상업용 부동산의 가치는 임대 수익률 또는 자본 성장 가능성에 의해 크게 좌우됩니다. 재산을 잠정할 때 사용될 수 있는 다수 방법이 있다.

이러한 방법은 다음과 같습니다:

• 비교 판매 방법
• 합산
• 자본화
• 대체 비용
• 가상 개발

아래에서 우리는 이러한 다양한 평가 방법을 살펴보고 각 접근 방식을 더 자세히 설명하지만 특정 상업용 부동산에 대한 정확한 평가를 한 경우,오늘 우리 팀에 연락하십시오.

비교 판매 방법

비교 시장 분석이라고도합니다. 이 방법은’직접 비교’라고도하며 상업용 부동산을 평가하는 인기있는 방법입니다. 그것은 최근에 판매된 기준 및 유사한 유형의 다른 사람과 재산을 비교하는 관련시킨다.

이 직접 비교는 일반적으로 판매 분석의 기초이며이 방법은 실제 시장 증거에 의존합니다. 직접적인 비교는 작업 중 상당히 단순하며 다른 평가 방법의 필수적인 부분을 형성합니다. 비교 가능한 시장 분석 또는 직접 비교 방법은 종종 매우 유사하기 때문에 산업 계층 단위를 평가하는 데 가장 적합합니다. 다른 형태의 상업용 부동산은 크게 다를 수 있으므로 이러한 형태의 평가가 덜 신뢰할 수 있습니다. 이 방법에서 일반적으로 검토되는 요인은 다음과 같습니다:

• 판매 날짜
• 속성의 위치
• 속성의 크기
• 물리적 특성(통관,액세스 등)
• 편의 시설 및 서비스(대중 교통,인프라 등에 근접)
• 속성의 구역

합산 방법(비용 접근)

용어’합계’는 전체 값을 계산하기 위해 속성의 여러 부분의 값을 추가하는 것을 의미합니다. 합계 방법은 속성 전체에 대한 값이 아니라 속성의 각 구성 요소에 값을 부여하는 것을 기반으로 합니다. 합산 방법은 주로’확인’평가로 사용됩니다. 합산 방법에 따라 토지 비용,공장 및 사무실과 같은 개선 비용 및 주차,펜싱 및 조경 설치 비용을 계산합니다. 그런 다음 비용이 합산됩니다.

합계는 현재 비용 감가 상각을 기반으로하며’비용 접근법’방법이라고도합니다. 비용 접근이 관련시킬 때 가장 큰 경우안에,전부 방법론은 비용과 판매 비교 접근의 잡종 이다.

예를 들어,건물 건설을위한 교체 비용은 노동,자재 및 기타 비용을 추가하여 결정할 수 있지만 토지 가치와 감가 상각은 비교 가능한 데이터의 분석에서 파생되어야합니다. 합산 방법은 교외 개발에 특히 유용합니다. 그런데,사람이 재산에 특별한 합계를 소비했기 때문에 다른 사람이 개선을 위해 지불하게 기꺼이 할 것을 의미하지 않는다(이것은 에 자본화로 불리는 것이 이다).

과잉 자본화 된 재산(지역의 평균 가격보다 잘 개발 된 재산)은 현재 소유자가 지출 한 모든 돈을 회수 할 수있는 가격으로 판매하기가 매우 어려울 수 있습니다. 비용 접근 방식은 새로운 구조물에 사용될 때 신뢰할 수있는 것으로 간주되지만,이 방법은 오래된 속성에 대해 덜 신뢰할 수있는 경향이 있습니다. 비용 접근 방식은 종종 특수 사용 속성(예:도살장,공공 조립,선착장)을 다룰 때 신뢰할 수있는 유일한 접근 방식입니다.

감가 상각은 합산 방법을 사용할 때 고려해야 할 중요한 요소입니다. 때로는 건물이 가치의 원천으로 유용 할 시간을 결정하는 방법을 이해할 필요가 있습니다. 이 감가 상각을 계산하는 방법에 대한 이해를 필요로하고 건물이나 개선이 감가 상각 발생한 시간이 지남에 따라 가치가 감소 위치를 결정하는 것을 포함한다. 건물 및 개선은 시간이 지남에 따라 노화되고 악화되며 유지 관리 되더라도 최신 및 현대적인 건물 또는 개선 사항과 비교할 수 없습니다.

감가 상각은 어떤 원인을 통해 재산의 가치 손실이며,교체 비용 신규 및 현재 시장 가치의 차이입니다. 합산 평가 방법을 채택 할 때,항상 비용이 항상 동일한 값을하지 않는 기억! 예를 들어,소유자는 확장 및 기존 공장을 개장$250,000 보낸다. 이 작업이 완료되기 전에 속성이 즉시$250,000 의 가치가 있다는 보장은 없습니다.

