セルフストレージ投資機会
セルフストレージの真の商業開発は、1960年代後半にセルフストレージ事業の先駆者によって始まりました。 これらは私達が今日知っている企業-倍増した企業のための段階を賭け、置いた不動産開発業者だった。
需要と供給の経済学を比較すれば、自己貯蔵産業は他の産業と変わらない。 住宅および商業貯蔵のための要求が増加すると同時に、従ってそれを供給する設備のための必要性を持っている。 最後の25年にわたって経験される途方もない企業の成長はプロダクトの経済的で、個人的な利点のより大きい国民の意識に帰因させることがで この需要の継続的な増加は、優れた投資の可能性と提携し、セルフストレージは1978年以来、国の主要な成長産業の一つとなっています。
業界の需要が確立されると、それを満たすために必要な商品やサービスの原動力は常に資本とROIでした。 投資としての自己ストレージの可能性を理解するには、まずその基本的な経済学を理解する必要があります。 表1は、典型的な自己ストレージ開発の財務モデルであり、そのような投資の”ボトムライン”を説明しています。 全国のさまざまな市場には、さまざまな自己ストレージ開発コストがあります。 したがって、このモデルは、個々の開発コスト、賃料、プロジェクトサイズを表すために全国の業界平均を使用します。 これは、全体のコストの20％の株式参加を前提としており、残りの80％が資金調達されています。
ストレージユニット投資コスト
キャッシュフロー分析
表1の”キャッシュフロー計算書”は、40,000平方フィートの自己ストレージ施設が、平方フィートあたりの年間賃料が9ドルの市場で、450,000ドルの年間賃料が100パーセントの占有率で生成されることを示しています。 その他の収入は、延滞料、小売売上高、管理手数料、トラックレンタル手数料などから得られます。、通常は5パーセントの追加収入を占めています。
予想される総収入に対する10％の調整は、通常の予想される空室および回収損失を表すため、一般的です。 少なくとも90％の平均占有率を達成し、維持することは、すべての開発の目標であり、プロジェクトの投資の可能性を評価するために使用されるべきで
通常の営業費用は、一般的に2 2.75から3 3の範囲です。開発の総平方フィートあたり25。 費用のこの分散は固定資産税、マネージャーのサラリー、および光熱費のような異なった市場の可変的な費用が、原因である。
純営業利益（NOI）は、営業費用を支払った後の開発の利益のバランスです。 可能な限り最高のNOIを維持することは、施設の現在および将来の価値を決定するために使用されるため、非常に重要です。 NOIは、開発の実効総収入の60％から67％にする必要があります。
この特定の金融モデルの債務返済は、融資額1.59百万ドル、金利10パーセント、償却率25年に基づいています。 債務サービスは、貸し手と交渉された財政的取り決めに完全に依存します。 投資家の金融の健全性とリスクの貸し手の認識は、多くの場合、金利、融資額、償却期間を決定します。
開発の実際のNOIと時間の経過とともに支払われる債務返済の決定により、予測されるキャッシュフローが導出される。 表1に示す財務モデルでは、397,615ドルの投資により、117,761ドルのプラスのキャッシュフロー、または29.6パーセントの”キャッシュオンキャッシュ”投資収益率が発生しています。 これは自己ストレージ投資家にとって典型的なROIであり、これは過去25年間の業界の驚異的な成長の主な理由の1つです。
セルフストレージ開発コストとは
また、表1に記載されているセルフストレージ事業のスタートアップのための平均開発コストの完全なリストです。 ここで再び、変数がありますが、ほとんどは土地と自己ストレージユニットの建設費の実際のコストに限定されています。
開発の実現可能性を決定するための最大の変数と単一の最も決定要因の一つは、開発への土地の実際のコストです。 提供された財務分析は、土地の購入価格が平方フィートあたり$3.25であることを示しています。 しかし、約45.91パーセントのサイトカバレッジを持っているため、ネットリース平方フィートあたりの土地の正味コストは6 6.82です。 開発のネットリース可能な面積は、サイトの許容範囲に完全に依存しています。 サイト上のネットリース可能なカバレッジを最大化することは、ゾーニングの後退、地役権、ユーティリティ、建物コードのコンプライアンス要件、およびサイトの地 通常のサイトのカバレッジは35％から50％の範囲です。
建設費については、現場作業と公益事業が最大の変動費です。 通常のサイト開発コストは4 4からの範囲です。25へ$8そして、再び、実際の地形とサイトの物理的なレイアウトに完全に依存します。 清算/grubbing、掘削、嵐の排水、実用性、等。、すべてのサイト固有のものであり、そのコストは、あるサイトから別のサイトに変化します。 自己の貯蔵の経験の土木技師の雇用はこれらの費用が最小になることを保障するべきである。 市場価値以下の土地コストに注意してください。 ほとんどの場合、地価が低いということは、大きな敷地開発費を必要とする問題があることを意味します。
