Self Storage Investment Opportunity

Sann kommersiell utvikling av self storage begynte på slutten av 1960-tallet av pionerene innen self storage business, som anerkjente en økende etterspørsel etter bolig-og kommersiell lagring. Dette var eiendomsutviklerne som våget seg ut og satte scenen for bransjen som vi kjenner i dag–en bransje som har doblet seg inn.

selvlagringsindustrien er ikke annerledes enn noen annen industri hvis man sammenligner tilbuds-og etterspørselsøkonomi. Som etterspørselen etter bolig og kommersiell lagring har økt, så har behovet for anlegg som leverer den. Den enorme industriveksten de siste 25 årene kan tilskrives større offentlig bevissthet om de økonomiske og personlige fordelene ved produktet. Denne fortsatte økningen i etterspørselen, sammen med utmerket investeringspotensial, har gjort selv lagring en av de ledende vekstnæringene i landet siden 1978.

når en industris etterspørsel er etablert, har drivkreftene bak de varene eller tjenestene som er nødvendige for å møte den, alltid vært kapital og AVKASTNING. For å forstå selv lagring potensial som en investering, må man først forstå sin grunnleggende økonomi. Tabell 1 er en finansiell modell av en typisk selvlagringsutvikling, som forklarer «bunnlinjen» av en slik investering. Det finnes en rekke selv lagring utviklingskostnader i ulike markeder over hele landet. Derfor bruker denne modellen nasjonale industri gjennomsnitt for å representere individuelle utviklingskostnader, leier og prosjektstørrelse. Det forutsetter en egenkapitaldeltakelse på 20 prosent av den totale kostnaden, med de resterende 80 prosent finansiert.

Kostnaden For Lagringsenheter Investering

Kontantstrømanalyse

«Kontantstrømoppstilling» I Tabell 1 viser At et selvlagringsanlegg med 40.000 netto-leasable kvadratmeter, i et marked med $9 per kvadratmeter årlig leie, vil generere $ 450.000 i brutto årlig leie på 100 prosent belegg. Andre inntekter er avledet fra sent avgifter, detaljhandel, administrative avgifter, lastebil-utleie provisjoner, etc., og vanligvis står for ekstra inntekt på 5 prosent.

en 10 prosent justering av den totale forventede inntekten er vanlig fordi den representerer normale forventede ledighet og tap på innkreving. Å oppnå og opprettholde en gjennomsnittlig belegg på minst 90 prosent bør være målet for hver utvikling og bør brukes til å evaluere prosjektets investeringspotensial.

Normale driftskostnader varierer vanligvis fra $2,75 til $3.25 per brutto kvadratmeter av utviklingen. Denne variansen i utgifter skyldes variable kostnader i ulike markeder, for eksempel eiendomsskatt, lederlønn og nyttekostnader.

netto driftsinntekter (NOI) er balansen i utviklingsinntektene etter at driftskostnadene er betalt. Opprettholde høyest mulig NOI er ekstremt viktig fordi det brukes til å bestemme anleggets nåværende og fremtidige verdi. NOI bør være fra 60 prosent til 67 prosent av den effektive bruttoinntekten til en utvikling.

Gjeldstjeneste for denne spesielle økonomiske modellen er basert på lånebeløpet på $1,59 millioner, en rente på 10 prosent og en amortiseringssats på 25 år. Gjeld tjenesten er helt avhengig av den økonomiske ordningen forhandlet med utlåner. Investorens økonomiske helse og utlåners oppfatning av risiko involvert vil ofte bestemme renten, lånebeløpet og amortiseringsperioden.

ved fastsettelse av en utviklings faktiske NOI og gjeldstjenesten som skal betales over tid, utledes en projisert kontantstrøm. I den finansielle modellen som er gitt I Tabell 1, har en investering på $397,615 generert positiv kontantstrøm på $117,761 eller en 29,6 prosent «cash-on-cash» avkastning på investeringen. Dette er en typisk AVKASTNING for selvlagringsinvestorer, som er en av hovedårsakene til bransjens enorme vekst de siste 25 årene.