비교 판매 방법에 대한 수표로 합계 방법을 사용할 수도 있습니다. 그것은 평가 또는 같은 속성을 잠정에 주로 사용됩니다:

• 비교 가능한 판매 데이터가 극히 제한된 시장에서의 부동산
• 특별 용도 부동산,또한 판매 데이터가 제한된 시장에서의 부동산
• 고립된 시장에 위치한 부동산
• 공식 거래 시장이 없는 공공 재산 또는 유틸리티

다음 예와 같이 개선 가치가 토지 가치에 추가됩니다.:

토지 가치는 유사한 빈 토지 판매와 직접 비교하거나 빈 토지 가치를 얻기 위해 개선 된 판매를 분석하여 결정됩니다. 평가 목적을 위해 땅에 두는 가치는 대리인에의해 일반적인 가이드로 사용될 수 있는다,그러나 판매를 분석함것은 부정확을 줄이기 위하여.

자본화 방법

이 방법은 재산의 소득을 기반으로하며 주로 재산을 생산하는 소득을 평가하거나 평가하는 데 사용됩니다. 계산 속성의 당기 순이익을 기반으로,오히려 총 임대 소득보다,속성에 대한 나가는 비용은 서로 크게 다를 수 있습니다.

자본화 비율(또는 캡 비율)은 소득 생산 재산의 가치를 추정하는 데 사용되는 비율입니다. 간단히 말해서,캡 속도 판매 가격 또는 백분율로 표현 하는 속성의 값으로 나눈 순 영업 이익 이다.

투자자,대출 기관 및 평가자는 다양한 유형의 소득 생산 부동산에 대한 구매 가격을 추정하기 위해 캡 비율을 사용합니다. 시가 총액 비율은 최근에 특정한 시장에서 판매한 유사한 재산의 재정적인 자료를 평가해서 결정된다. 캡 속도 계산 통합 속성의 판매 가격,총 임대료,비 임대 소득,공석 금액 및 운영 비용 따라서 속성의 판매 가격 및 총 임대료 계정에 찍은 경우 보다 값의 더 신뢰할 수 있는 견적을 제공 합니다.

부동산의 순이익 결정에는 두 단계가 있습니다:

• 당기 순이익은 비교 판매 분석에서 파생 된 적절한 비율로 자본화됩니다. 예를 들어,연구에 따르면이 지역의 소매 공간에 대한 순 수익률은 평균 6%입니다. 이 수익률은 자본화 비율이라고하며 시장 가치 계산의 기초를 형성합니다.

  순 자본화 비율%=(연간 총 임대 소득-비용 100)판매 가격

  이 공식을 사용하려면 월 임대 소득에 12 를 곱해야합니다. 유지 보수,에이전트의 수수료 및 요금을 포함한 모든 속성 비용을 계산 한 후 다음 계산을 떠나 공제 할 필요가있다:이러한 계산이 단순히 총소득에 기초하여 이루어진다면,그 수치는 다른 건물에 걸친 지출의 넓은 차이를 고려하지 않기 때문에 비교가 덜 될 수 있다.

  예

  부동산 판매

  유지 보수,에이전트 수수료 및 기타 모든 지출 총

  총 연간 임대 소득

  순 연간 임대 소득$55,000 – $12,500

  자본화 비율($42,500 엑스 100) ÷ $850,000

  $850,000

  $12,500

  $55,000

  $42,500

  5%

  자본화 비율은 그것의 구입 가격에의해 분할되는 재산의 순수한 영업 이익 이다. 이 비율은 특정 투자에 대한 예상 연간 비율 수익을 보여줍니다. 위의 예에서 연간 42,500 달러의 순이익이 5%로 자본화 될 때 이 속성의 결과 또는 자본 가치는 연간 5%의 수익률 또는 투자 수익률로 850,000 달러가 될 것입니다. 자본화 비율을 사용하기의 이득은 구매자가 그들의 예기한 수익을 결정하고 장래 투자가 실제적으로 가치가 있는 것을 정의할 수 있는다 고 이다. 재산의 자본 가치를 운동하기 위하여 비율을 사용하여 다음과 같이 이다:

  재산을 위해 당기 순이익은$50,000 아빠 이다. 6%의 자본화 비율에 기초를 두고 여기 보인 이 자본화 비율 공식을 사용하여 재산에는$833,333 의 자본 가치가 있는다.

  자본가치=당기 순이익 100%자본화율

  ($50,000 엑스 100) ÷ 6

  $833,333

  임대 또는 순이익 소득에서 받은 반환에 근거 하 여 구입 하는 속성은 가치 또는 소득 방법에 의해 평가.

