Recentemente ho partecipato al barbecue annuale per l’Ottawa Real Estate Investors Organization (OREIO).

Mentre ero lì, ho visto uno dei miei studenti passati (lo chiamerò Joe) che possiede alcune proprietà di investimento, e gestisce anche una società di gestione immobiliare che gestisce circa 30 unità per altri investitori.

Joe mi stava dicendo che recentemente ha avuto l’opportunità di fare un’offerta di lavoro per la gestione di un ampio portafoglio di proprietà.

In realtà, questo lavoro aggiungerebbe oltre 100 unità alla sua società di gestione immobiliare. Credo che in qualche modo conoscesse la persona incaricata di assegnare il contratto, e stava competendo contro alcune grandi società di gestione immobiliare di Ottawa.

Tuttavia, Joe era un po ‘ preoccupato che lui e il suo partner non sarebbero stati in grado di gestire il carico di lavoro. Mi stava chiedendo un consiglio e voleva sapere cosa avrebbe dovuto fare.

Normalmente non sono qualcuno che trattiene le persone dal raggiungere grandi obiettivi. Ma dopo aver fatto alcune domande, ho subito determinato che la sua piccola società di gestione immobiliare sarebbe probabilmente fallire sotto il nuovo carico di lavoro.

Non gli ho detto esattamente cosa fare (quella era la sua decisione), ma gli ho detto di stare attento a espandersi troppo rapidamente. Due volte ho visto le piccole società di gestione immobiliare saltare in aria e andare fuori dal mercato (per molte ragioni, ma soprattutto perché sono cresciuti troppo in fretta).

Dopo quella conversazione, mi sono reso conto che molti investitori potrebbero non sapere cosa cercare (o cosa evitare) quando scelgono una società di gestione immobiliare, quindi ho messo insieme un elenco dei primi 6 motivi per cui le società di gestione falliscono.

E se sei un investitore che fa anche la gestione della proprietà sul lato per altri investitori (o stai pensando di farlo), prestare molta attenzione a questi motivi. Il futuro della tua attività è in gioco!

1) Non carica abbastanza soldi

Come investitore, il vostro obiettivo è quello di ottenere il vostro reddito più alto possibile, mantenendo contemporaneamente le spese il più basso possibile. Quando si tratta di gestione della proprietà, naturalmente gli investitori sono alla ricerca del miglior affare, il che significa che le più basse spese di gestione possibili.

Ma c’è un problema con bassi costi di gestione. È un problema nascosto che potrebbe non mostrarsi fino a mesi o anni dopo.

Ecco cosa succede quando le tasse sono troppo bassi…

• Basse spese di gestione = Basso profitto per la società di gestione immobiliare
• profitto Basso = Non hai abbastanza soldi per assumere personale
• Non abbastanza soldi/personale = poco personale gestione troppi proprietà

diciamo che un gestore di proprietà è di 20 unità in gestione a una media di $1000 al mese in affitto per unità.

20 unità x $1000/mo = rent 20.000/mo rent collected

La maggior parte delle società di gestione immobiliare addebita una percentuale degli affitti raccolti, che varia dal 4% al 10% o più. Se questo gestore di proprietà addebita il 6%, è uguale a…

$20,000/mo x 6% = fees 1.200 / spese di gestione mo

E questo presuppone che raccolgano il 100% dell’affitto per ogni mese.

Mentre il 6% può sembrare molto per alcuni investitori, con solo 20 unità non è sufficiente per gestire un’attività di gestione immobiliare redditizia con il personale. L’unico modo in cui può funzionare è se tutto il lavoro è fatto dal proprietario o dai loro familiari, e stanno semplicemente integrando il proprio reddito da investimento immobiliare.

Ogni azienda (gestori di proprietà inclusi) ha overhead — le spese necessarie solo per essere in attività. Con income 1.200 / mo reddito, non c’è modo una società di gestione immobiliare potrebbe assumere personale a tempo pieno.

Anche se il numero di unità è raddoppiato a 40 unità, il che raddoppia il potenziale reddito della commissione di gestione a $2.400, non è ancora sufficiente assumere anche una sola persona a tempo pieno dopo aver pagato il sovraccarico.

Se una società di gestione immobiliare sta cercando di guadagnare il tuo business con le tariffe più basse e gestiscono solo una manciata di unità, fai molta attenzione e considera di trovare un’altra società che addebiti di più. So che sembra contro intuitivo per gli investitori, ma si avrà un servizio migliore e le probabilità sono il business sarà in giro più a lungo.

2) Non abbastanza personale

Immagina questo Imagine una piccola società di gestione immobiliare (un team di marito e moglie) ha lavorato duramente per molti anni costruendo il proprio portafoglio a 50 unità. Mantengono bassi i costi, forniscono un servizio personalizzato sia ai proprietari che agli inquilini e forniscono una buona rendicontazione finanziaria.

La parola del loro buon servizio inizia a diffondersi tra gli investitori. Un giorno ricevono una telefonata da un investitore con un ampio portafoglio — oltre 50 unità.

Aggiungendo un nuovo cliente, questa piccola società di gestione immobiliare può raddoppiare il numero di unità gestite! I proprietari sono felici e saltano l’opportunità di portare nuovi affari.

Sembrerebbe che questo gestore di proprietà abbia raddoppiato le entrate con un cliente. E all’inizio, è esattamente quello che succede.

