Dall’Alaska all’Alabama, circa 50.000 strutture di self-storage sono sparse in tutto il paese. Questo è circa lo stesso numero di McDonald’s, Starbucks e Metropolitane negli Stati Uniti combinati. Queste strutture sono il fondamento del settore self-storage degli Stati Uniti, che è stato progettato per generare revenue 37 miliardi di fatturato in 2019.

In ognuna di queste strutture di self-storage, le persone pagano l’affitto — di solito entro il mese — per conservare le loro cose in unità di varie dimensioni. Potrebbero essere stashing mobili, arte, elettrodomestici, TV, documenti, decorazioni di festa, vino, veicoli, barche o camper. Molte piccole imprese si affidano a unità di self-storage per mantenere attrezzature aziendali, inventario e forniture. Alcuni clienti hanno anche convertito unità self-storage in high-end “man caves” e ” lei capannoni.”

Ognuna di queste proprietà di self-storage non è solo un magazzino per le nostre merci — ogni struttura è anche una piccola impresa. E può essere un business redditizio, a quel punto. Da una stima, il margine di profitto tipico di un business self-storage negli Stati Uniti è 11%. Questo è ben al di sopra dei margini di profitto per molti altri tipi di piccole imprese; ad esempio, il margine di profitto tipico di un ristorante varia dal 3% al 5%.

Dati questi numeri, avviare un’attività di self-storage sembra piuttosto attraente, non è vero? Certo che si’. Tuttavia, chiunque guardi all’avvio di una società di self-storage deve guardare oltre i profitti e valutare le considerazioni pratiche:

• Quanto costerà avviare un’attività di self-storage?
• Che tipo di ricerca e pianificazione è necessario fare prima di iniziare un’attività di self-storage?
• Si dovrebbe acquistare un impianto di self-storage esistente?
• Si dovrebbe costruire un impianto di self-storage da zero?
• Come gestirete e commercializzerete il vostro impianto di stoccaggio autonomo?

Queste sono grandi domande, ovviamente, ma poi iniziare un’attività di self-storage è una grande impresa. Seguire lungo come vi guidiamo attraverso quello che serve per avviare un business self-storage.

Quanto costerà avviare un’attività di self-storage?

Prima di esplorare le posizioni per un impianto di self-storage — non importa se stai cercando di acquistare un impianto esistente o di costruirne uno nuovo — dovrai scricchiolare alcuni numeri.

All’inizio, avrete bisogno di un buon senso di quanto costerà per entrare nel business self-storage. I numeri varieranno ampiamente in base a una varietà di fattori, come la posizione, i costi di acquisizione, i costi del terreno e i costi di costruzione dell’impianto. (Entreremo nei dettagli più tardi.)

Non solo devi pensare ai costi per acquistare o sviluppare una struttura, ma devi anche esaminare da dove verrà il denaro:

• Hai abbastanza attività liquide per acquistare o sviluppare un impianto di stoccaggio autonomo da solo? Può permettersi di destinare tali beni per un impianto di self-storage?
• Avete bisogno di prendere e l’acquisizione o la costruzione di prestito?
• Avete bisogno di reclutare investitori self-storage per contribuire a finanziare un affare di acquisizione o di sviluppo?

Dopo aver trovato le risposte a queste domande, dovrai capire quanto costerà far funzionare la struttura una volta che è tua. Tu e la tua famiglia avete intenzione di gestirlo da soli? Dovrai assumere personale per gestirlo? Sarebbe meglio lasciare il lato operazioni a una società di gestione di terze parti? È necessario installare software di gestione delle strutture come SiteLink? Alla fine, quanto tempo si vuole spendere in esecuzione di un impianto di self-storage?

Ricordate, un impianto di self-storage è più di una struttura. E ‘ un affare.

Per entrare nel business dello storage, avrai quasi sicuramente bisogno di ritagliarsi milioni di dollari per acquistare o costruire una struttura e coprire varie spese operative, in particolare paghe e tasse. Un rapporto pubblicato all’inizio del 2018 dalla società immobiliare commerciale CBRE mostra che le tasse immobiliari rappresentavano il 28% di tutte le spese operative di self-storage, con costi di gestione in loco e fuori sede che consumano un altro 38% delle spese operative.

Che tipo di ricerca e pianificazione è necessario fare prima di iniziare un’attività di self-storage?

