알래스카에서 앨라배마까지 약 50,000 개의 자체 저장 시설이 전국에 흩어져 있습니다. 이는 미국 전역의 맥도날드,스타 벅스 및 지하철 위치 수와 거의 같습니다. 이러한 시설은 2019 년에 370 억 달러의 수익을 창출 할 것으로 예상되는 미국 셀프 스토리지 산업의 기초입니다.
이 각자 저장 시설의 각자에,사람은 각종 크기의 단위안에 그들의 재료를 저장하기 위하여 지대를—흔하게 달까지—지불한다. 그들은 가구,예술품,가전 제품,텔레비전,문서,휴일 장식,와인,차량,보트 또는 텔레비전을 숨길 수 있습니다. 많은 중소기업은 비즈니스 장비,재고 및 소모품을 유지하기 위해 자체 저장 장치에 의존합니다. 일부 고객은 자체 저장 장치를 고급”남자 동굴”과”그녀는 흘린다”로 변환했습니다.”
이러한 각자 저장 재산의 각각은 우리의 상품을 위한 창고 뿐만 아니라 각 시설은 또한 소기업입니다. 그리고 그것은 유리한 사업이 될 수 있습니다. 1 개의 견적에 의하여,미국안에 각자 저장 사업의 전형적인 이윤폭은 11%이다. 저것은 소기업의 많은 다른 유형을 위해 이윤폭의 위 잘 이다;예를 들면,대중음식점의 전형적인 이윤폭은 3%에서 5%에 구역수색한다.
그 숫자를 감안할 때 셀프 스토리지 사업을 시작하는 것은 꽤 매력적이지 않습니까? 그것은 확실히 않습니다. 그러나,셀프 스토리지 회사를 시작 찾고 누구 든 지 이익을 넘어 보고 하 고 실용적인 고려 사항을 무게 해야 합니다:
- 셀프 스토리지 사업을 시작하는 데 드는 비용은 얼마입니까?
- 셀프 스토리지 사업을 시작하기 전에 어떤 종류의 연구 및 계획을 세워야 합니까?
- 기존 자체 저장 시설을 구매해야합니까?
- 자기 저장 시설을 처음부터 구축해야합니까?
- 자기 저장 시설을 어떻게 관리하고 마케팅 할 것입니까?
이것들은 물론 큰 질문이지만 셀프 스토리지 사업을 시작하는 것은 큰 사업입니다. 우리는 셀프 스토리지 사업을 시작하는 데 걸리는 무엇을 통해 당신을 안내로 따라.
셀프 스토리지 사업을 시작하는 데 드는 비용은 얼마입니까?
자기 저장 시설에 대한 위치를 정찰하기 전에-상관없이 기존 시설을 구입하거나 새로운 건물을 찾고 있는지 여부-당신은 몇 가지 숫자를 위기 필요.
처음에는 셀프 스토리지 사업에 들어가는 데 드는 비용이 얼마나 드는지 잘 알고 있어야 합니다. 숫자는 위치,취득 비용,토지 비용 및 시설 건설 비용과 같은 다양한 요인에 따라 크게 달라집니다. (우리는 나중에 세부 사항에 들어갈 것입니다.
시설을 구매하거나 개발하는 데 드는 비용에 대해 생각해야 할 뿐만 아니라 그 돈이 어디서 나올지 검토해야 합니다.:
- 당신은 당신의 자신에 자기 저장 시설을 구입하거나 개발하기에 충분한 유동 자산이 있습니까? 당신은 각자 저장 시설을 위한 그 자산을 책정하는 것을 여유가 있을 수 있는가?
- 당신은 취득 또는 건설 대출을 꺼내해야합니까?
- 인수 또는 개발 거래에 자금을 지원하기 위해 셀프 스토리지 투자자를 모집해야 합니까?
