最近、私はOttawa Real Estate Investors Organization(OREIO)の年次BBQに出席しました。
私がそこにいる間、私はいくつかの投資物件を所有し、他の投資家のために約30台を管理する不動産管理会社を経営している私の過去の学生（私は
ジョーは彼が最近特性の大きい有価証券を管理するための仕事で値をつける機会を有したことを私に言っていた。
実際、この仕事は彼の財産管理会社に100台以上のユニットを追加するでしょう。 私は何とか彼が契約を授与する担当者を知っていたと信じて、彼はオタワのいくつかのビッグネームの不動産管理会社と競合していました。
しかし、ジョーは彼と彼のパートナーが作業負荷を処理できないことを少し心配していました。 彼は私に助言を求めていて、彼が何をすべきかを知りたいと思っていました。
通常、私は大きな目標に到達することから人々を抑えるために誰かではありません。 しかし、いくつかの質問をした後、私はすぐに彼の小さな不動産管理会社が新しい作業負荷の下で失敗する可能性が高いと判断しました。
私は彼に正確に何をすべきかを教えていなかった（それが彼の決定だった）が、私は彼にあまりにも速く拡大することに注意するように言った。 二度私は小さい特性管理の会社が爆破し、廃業するのを見た(多くの理由のためにしかし主に余りに速く育ったので)。
その会話の後、多くの投資家が不動産管理会社を選ぶときに何を探すべきか（または何を避けるべきか）を知らないかもしれないことに気づいたので、管理会社が失敗する理由のトップ6のリストをまとめました。
そして、あなたが他の投資家のために財産管理もしている投資家であれば（またはあなたがそれをやることを考えている）、これらの理由に非常に注 あなたのビジネスの未来は危機に瀕しています！
1)十分なお金を充電していない
投資家として、あなたの目標は、あなたの収入をできるだけ高くすると同時に、あなたの費用をできるだけ低く保 それは不動産管理に来るとき、当然のことながら、投資家は、可能な限り低い管理手数料を意味する最良の取引を探しています。
しかし、管理費の低さに問題があります。 それは数ヶ月または数年後まで自分自身を示さないかもしれない隠された問題です。
ここでは、手数料が低すぎるときに何が起こるかです…
- 低管理手数料=プロパティマネジメント会社の低利益
- 低利益=スタッフを雇うのに十分なお金がない
- 十分なお金がない/スタッフ=あまりにも多くのプ
20ユニットx$1000/mo=2 20,000/mo収集された家賃
ほとんどの不動産管理会社は、収集された賃料の割合を請求し、これは4％から10％以上の範囲です。 このプロパティマネージャーが6％を充電した場合、それは次のようになります…
$20,000/mo x6%=mo1,200/mo管理料
そして、それは彼らが毎月の家賃の100％を収集することを前提としています。
6％は一部の投資家にとっては多くのように見えるかもしれませんが、わずか20台では、スタッフと収益性の高い不動産管理事業を実行するには十分ではありません。 それが働くことができる唯一の方法は、すべての作業が所有者またはその家族によって行われ、彼らは単に自分の不動産投資収入を補完している場
すべてのビジネス（プロパティマネージャーを含む）は、オーバーヘッドを持っています—ビジネスにするだけで必要な費用。 $1,200/moの収入では、不動産管理会社がフルタイムのスタッフを雇うことができる方法はありません。
ユニット数が40ユニットに倍増し、潜在的な管理費収入が2400ドルに倍増したとしても、オーバーヘッドを支払った後にフルタイムの人を雇うだけではまだ十分ではありません。
不動産管理会社が最低料金であなたのビジネスを獲得しようとしており、彼らはユニットのほんの一握りを管理している場合は、非常に注意し、よ 私はそれが投資家に直感的に反するように見えることを知っていますが、あなたはより良いサービスを持っており、ビジネスが長くなる可能性があ
2)十分なスタッフがいない
これを想像してみてください…小さな不動産管理会社（夫と妻のチーム）は、長年にわたってポートフォリオを50台に構築してきました。 彼らはコストを低く抑え、家主とテナントの両方にパーソナライズされたサービスを提供し、良好な財務報告を提供します。彼らの良いサービスの言葉が投資家の間で広がり始めます。 ある日、彼らは50台以上の大規模なポートフォリオを持つ投資家から電話を受けます。