Una volta che hai fatto qualche pensiero di alto livello di iniziare un business self-storage, è il momento di fare qualche ricerca. Tutta questa ricerca andrà in uno studio di fattibilità che, come suggerisce il nome, ti dirà se l’idea di business è fattibile. Potresti essere in grado di fare questo studio da solo, ma sarebbe meglio assumere un consulente di self-storage per eseguirlo.

Qualunque percorso tu vada, devi rispondere a una domanda critica:

Se lo costruisco o lo compro, verranno?

In altre parole: se investi denaro in un impianto di self-storage, genererai entrate sufficienti per coprire il servizio del debito e le spese operative e realizzerai comunque un profitto?

Eseguire ricerche di mercato è fondamentale. Questo esercizio ti aiuterà a individuare i dati demografici della base clienti entro un raggio da uno a cinque miglia dalla struttura. Un’area da tre a cinque miglia è la dimensione tipica di un mercato per un impianto di stoccaggio autonomo.

Ti consigliamo di inchiodare il reddito mediano nell’area del mercato (gli affittuari di self-storage tendono ad essere nelle fasce di reddito medio e medio-alto), insieme all’età mediana (gli inquilini di self-storage sono normalmente tra i primi 20 e la metà degli anni ‘ 50).

Inoltre, ti consigliamo di rivedere i seguenti aspetti della vostra area di mercato proposto:

• Popolazione attuale (da circa 20.000 persone in un ambiente rurale a 100.000 o più in un ambiente urbano, come linea guida generale).
• Crescita della popolazione prevista (più persone significa più potenziali inquilini).
• Traffico giornaliero di veicoli (la maggior parte degli impianti di stoccaggio autonomo dipende fortemente dal traffico veicolare per attirare i clienti).
• Panorama competitivo. Quali strutture di self-storage già operano nella zona? Qual è il loro tasso di occupazione? Ci sono strutture in costruzione o pianificate all’interno dell’area commerciale?

Altri componenti dello studio di fattibilità includeranno normalmente una panoramica del settore dell’autoconsumo; proiezioni a lungo raggio per i tassi di noleggio, i redditi, le spese e il valore degli immobili; e dettagli sulla zonizzazione del progetto di archiviazione.

Scrivere un Business Plan

Ogni azienda dovrebbe avere un business plan. In poche parole, un business plan può aiutare a spingere un business verso il successo, che ti permette di realizzare i vostri obiettivi e gestire i problemi che potrebbero sorgere. La maggior parte dei finanziatori vorranno vedere un business plan prima di estendere un prestito.

Sono disponibili molti modelli online per scrivere un business plan, quindi puoi sicuramente provare ad affrontarlo da solo. È inoltre possibile cercare assistenza da un no-profit come SCORE, che offre mentoring business gratuito, oppure è possibile assumere uno scrittore specializzato in business plan.

Tenete a mente che un business plan per un impianto di self-storage esistente avrà un aspetto molto diverso da un business plan per un impianto proposto.

Ogni business plan dovrebbe essere adattato alle proprie esigenze, ma un business plan per un impianto di self-storage di solito sarà caratterizzato da informazioni come:

• Dichiarazione di missione.
• Dichiarazione di visione.
• Struttura proprietaria.
• Struttura aziendale (come una LLC o una società a responsabilità limitata).
• Ruoli e responsabilità del personale.
• Analisi SWOT (punti di forza, debolezze, opportunità e minacce).
• Analisi di mercato.
• Analisi competitiva.
• Strategie di marketing e vendita.
• Strategia dei prezzi. In parole povere, gli affitti mensili per un impianto di self-storage in una zona ad alta popolazione possono essere ovunque da 50 centesimi a 4 4 per piede quadrato.
• Menu delle offerte di prodotti e servizi, inclusa una carrellata delle dimensioni dell’unità, come 5×5, 10×10 e 10×20.
• Fonti di capitale.
• Flussi di entrate.
• Proiezioni di entrate e spese relative a diversi anni. La modellazione finanziaria consentirà stime di entrate e spese su base per piede quadrato.

Un fattore per assicurarsi che le proiezioni delle entrate siano soddisfatte è il marketing. Mentre il traffico drive-by offre molti clienti, il marketing, in particolare il marketing self — storage online, non può essere ignorato. I consumatori di self-storage si rivolgono sempre più a Internet come prima tappa quando acquistano un’unità di archiviazione.

