リース延長ガイド：コストとプロセス|TheAdvisory

ページのハイライト

あなたのリースを拡張する場合は、スマートなことを行うには
どのようにそれを行う方法&どのくらいの費用がかかります
あなたのチームに必要な人

基本

リースとは何ですか？

リースは、賃貸人（家主）と賃借人（テナント）との間の法的拘束力のある契約であり、財産に関心を作成します。
自由保有財産とは異なり、リースによって作成された利息は、通常、プレミアム（価格）を介して最初に家賃または資本合計の支払いと引き換えに、年の定
賃貸借契約には、賃借人としてのあなたの権利と責任、および家主の権利と責任が記載されています。
リースは、一定期間（以下”期間”といいます）、お客様の財産を占有し、使用する権利をお客様に与えます。
あなたのリース期間がアップしているとき、全体のプロパティの所有権は家主に戻ります。（復帰として知っている’）。

リース延長とは何ですか？

リース延長とは、リースに年数を加算し、プロパティが家主の所有権に戻るまでの時間を延長するプロセスです。

家主と直接交渉するか、セクション42通知を提供することによってこれを行うことができます（経験豊富な弁護士に代わって行うことをお勧めします）。

あなたはちょうど£3のための土地レジストリのウェブサイトから借地権のタイトルをダウンロードすることにより、あなたのリースが実行するために残っているどのくらいを見つけることができます。

なぜリースを延長するのですか？

残りの80年未満のリースを延長すると、あなたの財産の価値が大幅に増加する可能性があります。
あなたのリースが短い場合は、いくつかの住宅ローンの貸し手はそれに対して貸すために準備されますので、プロパティを販売するのは難しいだろう–
短いリースを持つプロパティは、抵当条件に困難になります（あなたがする必要があります）。
リースの長さが下がると、リースを延長するコストが上がります。
80年未満では、結婚価値を引き付けます–つまり、あなたが延長した場合、フリーホルダーは延長が財産に追加する価値の50％を受ける権利があります。

誰がリースを延長できますか？

“有資格借地人”とみなされる人は誰でもリース延長を申請することができます。

あなたは以下の場合に”資格”とみなされます:

a)少なくとも2年間プロパティを所有している

と…

b)付与された元のリースは、21年を超える期間であった

上記の基準を満たすことを条件として、家主に魅力的な条件でリースを延長するよう強制することができます。

借地権改革住宅都市開発法1993

上記の法律の下で付与された権利”資格のある借地人”は、リースに残っているものの上に余分な90年を受ける権利があり、期間の全体がペパーコーン（nil）家賃である。

だから、75年が残っていれば、既存のリースの代わりに165年（90プラス75）の新しいリースを付与することができ、全期間にわたって支払う家賃はありません。

その見返りに、家主はリース延長のための”プレミアム”（現金の一括払い）を受ける権利があります。

プレミアムの大きさは交渉の対象となるが、借地権改革住宅&都市開発法1993に定められた公式に基づいている。

他にどのような権利がありますか？

借地人として、あなたには権利があります:

フリーホルダーの名前と住所を知る。
保険費用に関する情報を提供する。
要求された場合、領収書で、サービス料金の計算方法とお金がどのように費やされているかを確認します。
あなたが計画された仕事のために£250以上、または12ヶ月以上続く仕事のために年間£100を支払わなければならない場合は、料金についてのセクション20の相談を介して相談されます。あなたは、あなたが不合理であると感じる任意の電荷を争うことができます,仕事は裁判所に適用することにより、許容可能な基準に行われていない
家主が売却を希望するかどうかにかかわらず、他のテナントと参加し、集合的にそのブロックの自由保有権を取得する。

リースを延長する必要がありますか？

はい！..あなたの賃貸借契約が90年の下にあり、80年に近づくことなら。

あなたのリースが80年を下回ると、”結婚価値”のために延長するのはかなり高価になります’

結婚価値

これは基本的にリース延長による財産価値の増加です。

家主は、残り80年未満のリースが延長された場合、その50％を受ける権利があります。

例えば、60年のリースで£125,000の価値があり、150年のリースで£160,000の価値がある場合、結婚価値は£35,000（£160k-£125k）であり、家主は£17.5k（£35kの50％）の支払いを受ける

