최근에 나는 오타와 부동산 투자자 조직(오레오)에 대한 연간 바베큐에 참석했다.

내가 거기에있는 동안,나는 일부 투자 부동산을 소유하고,또한 다른 투자자에 대한 약 30 단위를 관리하는 자산 관리 회사를 실행 내 과거 학생 중 하나(나는 조 전화 할게)를 보았다.

그는 최근에 재산의 큰 포트홀리로를 처리하기를 위해 일에 입찰하는 기회가 있은 것과 조는 나에게 말하고 있었다.

사실,이 작업은 자신의 재산 관리 회사에 100 개 이상의 단위를 추가합니다. 여하튼 그가 계약체결을 수여하기에게 맡겨져 있는 사람을 있어있었다 것 을 나는 믿는다,그는 오타와안에 몇몇 큰 이름 재산 관리 회사와 각축하고 있었다.

그러나 조는 그와 그의 파트너가 작업량을 처리 할 수 없을 것이라고 약간 우려했습니다. 그는 나에게 조언을 구했고 그가 무엇을해야하는지 알고 싶었습니다.

일반적으로 나는 사람들이 큰 목표에 도달하는 것을 막을 사람이 아닙니다. 그러나 몇 가지 질문을 한 후,나는 그의 작은 재산 관리 회사가 새로운 작업 부하에서 실패 할 가능성이 높다고 빨리 결정했습니다.

나는 그에게 무엇을 해야할지 정확히 말하지 않았지만(그것이 그의 결정이었다),나는 그에게 너무 빨리 확장하는 것에 대해 조심하라고 말했다. 두번 나는 작은 재산 관리 회사가 폭파하고(많은 이유를 위해 그러나 주로하기 때문에 너무 빨리 성장했다)사업에서 나간ㄴ다는 것을 보았다.

그 대화 후,나는 많은 투자자들이 자산 관리 회사를 선택할 때 무엇을 찾아야할지(또는 무엇을 피해야할지)알지 못할 수도 있다는 것을 깨달았으므로 관리 회사가 실패하는 상위 6 가지 이유 목록을 정리했습니다.

그리고 만약 당신이 또한 다른 투자자에 대 한 측면에서 재산 관리를 수행 하는 투자자(또는 당신이 그것에 대해 생각 하 고),이러한 이유에 매우 세심 한 관심을 지불. 당신의 사업의 미래는 위험에 처해있다!

1)충분한 돈을 청구하지 않음

투자자로서 귀하의 목표는 가능한 한 높은 소득을 얻는 동시에 비용을 가능한 한 낮게 유지하는 것입니다. 이 자산 관리에 올 때,자연스럽게 투자자들은 가장 낮은 관리 수수료를 의미 최고의 거래를 찾고 있습니다.

그러나 낮은 관리 수수료에 문제가 있습니다. 그것은 몇 달 또는 몇 년 후까지 자신을 표시하지 않을 수 있습니다 숨겨진 문제입니다.

수수료가 너무 낮을 때 일어나는 일은 다음과 같습니다….

• 낮은 관리 수수료=재산 관리 회사에 대한 낮은 이익
• 낮은 이익=직원을 고용하기에 충분한 돈
• 충분하지 않은 돈/직원=너무 많은 속성을 관리하는 소수의 직원

의 속성 관리자가 단위 당 임대료에 월$1000 의 평균,관리하에 20 단위를 가지고 가정 해 봅시다.대부분의 재산 관리 회사는 수집 된 임대료의 비율을 청구하며,이는 4%에서 10%또는 그 이상입니다. 이 속성 관리자가 6%를 청구하면 다음과 같습니다…

$20,000/월 6%=$1,200/월 관리 수수료

그리고 그들은 매월 임대료의 100%를 수집 가정합니다.