新規顧客を追加することで、この小さな不動産管理会社は管理単位の数を倍増させることができます！ 所有者は幸せであり、新しいビジネスをもたらす機会に飛び乗る。
このプロパティマネージャーは、一人のクライアントで収益を倍増させたように見えます。 そして、最初は、それはまさに何が起こるかです。
だが、しばらくすると、彼らの作業負荷も倍増していることが明らかになる。 それは最初に新しいプロパティやテナントと新しいクライアントにもたらすために多くの作業を取るので、実際には、それは倍以上を持っています。
その結果、他のすべてのユニットの管理品質が悪化します。 テナントの要求はタイムリーに対処されていない、家主はすぐに戻って呼び出されていない、など。 苦情が増え始め、この会社の所有者のストレスレベルが高まります。
すべての経験豊富なプロパティマネージャーは、それが効果的にプロパティの特定の数を管理するために一定数の人々を取る知っています。 十分な人がいない場合、管理の質は低下します。
だから、この例では、彼らは100台のためのmo1000/moの家賃の平均を収集し、彼らは8％の管理手数料を充電しているとしましょう。
$1000/mo x100ユニット=collected100,000/mo家賃収集x8％=$8000/mo管理手数料
それは一人のフルタイムの人を雇うと、まだ所有者にいくつかの収入を提供するのに十分です。 すごい！ 問題は解決しました…一種の。 新しいスタッフが採用されましたが、まだ作業負荷を処理するのに十分ではないかもしれません。
覚えておいてください…作業負荷は少なくとも倍増しましたが、スタッフはわずか50％増加しました。 これは、所有者が以前よりも大きな作業負荷を持っていることを意味し、管理の品質が低下する可能性があります。
3)分散ユニットが多すぎる
あなたがプロパティを管理していた場合、あなたはむしろ持っていますか？- 100 一戸建て住宅、または
- 100台のマルチユニット建物
ほとんどの投資家にとって、答えは簡単です-最も利益を生み出し、投資目標を満たしている方。
しかし、プロパティマネージャーの場合、100戸の一戸建てを管理するための作業負荷は、単一の100戸の建物を管理する作業負荷をはるかに超えています。
それはなぜですか？ 次のようなもののために都市全体の様々な場所に位置する100の家に運転することを想像してみてくださ:
- 家賃回収
- テナント紛争
- 定期メンテナンス
- 点検（火災探知機など）
- 緊急修理（水漏れなど）
- その他
単一のマルチユニットの建物に運転し、同じ仕事すべてをするために階段かエレベーターを単に取ることを使って。
小規模な不動産管理会社が単一の家や小規模なマルチユニットプロパティに焦点を当てている場合、その作業負荷がはるかに高いことがわかり その結果、彼らはすべてを扱うために単一の大きい複数のユニットの建物に単に行くことができる誰かと同じ質のサービスを提供できない。
4)再現可能なシステムがない
誰かが新しい不動産管理会社を始めるとき、ほとんどの場合、彼らはゼロから始まっています。 それは彼らが彼らの自身の有価証券の特性を管理する経験を有するかもしれないが特性管理ビジネスを動かす経験に少しを有するかもしれな
違いは何ですか？ すべての企業が成功するために専門知識の複数の領域に対処する必要があり、不動産管理会社は違いはありません。 彼らはのための場所にプロセスを持っている必要があります…
- マーケティング–賃貸アパートの広告、新規投資家の顧客のための広告
- 販売–新規テナントへのアパートの表示とリース、投資家の顧客との会合とサービスのためを実行するには、 電話、ボイスメール、細胞サービス、ウェブサイト、等を含むビジネス。
- その他
これはすべて、始まったばかりの会社のために学び、構築するのに時間がかかります。 しかし、多くの不動産管理会社が失敗するのは、これらのシステムを再現可能にすることです。
例えば、オーナーが物件の管理を手伝うためにスタッフを雇ったとしましょう。 この新しいスタッフは、長年にわたって彼らと一緒に滞在し、財産管理について知ることがあるすべてを学びます。 彼らはアパートを宣伝し、テナントに対処し、修理のための請負業者を雇う方法を知っています。