売却する前にリースを延長する必要がありますか？

売却する前にリースを延長するかどうかは、リースに残っている時間と売却する必要がある時間によって大きく異なります。

リースに残っている時間（経験則）:

+90 years=拡張する価値がない
90-85years=拡張する価値がある（販売性を向上させる）
85-80years=拡張する価値があるか、少なくともプロセスを開始する価値がある*

*新しい所有者は、リースが80年よりも短くなる可能性があり、その時点で、それは突然拡張するためにはるかに高価になり、これはあなたがのためにプロパテ

住宅ローン能力

80年以下で、不動産に対して住宅ローンを提供する貸し手の数は減少し始めている。
一握りの貸し手だけが貸すことになり、条件はあまり有利ではない（すなわち、価値に対する融資が低く、金利が高い）。
60年以下では、どのようなタイプの住宅ローンを取得することはまったく不可能かもしれません。

販売可能性が影響されます

買い手がそれに対して住宅ローンを確保できない場合、あなたの財産は販売するのが難しくなります。
あなたのバイヤーのプールは、数が少なく、掘り出し物に最も興味がある傾向がある現金家のバイヤーに限定されます。

私は私のリースを延長するか、自由保有の株式を購入する必要がありますか？

1993年借地権改革法の下では、資格のある借地人は、リースを延長したり、他の借地人と力を合わせて自由保有権を購入する権利を持っています–”集団enfranchisement”と

あなたが自由所有者に満足していない場合、彼らが財産を管理する方法のために、または高い料金（地上家賃、保険、サービス料など）のために。.）、あなた自身の自由保有権になることは確かにこれらの事の制御を与える。

このオプションは、あなたとあなたの隣人の間の協力が必要であり、あなたは資格基準を満たす必要があります:

すべての平らな所有者の少なくとも半分は借地人で、自由保有権を買いたいと思わなければならない。
ただ二つのフラットのブロックの場合、あなたの両方が自由保有権を購入したい必要があります。
借地人の少なくとも三分の二は、長いリース（すなわち、もともと21年を超えるために付与された）を保持しなければならない。

自由保有会社（通常は限られた企業）を経営し、取締役を務める人が必要になるので、軽く取ることは決定ではありません。

このルートを検討している場合は、経験豊富な借地権弁護士とRICS借地権改革評価調査員に相談する必要があります。

More:集合的なenfranchisementファクトシート(リース)

リースを延長する価値がないのはいつですか？

リース期間が90年を超えている場合は、地上家賃に大きな節約があるか、数年間滞在する予定がない限り、まだ延長する価値はないかもしれません。

ただし、入居する予定がなく、高齢者である場合は、賃貸減少の問題を遺産を相続する人に残しておきたい場合があります。しかし、あなた（そしてあなたの家族）がその意味を理解していることを確認することが重要です。

集合的な権利行使の計画がある場合（借地人が一緒に自由保有権を購入するとき）、その後まで待つことは、それが安くて簡単になるはずであるため、

さらに、あなた自身の延長が検討されている間に借地人が自由保有権の購入を申請すると、あなたの申請が中断される可能性があります。

リースを延長するのにどれくらい時間がかかりますか？

4–12ヶ月を期待

リース延長の申請には数ヶ月かかることがあります。:

評価アドバイスを取得します。
セクション42通知を提供します。
自由所有者からの反対通知（セクション45）を受け取る。

第42条の通知では、フリーホルダーに対応するために少なくとも二ヶ月を与えなければなりません。

交渉のためにさらに二ヶ月が許可され、合意に達することができない場合、問題は借地権評価裁判所に照会することができます。

この場合、プロセスは1年以上かかる可能性があります。

Pro Tip

特に結婚価値が支払われる80年のカットオフポイントに近づいている場合、または不動産を売却する予定の場合は、十分な時間を許可してくださ

リースを延長するにはいくらかかりますか？

リース延長の総費用は二つの部分で構成されます:

プレミアム（£5k以上）
プロフェッショナル手数料、コスト&税金（£2k-£3kしかし、はるかにすることができます)

プレミアム

最終的な数字はあなたとあなたの家主の間の交渉の結果になるので、プレミアムに有限の固定価格を置く方法はありません。

結婚価値も考慮しなければならず、それは同等の財産価値に依存するでしょう。

とは言っても、LEASEが提供するオンライン計算機から概算を得ることができます:

リース延長計算機（リース)

