不動産価格の上昇は、多くの場合、住宅需要の増加に関連しているか、しばしば外国人投資家や投機家に非難されています。

上記の要因のすべてが住宅価格の値に役割を果たしていますが、価格設定の大部分は開発者から直接来ています。

バイヤーは頻繁にコンドミニアムの開発者がコンドミニアムの単位のための平方フィートごとの価格をいかに定めるか疑問に思っている。 土地、建設費、および政府料金を購入するコストなど、建設前のコンドミニアムの価格設定に入る多くの要因があります。

開発者がコンドミニアムプロジェクトの作業を開始する前に、彼らは彼らの全体的な開発コストとリスクを理解し、管理するのに役立つプロフォーマを作成します。

土地、建設費、政府費が増加しているため、不動産開発業者はプロフォーマを使用して開発リスクを管理する必要があります。

私たちは、開発者が自分のポケットからプロジェクトに資金を提供していないことを知っています。 貸し手や他の合弁パートナーだけでなく、開発者に多額の資金を貢献している株式投資家があります。 これらの利害関係者は、彼らのお金がうまく管理されており、彼らの財政的貢献が彼らの投資のリターンを生成することを安心する必要があります。

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投資家やエンドユーザーはこれを聞きたくないかもしれませんが、開発者は彼らの一番下の行について最も確かに心配しています。

これが、pro formasが平方フィートあたりのコストを決定する際に開発者にとって優れたツールである理由です。 開発者がプロジェクトの成功をテストするために”what if”シナリオを使用することは珍しいことではなく、最も簡単な”what ifs”の一つは、”平方フィートあたりの価”

平方フィート当たりの価格は、特に市場環境が開発者に財政的に直接影響を与えている場合、土地の価値や建設、最終的にはコンドミニアムプロジェクトの完了に必要な個々のハードコストとソフトコストを含む、プロジェクトの目標を達成するために増加するのが最も簡単なコストです。

だから、開発者は価格を設定するときに正確に何を考慮していますか？ ここではあなたのための簡単な内訳です：

土地コストの上昇

MCAPは、自治体の地価に関する定期的なレポートを提供し、これらのレポートからのデータは、土地 例えば、トロントのダウンタウンの中心部を見ると、高層マンションの土地の平均市場価値は平方フィートあたり$265から2 275の間であることがわかります。 それはすべての開発者のために吸収するために非常に高価なコストだし、間違いなくトロントのダウンタウンの平方フィートあたりのコストは、他の

ここで、これを、平方フィートあたりの平均地価が55ドルから70ドルの成長している都市であるヴォーンと比較してください。 もちろん、Vaughanの開発者の建物は、トロントのダウンタウンとは対照的に、多額の土地費用を支払う必要がないため、コンドミニアムプロジェクトの競争力のある価格を提供することができます。

これはヴォーンの特性が大きい投資でないことを意味しないが、ダウンタウントロントのコンドミニアムが平方フィートの基礎ごとの費用ではるかに高い理由があることをバイヤーが理解する方法単にである。

需要も役割を果たしていることを認識することも重要です。 したがって、Vaughanで地価が安い場合、それはこれが将来的にそのように残ることを意味するものではありません。 投資家や利害関係者のより多くを集めている都市の需要や投資の洪水がある場合、ヴォーンの地価の大幅な価格上昇を参照してください市場の状況

ハードとソフトの建設費

2020年に始まったパンデミックと戦うための予防接種を受けても、建設業界はこの世界的な健康危機の長期的な影響を感 グローバルなサプライチェーンの混乱、不況、ロックダウンはすべて、GTAとそれ以降の建設コストに影響を与えます。

バイヤーは、開発者が建設前のコンドミニアムの平方フィートあたりの最終価格をどのように決定するかを現在かつ正確に理解したいと考えています。

住宅価格の上昇など、住宅需要の増加に関連することが多いことを国民はよく認識しています。 人々はしばしば平方フィートあたりのコストを上げるために外国人投資家を非難しますが、価格設定はそれよりも複雑です。

