アラスカからアラバマまで、約50,000の自己貯蔵施設が全国に散在しています。 これは、米国全体のマクドナルド、スターバックス、地下鉄の場所の数とほぼ同じです。 これらの施設は、2019年に370億ドルの収益を生み出すと予測されていた米国のセルフストレージ業界の基盤です。
これらの自己保管施設のそれぞれで、人々は様々なサイズの単位で自分のものを保管するために、通常は月単位で家賃を支払います。 それらは家具、芸術、電気器具、Tv、文書、休日の装飾、ワイン、車、ボートまたはRVsを隠していることができます。 多くの小企業は自己貯蔵の単位にビジネス装置、目録および供給を保つために頼る。 一部の顧客は、自己記憶装置をハイエンドの”man caves”と”she sheds”に変換しています。”
これらの自己貯蔵施設のそれぞれは、当社の製品の倉庫であるだけでなく、すべての施設も中小企業です。 そして、それはそれで、有利なビジネスをすることができます。 ある見積もりでは、米国のセルフストレージ事業の典型的な利益率は11％です。 それは他の多くのタイプの小企業のための利益率の上によくある;例えば、レストランの典型的な利益率は3%から5%まで及ぶ。
これらの数字を考えると、自己ストレージビジネスを始めることはかなり魅力的ですね。 それは確かにそうです。 但し、自己貯蔵の会社の開始を見ている誰でも利益を越えて見、実用的な考察を重量を量らなければならない:
- セルフストレージ事業を開始するにはどのくらいの費用がかかりますか？
- セルフストレージ事業を開始する前に、どのような研究と計画を行う必要がありますか？
- 既存の自己貯蔵施設を購入する必要がありますか？
- あなたはゼロから自己貯蔵施設を構築する必要がありますか？
- 自己貯蔵施設をどのように管理し、販売しますか？
これらはもちろん大きな質問ですが、その後、自己ストレージビジネスを開始することは大きな仕事です。 私たちはそれが自己ストレージビジネスを開始するために必要なものをご案内として一緒に従ってくださ
セルフストレージ事業を開始するにはどのくらいの費用がかかりますか？
既存の施設を購入するか、新しい施設を建設するかにかかわらず、自己保管施設の場所を偵察する前に、いくつかの番号をクランチする必要があ
最初は、セルフストレージビジネスに入るためにどれくらいの費用がかかるかを十分に理解する必要があります。 数値は、場所、取得コスト、土地コスト、施設建設コストなど、さまざまな要因によって大きく異なります。 （詳細は後で説明します。)
施設を購入または開発するためのコストについて考えるだけでなく、お金がどこから来るのかも検討する必要があります:
- あなた自身で自己貯蔵施設を購入または開発するのに十分な流動資産を持っていますか？ 自己貯蔵設備のためのそれらの資産をearmarkすることをできることができるか。
- あなたは取得し、取得または建設ローンする必要がありますか？
- 買収または開発取引の資金調達を支援するために、自己ストレージ投資家を募集する必要がありますか？
これらの質問に対する答えを思いついた後、あなたのものになったら施設を運営するのにどれくらいの費用がかかるかを把握する必要があります。 あなたとあなたの家族はあなた自身でそれを実行するつもりですか？ あなたはそれを操作するためにスタッフを雇う必要がありますか？ 運営側は第三者の管理会社に任せるのが最善でしょうか？ SiteLinkなどの施設管理ソフトウェアをインストールする必要がありますか？ 最終的には、どのくらいの時間は、自己ストレージ施設を実行して過ごすしたいですか？
覚えておいてください、自己貯蔵施設は構造以上のものです。 それはビジネスです。
ストレージビジネスに入るためには、施設を購入または建設するために数百万ドルを切り開く必要があり、様々な営業費用、特に給与と税金をカバーする必要があります。 商業用不動産会社CBREが2018年初頭に発表した報告書によると、不動産税はすべての自己保管営業費用の28％を占め、オンサイトおよびオフサイトの管理費は営業費用の38％を占めています。
セルフストレージ事業を開始する前に、どのような研究と計画を行う必要がありますか？
自己貯蔵ビジネスの開始についての高レベル思考をしたら、それは研究をする時間である。 その研究のすべては、その名前が示すように、ビジネスアイデアが実現可能であるかどうかを教えてくれるフィージビリティスタディに入ります。 あなたは自分でこの研究を行うことができるかもしれませんが、それを実行するために自己記憶コンサルタントを雇う方が良いでしょう。
どちらのルートに行くにしても、重要な質問に答える必要があります。
私がそれを構築するか、それを購入すると、彼らは来るのでしょうか？
: 自己貯蔵設備にお金を投資すれば、負債サービスおよび操業費用をカバーするために十分な収入を発生させまだ利益を作るか。