プロヒント

オンライン電卓は迅速かつ簡単ですが、彼らは必ずしも正確ではないので、あなたは絶対に借地評価の専門家を模索しなければなりま
有能な評価調査員は、借地人と家主の両方の視点から評価し、地元の経験から、請求と対抗請求の分野を予測し、”最良および最悪”のケース図を提供すべきで
これが信頼できる見積もりを得て、交渉の準備を適切にする唯一の方法です。
あなたの測量士は、弁護士を介してフリーホルダーに支払われる”プレミアム”について交渉するのに最適な人になるので、良いものを見つけるのに時間

ヘルプ:経験豊富な測量士を見つけて、リース延長を評価し、交渉してください

リース延長の式は何ですか？

リース延長式は、1993年借地権改革法によって定められており、リースを延長する場合に借地人がフリーホルダーに支払わなければならない資本（”プレミアム”）の額を計算するための基礎を提供している。

これは、新しいリースを付与することによる損失の補償や、家主の結婚価値のシェアを含む、家主が現在および将来の価値の観点から失う可能性のある

結婚価値とは何ですか？

リースを延長するとき、リースが80年より短い場合、プロパティの値は通常上昇します。
例えば、短い45年のリースで£120,000の価値があるプロパティは、過去90年間延長されたリースで£175,000の価値があるかもしれません。
この値の増加（上記の例では£55k）は”結婚価値”として知られており、フリーホルダーはその50％を受ける権利があります。
これが、多くの人が80年に減少する前にリースを延長するように助言する理由です。

専門家の手数料、コスト&税金

最も簡単なリース延長であっても、方程式のこの部分は£3,000前後の費用がかかる可能性が高く、次の式で構成され:

あなたの弁護士のconveyancing料金。
あなたの測量者のリース延長評価調査費用。
あなたの家主の合理的な弁護士費用。
あなたの家主の合理的なリース延長評価調査費用。

SDLTの考慮事項

これがあなたの唯一の財産である場合、プレミアムが£125,000を超える場合、SDLTを標準料金で支払う必要があります。
あなたの唯一の財産ではない、またはあなたの主な住居ではない財産のリースを延長している場合、合意された保険料が£40,000以上の場合、印紙税（3％

ボトムライン

新しいリースの最終的なコストは次のようになります;

プレミアム+あなた自身と家主の”合理的な”専門的なコストの両方+任意のSDLT責任

リース延長プロセスへのステップバイステップガイド

あなたが適格あなたの元の賃貸借契約は21年より長くなければならないし、二年または多くのための特性を所有しなければならない。
あなたは数千ポンドから費用がかかることができ、プロセスを完了するための資金を持っていることを確認してください。
誰が自由保有権を所有しているかを調べ、自由保有権者が見つからない場合は権利確定命令を申請してください。
借地権と地元の不動産市場の両方の専門知識を持つ評価サーベイヤーを任命する。彼らはRICSのメンバーであり、理想的にはALEPでなければなりません。
リース延長の経験があり、ALEPのメンバーである弁護士を任命する。
あなたのリースの延長を議論するためにあなたの自由保有者に個人的にアプローチするか、あなたの測量士や弁護士にあなたのためにこれを行う
あなたの自由保有者が交渉して喜んでであり、容易に一致に達したら、非公式の提供をしなさい。
あなたの自由保有者があなたの非公式の申し出を受け入れた場合、あなたは今、正式な申し出をすることができます。（彼らがあなたの非公式の申し出を受け入れなかった場合、あなたの弁護士はセクション42の通知を提供する必要があります）。
フリーホルダーは14日以内に預金を支払う必要があるかもしれません。これは、リースまたは£250のいずれか高い方のコストの10％になります。
フリーホルダーは、あなたの申し出を受け入れるか、代替条件を提案するか、またはあなたの要求を拒否するかのいずれか、反対通知（第45条）を提供します。
合意に達していない場合は、借地権アドバイザリーサービスに助けを求めることができます。
最初のティア裁判所または借地評価裁判所に申請することができます。裁判所の詳細については、http://decisions.lease-advice.org/を参照してください
あなたが財産に抵当権を持っている場合、あなたの貸し手はリース延長を承認する必要があります。
あなたの弁護士がリース延長を確定します。

More:Lease Extension Guide–Getting Started(LEASE)

