商業用不動産の価値は、主に賃貸収益や資本成長の可能性によっ プロパティを評価するときに使用することができますメソッドの数があります。

:

• 同等の販売方法
• 合計
• 資本化
• 交換コスト
• 仮説的な開発

以下では、これらの様々な評価方法を見て、各アプローチをさらに詳細に説明しますが、特定の商業用、私達のチームに今日連絡して下さい。

比較販売法

比較市場分析（CMA）と呼ばれることもあります。 この方法は、’直接比較’とも呼ばれ、商業用不動産を評価するための一般的な方法です。 それは、最近販売されている同様の種類や基準の他のものとプロパティを比較することを含みます。

この直接比較は一般的に販売分析の基礎であり、この方法は実際の市場証拠に依存しています。 直接比較は操作でかなり単純化され、また他の評価方法の重要部分を形作る。 Comparable market analysis（CMA）または直接比較方法は、しばしば非常に比較可能であるため、工業用地層ユニットを評価するために最もよく使用されます。 商業用不動産の他の形態は評価のこの形態をより少なく信頼できるように非常に変えることができる。 この方法で一般的に検討されている要因は次のとおりです:

• 販売日
• プロパティの場所
• プロパティのサイズ
• 物理的特性（クリアランス、アクセスなど）
• アメニティとサービス（公共交通機関、インフラなどに近接）
• プロパティのゾーニング

集計方法（コストアプローチ）

“総和”という用語は、プロパティのさまざまな部分の値を加算してその完全な値を計算することを意味します。 合計メソッドは、プロパティ全体の値ではなく、プロパティの各コンポーネントに値を帰属させることに基づいています。 総和法は、主に”チェック”評価として使用されます。 総和法の下では、土地のコスト、工場やオフィスなどの改善のコスト、駐車場、フェンス、造園の確立のコストを計算します。 その後、コストが合計されます。

合計は、現在の原価から減価償却を差し引いたものに基づいており、”コストアプローチ”法とも呼ばれています。 コストアプローチが関与しているほとんどの例では、全体的な方法論は、コストと販売の比較アプローチのハイブリッドです。

例えば、建物を建設するための代替コストは、労働、材料、およびその他のコストを追加することによって決定することができますが、地価と減価償却は、同等のデータの分析から導出されなければなりません。 総和法は郊外の開発に特に有用である。 しかし、ある人が特定の金額を財産に費やしたからといって、他の人が改善のために支払う意思があることを意味するものではありません（これは

過剰資本化された不動産（地域の平均価格をはるかに上回って開発されたもの）は、現在の所有者がそれに費やしたすべてのお金を回収する価格で売 コストアプローチは、新しい構造で使用されるときに信頼性が高いと考えられますが、この方法は古い特性では信頼性が低くなる傾向があります。 費用のアプローチは頻繁に特別な使用特性（例えば食肉処理場、公共アセンブリ、マリーナ）を取扱うとき唯一の信頼できるアプローチである。

減価償却は、総和法を使用する際に考慮すべき重要な要素です。 時には、建物が価値の源として有用なままである時間の長さを決定する方法を理解する必要があります。 これは、減価償却費を計算する方法の理解を必要とし、建物や改善が減価償却費を計上している時間をかけて値が減少している場所を決定することを 建物や改善は、時間の経過とともに老化し、悪化し、維持されていても、より最新かつ現代的な建物や改善と比較することはできません。

減価償却は、何らかの原因による財産の価値の損失であり、交換費用の新しいものと現在の市場価値との差である。 合計評価方法を採用するときは、常にコストが常に等しい値ではないことを覚えておいてください！ 例えば、所有者は$250,000を彼らの既存の工場を拡張し、改装する使う。 プロパティは、これが行われた前よりもすぐにworth250,000以上の価値があるという保証はありません。

また、比較可能な販売方法のチェックとして合計方法を使用することもできます。 それは特性をのような評価するか、または評価するために主に使用されます:

• 同等の販売データが極端に制限されている市場における不動産
• 特別用途不動産、また販売データが制限されている市場における不動産
• 孤立した市場に位置する不動産
• 正式な取引市場がない公共不動産またはユーティリティ

次の例のように、改善の価値が地価に加算されます。:

地価は、同様の空いている土地の販売と直接比較するか、空いている土地の価値を得るために改善された販売を分析することによって決定されます。 評価の目的のために土地に置かれる価値は代理店によって一般的なガイドとして使用することができるが販売を分析することは誤りを減すの

資本化方法

この方法は、財産の収入に基づいており、主に収入を生み出す財産を評価または評価するために使用されます。 計算は、プロパティのための発信費用は、一つから別に大きく異なることができるように、プロパティの純利益ではなく、総賃貸収入に基づいています。

資本化率（またはキャップレート）は、所得生産不動産の価値を推定するために使用される比率です。 簡単に言えば、キャップ率は、純営業利益をパーセントとして表されるプロパティの販売価格または値で割ったものです。

投資家、貸し手、鑑定人は、さまざまな種類の収入を生み出す不動産の購入価格を見積もるためにキャップレートを使用します。 時価総額率は、最近特定の市場で販売されている同様のプロパティの財務データを評価することによって決定されます。 キャップレートの計算は、プロパティの販売価格、総賃料、非賃貸収入、空室量と営業費用が組み込まれているため、プロパティの販売価格と総賃料のみが考慮された場合よりも価値のより信頼性の高い見積もりを提供します。