이러한 질문에 대한 답을 찾은 후에는 시설을 운영하는 데 드는 비용이 얼마인지 파악해야 합니다. 당신과 당신의 가족은 당신의 자신에 그것을 실행하는 건가요? 그것을 운영하기 위해 직원을 고용해야합니까? 운영 측을 제 3 자 관리 회사에 맡기는 것이 가장 좋을까요? 사이트링크와 같은 시설 관리 소프트웨어를 설치해야 합니까? 결국,자기 저장 시설을 운영하는 데 얼마나 많은 시간을 할애하고 싶습니까?
자기 저장 시설은 구조 그 이상입니다. 그것은 사업입니다.
스토리지 사업에 들어가려면 시설을 구입하거나 건설하고 다양한 운영 비용,특히 급여 및 세금을 충당하기 위해 수백만 달러를 개척해야합니다. 상업용 부동산 회사가 2018 년 초에 발표 한 보고서에 따르면 부동산 세금은 모든 셀프 스토리지 운영 비용의 28%를 차지했으며 현장 및 오프 사이트 관리 비용은 운영 비용의 38%를 차지했습니다.
셀프 스토리지 사업을 시작하기 전에 어떤 종류의 연구 및 계획을 세워야 합니까?
당신이 셀프 스토리지 사업을 시작에 대한 몇 가지 높은 수준의 생각을 한 후에는 몇 가지 연구를 할 시간이다. 그 모든 연구는 그 이름에서 알 수 있듯이 사업 아이디어가 실현 가능한지 여부를 알려주는 타당성 조사에 들어갈 것입니다. 이 연구를 독자적으로 수행 할 수는 있지만 셀프 스토리지 컨설턴트를 고용하여 수행하는 것이 좋습니다.
어느 길을 가든지,당신은 중요한 질문에 대답해야합니다:
내가 그것을 만들거나 사면,그들은 올 것인가?
다른 말로: 너가 각자 저장 시설에 돈을 투자하면,너는 부채 업무와 운영 경비를 충당하는가 위하여 충분한 수익을 생성하고,아직도 이윤을 남길 것인가?
시장 조사를 수행하는 것이 중요합니다. 이 운동은 당신이 시설의 1~5 마일 반경 내에서 고객 기반의 인구 통계를 정확하게 도움이 될 것입니다. 3 에서 5 마일 지역은 각자 저장 시설을 위해 시장의 전형적인 크기 이다.
시장 지역의 중간 소득(셀프 스토리지 임차인은 중간 소득 및 상위 중간 소득 계층에있는 경향이 있음)과 중간 연령(셀프 스토리지 임차인은 일반적으로 20 대 초반에서 50 대 중반까지).
또한 제안된 시장 영역의 다음 측면을 검토해야 합니다:
- 현재 인구(일반 지침으로,도시 설정에서 100,000 이상에 농촌 설정에서 약 20,000 명에서).
- 예상 인구 증가(더 많은 사람들이 더 많은 잠재 세입자를 의미).
- 매일 차량 교통(셀프 스토리지 시설의 대부분은 고객을 유치하기 위해 드라이브 바이 트래픽에 크게 의존).
- 경쟁 환경. 이 지역에서 어떤 셀프 스토리지 시설이 이미 운영되고 있습니까? 그들의 점유율은 무엇입니까? 무역 지역 내에 건설 중이거나 계획된 시설이 있습니까?
타당성 조사의 다른 구성 요소는 일반적으로 셀프 스토리지 산업의 개요를 포함 할 것이다;임대 요금,소득,비용 및 재산 가치에 대한 장기 예측; 스토리지 프로젝트의 구역 설정에 대한 세부 정보.
사업계획서 작성
모든 사업에는 사업계획이 있어야 한다. 간단히 말해서,사업 계획은 당신이 당신의 목표를 실현하고 발생할 수있는 문제를 관리시키는 성공을 향해 사업을 추진하는 데 도움이 될 수 있습니다. 대부분의 대금업자는 대부를 확장하기 전에 사업 계획을 보고 싶을 것이다.