もちろん、セルフストレージ構築のコストは、開発する製品の種類によって異なります。 しかし、建物のコストは、土地やサイトの開発の変動費に比べてわずかに異なります。 サイトワーク/ユーティリティを含む建設のための平均コストは、総建物平方フィートあたり$23から2 28、または全体の開発予算の約67パーセントの範囲です。
残りの開発コストは、資金調達コストと利息キャリーコストを除いてわずかに異なります。 投資家の財政の健全性と交渉する彼の能力は、これらのコストを決定します。 典型的な自己の貯蔵の開発費は総体の建物の平方フィートごとの3 34から$42まで及ぶ。 ここでも、この分散は、土地、建設、資金調達コストに依存しています。 しかし、市場の賃料と開発コストとの間には関係があることを覚えておくことが重要です。 コストが市場にあるほど、賃料は高くなります。
財務予測が重要なのはなぜですか？
提供された財務モデルは、397,615ドルの投資が29.6％のキャッシュ-オン-キャッシュROIを実現し、開発が90％の占有率を維持したことを示しています。 さらに、資本化率10パーセントと既存の財務状況に基づいて、ビジネスの将来の市場価値は$2.85百万になることを示しています。 したがって、投資家は、将来の日付に事業の売却時に$864,425の利益を実現することができます。
注目すべきもう一つの重要な財務統計は、表1のモデルの損益分岐点占有率です。 この特定のモデルは65パーセントの占有がすべての操作および負債サービス費用をカバーすることを写し出す。 自己の貯蔵の取り引きの負債サービスの正常な損益分岐点の占有は60%から72%まで及ぶ。 これは他のタイプの不動産のための正常な損益分岐点の占有の下によくある。 自己の貯蔵の開発と関連付けられる平均損益分岐点の占有より低いの投資家の危険を最小にし、彼に市場か景気変動を取扱うより多くの柔軟性を
金融モデルは予測のみであることを理解してください。 さまざまな内部および外部要因は、開発の全体的な財務パフォーマンスと投資家のROIに影響を与える可能性があります。 しかし、表1の財務モデルは、典型的な自己ストレージビジネスを真に代表しており、投資家が通常彼の投資から期待できるものを投影しています。 自己ストレージされており、この国で利用可能な最高の投資手段の一つであり続けます。
自己ストレージは成功した投資ですか？
不動産投資を比較するための最良の方法の一つは、過去十年間の自己ストレージやその他の不動産投資のパフォーマンスを見ることです。 最近、私の会社は過去の10年にわたるテキサス、オクラホマ州、ニューメキシコ州、コロラド州およびルイジアナのmultifamily、オフィス、小売りおよび自己の貯蔵の開発の性能の詳細な調査を完了した。 この調査では、1980年から1987年の間に開かれ、1980年代半ばにこれらの州で始まった景気後退の間に運営されていた開発の失敗率に焦点を当てました。:
- Multifamily=故障率58%
- Office=故障率63%
- Retail=故障率53%
- Self storage=故障率8%
FDICまたはRTCの不動産ポートフォリオで販売されたセルフストレージプロパティの数は、fdicまたはRTCの不動産ポートフォリオで販売されたセルフストレージプロパティの数は、fdicまたはrtcの不動産ポートフォリオで販売されたセルフストレージプロパティの数は、fdicまたはrtcの不動産ポートフォリオで販売されたセルフストレージプロパティの数は、fdicまたはrtcの不動産ポートフォリオで販売されたセルフストレージプロパティの数は、fdicまたはRTCの不動産ポートフォリオで販売されたセルフストレージプロパティの数は、fdicまたはRTCの不動産ポートフォリオで販売されたセルフストレージプロパティの数である。同じ期間中に他の不動産物件よりも実質的に少ない。 この8割の自己保管障害のうち、他の不動産の融資の担保であったため、かなりの数の事業が金融機関によって回収されました。
セルフストレージと他の不動産の成功に大きな違いがあるのはなぜですか？ 自己の貯蔵に堅い経済的な時を存続させるための余分端を与える重要な要素は何であるか。 投資家が理解しなければならない最初の事は市場の経済の振動の間にエンドユーザー–住宅および商業顧客–に起こるものがである。
セルフストレージ市場
市場が景気回復を経験している時代には、ビジネスが繁栄し始め、雇用機会が増加し、新規および既存の一戸建て住宅の販売が 一つは、自己記憶特性がうまくいくことを期待するだろう;ほとんどの場合、彼らはします。 この時間の間の典型的な自己の貯蔵の特性の賃貸料ロールの評価は通常移動式顧客の高いパーセントを示す–最初に市場に動く人々か顧客は始動機の家から”買います”。