市場調査を行うことは重要です。 この演習では、施設の1〜5マイルの半径内の顧客ベースの人口統計を特定するのに役立ちます。 三から五マイルの面積は、自己貯蔵施設のための市場の典型的なサイズです。
市場エリアの収入の中央値（自己ストレージの賃借人は中所得および中所得上位にある傾向があります）と年齢の中央値（自己ストレージのテナントは、通常は20代前半から50代半ばです）を釘付けにしたいと思います。
さらに、提案されている市場エリアの次の側面を確認する必要があります:
- 現在の人口（一般的なガイドラインとして、農村部の約20,000人から都市部の100,000人以上まで）。
- 予測される人口増加（より多くの人々はより多くの将来のテナントを意味します）。
- 毎日の車両交通量（セルフストレージ施設の大部分は、顧客を引き付けるためにドライブバイトラフィックに大きく依存しています）。
- この地域ですでに稼働している自己貯蔵施設はどれですか？ 彼らの占有率は何ですか？ 商圏内で建設中または計画されている施設はありますか？
通常、フィージビリティスタディのその他のコンポーネントには、自己ストレージ業界の概要、レンタル料金、収入、費用、財産価値の長期予測が含まれます; そして、ストレージプロジェクトのゾーニングの詳細。
ビジネスプランを書く
すべてのビジネスはビジネスプランを持っている必要があります。 簡単に言えば、事業計画は、あなたの目標を実現し、発生する可能性のある問題を管理させる、成功に向けてビジネスを推進することができます。 ほとんどの貸方は貸付け金を拡張する前に経営計画を見たいと思う。
ビジネスプランを書くためのオンラインテンプレートがたくさんありますので、あなたは確かに自分でそれに取り組むことができます。 また自由なビジネス指導を提供するスコアのような非営利からの援助を追求できるまたは経営計画を専門にする作家を雇うことができる。
既存の自己貯蔵施設の事業計画は、提案された施設の事業計画とは全く異なるものになることに注意してください。
各事業計画は、独自のニーズに合わせて調整する必要がありますが、自己貯蔵施設の事業計画は、通常、次のような情報を備えています:
- ﾂづﾂつ”ﾂづｩﾂ。
- ビジョンステートメント。
- 所有構造。
- 事業構造（LLC、有限責任法人など）。
- スタッフの役割と責任。
- SWOT分析（強み、弱み、機会、脅威）。
- 市場分析。
- マーケティングと販売戦略。
- 価格戦略。 大雑把に言えば、人口の多い地域の自己貯蔵施設の毎月の家賃は、50セントから平方フィートあたり$4までのどこでもかまいません。
- 5×5、10×10、10×20などのユニットサイズの概要を含む製品とサービスのメニュー。
- 数年にわたる収益および費用の予測。 財務モデリングは、平方フィートごとに収益と費用の見積もりを可能にします。
収益予測を確実に達成するための1つの要因はマーケティングです。 ドライブバイトラフィックは多くの顧客を提供しますが、マーケティング—特にオンラインセルフストレージマーケティング-は無視することはできません。 自己貯蔵の消費者は記憶装置の買物をするとき彼らの最初停止としてインターネットにますます回っている。
スマートなインターネット戦略は、あなたの施設がGoogleのような検索エンジンだけでなく、SpareFootのようなオンラインセルフストレージマーケットプレイスで見つ さらに、施設のウェブサイトは最新のものにする必要があります。 StoreEDGEのような企業は、自己ストレージ事業者のためのモバイル対応のウェブサイトの開発、改造、保守に特化しています。
既存の自己貯蔵施設を購入する必要がありますか？
既存の施設を購入するという点では、セルフストレージ施設自体がそうであるように、価格はマップ全体にあります。 ご想像のとおり、ニューヨーク市、NYの既存の自己貯蔵施設は、おそらく数千万ドルのために行くだろうが、アイオワ州の農村部の既存の施設は、おそらくpurchased1百万未満のために購入することができます。
2019年3月に販売された保管施設のスポット分析では、提示価格は一般的に1施設あたり1000万ドルから1000万ドルの範囲であることが判明しました。 市場のある設備はまた単一の有価証券として販売のために束ねられた。
あなたが認可された不動産の専門家でない限り、あなたが施設を見つけて最終的に購入するのを助けるために経験豊富な自己貯蔵ブローカーを雇う ベテランの仲介商は市場を知り、価格を交渉する方法を知っている。
あなたが施設を運営するつもりなら、あなたはもちろん、あなたが住んでいる地域で施設を購入したいと思うでしょう。 しかし、第三者の管理会社に業務を引き渡す場合は、施設がどこにあるかは必ずしも重要ではありません。 ちょうどあなたとあなたのブローカーは、地元の市場を十分に把握していることを確認してください。