  자본화의 기본 원칙은 재산에 의해 생성 된 소득은 영원히(영원히)있다는 것입니다. 이 기초에 재산은 현재 당기 순이익이 항상 유효할 가정에 평가된다. 이 소득 흐름의 상대적 위험은 자본화 비율로 측정됩니다. 순 임대료 또는 이익의 현재 수준을 유지하는 위험이 높을수록 자본화 비율이 높아집니다.

  충분한 데이터로이 공식은 재산 가치를 평가하는 데 도움이 될 수 있으며 에이전트는 자신의 임대 롤에서 현재 임대 데이터에 액세스 할 수 있습니다 그들은 같은과 같은 비교 데이터 원칙을 따르고 정확성을 보장하기 위해 최신 또는 최근 정보까지 사용 제공.

  교체 비용

  평가자는 종종 현재의 교체 비용을 기준으로 보험 목적으로 재산을 가치있게 평가해야합니다. 상업용 부동산 에이전트는 일반적으로 가격 견적을 마련하기 위해이 방법을 사용하지 않는 동안,그것은 클라이언트에서 정보를 제공 할 때 당신이 그것을 건너 수 있으므로 교체 비용 방법을 이해 가치가있다. 클라이언트에 대한 속성을 관리하는 에이전트는 보장 값이 최신 상태로 보장하기 위해 보험 커버를 검토와 클라이언트를 지원하는 경우이 방법을 사용할 수 있습니다. 자산 평가의 대체 비용 방법을 사용하는 경우,건물 구조(들)혼자 간주됩니다. 토지의 가치는 구조의 가치에 도달하기 위해 전체 가치에서 공제됩니다.

  이 방법은 도시와 농촌 지역에 따라 크게 다를 수있는 현재 건설 비용에 대한 정보에 액세스하는 것을 포함합니다. 건축 비용은 일반적으로 매년 증가하고 교체 비용을 계산할 때 현재의 건축 산업 지침을 반영하는 정확한 정보를 사용하는 것이 필수적입니다.

  대체원가를 기준으로 하여 기존의 기존 재산을 평가한 대리인은 부동산의 가치가 하락하고 일반적으로 토지가 가치 있는 요소라는 사실 때문에 대체원가가 부동산의 시장가격에 거의 영향을 미치지 않기 때문에 부정확한 수치나 범위를 제시할 가능성이 높다는 점에 유의하시기 바랍니다. 그것은 최고의 순수 보험 목적을 위해 남아 있습니다.

  가상 개발(타당성)

  이 방법은 토지 구획 및 개발 현장의 평가에 사용됩니다. 개발자에게 토지의 값은 계정에 전체 프로젝트에 관한 여러 가지 요인을 고려하여 도착:

  • 완성 된 프로젝트의 총 매출 총 판매 비용 감소=순 실현
  • 개발자의 이익과 위험에 대한 마진 감소=총 자본 지출(개발,토지 및이자 비용)
  • 개발 비용,비용 및이자(이자 및 비상 비용)=토지와이자의 가치
  • 토지 가치에 대한이자 감소=총 토지 가치

  이 값은 개발이 가상으로 실현 가능한지 여부를 나타냅니다. 개발자가 그들의 계산이 그들에게’가치’이다 것 을 보이는 가격의 주위에 땅 및 덮개 관심사 보유 책임을 살,그때 일반적으로 계획사업은 진행하지 않을 것이다. 분명히 타이밍과 함께 다른 비용 및 판매 추정치도 매우 정확하게 예측해야합니다.

  가상 개발 프로세스는 다음과 같이 요약 할 수 있습니다:

  • 개발업체는 예상된 최종 생산물이 존재할 것을 기반으로 부지를 선정한다
  • 개발업체는 토지를 매입하고 차입금에 대한 이자를 발생시킨다
  • 개발업체는 개발비용과 건축비용과 차입금에 대한 이자로 개발된다
  • 개발업체는 손실을 회수하고 그 이익을 실현하는 매각과정을 거친다

  대부분의 개발자들은 토지를 구매하기 위해 자금을 빌려 이자를 부과한다. 아직도 돈을 다른 곳에서 얻은 반환 반대로 즉각적인 반환 없이 땅에 투자 하는 데 대 한 비용을 허용 하지 않는 사람들. 이것은 종종’기회 비용’이라고 부릅니다. 개발자의 총 자본 지출은 토지 정착,개발 및이자 비용,이익 및 위험 마진으로 구성됩니다. 모든 비용을 회수하기 위해 최종 판매 비용과 개발 된 토지의 토지 구성 요소를 총 자본 지출에 추가해야합니다.

  상업용 부동산 가치 평가에 도움이 필요하십니까?

  문의 사항이 있으시면 언제든지 채프먼&프레이저 상업용 부동산의 팀에 문의하십시오.