商業面では、事業活動の増加は、セルフストレージ商業テナントの量の増加を意味します。 逆に、経済が低迷し始めると、一般的にはビジネス、雇用、不動産にも同じことが起こります。 但し、逆の効果はまだ最も頻繁に自己の貯蔵に寄与する同じ移動性を引き起こす。 人々は市場から動くか、または彼らの家を販売し、より小さい家かアパートに動き始める。
商業企業は、棚卸資産を保管するためのより経済的な手段を求めて、小型化または自己保管に目を向けている。 驚異的な経済は、自己ストレージにマイナスの影響を持っていますが、自己ストレージのプロパティは、他の不動産プロジェクトと比較する方法を見て 経済のダウンスイングの間に、オフィスおよび小売りの占有は30パーセント大いに落ちるが、多世帯の占有は25パーセント大いに落ちる。 オフィスおよび小売りの借用者はだれであるか。 失敗した事業、縮小した事業、安価な不動産に移動した事業、または別の市場に完全に移動した事業。 これは、オフィスや商業施設への収入を失っており、市場の経済が改善するまで回復されません。
セルフストレージにも最初の占有率の低下があり、これは市場によって異なりますが、通常は平均して15％から20％の間です。 但し、典型的なてこ比の自己の貯蔵の特性に60パーセントと72パーセント間の損益分岐点の稼働率がある。 これを、80％から90％の間の損益分岐点の稼働率を持つ多世帯、オフィスおよび商業施設を活用したものと比較してください。 どの不動産投資は、市場の下落を吸収するためのより多くの部屋を持っていますか？
セルフストレージレンタル事業
家賃は、セルフストレージプロパティの成功へのもう一つの鍵です。 年間平均賃料範囲のための不動産を調査研究を行って:
- 住宅–$7.5ドル12万平方フ
- オフィス–$14$24エ
- 小売–$16ドルで20平方フ
- 自己保存–$6.5ドル12万平方フ
自己保存賃料の範囲内にあるその他不動産事業 彼らはアパートに住んでいるためにそうであるように、顧客がストレージのための平方フィートあたり同じ以上を支払うことは珍しいことではあ この家賃の比較は、不動産の種類ごとの平均開発コストと賃料を比較するときにさらに啓発的です。 調査した不動産物件あたりの平均開発コストは次のとおりです:
- 住宅–$60$70万立方フ
- オフィス–$50$100平方フ
- 小売–$50$80/エ
- 自己保存–$34$42万平方フ
を比較する場合は両方の賃料総額の開発費、自己保存のうち多くて家賃がやや下さい。 しかし、自己ストレージは、多世帯、オフィスや商業施設の半分に三分の一である総開発コストを持っています。 投資家にとって、これは、他の不動産投資に匹敵する賃料を持ちながら、サービスを受けるためのかなり少ない投資または融資額を意味します。
運用コストと実際の管理要件は、投資家にとって魅力的なもう一つの重要な要素です。 前述したように、自己ストレージの運用コストは、ネットリース可能平方フィートあたり$2.75から3 3.25の範囲です。 平方フィートあたり3 3.50からsquare5まで及ぶ調査される他の不動産の特性のための操業費用とこれを比較しなさい。 アパート、オフィスおよび商業特性は通常維持スタッフを要求する基礎、電気器具、配管、電気据え付け品およびいろいろ他の維持の心配を維持しなけ
新しいオフィスや小売テナントのためのアパート”メイクレディ”やインテリアリフォームがあります。 比較では、自己の貯蔵に通常”生きている”借用者と関連付けられる維持”頭痛”の一人か二人のマネージャーそして非常に少数がある。 一般に、自己の貯蔵投資家に他の不動産の特性と関連付けられる問題の少数が非常にある。
セルフストレージを他の不動産投資と比較する際の”要点”は、投資家が他の不動産投資よりも典型的なセルフストレージ不動産のROIをはるかに高い 第二に、投資家の初期投資は、他の不動産投資によって必要とされる三分の一または半分です。 損益分岐点の占有率が低いため、投資家は投資キャッシュフローをより早く予測し、経済の低下とその占有率と賃料の低下への影響に関連してリスク 投資家は、テナントの改善や継続的なメンテナンスに関連する追加の資本要件を心配する必要はありません。
上記の自己ストレージへの投資の利点は、その成功のための重要な要素であり続けています。 自己の貯蔵工業の未来は非常に明るいです。 業界は、その使用の需要とともに成熟していきます。 自己の貯蔵に賭けるそれらの投資家は企業の開拓者が25年前にしたものを発見する:自己の貯蔵はこの国で利用できる最もよい投資車の1つであ
ダウンロード&ビュー表1:財務モデル
A.キャッシュフロー計算書
B.開発コスト年次計算書
C.プロジェクト仕様
D.開発財務変数
E.開発財務