あなたはゼロから自己貯蔵施設を構築する必要がありますか？
これは驚くべきことではありませんが、場所も新しい施設を建設するコストに大きな役割を果たしています。 あなたは100万ドル以下の小さな町で1階建ての40,000平方フィートの自己貯蔵開発を立てることができるかもしれませんが、より都市的な環境で2階建の80,000平方フィートの施設では600万ドルを戻すことができます。 これらは大まかな見積もりであることに注意してください。経験則として、1平方フィートあたり25ドルから75ドルを新しい建設に費やすことが期待できます。 しかし、それは単なるおおよその範囲です。 土地のコストを含む——再び、施設の場所は、建設のための値札を決定します。
ここでは、自己貯蔵施設を開発している場合に留意すべきいくつかの統計情報があります:
- 設備は10,000平方フィートから100,000平方フィートまたは多くまで及ぶ。
- 平均的な自己貯蔵施設は、46,000純賃貸可能平方フィート（テナントが借りることができるお金を生成するスペースの量）を包含する。
- 施設は通常2.5から5エーカーをカバーしています。
ストレージユニットを構築するときに考慮すべき6つのことは次のとおりです:
- ユニットのミックスは何になりますか？ 施設が主にアパートの賃借人によって移入されている商圏にある場合は、5×5または5×10などのより小さなユニットを含めることができます。 しかし、商圏の居住者が主に住宅所有者である場合、より多くの10×10と10×20ユニットが順番になる可能性があります。
- 施設はドライブアップユニットのみ、または屋内アクセスユニットのみを一貫させる必要がありますか？ または、ドライブアップと屋内アクセスユニットが混在している必要があります。 答えは、商圏の人口統計に依存します。
- 気候制御ユニットのみ、または非気候制御ユニットのみが存在すべきでしょうか？ または、2つの組み合わせがあるべきですか？ 地元の気候は、あなたの建設予算がそうであるように、この決定に関する遊びに来るでしょう。
- 施設を一つの建物に制限する必要がありますか？ または、いくつかの建物にユニットを広げるのに十分なスペースがありますか？ どのくらいの土地が利用可能であるか、どのくらいの需要が予測されるかは、施設の構成に影響を与えます。
- 船、Rv、その他の車両の保管のためにスペースを確保すべきか？ 答えは、貿易地域に住んでいるどのように多くのボート、RVや車両の所有者を示す市場調査に、部分的には、ヒンジ。
- シャッター付き小売店などの既存の構造を自己貯蔵施設に変換することを検討する必要がありますか？ 多くのセルフストレージ開発者は、未使用で見落とされがちなスペースを、税収を生み出し、仕事を生み出すストレージ施設に成功裏に変換しました。
施設がどのように見えるかとは別に、もう一つの重要な要素はゾーニングと資格です。
大きな問題は、プロパティがどのようにゾーニングされるかです。 プロパティがすでに自己記憶のためにゾーン化されている場合、それは大きなハードルを取り除きます。 しかし、プロパティを再ゾーニングする必要がある場合は、ゾーニングの変更の承認を求めることに数ヶ月または数年を捧げることができます。
一部の場所では、政府関係者や地元住民が、これらの施設は犯罪や交通の磁石であり、目障りであるという誤った知識に基づいて、自己貯蔵施設に激しく反対している。 その逆は実際には真です。 自己貯蔵設備は上昇の罪か交通を引き起こさないし、多くの現代設備は近隣に合い、強調するように設計されている。
さらに、資格の問題があります。 これには、開発計画の政府機関からの承認を得ることが含まれます。 再ゾーニングと同様に、資格の場合は、数ヶ月ごとに数ヶ月のためにドラッグすることができます。
そのすべてが言われている、二つのことを念頭に置いてください:
- 自己貯蔵施設の開発には時間と忍耐が必要です（もちろん、お金もかかります）。 ゾーニングと資格は別として、悪天候、労働力の不足、建設資材の限られた供給によって建設が遅れる可能性があります。
- 自己貯蔵施設の開発には専門知識が必要です。 開発チームには、熟練した法律、不動産、金融、建設、設計の専門家が含まれている必要があります。 新しい設備を開発するとき自己貯蔵工業に新しい少数の人々は単独でそれを行くことができます。
自己貯蔵施設への資金調達
ビジネスと同じように、新しく建設された施設や新しく買収された施設について話しているかどうかにかかわらず、自
一つには、ビジネスを立ち上げ、それを実行し続けるためにお金が必要になります。
先に述べたように、施設に入れる金額は、場所やその他の無数の要因によって大きく異なります。 しかし、あなたはダイムを過ごす前に、あなたは買収や新しい開発の資金調達について行くだろう方法を決定する必要があります。