Hva Er Selvlagringsutviklingskostnad

også oppført I Tabell 1 er en komplett liste over gjennomsnittlige utviklingskostnader for oppstart av en selvlagringsvirksomhet. Her igjen er det variabler, men de fleste er begrenset til den faktiske kostnaden for land og selvlagringsenheter byggekostnader.

En av de største variablene og de mest avgjørende faktorene for å bestemme en utviklings gjennomførbarhet er den faktiske kostnaden av landet til utviklingen. Den økonomiske analysen som tilbys indikerer kjøpesummen for landet er $3,25 per kvadratmeter. Men på grunn av å ha et nettsted dekning på ca 45.91 prosent, netto kostnaden av landet per netto-leasable kvadratfot er $6.82. En utviklings netto-leasable arealet er helt avhengig av den tillatte dekning av området. Maksimere netto-leasable dekning på nettstedet er avhengig av faktorer som reguleringsplan tilbakeslag, servitutter, verktøy, bygg-kode compliance krav, og topografi og faktiske fysiske utformingen av nettstedet. Normal nettstedet dekning varierer fra 35 prosent til 50 prosent.

når det gjelder byggekostnader, er anleggsarbeid og verktøy de største variable kostnadene. Normal site-utviklingskostnader varierer fra $ 4.25 til $8 og igjen, avhenger helt av den faktiske topografien og fysiske utformingen av nettstedet. Rydding / rydding, utgraving, stormdrenering, verktøy, etc., er alle stedsspesifikke og kostnadene vil variere fra ett sted til et annet. Ansettelse av en sivilingeniør med selv lagring erfaring bør sikre at disse kostnadene er minimert. Vokt dere for land kostnader under markedsverdier. Oftest betyr en lav land pris det er et problem som vil kreve store site-utvikling utgifter.

selvfølgelig, kostnaden for selv lagring konstruksjon avhenger av hvilken type produkt man utvikler. Byggekostnadene varierer imidlertid bare litt i forhold til de variable kostnadene ved land-og områdeutvikling. Den gjennomsnittlige kostnaden for bygging, inkludert arbeid/verktøy, varierer fra $23 til $28 per brutto bygningsfot, eller omtrent 67 prosent av det totale utviklingsbudsjettet.

de resterende utviklingskostnadene varierer bare litt med unntak av finansieringskostnadene og rentebærende kostnader. En investors økonomiske helse og hans evner til å forhandle vil avgjøre disse kostnadene. Den typiske selvlagringsutviklingskostnaden varierer fra $ 34 til $42 per brutto bygningsfot. Igjen er denne variansen avhengig av land, konstruksjon og finansieringskostnad. Det er imidlertid viktig å huske at det er en sammenheng mellom markedsleie og utviklingskostnader. Jo høyere kostnadene er i et marked, jo høyere leieprisene vil være.

Hvorfor Er Økonomiske Prognoser Viktige?

den finansielle modellen som tilbys indikerer at en investering på $ 397,615 realiserer en 29,6 prosent cash-on-cash ROI når utviklingen har opprettholdt en 90 prosent belegg. Videre viser det seg at den fremtidige markedsverdien av virksomheten, basert på en kapitaliseringsrate på 10 prosent og de eksisterende økonomiske forholdene, vil være 2,85 millioner dollar. Derfor, en investor kunne realisere en $ 864,425 fortjeneste ved salg av virksomheten på et fremtidig tidspunkt.

En annen viktig økonomisk statistikk å legge merke til er break-even belegg for modellen I Tabell 1. Denne modellen projiserer at et belegg på 65 prosent vil dekke alle drifts-og gjeldsutgifter. Normal break-even occupancies på gjeld tjenester i selv lagring avtaler varierer fra 60 prosent til 72 prosent. Dette er godt under normale break-even occupancies for andre typer fast eiendom. Lavere enn gjennomsnittlig break-even occupancies knyttet til selv lagring utviklingen minimere investorens risiko og gi ham mer fleksibilitet til å håndtere markeds eller økonomiske svingninger.