新しいコンドミニアムを購入するためのコストを増やすことができる投機的な投資がたくさんあることは事実です。 これらの増加は、平方フィートあたりのコストとして掲載されています,これは、開発者が任意の市場条件内で価格設定するときに使用する標準です. 平方フィートあたりのコストは、開発者が既存の需要に応じて価格の成長を活用しているため、これらの市場の状況に非常に敏感です。

そうは言っても、平方フィートあたりの価格を設定する際の開発者にとって最大かつ最も直接的な要因は、建設コストに関連しています。

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一般に、建設業者が建設資金調達の資格を得るためにコンドミニアムユニットを事前に販売している場合、プロジェクトが入居準備が整った後に全額支払われる予定の所定の価格に対して預金を提出しているバイヤーと契約および契約が締結される。 ビルダーは、計画と開発段階で各ユニットの平方フィートあたりの価格を決定する際に、ハードとソフトの両方を含むすべての建設費を決定するために彼らのプロフォーマを使用する理由です。

正確な見積もりを作成することは、プロジェクト全体の実行可能性に影響を与える可能性があるため、開発者がコストを過小評価しないように 開発コストが劇的に増加したり、計画が貧弱になったりすると、ビルダーはプロジェクト全体をキャンセルするしかないでしょう。 経験豊富な開発者は、この動作が評判に影響することを知っているため、プロジェクトをキャンセルする習慣はありません。

開発者が平方フィートあたりの価格を決定する前に、彼らは本質的に物理的であるため、定義するのが最も簡単なハードコストのすべてを考慮する必要

経験豊富な建設会社は、建物の作業を開始する前に、ハードコストを見積もり、決定する方法を知っています。 これらの専門家は、開発者が潜在的なプロジェクトに地面を破る前であっても、必要な材料の正確なタイプと量を知っています。

Altusグループは、平方フィート当たりの価格を決定する際に開発者が直面する困難な作業に対する感謝をバイヤーに与えることができる、難しい建設費

Altus Groupの最新の2021Canadian Cost Guideによると、gtaの40-60階建てのコンドミニアムビルの住宅用コンドミニアムセグメント内の建設費は、平方フィートあたり$250から$340 この値をモントリオールなどの都市と比較して、建設費は1平方フィートあたりわずか$190から2 270です。

だから、トロントのような都市のコストが高い理由をバイヤーが疑問に思っているなら、コストが高い地域の違いを考慮することが重要です。 あなたは大工、掘削機、あるいは電気技師を雇うことに関わるコストについて考える場合は、これらの専門家のための時給は、少なくともhour65から時間あたり$85の範囲であることがわかります。

平均して、ソフトコストは、構築可能な総コストの15％から20％の間で変化する可能性があります。 これらの費用はコンドミニアムが完了すれば停止しないので堅い費用と異なっている。 ソフトコストは、すべてが構築された後も発生し続け、そのような財産の維持、保険、セキュリティ、および資産を維持するために必要とされる他の継続的なコストなどのものが含まれています。

政府の費用

コストの見落とされがちな側面は、開発費、公園献金費、コミュニティ給付費などの政府の費用に関連しています（不動産情報記事への内部リンク）。

自治体は、最終的に住宅購入者に戻って渡される開発者の手数料を請求します。 興味深いのは、同じ自治体が開発承認のために数ヶ月と数年を取っているにもかかわらず、開発料金が増加し続けることです。 新しいコンドミニアムの建物のために、単位ごとの平均政府充満はおよそnew122,800、または新しいコンドミニアムのための平均価格のおよそ23.9%である。

この料金は、開発者がコンドミニアム開発計画内で十分な緑地を確保するために設計されています。 ビルダーは、通常、緑の空間に向かって土地の少なくとも5％を捧げることが期待されていますが、これはしばしばトロントのような都市で挑戦するこ その結果、開発者は、プロジェクトのためのビルダーの全体的な開発コストを上昇させる緑地緑地へのこの”献身”の代わりに料金を支払うことを余儀なく