例えば、あなたはローンを取る必要がありますか？ オプションの数は、取得ローン、建設ローン、SBAローンなど、利用可能です。 これらの貸付け金の多数は10から25年の言葉をカバーする。 正しい方向にあなたを指すように自己ストレージ業界に精通している融資の専門家と協力してください。
自己ストレージローンの資格を得るためには、次の四つのことが必要になる可能性があります:
- 少なくとも680のクレジットスコア。
- 最近の倒産、差し押さえ、税金の先取特権の明確な信用履歴。
- 10％以上の現金頭金。
- 少なくとも三年の事業実績。
おそらく、あなたはローンを取る必要はなく、代わりに施設を購入または建設するのに十分な流動性のある資本を持っている必要はありません。 しかし、あなたは施設を運営するのに十分なお金を持っていますか？ 自己貯蔵設備を購入するか、または開発するためにあなたの退職資金を流出させたいと思わない。
または、他の投資家と提携して施設を購入または建設することを検討するかもしれません。 これは、以下を介して行うことができます:
- あなたからお金を借りている人またはエンティティに所有権の株式を割り当てていない融資関係である債務パートナーシップ、。
- 各パートナーが一定額の現金をチッピングし、事業の株式を所有する株式パートナーシップ。
- セルフストレージ開発者との合弁会社。 各パートナーは、ビジネスの一定の割合を所有しています。
- 施設の購入または開発を唯一の目的として組み立てられた認定投資家のシンジケート。
- 少なくとも二人が財産を所有することを可能にし、他の当事者への所有権の株式の比較的シームレスな移転を可能にするテナント-イン-共通の配置。
どのようにあなたの自己貯蔵施設を管理し、市場化しますか？
ストレージ施設は伝統的に健全で安定したキャッシュフローを生成しますが、セルフストレージ事業に参入する人は、これがリッチな迅速な操作ではな
一般的に、自己貯蔵施設の稼働率は70％から95％の範囲である。 新しく建設された施設や再配置されている施設では、新しい所有者は、施設が占有安定に達する前に18-36ヶ月のリースアップ期間に直面することがよくあ 肯定的な現金流動はまた道の下の年であることができる。
しかし、良いニュースは、自己貯蔵施設の損益分岐点稼働率が他の資産クラスを大幅に下回っていることです。 一つの尺度では、損益分岐点は、自己ストレージでは40％から45％の占有率であり、多世帯部門では60％以上です。 なお、自己貯蔵設備は商業不動産の最もよい短期および長期リターンのいくつかを自慢する。
自己貯蔵施設を購入する場合、注意する必要がある投資番号の1つは、資本化率（略してキャップ率）です。 “自己ストレージ証券会社SkyView Advisorsによると、自己ストレージ業界の買い手と売り手の両方にとって、資本化率は常に過剰な考慮事項です”と述べています。
SkyView Advisorsが説明しているように、キャップレートは、プロパティのNOI（純営業利益）とプロパティの価値の比率です。 たとえば、プロパティがsells1.5百万のために販売しており、そのNOIが1 120,000である場合、キャップレートは8％（$120,000は$1.5百万の8％です）です。
“最も簡単な言葉では、上限金利は、所得不動産投資家に、すべての現金で不動産を購入した場合、どの割合が得ることが期待できるかを明らかにする”とSkyView Advisors
たとえば、投資家が資産の上限金利が8％の価値があると考えている場合、投資家は8％のキャッシュリターンを期待します。
CBREによると、2018年第3四半期の自己貯蔵施設のキャップ率は、クラスA施設の4.5％からクラスC施設の8.5％までの範囲であった。
ボトムライン
一日の終わりには、自己貯蔵施設を購入または構築することは、最も確かに時間、エネルギー、お金を消費します。 しかし、ペイオフは、継続的に成長している業界で実質的なことができます。 その成長の証拠はたくさんあります:
- 2018年には、米国の多くの市場におけるセルフストレージの稼働率とレンタル率が過去最高に達しました。
- 団塊の世代の世帯全体の小型化、アパートの賃貸に対するミレニアル世代の一般的な好み、アメリカの労働者の持続的な移動性など、一連の傾向
- 時間の経過とともに、自己貯蔵は不況に強いセクターであることを実証しています。
要するに、自己ストレージは、既存の施設を取得したり、新しい施設を建設したりすることで、魅力的な投資利益へのロールアップの扉を開くことがで
“貯蔵施設は資本支出や維持費がほとんど必要なく、固定資産税は控えめであり、その部門の純買収は急増している”Forbes.com 2017年11月にはブラッド・トーマスが出演した。 “そして、良い時代と悪い時代には、結婚のようなもので、古き良き記憶装置は信頼できる…配偶者のようなものです。”