Qualsiasi strategia Internet intelligente dovrebbe garantire che la tua struttura possa essere trovata sui motori di ricerca come Google e attraverso i mercati di self-storage online come SpareFoot. Inoltre, il sito web della struttura dovrebbe essere aggiornato. Aziende come storeEDGE specializzati nello sviluppo, revamping e la manutenzione di siti web mobile-ready per gli operatori di self-storage.

Si dovrebbe acquistare un impianto di self-storage esistente?

In termini di acquisto di un impianto esistente, i prezzi sono su tutta la mappa, proprio come gli impianti di self-storage stessi sono. Come ci si potrebbe aspettare, un impianto di self-storage esistente a New York City, NY, probabilmente andrà per decine di milioni di dollari, mentre un impianto esistente in Iowa rurale probabilmente può essere acquistato per meno di million 1 milione.

Un’analisi spot degli impianti di stoccaggio in vendita a marzo 2019 ha rilevato che i prezzi richiesti generalmente variavano da million 1 milioni a million 10 milioni per impianto. Alcune strutture sul mercato sono stati anche in bundle per la vendita come un unico portafoglio.

A meno che tu non sia un professionista immobiliare con licenza, è saggio assumere un broker di self-storage esperto per aiutarti a trovare e infine acquistare una struttura. Un broker esperto conosce il mercato e sa come negoziare il prezzo.

Se hai intenzione di gestire la struttura, ovviamente, vorrai acquistare una struttura nella regione in cui vivi. Ma se consegnerai le operazioni a una società di gestione di terze parti, allora non importa necessariamente dove si trova la struttura. Basta essere sicuri di voi e il vostro broker hanno una buona conoscenza del mercato locale.

Si dovrebbe costruire un impianto di self-storage da zero?

Questo non dovrebbe sorprendere, ma la posizione gioca anche un ruolo importante nel costo della costruzione di una nuova struttura. Potresti essere in grado di mettere su uno sviluppo di self-storage a un piano di 40.000 piedi quadrati in una piccola città per 1 1 milione o meno, mentre una struttura a due piani di 80.000 piedi quadrati in un ambiente più urbano potrebbe farti tornare $6 milioni. Tieni presente che queste sono stime approssimative.

Come regola generale, ci si può aspettare di spendere ovunque da $25 a $75 per piede quadrato sulla nuova costruzione. Tuttavia, questo è solo un intervallo approssimativo. Ancora una volta, la posizione della struttura — compreso il costo del terreno — detterà il cartellino del prezzo per la costruzione.

Ecco alcune statistiche da tenere a mente se stai sviluppando un impianto di self-storage:

• Le facilità variano da 10.000 piedi quadrati a 100.000 piedi quadrati o più.
• La struttura media di self-storage comprende 46.000 piedi quadrati affittabili netti (la quantità di spazio che genera denaro che può essere affittato dagli inquilini).
• Una struttura in genere copre 2,5 a 5 ettari.

Quello che segue sono sei cose da prendere in considerazione quando si sta costruendo unità di archiviazione:

1. Quale sarà il mix di unità? Se la struttura si trova in un’area commerciale popolata prevalentemente da affittuari di appartamenti, potresti voler includere unità più piccole, come 5×5 o 5×10. Ma se i residenti della zona commerciale sono per lo più proprietari di case, più 10×10 e 10×20 unità potrebbero essere in ordine.
2. La struttura dovrebbe essere coerente solo con unità di azionamento o solo con unità di accesso interno? O dovrebbe esserci una miscela di unità drive-up e di accesso interno. Le risposte dipendono dai dati demografici dell’area commerciale.
3. Dovrebbero esserci solo unità a clima controllato o solo unità non a clima controllato? O dovrebbe esserci una combinazione dei due? Il clima locale entrerà in gioco per quanto riguarda questa decisione, così come il vostro budget di costruzione.
4. Si dovrebbe limitare la struttura a un edificio? O avrai abbastanza spazio — e ha senso-per distribuire le unità su diversi edifici? Quanta terra è disponibile, insieme a quanta domanda è proiettata, influenzerà la configurazione della struttura.
5. Si dovrebbe riservare spazio per il deposito di imbarcazioni, camper e altri veicoli? La risposta cerniere, in parte, sulla ricerca di mercato che indica quanti barca, camper e proprietari di veicoli vivono nella zona commerciale.
6. Si dovrebbe guardare a convertire una struttura esistente, come un negozio al dettaglio con persiane, in un impianto di self-storage? Un certo numero di sviluppatori di self-storage hanno trasformato con successo spazi inutilizzati e spesso trascurati in strutture di storage che generano entrate fiscali e creano posti di lavoro.