ある日、そのスタッフが別の仕事のオファーを受け、去ることを決めました。 そして、彼らは文書化され、反復可能なものを残すことなく、すべての知識を彼らと一緒に取ります。突然、オーナーはスタッフがやっていたことをすべてやり遂げるためにスクランブルを残しています。 しかし、問題は、彼らが広告を配置するためにウェブサイトにログインする方法を知らない、彼らは雇うための最良の請負業者であるかわからない、と
彼らのビジネスは混乱しており、会社の誰も彼らのビジネス内の反復可能なプロセスのいずれかを文書化していないためです。
5)専用のリースエージェントなし
リース（ユニットに新しいテナントを配置するプロセス）は、実際には不動産管理者にとって非常に良い利益センターです。 彼らはしばしばcharge300-flat500の定額料金、50％-100％の1ヶ月の家賃、またはそれ以上を請求します。
たとえば、料金が1ヶ月の家賃の100％である場合、それは1年間収集されたすべての家賃の8.3％の料金に相当します…そしてそれは前払いされます。
最初は、専用のリース代理店を持っていないことは大きな問題のように思えないかもしれません。 多くの場合、プロパティマネジメント会社の所有者は、すべてのリース自体を行います。しかし、問題は、彼らが忙しすぎたり、病気になったり、単に利用できない場合、アパートを見せたり賃貸したりする他の人がいないということです。 これは、プロパティの所有者だけでなく、プロパティマネージャーのための低収益になります。
時には、プロパティマネージャーは、彼らがフルタイムのリースエージェントを雇うことができるポイントに成長します。 しかし、問題はまだある程度存在しています。
覚えておいてください、ほとんどのアパートの上映とリースは夕方と週末に行われます。 だから、リースエージェントは非常に柔軟な時間を持っている必要があり、他のほとんどがないときに動作するように喜んででなければなりません。
リースを扱っているのは一人だけで、単一の障害点があります。 彼らが病気であるか利用できない場合、再び仕事を処理する人がいないか、所有者がそれをやって立ち往生しています。
このすべての結果は次のいずれかです:
- 収益の損失（誰もショーのために利用できないため）
- 働いていたスタッフや所有者の過誤（ミス、タスクのミスなどが発生します。)
6) 専用の簿記係なし
これは巨大です！非常に多くのプロパティマネージャー（および一般的にはビジネスオーナー）は、自分の簿記をしようとします。 しかし、問題は彼らが会計の訓練を受けていないことです。
投資家のための最終結果は次のとおりです…
- 不足している収入
- 不正確な費用
- 先月の賃料の不正な追跡
- その他
プロパティマネージャーにとって、ビジネスの正確な財務報告書がないと、自 最も重要なことは、彼らが発生する前にキャッシュフローの問題を予見することはできません。
キャッシュフローの問題は、中小企業の失敗の＃1の原因であるため、専用の簿記係（スタッフまたは外部委託のいずれか）を持つことは、長期的な成功に重
1つがなければ、私は投資家がお金を失っていることをほぼ保証することができ、不動産管理会社は最終的に廃業するでしょう。
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不動産管理会社を実行すると、ちょうど任意のビジネスを実行しているように、複雑なことができます。 そして見ることができるように小さい特性管理の会社がなぜ失敗できるかいろいろな理由がある。
あなたが投資家であり、あなたの投資を管理するためのプロパティマネージャーを探している場合は、会社を選択する際にこれらのことに留意してく 私はに焦点を当てるものを選択しなければならなかった場合、私は彼らが十分なお金を充電し、あまりにも速く成長しようとしていないことを確 それらの両方が速く、任意の会社を殺すことができます。
そして、あなたがプロパティマネージャーやあなた自身の会社を開始するために探している投資家なら、この記事を何度も読んで再読してください。 次に、あなたがこれらの分野のいずれかで危険にさらされているかどうかを確認するためにあなたのビジネスをよく見てみましょう。 チャンスは、あなたが望む最後のものは、あなたの会社が失敗し、あなたの顧客がお金を失う原因となることです。 積極的なアプローチを取るし、長期的な成功のあなたのチャンスを向上させます。