不動産の純利益を決定するには、二つのステップがあります:

• 不動産の収益を確立する
• 得られた総賃貸収入から収益を控除する

純利益は、同等の売上分析から得られた適切なレートで資本化されます。 たとえば、調査では、この地域の小売スペースの正味収益率が平均6％であることが示されている可能性があります。 この収益率は資本化率と呼ばれ、市場価値を計算するための基礎を形成します。

純資本率%=(総年間賃貸収入-費用x100)÷販売価格

この式を使用するには、毎月の賃貸収入に12を掛ける必要があります。 メンテナンス、エージェントの手数料および料金を含むすべての財産費用を計算し、次の計算を残して差し引く必要があります:

資本化率=(純賃貸年収x100)÷販売価格

これらの計算が単に総収入に基づいて行われている場合、異なる建物間の支出の広い分散を考慮していないため、数値は比較できない可能性がある。

資本化率は、不動産の純営業利益を購入価格で割ったものです。 レートは、特定の投資のための期待される年間割合のリターンを示しています。 上記の例では、年間net42,500の純利益が5％で資本化されると、このプロパティの結果または資本価値はannum850,000になり、利回りまたは投資収益率は年率5％になります。 資本化率を使用する利点は、バイヤーが期待収益を決定し、将来の投資が実際に価値があるものを定義できることです。 不動産の資本価値を計算するためにレートを使用することは次のとおりです。

不動産の純利益は5 50,000paです。 6％の資本化率に基づいて、ここに示されているこの資本化率式を使用すると、プロパティはcapital833,333の資本価値を持っています。

資本価値=純利益÷資本化率

賃貸または純利益収入から受け取ったリターンに基づいて購入されたプロパティは、所得方法によって評価または評価されます。

資本化の基本的な原則は、財産によって生み出される収入は永遠に（永遠に）であるということです。 これに基づいて、プロパティは、現在の純利益が常に利用可能になることを前提に評価されます。 この収入の流れの相対的なリスクは、資本化率によって測定されます。 現在の純賃料または利益水準を維持するリスクが高いほど、資本化率は高くなります。

十分なデータがあれば、この式は不動産価値の評価を支援するために使用することができ、エージェントはlikeとlikeの比較データ原則に従って、最新または最

交換費用

鑑定人は、多くの場合、現在の交換費用に基づいて保険目的のために財産を評価する必要があります。 商業用不動産エージェントは、一般的に価格の見積もりを思い付くために、このメソッドを使用していませんが、クライアントからの情報を与えられた 顧客のための特性を管理する代理店はまたカバーされた価値が最新であることを保障するために保険カバーの検討の顧客を助けるときこの方法を使 不動産評価の代替原価法を使用する場合は、建物構造のみが考慮されます。 土地の価値は、構造物の価値に到達するために全体的な価値から差し引かれます。

この方法は、都市部と農村部の間で大幅に変化する可能性のある現在の建設コストに関する情報にアクセスすることを含みます。 建築費は一般に毎年増加し、交換費用を計算するとき現在の建築工業の指針を反映する正確な情報を使用することは必要である。

交換費用を基礎として既存の確立された不動産を評価する代理人は、不動産自体が減価し、一般的に土地が高く評価される要素であるため、交換費用が不動産の市場価格にほとんど影響しないため、不正確な数字または範囲を考え出す可能性が高いことに注意してください。 それは最高の純粋に保険の目的のために残されています。

仮想的な開発（実現可能性）

この方法は、土地区画および開発地の評価に使用されます。 開発者への土地の価値は、プロジェクト全体に関するいくつかの要因を考慮に入れることによって到着します:

• 完成したプロジェクトの総売上高販売費（プラスGST）=純実現
• 開発者の利益とリスクのマージン=資本支出合計（開発、土地および利息費用）
• 開発費、費用およ3574>

この値は、開発が仮想的に実行可能であるかどうかを示します。 開発者が土地を購入し、彼らの計算は、それが彼らに”価値”であることを示す価格の周りのための利息保持料をカバーすることができない場合は、一般的に 明らかに、他のコストと販売の見積もりは、タイミングとともに、非常に正確に予測する必要があります。

仮想的な開発プロセスは次のように要約することができます:

• 開発者は、最終製品が存在すると想定されるものに基づいてサイトを選択します
• 開発者は土地を購入し、借入金に利息を負担します
• 開発者は、開発、構築、借入金の利息で開発されています
• 開発者は、損失を回収し、利益を実現する販売プロセスを経ます

ほとんどの開発者は、土地を購入するために資金を借りて、そのような利息を負担します。 まだ他の場所で得られたリターンとは対照的に、即時のリターンと土地に投資したお金を持つためのコストを許可していない人。 これは頻繁に呼出し’機会費用’である。 開発者のための総資本支出は、土地決済、開発および利息コスト、プラス利益とリスクマージンで構成されています。 すべてのコストを回収するには、最終的な販売コストと開発された土地のGSTコンポーネントを総資本支出に追加する必要があります。

商業用不動産を評価する助けが必要ですか？

何か質問があれば、Chapman&Frazer Commercial Real Estateのチームにいつでも連絡してください。