온라인 템플릿의 많은 사업 계획을 작성하는 데 사용할 수 있습니다,그래서 당신은 확실히 당신의 자신에 태클을 시도 할 수 있습니다. 또한 무료 비즈니스 멘토링을 제공 하는 점수,같은 비영리 단체에서 도움을 요청할 수 있습니다 또는 사업 계획 전문 작가를 고용할 수 있다.
기존 자체 저장 시설에 대한 사업 계획은 제안 된 시설에 대한 사업 계획과 상당히 다를 것임을 명심하십시오.
각 사업 계획은 자신의 필요에 맞게 조정해야하지만,자체 저장 시설에 대한 사업 계획은 일반적으로 다음과 같은 정보를 특징으로합니다:
- 사명 선언문.
- 비전 선언문.
- 소유 구조.
- 사업 구조(유한회사 또는 유한책임회사 등).
- 직원의 역할과 책임.
- 공부 벌레 분석(강점,약점,기회 및 위협).
- 시장 분석.
- 경쟁 분석.
- 마케팅 및 영업 전략.
- 가격 전략. 대략 말하자면,높은 인구 지역에 있는 각자 저장 시설을 위한 매달 지대는 평방 피트 당$4 에 50 센트에서 어디에서든지 일 수 있다.
- 제품 및 서비스 제공 메뉴,단위 크기의 개요를 포함 하 여,같은 5 5,10 10 및 10 10 20.
- 자본 출처.
- 수익원.
- 몇 년을 다루는 수익 및 비용 예측. 재무 모델링을 통해 평방 피트 당 수익 및 비용을 추정 할 수 있습니다.
수익 예측이 충족되는지 확인하는 한 가지 요소는 마케팅입니다. 드라이브 바이 트래픽은 많은 고객을 제공하지만 마케팅,특히 온라인 셀프 스토리지 마케팅은 무시할 수 없습니다. 셀프 스토리지 소비자 점점 그들의 첫 번째 중지 저장 장치에 대 한 쇼핑을 할 때 인터넷에 돌고 있다.
모든 스마트 인터넷 전략은 귀하의 시설이 구글과 같은 검색 엔진뿐만 아니라 스페어풋과 같은 온라인 셀프 스토리지 마켓 플레이스를 통해 찾을 수 있도록해야합니다. 또한,귀하의 시설의 웹사이트 최신 이어야 한다. 스토리지와 같은 회사는 자체 스토리지 운영자를 위해 모바일 지원 웹 사이트를 개발,개조 및 유지 관리하는 것을 전문으로합니다.
기존 자체 저장 시설을 구매해야합니까?
기존 시설 구입의 관점에서,가격은 셀프 스토리지 시설 자체가 그렇듯이,지도 전체에 있습니다. 당신이 예상 할 수 있듯이,뉴욕시,뉴욕에있는 기존의 자체 저장 시설은 가능성이 수천만 달러에 갈 것입니다,농촌 아이오와에있는 기존 시설은 가능성이 미만$1 백만 구입하실 수 있습니다 반면.
2019 년 3 월 판매용 저장 시설에 대한 현물 분석에 따르면 제시 가격은 일반적으로 시설 당 1 백만 달러에서 1 천만 달러 사이 인 것으로 나타났습니다. 시장에 나와있는 일부 시설은 단일 포트폴리오로 판매용으로 번들로 제공되었습니다.
당신이 면허 부동산 전문가가 아니라면,당신이 찾아 결국 시설을 살 수 있도록 경험이 풍부한 셀프 스토리지 브로커를 고용하는 것이 현명하다. 노련한 브로커는 시장을 알고 가격을 협상하는 방법을 알고 있습니다.
당신이 시설을 운영 할 예정이라면,당신은 물론 당신이 살고있는 지역에서 시설을 사고 싶어 할 것입니다. 하지만 만약 당신이 제 3 자 관리 회사에 작업을 넘겨 거 야,다음 그것은 반드시 중요 하지 않습니다 시설 이다. 그냥 당신과 당신의 브로커 현지 시장의 좋은 이해를가지고 해야 합니다.