Forstå at finansielle modeller bare er prognoser. En rekke interne og eksterne faktorer kan påvirke den generelle økonomiske ytelsen til en utvikling og investorens AVKASTNING. Den økonomiske modellen I Tabell 1 er imidlertid virkelig representativ for den typiske selvlagringsvirksomheten og prosjekter hva investoren normalt kan forvente av investeringen. Selv lagring har vært og vil fortsette å være en av de beste investering kjøretøy tilgjengelig i dette landet.

Er Selv Lagring En Vellykket Investering?

En av de beste måtene å sammenligne eiendomsinvesteringer er å se på ytelsen til selvlagring og andre eiendomsinvesteringer i løpet av det siste tiåret. Nylig, mitt firma gjennomført en grundig studie av resultatene av multifamily, kontor, detaljhandel og selv lagring utviklingen I Texas, Oklahoma, New Mexico, Colorado og Louisiana det siste 10 år. Studien fokuserte på feilfrekvensen av de utviklingene som åpnet mellom 1980 og 1987, og opererte under den økonomiske lavkonjunkturen som begynte i disse statene i midten av 1980 – tallet. resultatene av studien er som følger:

• Multifamily = feilrate på 58 prosent
• Kontor = feilrate på 63 prosent
• Detaljhandel = feilrate på 53 prosent
• selvlagring = feilrate på 8 prosent

antall selvlagringsegenskaper som endte opp for salg i FDIC eller RTCS eiendomsportefølje var vesentlig mindre enn andre eiendommer i samme tidsperiode. Av denne 8 prosent i selvlagringsfeil ble et betydelig antall bedrifter tatt tilbake av finansinstitusjoner fordi de var sikkerhet for lån på annen fast eiendom.

Hvorfor er det en betydelig forskjell i suksess mellom selv lagring og annen fast eiendom? Hva er de viktigste elementene som gir selv lagring den ekstra kanten for å overleve tøffe økonomiske tider? Det første en investor må forstå er hva som skjer med sluttbrukeren-bolig-og kommersielle kunder-under svingene i et markeds økonomi.

Self Storage Market

i tider når et marked opplever en økonomisk oppgang, begynner virksomheten å trives, sysselsettingsmuligheter øker og salget av nye og eksisterende eneboliger begynner å klatre. Man forventer selv lagring egenskaper til å gjøre det bra; oftest, de gjør. En evaluering av typiske selvlagringseiendomsleie ruller i løpet av denne tiden vil vanligvis vise en høy prosentandel av mobilkunder–folk som flytter inn i markedet for første gang eller kunder «kjøper opp» fra starthjem.

på den kommersielle siden, økt næringsvirksomhet betyr et økt volum av selv lagring kommersielle leietakere. Omvendt, når økonomien begynner å falle, skjer det samme med virksomheten, sysselsetting og fast eiendom generelt. Den motsatte effekten forårsaker imidlertid fortsatt den samme mobiliteten som oftest fordeler selvlagring. Folk begynner å flytte ut av markedet eller selge sine hjem og flytte inn i mindre boliger eller leiligheter.

Kommersielle bedrifter redusere eller se til selv lagring for en mer økonomisk måte for lagring av varelager. En svimlende økonomi har en negativ innvirkning på selvlagring, men se på hvordan selvlagringsegenskaper sammenligner med andre eiendomsprosjekter. Under downswings i økonomien, multifamily occupancies slippe så mye som 25 prosent, mens kontor og detaljhandel occupancies slippe så mye som 30 prosent. Hvem er kontor og retail leietakere? Bedrifter som enten har mislyktes, redusert drift og flyttet til en billigere eiendom, eller helt flyttet til et annet marked. Dette er tapt inntekt til kontor-og detaljhandelseiendommer, og det gjenopprettes ikke før markedets økonomi forbedres.

Selv lagring vil også ha en innledende nedgang i belegg, som varierer fra ett marked til et annet, men vanligvis gjennomsnitt mellom 15 prosent og 20 prosent. Imidlertid har en typisk innflytelse selv lagring eiendom en break-even belegg mellom 60 prosent og 72 prosent. Sammenlign dette med leveraged multifamily, kontor og detaljhandel eiendommer med en break-even belegg mellom 80 prosent og 90 prosent. Hvilke eiendomsinvesteringer har mer plass til å absorbere markedsnedgang?