この料金は、開発者がプロジェクトを完了させるために支払わなければならない別の追加コストであるため、平方フィートあたりのコストの計算に直接影響します。

Altus Groupによる2018年の研究では、GTA自治体が約1ドルを集めていることが分かった。新しいコンドミニアムのプロジェクトのための平方フィートごとの最終的な費用に含まれている大きい金額である公園の現金準備料の13十億。 BILDによると、2006年から2017年の間に、GTA自治体内の準備金は、300万ドルを少し超えたものから、現在見ている数字の1.13億ドルに増加しています。 これはまた、開発者が単に上に構築するのに十分な土地がないので、専用の公園の代わりに現金を支払うために多くを選択していることを示して

BILD氏は、開発者が代わりに現金拠出を選択しているため、これらのコストは高層開発のために少なくともunit20,000からunit30,000を追加することを発見しました。 だから、これは投資家や建設前のコンドミニアムプロジェクトのバイヤーのための平方フィートあたりの価格を上昇させる別の追加コストであるこ

を読む: 例えば、トロントのダウンタウン-ウエストの土地の平方フィートあたりの平均コストを取ると、土地の平均コストは平方フィートあたり$165からsquare175の間の範囲であり、このコミュニティ-ベネフィット-チャージはその値の上に4％を追加することができ、総コストは平方フィートあたり.172から1 182の間の範囲であることがわかります。 開発者が土地価値の4%以上満たされないが、これが開発者が負い、新しいコンドミニアムの単位の購入のための平方フィートごとの価格の最終的な計算に因数分解される付加的な費用であることをコンドミニアムのバイヤーが知ることは重要である。

ケース例:平均GTAコンドミニアムプロジェクトのコスト分析

開発者が平方フィートあたりのコストを決定する方法をより実用的に理解するために、平均GTAコンドミニアムプロジェクトを簡単に見てみましょう。

GTAの平均高層マンションの土地コストは、27エーカーの土地で約$2.1百万であり、これは建築可能な平方フィートあたり約$112に出てきます。

ほとんどのGTAコンドミニアムプロジェクトは、5階建て以上の10戸以上の住宅ユニットであるため、開発者は自動的に4％で上限のコミュニティ給付料を支払う必要があることを意味します。

それでは、政府の手数料を見てみましょう。 GTAの平均政府料金は、高層開発のための総コストの約16％です。 ドルでは、これはトロントで購入するときマーカムのコンドミニアムおよび単位ごとのunit76,762を購入するとき単位ごとの約unit96,233に翻訳する。

そして、第三の主要なコストは、開発者が支払わなければならない建設費に関連しています。 私たちが建設費について話すとき、私たちはソフトコストとハードコストの両方を考慮しています。 私たちが知っているように、トロントだけでのハード建設費は、平方フィートあたりの総コストの約20％から30％を表す40-60階建てのマンションの建物のための平方フートあたり$200と$260の間の範囲です。 平方フィートあたり$900で販売されているコンドミニアムプロジェクトの場合、ソフトコストは平均して平方フィートあたり約$90を表します。

したがって、ハードコストとソフトコストの両方を含む建設コストを考慮すると、開発者が請求する平方フィートあたりの総コストのシェアとして、平方フィートあたり約300ドルから350ドルになり、これは平方フィートあたり900ドルで販売されているコンドミニアムプロジェクトのコストの三分の一を少し上回っている。

ここで、開発者が支払わなければならない土地、建設費、政府料金を追加して主要なコストを大まかに計算すると、下の表から、高層マンションプロジェクトの開発に開発者が支払う必要がある平方フィートあたりの総コストは、平方フィートあたり900ドルで一般に販売されているコンドミニアムプロジェクトの平方フィートあたり少なくとも665ドルから775ドルの範囲であることがわかります。 それは各コンドミニアムの単位のための平方フィートごとのおよそ$125から2 235の利益率を開発者に残す。