注意すべきこと

短いリースでフラットを購入

買い手として、あなたはリースを延長することができず、あなたが二年間財産を所有しているまでそうすることはできません。

ほとんどの住宅ローンの貸し手は、”短い”の定義は貸し手から貸し手に異なりますが、短いリースのプロパティのための融資を与えることを拒否します。

短いリースで物件を購入することができれば、次のことができます:

購入前にリースを延長するように売り手に依頼すると、取引が数ヶ月遅れることになります。
売り手に手続きを開始するように依頼し、完了時に給付を割り当てます。
リースが80年を下回ると、結婚価値の50％がフリーホルダーに支払われることを念頭に置いて、不動産を購入し、通知を提供する前に必要な二年を待ちます。

メゾネットでのリース延長

メゾネットでのリース延長のルールは、フラットやアパートと同じです。

共有所有物件のリースを延長する

共有所有物件をお持ちの場合は、家主にリース延長ポリシーを確認することが重要です。
あなたはそれが代わりにプロパティのさらなるシェアを購入するために、財政的に理にかなっているので、独立した助言を求めることがあります。
最初に共有所有ベースで不動産を購入し、その後株式を増やして財産の100％を所有するようになった場合、1993年借地権改革法に詳述されている権利に基づ

一般的なリース延長の質問

住宅ローンを取得するために必要な最小リースは何ですか？

住宅ローンの貸し手は、異なる融資基準を持っており、”短い”リースの定義に異なります; 他の人はそれが住宅ローンの期間の終わりに最小の長さでなければならないと規定しながら、いくつかは、85+年のリースを主張します。

More:異なる貸し手が受け入れる最小有効期限のリース期間を確認

あなたは借地権のプロパティに拡張子を構築することができますか？

あなたのリースをチェックして、あなたの財産を拡張する権利があるかどうかを確認し、変更が改善を表すことを確認するためにあなたの計画を見

彼らの同意とその後のリースの変更には手数料がかかる場合があります。

彼らがあなたの計画を検査するために自分の測量士を取得したい場合は、おそらくこれも支払う必要があります。

共有所有物件のリースを延長することはできますか？

共有所有財産では、1993年借地権改革法に基づくリースを延長する権利はありませんが、自由保有者には独自のポリシーがある可能性があるため、自由保有者に確認することができます。

あなたが完全にあなたのものになるまであなたの財産のシェアを増やした場合、あなたは法律で定められた基準を満たしている限り、あなたのリースあなたは二年間、プロパティ（全体のシェア）を所有してきました。

フラットでリースを延長するにはどのくらいの費用がかかりますか

リースを延長するには四つのストランドがあります:

あなたの訴訟費用と手数料は、£2,400から£4,500
フリーホルダーの「合理的な」法的および評価手数料、£1,200から£2,100までの範囲です。
プレミアム、すなわ追加のリース期間の費用は、£3,000
から何かをすることができますあなたが所有しているか、複数のプロパティをパット所有している場合は、プレミアムが£40,000を超える場合にも3％のSDLTサーチャージの責任を負うことになります。

費用は、物件の価値、リースの長さ、および長い交渉が必要かどうかによって異なります。

事件が裁判所に言及された場合、少なくとも別の£1,600を上に支払うことを期待する。

第42条の通知を行った後に申請を撤回した場合でも、費用および手数料についてはお客様が責任を負うことに注意してください。

プレミアムは、現在の物件の価値、より長いリースの利益と残りのリースの長さによってどれだけ増加するかに基づいて計算されます。

原則として、残りのリースが短いほど保険料は高くなります。

セクション42通知とは何ですか？

テナント通知としても知られているセクション42通知は、リースを延長する正式な要求として、弁護士によってフリーホルダーに提供されます。

それはあなたが支払うことを喜んでいる保険料を規定し、フリーホルダーに応答するために少なくとも二ヶ月を与えます。

それは正確に提供されなければならないか、フリーホルダーがそれを拒否することができ、再試行する前にさらに12ヶ月待たなければなりません。

地上家賃とは何ですか？

あなたが借地権の家を所有している場合、ほとんどの場合、フラットまたはアパート、フリーホルダー（または家主）は、あなたの財産が座っている土地を所有し、この土地の使用のためにあなたに地上家賃を請求することができます。