Selv Lagring Utleie Virksomhet

Leier er en annen nøkkel til suksess for selv lagring egenskaper. Gjennomsnittlig årlig leie varierer for eiendomsmegling undersøkt i vår studie er som følger:

• Multifamily–$7,5 til $12 per kvadratmeter
• Kontor–$14 til $24 per kvadratmeter
• Detaljhandel–$16 til $20 per kvadratmeter
• Selvlagring–$6,5 til $12 per kvadratmeter

Selvlagringsleie faller innenfor rekkevidden av andre eiendomsprosjekter. Det er ikke uvanlig at kundene betaler samme eller mer per kvadratmeter for lagring som de gjør for å bo i en leilighet. Denne leie sammenligningen er enda mer opplysende når man sammenligner leieprisene med gjennomsnittlig utviklingskostnad per type fast eiendom. Den gjennomsnittlige utviklingskostnaden per eiendom som er undersøkt, er som følger:

• Multifamily–$60 til $70 per kvadratfot
• Kontor–$50 til $100 per kvadratfot
• Retail–$50 til $80 per kvadratfot

Selv lagring–$34 til $42 per kvadratfot

når du sammenligner både leier og totale utviklingskostnader, selv lagring har oftest leier som er litt mindre. Men selvlagring har en total utviklingskostnad som er en tredjedel til halvparten av multifamily, kontor eller detaljhandel. For investoren betyr dette en betydelig mindre investering eller lånebeløp som skal betjenes mens du har sammenlignbare leiepriser med andre eiendomsinvesteringer.

driftskostnadene og de faktiske ledelseskravene er et annet sentralt element som appellerer til investorer. Som nevnt tidligere, selv lagring driftskostnader varierer fra $2,75 til $ 3,25 per netto-leasable kvadratfot. Sammenlign dette med driftskostnader for de andre eiendommene som er undersøkt, som varierer fra $ 3,50 til $5 per kvadratmeter. Leiligheter, kontor og detaljhandel eiendommer må kontinuerlig opprettholde begrunnelse, apparater, vvs, elektrisk inventar og en rekke andre vedlikeholdsproblemer, som vanligvis krever vedlikeholdspersonell.

det er leilighet «make-readies» og interiør remodeling for nye kontor og detaljhandel leietakere. Til sammenligning har selvlagring vanligvis en eller to ledere og svært få av vedlikeholds «hodepine» forbundet med «live-in» leietakere. Generelt har en selv lagring investor svært få av problemene knyttet til andre eiendommer.

«bunnlinjen» i å sammenligne selvlagring med andre eiendomsinvesteringer er at investoren kan realisere mye høyere AVKASTNING for den typiske selvlagringseiendommen enn for andre eiendomsinvesteringer. For det andre er investorens opprinnelige investering en tredjedel eller en halv som kreves av andre eiendomsinvesteringer. På grunn av lavere break-even occupancies, bør investor forutse investering kontantstrøm før og en mye lavere element av risiko i forhold til økonomiske nedgang og deres effekt på lavere occupancies og leier. Investoren trenger ikke å bekymre seg for ytterligere kapitalkrav knyttet til leietakerforbedringer eller kontinuerlig vedlikehold.

fordelene for å investere i selv lagring nevnt ovenfor har vært og vil fortsette å være de viktigste elementene for sin suksess. Selv lagring industriens fremtid er svært lys. Industrien vil fortsette å modnes sammen med etterspørselen etter bruken. De investorene som venture i selv lagring vil oppdage hva industri pionerene gjorde 25 år siden: Selv lagring Er en av de beste investerings biler tilgjengelig i dette landet, nå og i fremtiden.

Last Ned & Se Tabell 1: Finansiell Modell
A. Kontantstrømoppstilling
B. Årlig Utviklingskostnad
C. Prosjektspesifikasjoner
D. Finansielle Utviklingsvariabler
E. Utviklingsøkonomi