A parte l’aspetto della struttura, un altro fattore chiave è la zonizzazione e il diritto.

Un problema enorme sarà come la proprietà è suddivisa in zone. Se la proprietà è già suddivisa in zone per l’auto-archiviazione, ciò rimuove un enorme ostacolo. Ma se la proprietà ha bisogno di essere rezoned, allora si potrebbe dedicare mesi o addirittura anni alla ricerca di approvazione per un cambiamento di zonizzazione.

In alcuni luoghi, i funzionari governativi e i residenti locali si oppongono vigorosamente alle strutture di auto-stoccaggio, basate sull’idea mal informata che queste strutture sono magneti per il crimine e il traffico, e che sono occhiosi. Il contrario è in realtà vero. Le strutture di stoccaggio autonomo non causano un aumento del crimine o del traffico e molte strutture moderne sono state progettate per adattarsi e persino accentuare i quartieri.

Inoltre, c’è il problema del diritto. Ciò comporta l’ottenimento dell’approvazione da parte di enti governativi per i piani di sviluppo. Come con la rezoning, un caso di diritto potrebbe trascinarsi per mesi e mesi.

Detto questo, tieni a mente due cose:

1. Lo sviluppo di un impianto di auto-stoccaggio richiede tempo e pazienza (e, naturalmente, denaro). A parte la suddivisione in zone e il diritto, la costruzione può essere ritardata dal maltempo, dalla carenza di manodopera e dalle forniture limitate di materiali da costruzione.
2. Lo sviluppo di un impianto di stoccaggio autonomo richiede esperienza. Un team di sviluppo dovrebbe includere professionisti esperti legali, immobiliari, finanziari, di costruzione e di progettazione. Poche persone che sono nuove per l’industria self-storage può andare da solo quando si sviluppa una nuova struttura.

Finanziamento di un impianto di self-storage

Proprio come c’è con qualsiasi attività commerciale, ci sono alcune verità difficili circa self-storage, non importa se si sta parlando di una struttura di nuova costruzione o di nuova acquisizione.

Per prima cosa, avrete bisogno di soldi per lanciare il business e tenerlo in esecuzione.

Come abbiamo accennato prima, la quantità di denaro che si mette in una struttura varia notevolmente, in base alla posizione e una miriade di altri fattori. Ma prima di spendere un centesimo, dovrete decidere come andrete a finanziare un’acquisizione o un nuovo sviluppo.

Per esempio, sarà necessario prendere un prestito? Un certo numero di opzioni sono disponibili, come prestiti di acquisizione, prestiti di costruzione e prestiti SBA. Molti di questi prestiti coprono termini di 10 a 25 anni. Lavorare con un professionista di prestito che è ben versato nel settore self-storage per puntare nella giusta direzione.

Per beneficiare di un prestito self-storage, qui ci sono quattro cose che probabilmente bisogno:

• Un punteggio di credito di almeno 680.
• Una storia di credito chiara di recenti fallimenti, pignoramenti e gravami fiscali.
• Un acconto in contanti del 10 per cento o più.
• Un track record aziendale di almeno tre anni.

Forse non è necessario prendere un prestito e, invece, avere abbastanza capitale liquido per acquistare o costruire una struttura. Tuttavia, hai abbastanza soldi per gestire la struttura? Non si vuole drenare il vostro fondo pensione per l’acquisto o lo sviluppo di un impianto di self-storage.