자기 저장 시설을 처음부터 구축해야합니까?
이것은 놀람으로 와야 한다,그러나 위치는 또한 새로운 시설을 건축하기의 비용안에 큰 역할을 한다. 작은 마을에서 1 백만 달러 이하의 단일 층,40,000 평방 피트의 셀프 스토리지 개발을 할 수 있지만,더 많은 도시 환경에서 2 층,80,000 평방 피트의 시설은 6 백만 달러를 되돌릴 수 있습니다. 이것들은 대략적인 추정치라는 것을 명심하십시오.
엄지 손가락의 규칙으로,당신은 새로운 건설에 평방 피트 당 어디서나$25$75 지출 기대할 수 있습니다. 그러나 그것은 단지 대략적인 범위 일뿐입니다. 다시 말하지만,시설의 위치-토지의 비용을 포함 하 여-건설에 대 한 가격 태그를 지시 합니다.
다음은 자체 저장 시설을 개발하는 경우 염두에 두어야 할 몇 가지 통계입니다:
- 시설 범위 100000 평방 피트 100000 평방 피트 이상.
- 평균 자체 저장 시설은 46,000 순 임대 가능 평방 피트(세입자가 임대 할 수있는 돈 생성 공간의 양)를 포함합니다.
- 시설은 일반적으로 2.5~5 에이커에 이릅니다.
다음은 스토리지 유닛을 구축 할 때 고려해야 할 여섯 가지 사항입니다:
- 단위의 혼합은 무엇을 할 것인가? 시설이 아파트 세든 사람에의해 우위하게 채워지는 무역 지역안에 이으면,그때 너는 더 작은 단위를 포함하고 싶는. 그러나 무역 지역의 주민들은 대부분 주택 소유자 인 경우,더 10 10 10 10 20 단위 순서에있을 수 있습니다.
- 시설은 드라이브 업 장치 또는 실내 액세스 장치 만 일치해야합니까? 또는 드라이브 업 및 실내 액세스 장치의 혼합이 있어야합니다. 응답은 무역 지역의 인구 통계에 의존한다.
- 기후 제어 장치 만 있어야합니까 아니면 비 기후 제어 장치 만 있어야합니까? 아니면 둘의 조합이 있어야 할까요? 지역 기후는 건설 예산 것 이다이 결정에 관한 놀이로 올 것 이다.
- 시설을 하나의 건물로 제한해야합니까? 또는 당신은 충분한 공간이있을 것이다—그것은 의미가 않습니다—여러 건물에 걸쳐 단위를 확산? 얼마나 많은 토지를 사용할 수 있는지,그리고 얼마나 많은 수요가 예상되는지,시설의 구성에 영향을 미칠 것입니다.
- 보트,텔레비전 및 기타 차량의 보관을 위해 공간을 따로 보관해야합니까? 응답은 무역 지역안에 몇 배,캠핑카 및 차량 소유자가 살는 까 지적하는 시장 조사에,부분적으로,경첩을 단다.
- 문을 닫은 소매점과 같은 기존 구조를 자체 저장 시설로 변환하는 것을 고려해야 합니까? 많은 셀프 스토리지 개발자가 사용되지 않고 종종 간과되는 공간을 세금 수익 창출,일자리 창출 저장 시설로 성공적으로 전환했습니다.
시설의 모습 외에도 또 다른 핵심 요소는 구역 설정 및 자격입니다.
큰 문제는 재산이 구역화되는 방법입니다. 속성이 이미 자기 저장을 위해 구역화 된 경우,그 거대한 장애물을 제거합니다. 그러나 재산을 다시 구역화해야하는 경우 구역 변경에 대한 승인을 구하는 데 몇 달 또는 몇 년을 할애 할 수 있습니다.