일부 투자자에게는 6%가 많은 것처럼 보일 수 있지만 20 단위 만 있으면 직원과 함께 수익성있는 자산 관리 사업을 운영하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 그것이 일할 수 있는 유일한 방법은 모든 일이 소유자 또는 그들의 가족 구성원에 의해 행해지고,단순히 그들의 자신의 재산 투자 소득을 보충하고 있는 경우에 이다.

모든 비즈니스(속성 관리자 포함)오버 헤드—그냥 사업에 필요한 비용. $1,200/월 소득,자산 관리 회사는 풀 타임 직원을 고용 할 수있는 방법은 없습니다.

단위의 수는$2,400 잠재적 인 관리 수수료 소득을 두 배로 40 단위로 두 배로 경우에도,그것은 여전히 오버 헤드를 지불 한 후 심지어 하나의 풀 타임 사람을 고용하는 것만으로는 충분하지 않습니다.

자산 관리 회사가 가장 낮은 비율로 귀하의 비즈니스를 얻으려고 노력하고 있으며 소수의 단위 만 관리하는 경우 매우 조심하고 더 많은 비용을 청구하는 다른 회사를 찾는 것을 고려하십시오. 나는 투자자들에게 카운터 직관적 인 것 같다 알고,하지만 당신은 더 나은 서비스를해야합니다 기회는 사업이 주위에 더 이상있을 것입니다.

2)충분하지 않은 직원

상상해 보라…작은 재산 관리 회사(남편과 아내 팀)50 단위로 자신의 포트폴리오를 구축 몇 년 동안 열심히 일했다. 그들은 비용을 낮게 유지하고 집주인과 세입자 모두에게 맞춤 서비스를 제공하며 좋은 재무보고를 제공합니다.

그들의 좋은 서비스의 말은 투자자들 사이에 확산하기 시작합니다. 어느 날 그들은 50 대 이상의 큰 포트폴리오를 가진 투자자로부터 전화를받습니다.

한 명의 새로운 고객을 추가함으로써,이 작은 자산 관리 회사는 관리 단위의 수를 두 배로 할 수 있습니다! 소유자는 새로운 사업 초래하는 기회에 행복하 뛰어오른다.

이 부동산 관리자는 한 명의 클라이언트로 수익을 두 배로 늘린 것 같습니다. 그리고 처음에는 그것이 정확히 일어나는 일입니다.

그러나 짧은 시간 후에 작업량도 두 배가되었다는 것이 분명해진다. 사실,그것은 처음 새로운 속성 및 거주자와 새로운 클라이언트에 더 많은 작업을 소요 하기 때문에 두 배 이상 있다.

결과적으로 관리 품질은 다른 모든 유닛에 대해 더 나쁩니다. 세입자 요청은 적시에 처리되지 않습니다,집주인은 바로 다시 호출되지 않습니다,등. 불만이 증가하기 시작하여 이 회사 소유자의 스트레스 수준이 증가합니다.

모든 숙련 된 속성 관리자는 특정 수의 속성을 효과적으로 관리하려면 특정 수의 사람들이 필요하다는 것을 알고 있습니다. 사람이 충분하지 않으면 경영의 질이 저하됩니다.

이 예제와 함께,의 그들이 100 단위$1000/월 임대료의 평균을 수집 가정 해 봅시다,그들은 8%의 관리 수수료를 부과하고 있습니다.

$1000/월 100 단위=$100,000/월 임대료 수집 8%=$8000/월 관리 수수료

풀 타임 사람 한 명을 고용하고 여전히 소유자에게 약간의 소득을 제공하기에 충분합니다. 좋아요! 문제 해결… 새로운 직원이 고용되었더라도,그것은 아직도 표준 노동량을 취급하는 이젠 그만 이지 않을지도 모른다.

기억하십시오…작업량은 적어도 두 배가되었지만 직원은 50%만 증가했습니다. 즉,소유자는 여전히 전에했던 것보다 더 큰 작업 부하를 가지고있어 관리 품질이 저하 될 수 있습니다.

3)분산 단위가 너무 많음

속성을 관리한다면 어느 것이 더 좋을까요?

