilgangsenheter? Eller bør det være en blanding av drive-up og innendørs tilgang enheter. Svarene avhenger av demografien i handelsområdet.
3. Skal det bare være klimastyrte enheter eller bare ikke-klimastyrte enheter? Eller bør det være en kombinasjon av de to? Det lokale klimaet vil komme inn i bildet om denne beslutningen, som vil byggebudsjettet.
4. skal du begrense anlegget til en bygning? Eller vil du ha nok plass — og er det fornuftig-å spre enhetene over flere bygninger? Hvor mye land er tilgjengelig, sammen med hvor mye etterspørselen er anslått, vil påvirke konfigurasjonen av anlegget.
5. Skal det settes av plass til lagring av båter, Bobiler og andre kjøretøy? Svaret hengsler delvis på markedsundersøkelser som indikerer hvor mange båt -, RV-og bileiere som bor i handelsområdet.
6. Bør du se på å konvertere en eksisterende struktur, for eksempel en lukket butikk, til et selvlagringsanlegg? En rekke selvlagringsutviklere har med suksess forvandlet ubrukte og ofte oversett rom til skatteinntektsgenererende, jobbskapende lagringsanlegg.

Bortsett fra hvordan anlegget vil se ut, er en annen nøkkelfaktor sonering og rettighet.

et stort problem vil være hvordan eiendommen er zoned. Hvis eiendommen allerede er zoned for selvlagring, fjerner det et stort hinder. Men hvis eiendommen må rezoned, kan du bruke måneder eller år til å søke godkjenning for en soneringsendring.

noen steder er offentlige tjenestemenn og lokale innbyggere kraftig imot selvlagringsanlegg, basert på den dårlig informerte oppfatningen om at disse anleggene er magneter for kriminalitet og trafikk, og at de er øyne. Det motsatte er faktisk sant. Selv lagringsanlegg ikke føre til en økning kriminalitet eller trafikk, og mange moderne fasiliteter blir designet for å passe inn og selv fremheve nabolag.

I Tillegg er det spørsmålet om rettighet. Dette innebærer å få godkjenning fra offentlige enheter for dine utviklingsplaner. Som med rezoning, kan en rettighet sak trekke på i måneder etter måneder.

Alt som blir sagt, hold to ting i tankene:

1. Utvikling av et selvlagringsanlegg tar tid og tålmodighet (og selvfølgelig penger). Bortsett fra reguleringsplan og rett, kan byggingen bli forsinket av dårlig vær, mangel på arbeidskraft og begrensede forsyninger av byggematerialer.
2. Utvikling av et selvlagringsanlegg krever kompetanse. Et utviklingsteam bør inkludere erfarne juridiske, eiendomsmegling, finansielle, konstruksjon og design fagfolk. Få personer som er nye for selvlagringsindustrien, kan gå alene når de utvikler et nytt anlegg.

Finansiering Av Et Selvlagringsanlegg

Akkurat som det er med enhver bedrift, er Det noen harde sannheter om selvlagring, uansett om du snakker om et nybygd eller nyoppkjøpt anlegg.

for en ting trenger du penger for å starte virksomheten og holde den i gang.

som vi nevnte tidligere, varierer mengden penger du legger inn i et anlegg sterkt, basert på plassering og utallige andre faktorer. Men før du bruker en krone, må du bestemme hvordan du skal gå om finansiering av et oppkjøp eller en ny utvikling.

for eksempel, vil du trenger å ta opp et lån? En rekke alternativer er tilgjengelige, for eksempel oppkjøpslån, byggelån og SBA-lån. Mange av disse lånene dekker vilkår på 10 til 25 år. Arbeid med en utlånsprofessor som er velbevandret i selvlagringsindustrien for å peke deg i riktig retning.

for å kvalifisere for et selvlagringslån, er det fire ting du sannsynligvis trenger:

• en kreditt score på minst 680.
• en kreditt historie klar av siste konkurser, foreclosures og skatt heftelser.
• en forskuddsbetaling på 10 prosent eller mer.
• en virksomhet track record på minst tre år.

Kanskje du ikke trenger å ta opp et lån og i stedet ha nok likvide kapital til å kjøpe eller bygge et anlegg. Men har du nok penger til å drive anlegget? Du ønsker ikke å tømme pensjonsfondet ditt for å kjøpe eller utvikle et selvlagringsanlegg.