일부 지역에서는 공무원과 지역 주민들이 이러한 시설이 범죄와 교통에 대한 자석이며 눈에 거슬리는 것이라는 잘못된 생각에 따라 자체 저장 시설에 적극적으로 반대합니다. 그 반대는 실제로 사실입니다. 셀프 스토리지 시설 상승 범죄 또는 트래픽,발생 하지 않습니다 그리고 많은 현대적인 시설에 맞게 하 고 심지어 이웃을 강조 하도록 설계 되 고 있다.
또한 권리 문제가 있습니다. 여기에는 개발 계획에 대한 정부 기관의 승인을 얻는 것이 포함됩니다. 리조닝과 마찬가지로 권리 케이스는 몇 달 동안 끌 수 있습니다.
그 모든 것을 명심하십시오:
- 자체 저장 시설의 개발에는 시간과 인내심(물론 돈)이 필요합니다. 구역 및 자격 외에도 악천후,노동력 부족 및 건축 자재 공급이 제한되어있어 건설이 지연 될 수 있습니다.
- 자체 저장 시설을 개발하려면 전문 지식이 필요합니다. 개발 팀에는 노련한 법률,부동산,금융,건설 및 디자인 전문가가 포함되어야합니다. 셀프 스토리지 산업을 처음 접하는 사람들은 새로운 시설을 개발할 때 혼자 갈 수 있습니다.
자체 저장 시설 자금 조달
어떤 사업과 마찬가지로,새로 건설 된 시설이나 새로 인수 한 시설에 대해 이야기하든 상관없이 자체 저장에 대한 몇 가지 어려운 진실이 있습니다.
우선,사업을 시작하고 계속 운영하려면 돈이 필요합니다.
앞서 언급했듯이 시설에 투입하는 금액은 위치 및 기타 수많은 요인에 따라 크게 다릅니다. 그러나 너가 십센트를 쓸 전에,너는 너가 취득 또는 새로운 발달을 회계에 관하여 갈 것이다 까 라고 결정해야 할 것이다.
예를 들면,너는 대부를 밖으로 가지고 간것을 필요로 할 것인가? 인수 대출,건설 대출 및 중소기업 대출과 같은 다양한 옵션을 사용할 수 있습니다. 이 대부의 많은 것은 10 25 년의 기간을 충당한다. 올바른 방향으로 당신을 가리 키도록 셀프 스토리지 산업에 정통한 대출 전문가와 함께 작업 할 수 있습니다.
셀프 스토리지 대출 자격을 얻으려면 다음 네 가지가 필요합니다:
- 최소 680 의 신용 점수.
- 최근 파산,압류 및 세금 유치권의 명확한 신용 기록.
- 10%이상의 현금 계약금.
- 최소 3 년의 사업 실적.
아마도 당신은 대출을 취할 필요가 없습니다,대신,시설을 구입하거나 구축 할 수있는 충분한 액체 자본을 가지고. 그러나 시설을 운영하기에 충분한 돈이 있습니까? 너는 각자 저장 시설을 구매하나 개발하기 위하여 너의 은퇴 기금을 배수하고 싶지 않는다.
또는 시설을 구입하거나 건설하기 위해 다른 투자자와 팀을 구성하는 것을 고려할 수 있습니다. 이것은 다음을 통해 수행 할 수 있습니다:
- 너가 돈을 빌리고 있는 실재물 또는 사람에게 소유권 지분을 할당하지 않는 대출 관계 이는 빚 공동체정신.
- 각 파트너가 일정 금액의 현금을 치핑하고 비즈니스의 지분을 소유하는 주식 파트너십.
- 셀프 스토리지 개발자와의 합작 투자. 각 파트너는 특정 비율의 비즈니스를 소유합니다.
- 시설 구매 또는 개발의 유일한 목적을 위해 모인 공인 투자자의 신디케이트.
- 적어도 두 사람이 재산을 소유 할 수 있도록하고 소유권 지분을 다른 당사자에게 상대적으로 원활하게 이전 할 수있는 세입자 공동 합의.