• 100 단독 주택,또는
• 100 단위

대부분의 투자자들에게 대답은 간단합니다.

그러나,속성 관리자,100 단독 주택 관리에 대 한 작업 부하 훨씬 단일 100 단위 건물 관리의 초과.

왜 그런가요? 같은 것들에 대한 도시 전역의 다양한 위치에있는 100 가정에 운전을 상상해보십시오:

• 임대료 징수
• 세입자 분쟁
• 정기 유지 보수
• 검사(예:화재 감지기)
• 긴급 수리(예:물 누출)
• 기타

현재 대조되는 단일 멀티 유닛 건물로 운전,단순히 같은 작업을 모두 할 수있는 계단이나 엘리베이터를 복용.

작은 자산 관리 회사가 단일 주택 또는 더 작은 다중 단위 속성에 초점을 맞추고 있다면 작업 부하가 훨씬 높다는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 그 결과,그들은 단순히 모든 것을 처리하기 위해 하나의 대형 멀티 유닛 건물에 갈 수있는 사람과 동일한 서비스 품질을 제공 할 수 없습니다.

4)장소에 반복 가능한 시스템 없음

누군가가 새로운 자산 관리 회사를 시작할 때,대부분의 시간 그들은 처음부터 시작하고 있습니다. 즉,비록 그들은 그들의 자신의 포트폴리오에 속성을 관리 하는 몇 가지 경험을 할 수 있습니다,그들은 재산 관리 사업을 실행 하는 경험이 거의 할 수 있습니다.

차이점은 무엇입니까? 모든 사업은 출세하기 위하여 다각 전문 분야를 다룬것을 필요로 하고,재산 관리 회사는 다르지 않다. 그들은을 위한 그 자리에 과정이 있을 필요가 있습니다…

• 마케팅–임대 아파트 광고,신규 투자자 고객을 위한 광고
• 판매–신규 임차인에게 아파트 전시 및 임대,투자자 고객과의 만남 및 서비스 가입
• 운영–임차인 요청,퇴거,유지 보수 및 수리 처리
• 회계–미수금(임차인 및 투자자 고객으로부터 빚진 돈),미지급금(회사를 운영하기 위해 빚진 돈)
• 정보 시스템–임차인에게 필요한 모든 기술 실행 전화,음성 메일,셀 서비스,웹 사이트 등을 포함한 비즈니스
• 그리고 더

이 모든 것은 막 시작한 모든 회사를 위해 배우고 구축하는 데 시간이 걸립니다. 그러나 많은 자산 관리 회사가 실패하는 곳은 이러한 시스템을 반복 가능하게 만드는 것입니다.

예를 들어 소유자가 속성 관리를 돕기 위해 직원을 고용한다고 가정해 보겠습니다. 이 새로운 직원은 몇 년 동안 그들과 함께 유지하고 재산 관리에 대해 알아야 할 모든 것을 배운다. 그들은 아파트 광고,세입자 처리,수리 계약자 고용 등을 수행하는 방법을 알고 있습니다.

그러던 어느 날 그 직원은 또 다른 일자리 제안을 얻고 떠나기로 결정합니다. 그리고 그들은 문서화 및 반복 뒤에 아무것도 남기지 않고,그들과 함께 모든 지식을.

갑자기 주인은 스태프들이 했던 모든 것을 하기 위해 뒤섞여 있다. 그러나 문제는 그들이 광고를 게재하기 위해 웹 사이트에 로그인하는 방법을 모르는 것입니다,그들은 고용하는 가장 좋은 계약자가 무엇인지 모른다,등등.

그들의 사업은 혼란에,회사의 아무도 자신의 사업 내에서 반복 가능한 프로세스 중 하나를 문서화하기 때문에 모든.

5)전용 임대 에이전트 없음

임대(새 임차인을 단위에 배치하는 과정)는 실제로 부동산 관리자에게 매우 좋은 수익 센터입니다. 그들은 수시로 제 달 지대의$300-$500 정액 요금,50%-100%,또는 더를 위탁한다.