地上家賃は、建物や共同エリアの保守や修理をカバーするサービス料とは異なります。

土地の家賃はいくらですか？

地上家賃はしばしば非常に低く、年間£50ほど、または£200以上になる可能性があります。あなたの家主は、あなたが同意するか、それがリースで規定されていない限り、それを増やすことはできません。

あなたが地上家賃を支払っていない場合、あなたの家主/フリーホルダーは、一括払いとして、過去六年間それを要求することができます。

1993年借地権改革法の権利の詳細を使用してリースを増やす場合は、地上家賃を支払う必要はなくなります。

あなたは自由保有財産に地上家賃を支払う必要がありますか？

あなたは自由保有財産を所有している場合は、通常、地上家賃を支払う必要はありません。

非常に古い物件に住んでいる場合、”rentcharge”と呼ばれる歴史的な家賃を第三者に支払わなければならない可能性は少しありますが、これらは今死んでいます。

借地権とは何ですか？

1993年の借地権改革、住宅都市開発法の下では、借地人は、家主が売却を希望するかどうかにかかわらず、自由保有権を購入するとともに行動する権利

これは”集合的な特権”、または”借地権特権”と呼ばれています。

自由保有権を購入するには、一定の基準を満たしている必要があります:

ブロック内の借地人の少なくとも半分は自由保有権を購入する意思がある必要があります
ちょうど二つのフラットのブロックの場合、あなたの両方が自由保有権を購入したい必要があります
借地人の少なくとも三分の二は、もともと21年よりも長いリースで、”適格テナント”でなければなりません
あなたは自由保有権を購入する必要はありません建物の中で家主になることができますが、ブロック内の二つ以上のフラットを所有してはなりません
建物の25％以下は、非住宅目的（商業、小売）のために使これには公共エリアは含まれておらず、ガレージ/駐車スペースは住宅に分類されます。

あなたが自由保有権を購入することに成功した場合、誰かが自由保有権会社を経営するために任命され、取締役として行動する必要があります。

自由保有と借地の違いは何ですか？

自由保有物件を購入する場合は、建物とそれが立っている土地の両方を所有しています。

大部分の住宅は自由保有ですが、購入前に確認する価値はありますが、特に新しい建物であれば確認する価値があります。

フラットやアパートなどの借地権は、あなたが占有する建物の部分を所有していますが、それが座っている土地や共同領域は所有していません。

これらは自由所有者が所有しており、長期的にあなたにリースしています。建物、外観、屋根、庭の共同領域を維持するフリーホルダーと引き換えに、あなたはそれらに地上家賃、サービス料、メンテナンス料を支払います。

誰が私の家のリースを所有していますか？

あなたはあなたの家またはフラットの自由所有者の名前と住所を知る権利があります。

疑問がある場合は、3ポンドの借地権タイトルをダウンロードして、土地登記簿のウェブサイトに住所を入力することで、この情報を確認できます。

しかし、この情報は物件を購入したときに提供されているはずですので、あなたの法的会社にも確認することができます。

リースの終わりには何が起こりますか？

あなたのリースがなくなった場合、技術的にはあなたはもはや自由所有者に戻るので、財産に住む権利を持っていません。

現実には、家主が退去の通知をしない限り、あなたは同じ条件でそこに住み続けることができます。あなたは、所有のための裁判所の命令を除いて残すことはできません。

家主は、あなたのテナントを確実な定期的なテナントに置き換えることを選択することができます。この場合、あなたと家主は新しい条件を交渉することができますか、合意に達することができない場合は、家賃評価委員会がそれらを修正するこ

ロングリースとは何ですか？

ほとんどの人は、長いリースを90年以上と考えていますが、それは80年に向かって減少するとすぐに、プロパティの価値が低下するためです。

ただし、1993年借地法で与えられた権利の下でリースを延長する目的では、”長い”リースは21年と定義されています。

元のリースが21年以上（元の長さ、残りの時間ではない）であり、少なくとも二年間不動産を所有している場合にのみ、リースを延長することができます。

結論&要約

リース保有者として、リースに何年残っているかを知る必要があります。
借地権を購入する際には、少なくとも83年の借地権を持つものを見ると、二年間所有するまで借地権を延長する権利がなく、リースを延長するプロセスは非常に長くなる可能性があるため、より安全に感じるかもしれません。
合理的な市場手数料のために90年までにリースを延長する権利、および一定の条件の下で自由保有権の一部を購入する権利を含む、借地人としての権利を認識していることを確認してください。