셀프 스토리지 시설을 어떻게 관리하고 마케팅할 것인가?
저장 시설은 전통적으로 건강하고 안정적인 현금 흐름을 창출하지만 셀프 스토리지 사업에 참여하는 사람은 누구나 이것이 빠른 작업이 아니라는 것을 깨달아야합니다.
일반적으로 자체 저장 시설의 점유율은 70%에서 95%까지 다양합니다. 새로 건설 또는 재배치 되는 시설,새로운 소유자 종종 직면할 것 이다 임대 기간 18~36 개월 시설 점령 안정화에 도달 하기 전에. 긍정적 인 현금 흐름은 또한 도로의 아래 년이 될 수 있습니다.
그러나 좋은 소식은 자체 저장 시설의 손익분기 점유 비율이 다른 자산 군보다 훨씬 낮다는 것입니다. 한 가지 방법으로 손익분기 점은 다세대 부문의 60%이상에 비해 셀프 스토리지의 점유율이 40%에서 45%입니다. 게다가,각자 저장 기능은 상업용 부동산안에 제일 단기 적이고,장기 반환의 어떤을 자랑한다.
셀프 스토리지 시설 구매에 관해서,주목해야 할 중요한 투자 번호 중 하나는 자본화 비율(짧은 캡 비율)입니다. “자본화 비율은 항상 각자 저장 공업에 있는 구매자와 판매인 둘 다를 위한 전면 활 모양으로 하는 고려사항,”각자 저장 중개 회사 스카이뷰 고문에 따르면.
스카이뷰 어드바이저에 의해 설명 된 바와 같이,캡 비율은 속성의 값에 대한 속성의 노이(순 영업 이익)의 비율이다. 예를 들어,부동산이 150 만 달러에 팔리고 노이가 120,000 달러 인 경우 캡 비율은 8%(120,000 달러는 150 만 달러의 8%)입니다.
“가장 간단한 용어로,캡 비율은 소득 재산 투자자에게 그가 모든 현금으로 재산을 구입하는 경우 적립 기대할 수있는 비율을 보여,”스카이뷰 고문은 말했다.
예를 들어,투자자가 부동산이 8%의 총액 이자율 가치가 있다고 생각하면 8%의 현금 수익을 기대합니다.
2018 년 3/4 분기에 자체 저장 시설의 캡 비율은 클래스 시설 중 4.5%에서 클래스 시설의 경우 8.5%로 다양했습니다.
결론
결국 자체 저장 시설을 구입하거나 건설하는 것은 확실히 시간,에너지 및 돈을 소비 할 것입니다. 그러나,보수는 지속적으로 성장하는 산업에 상당한 될 수 있습니다. 그 성장의 증거는 풍부합니다:
- 2018 년에는 여러 미국 시장의 셀프 스토리지 점유율 및 임대율이 사상 최고치에 도달했습니다.
- 베이비 붐 세대 가구의 전반적인 축소,아파트 임대 대 주택 소유에 대한 밀레니엄 세대의 일반적인 선호,미국 노동자의 지속적인 이동성 등 다양한 추세 덕분에 셀프 스토리지에 대한 수요가 계속 증가하고 있습니다.
- 시간이 지남에 따라 셀프 스토리지는 경기 침체에 강한 부문임을 입증했습니다.
간단히 말해서,셀프 스토리지는 기존 시설을 인수하거나 새로운 시설을 건설하는 것이 매력적인 투자 수익에 대한 롤업 문을 열 수있는 많은 이유를 제공합니다.
“저장 시설은 자본 지출이나 유지가 거의 필요하지 않으며 재산세는 적으며 그 부문의 순 인수는 급증했습니다.”Forbes.com 기여자 브래드 토마스 11 월에 관찰 2017. “그래서,좋은 시간과 나쁜,일종의 결혼처럼,좋은 오래된 저장 장치는 믿음직한…”