Eller du kan vurdere å samarbeide med andre investorer for å kjøpe eller bygge et anlegg. Dette kan gjøres gjennom:

• et gjeldspartnerskap, som er et utlånsforhold som ikke tildeler eierandel til personen eller enheten du låner pengene fra.
• en egenkapital partnerskap, med hver partner chipping i en viss mengde kontanter og eie en andel av virksomheten.
• et joint venture med, si, en selv lagring utvikler. Hver partner eier en viss prosentandel av virksomheten.
• et syndikat av akkrediterte investorer samlet for det formål å kjøpe eller utvikle et anlegg.
• en leietaker-i-felles ordning, som tillater minst to personer å eie en eiendom og muliggjør relativt sømløs overføring av en eierandel til en annen part.

Hvordan Vil Du Administrere Og Markedsføre Ditt Selvlagringsanlegg?

mens lagringsanlegg tradisjonelt genererer sunn, stabil kontantstrøm, må alle som går inn i selvlagringsvirksomheten innse at dette ikke vil være en rask og rask operasjon.

generelt sett varierer belegget for selvlagringsanlegg fra 70% til 95%. Med et anlegg som er nybygd eller som blir reposisjonert, vil en ny eier ofte møte en leieperiode på 18 til 36 måneder før et anlegg når belegningsstabilisering. Positiv kontantstrøm kan også være år nedover veien.

den gode nyheten er imidlertid at breakeven-belegget for et selvlagringsanlegg faller godt under andre aktivaklasser. Ved ett mål er breakeven-punktet 40% til 45% belegg i selvlagring, mot 60% eller mer i multifamily-sektoren. Videre har selvlagringsanlegg noen av de beste kortsiktige og langsiktige avkastningene i næringseiendom.

når det gjelder å kjøpe et selvlagringsanlegg, er et investeringsnummer som er viktig å merke seg, kapitaliseringsrenten (cap rate for short). «Kapitaliseringsrenter er alltid det overordnede hensynet til både kjøpere og selgere i selvlagringsindustrien,» ifølge Selvlagringsfirmaet SkyView Advisors.

som Forklart Av SkyView Advisors, er cap rate forholdet mellom en eiendoms NOI (netto driftsinntekt) til verdien av eiendommen. For eksempel, hvis en eiendom selger for $1,5 millioner og DENS NOI er $120 000, så cap rate er 8% ($120 000 er 8% av $1,5 millioner).

» i de enkleste vilkårene viser cap-kursen til en inntektseiendomsinvestor hvilken prosentandel som kan forvente å tjene hvis Han kjøper eiendommen med alle kontanter,» Sa SkyView Advisors.

for eksempel, hvis en investor mener at en eiendom er verdt en cap rate på 8%, forventer han eller hun en kontantavkastning på 8%.

i tredje kvartal 2018 varierte cap-priser for selvlagringsanlegg fra 4,5% blant Klasse a-anlegg til 8,5% For Klasse C-anlegg, ifølge CBRE.

Bunnlinjen

på slutten av dagen vil kjøp eller bygging av et selvlagringsanlegg helt sikkert forbruke tid, energi og penger. Utbetalingen kan imidlertid være betydelig i en stadig voksende industri. Bevis på at veksten overflod:

• i 2018 nådde selvlagringsbeløp og leiepriser i EN rekke amerikanske markeder rekordhøyder.
• Etterspørselen etter selvlagring fortsetter å gå opp takket være en rekke trender, inkludert den generelle nedbemanningen av baby boomers husholdninger, den generelle preferansen blant tusenårene for å leie leiligheter mot å eie boliger og den vedvarende mobiliteten Til Amerikanske arbeidere.
• over tid har selvlagring vist at det er en resesjonsbestandig sektor.

kort sagt, selvlagring gir et vell av grunner til at det å anskaffe et eksisterende anlegg eller bygge et nytt anlegg kan åpne opprullingsdøren til attraktive investeringsgevinster.

«Lagringsanlegg trenger lite kapitalutlegg eller vedlikehold, deres eiendomsskatt er beskjedne, og netto oppkjøp i den sektoren har økt,» Forbes.com bidragsyter Brad Thomas observert i November 2017. «Og så, i gode tider og i dårlig, som ekteskap, er gode gamle lagringsenheter som en trofast … ektefelle.»