Oppure potresti prendere in considerazione la possibilità di collaborare con altri investitori per acquistare o costruire una struttura. Questo può essere fatto attraverso:

• Una partnership di debito, che è un rapporto di prestito che non assegna una partecipazione di proprietà alla persona o entità che si sta prendendo in prestito il denaro da.
• Una partnership azionaria, con ogni partner che investe una certa quantità di denaro e possiede una quota dell’attività.
• Una joint venture con, diciamo, uno sviluppatore di self-storage. Ogni partner possiede una certa percentuale del business.
• Un sindacato di investitori accreditati riuniti al solo scopo di acquistare o sviluppare una struttura.
• Un accordo tenant-in-common, che consente ad almeno due persone di possedere una proprietà e consente il trasferimento relativamente semplice di una quota di proprietà a un’altra parte.

Come gestirete e commercializzerete il vostro impianto di stoccaggio autonomo?

Mentre gli impianti di stoccaggio generano tradizionalmente un flusso di cassa sano e stabile, chiunque entri nel business dell’self-storage deve rendersi conto che questa non sarà un’operazione ricca e rapida.

In generale, i tassi di occupazione degli impianti di stoccaggio autonomo vanno dal 70% al 95%. Con una struttura di nuova costruzione o riposizionata, un nuovo proprietario spesso dovrà affrontare un periodo di leasing da 18 a 36 mesi prima che una struttura raggiunga la stabilizzazione dell’occupazione. Flusso di cassa positivo potrebbe anche essere anni lungo la strada.

Tuttavia, la buona notizia è che il tasso di occupazione di pareggio per un impianto di self-storage scende ben al di sotto di altre classi di attività. Da una misura, il punto di pareggio è 40% a 45% occupazione in self-storage, contro 60% o più nel settore multifamiliare. Inoltre, le strutture self-storage vantano alcuni dei migliori rendimenti a breve e lungo termine nel settore immobiliare commerciale.

Quando si tratta di acquistare un impianto di self-storage, un numero di investimento che è essenziale notare è il tasso di capitalizzazione (cap rate in breve). “I tassi di capitalizzazione sono sempre la considerazione over-arching sia per gli acquirenti e venditori nel settore self-storage,” secondo la società di brokeraggio self-storage SkyView Advisors.

Come spiegato da SkyView Advisors, il cap rate è il rapporto tra NOI (net operating income) di una proprietà e il valore della proprietà. Ad esempio, se una proprietà vende per million 1,5 milioni e il suo NOI è $120.000, allora il tasso di cap è dell ‘8% ($120.000 è l’ 8% di million 1,5 milioni).

“Nei termini più semplici, il tasso cap rivela a un investitore immobiliare a reddito quale percentuale può aspettarsi di guadagnare se acquista la proprietà con tutti i contanti”, ha detto SkyView Advisors.

Ad esempio, se un investitore pensa che una proprietà valga un tasso di capitalizzazione dell ‘8%, allora si aspetta un ritorno in contanti dell’ 8%.

Nel terzo trimestre del 2018, i tassi limite per gli impianti di stoccaggio autonomo variavano dal 4,5% tra gli impianti di classe A all ‘ 8,5% per gli impianti di classe C, secondo CBRE.

Bottom Line

Alla fine della giornata, l’acquisto o la costruzione di un impianto di self-storage sarà sicuramente consumare tempo, energia e denaro. Tuttavia, il profitto può essere sostanziale in un settore in continua crescita. La prova di che la crescita abbonda:

• Nel 2018, i tassi di occupazione di self-storage e i tassi di noleggio in un certo numero di mercati statunitensi hanno raggiunto livelli record.
• La domanda di self-storage continua a salire grazie a una serie di tendenze, tra cui il ridimensionamento generale delle famiglie dei baby boomers, la preferenza generale tra i millennial per l’affitto di appartamenti rispetto al possesso di case e la mobilità sostenuta dei lavoratori americani.
• Nel corso del tempo, self-storage ha dimostrato che si tratta di un settore resistente alla recessione.

In breve, self-storage fornisce una ricchezza di motivi per cui l’acquisizione di un impianto esistente o la costruzione di un nuovo impianto può aprire la porta roll-up per interessanti guadagni di investimento.

“Gli impianti di stoccaggio hanno bisogno di un piccolo esborso di capitale o di manutenzione, le loro tasse di proprietà sono modeste e le acquisizioni nette in quel settore sono aumentate” Forbes.com contributor Brad Thomas osservato nel mese di novembre 2017. “E così, nei momenti buoni e in quelli cattivi, un po’ come il matrimonio, i buoni vecchi magazzini sono come un fidato spouse coniuge.”