예를 들어,수수료가 1 개월 임대료의 100%인 경우,이는 1 년 동안 징수 된 모든 임대료의 8.3%의 수수료와 같습니다.

처음에는 전용 임대 에이전트가없는 것이 큰 문제처럼 보이지 않을 수 있습니다. 종종 재산 관리 회사의 소유자는 모든 임대 그들자신을 한다 시기를 정한다.

그러나 문제는 그들이 너무 바빠서,너무 아프거나 단순히 사용할 수없는 경우 아파트를 보여주고 임대 할 사람이 없다는 것입니다. 이 속성 소유자 뿐만 아니라 속성 관리자에 대 한 낮은 수익 결과.

때때로 재산 관리자는 풀 타임 임대 에이전트를 고용 할 수있는 지점으로 성장할 것입니다. 그러나 문제는 여전히 어느 정도 존재합니다.

대부분의 아파트 상영 및 임대는 저녁과 주말에 이루어집니다. 대부분의 다른 사람이 이지 않을 때 일하게 이렇게 임대계약 대리인은 아주 가동 가능한 시간이 있어야 하고,기꺼이 한다.

단 한 명의 사람 만 임대를 처리하면 단일 실패 지점이 있습니다. 그들이 아프거나 사용할 수없는 경우,다시 작업을 처리 할 사람이 없거나 소유자가 그 일을 붙어 있습니다.

이 모든 결과는 다음 중 하나입니다:

• 수익 손실(아무도 상영에 사용할 수 없기 때문에)
• 근무한 직원 또는 소유자(실수,누락 된 작업 등을 초래합니다.)

6) 아니 전용 회계

이 거대하다!

그래서 많은 재산 관리자(및 비즈니스 소유자 일반적으로)그들의 자신의 부 기를 하려고 합니다. 그러나 문제는 그들이 회계에서 훈련되지 않는다는 것입니다.

투자자의 최종 결과는…

• 누락 된 소득
• 부정확 한 비용
• 지난 달 임대료의 잘못된 추적
• 그리고 훨씬 더

부동산 관리자의 경우 비즈니스에 대한 정확한 재무 보고서가없는 경우 자신의 비즈니스를 올바르게 관리 할 수 없습니다. 가장 중요한 것은 발생하기 전에 현금 흐름 문제를 예견 할 수 없다는 것입니다.

현금 유출입 문제는 소기업 실패의#1 원인 이다,그래서 열성적인 부기계원을(직원에 또는 외부에서 조달해)있는것은 장기 성공에 긴요하다.

하나없이,나는 거의 투자자가 돈을 잃고 있음을 보장 할 수 있으며,재산 관리 회사는 결국 사업을 갈 것입니다.

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자산 관리 회사를 운영하는 것은 어떤 사업을 운영하는 것처럼 복잡 할 수 있습니다. 그리고 너가 볼 수 있는다 대로,작은 재산 관리 회사가 실패할 수 있는 까 왜 다양한 이유 있는다.

투자자이고 투자를 관리 할 부동산 관리자를 찾고 있다면 회사를 선택할 때 이러한 점을 명심하십시오. 내가 집중해야 할 것들을 선택해야한다면,나는 그들이 충분한 돈을 부과하고 너무 빨리 성장하려고하지 않도록하는 것이 좋습니다. 이 두 가지 모두 회사를 빨리 죽일 수 있습니다.

당신이 부동산 관리자 또는 자신의 회사를 시작하고자하는 투자자라면,이 기사를 여러 번 읽고 다시 읽으십시오. 너가 이 지역의 무엇이든에서 위험에 이으면 보기 위하여 그때 너의 사업에 좋은,단단한 보기를 가지고 가십시요. 기회는,당신이 원하는 마지막 것은 실패 하 고 귀하의 고객이 돈을 잃게 귀하의 회사에 대 한. 적극적인 접근을 가지고 가거든 너는 장기 출세의 너의 기회를 개량할 것이다.