Ma dopo poco tempo, diventa evidente che anche il loro carico di lavoro è raddoppiato. In realtà, è più che raddoppiato perché ci vuole più lavoro per portare inizialmente su un nuovo cliente con nuove proprietà e inquilini.

Di conseguenza, la qualità della gestione è peggiore per tutte le altre unità. Le richieste degli inquilini non vengono trattate in modo tempestivo, i proprietari non vengono richiamati subito, ecc. I reclami iniziano ad aumentare, il che aumenta il livello di stress sui proprietari di questa azienda.

Ogni gestore di proprietà esperto sa che ci vuole un certo numero di persone per gestire efficacemente un certo numero di proprietà. Se non ci sono abbastanza persone, allora la qualità della gestione soffre.

Quindi, con questo esempio, diciamo che raccolgono una media di ren 1000/mo affitti per 100 unità, e stanno facendo pagare una tassa di gestione 8%.

units 1000/mo x 100 unità = ren 100.000/mo affitti raccolti x 8% = fee 8000/mo mgmt fee

Questo è sufficiente per assumere una persona a tempo pieno e ancora fornire qualche reddito ai proprietari. Forte! Problema risolto sort più o meno. Sebbene sia stato assunto un nuovo membro del personale, potrebbe ancora non essere sufficiente per gestire il carico di lavoro.

Ricorda Remember il carico di lavoro è almeno raddoppiato, ma il personale è aumentato solo del 50%. Ciò significa che i proprietari hanno ancora un carico di lavoro più grande di quello che hanno fatto prima, che può causare qualità di gestione a soffrire.

3) Troppe unità distribuite

Se gestissi le proprietà, quale preferiresti avere?

• 100 case unifamiliari, o
• Un edificio multi-unità con 100 unità

Per la maggior parte degli investitori, la risposta è semplice — a seconda di quale produce il maggior profitto e soddisfa i loro obiettivi di investimento.

Tuttavia, per un gestore di proprietà, il carico di lavoro per la gestione di 100 case unifamiliari supera di gran lunga quello della gestione di un singolo edificio di 100 unità.

Perché? Immagina di guidare fino a 100 case, situate in varie località in una città per cose come:

• affitto collection
• inquilino controversie
• regolare manutenzione
• ispezioni (ad es. incendio)
• riparazioni di emergenza (ad esempio, perdite di acqua)
• più

Ora che contrasto con la guida di un unico multi-unità edilizia, e semplicemente prendere le scale o l’ascensore per fare tutte le attività.

È facile vedere che se una piccola società di gestione immobiliare si sta concentrando su case singole o più piccole proprietà multi-unità, il loro carico di lavoro è molto più alto. Di conseguenza, non saranno in grado di fornire la stessa qualità del servizio di qualcuno che può semplicemente andare in un unico grande edificio multi-unità per gestire tutto.

4) Nessun sistema ripetibile in atto

Quando qualcuno inizia una nuova società di gestione immobiliare, la maggior parte del tempo stanno partendo da zero. Ciò significa che, sebbene possano avere una certa esperienza nella gestione delle proprietà nel proprio portafoglio, potrebbero avere poca o nessuna esperienza nell’esecuzione di un’attività di gestione immobiliare.

Qual è la differenza? Tutte le aziende devono affrontare più aree di competenza per avere successo e le società di gestione immobiliare non sono diverse. Hanno bisogno di processi per…

• Marketing – pubblicità appartamenti in affitto, pubblicità per il nuovo investitore clienti

Vendite- la mostra e la locazione di appartamenti di nuova inquilino, incontro con l’investitore clienti e di firmare in su per un servizio di

• Operazioni – trattare le richieste di inquilino, gli sfratti, la manutenzione e le riparazioni
• Contabilità – contabilità clienti (somme dovute dagli inquilini e degli investitori, clienti), conti da pagare (soldi dovuti per eseguire l’azienda)
• i Sistemi informativi di tutte le attrezzature necessarie per eseguire il affari, tra cui telefoni, segreteria telefonica, servizio cellulare, sito web, ecc.
• e altro ancora

Tutto questo richiede tempo per imparare e costruire per qualsiasi azienda appena agli inizi. Tuttavia, dove molte società di gestione immobiliare non riescono è quando si tratta di rendere questi sistemi ripetibili.

Ad esempio, supponiamo che il proprietario assuma un membro dello staff per aiutare nella gestione delle proprietà. Questo nuovo personale rimane con loro per molti anni e impara tutto quello che c’è da sapere sulla gestione della proprietà. Sanno come pubblicizzare appartamenti, trattare con gli inquilini, assumere appaltatori per le riparazioni, e altro ancora.

Poi un giorno quel membro dello staff riceve un’altra offerta di lavoro e decide di andarsene. E portano con sé tutta la loro conoscenza, senza lasciare nulla dietro che sia documentato e ripetibile.

Tutto ad un tratto, il proprietario è lasciato rimescolando per fare tutto ciò che membro del personale utilizzato per fare. Ma il problema è che non sanno come accedere a un sito web per inserire un annuncio, non sanno quali sono i migliori appaltatori da assumere e così via.

La loro attività è nel caos, tutto perché nessuno in azienda ha documentato nessuno dei processi ripetibili all’interno della loro attività.

5) Nessun agente di leasing dedicato

Il leasing (il processo di collocamento di un nuovo inquilino in un’unità) è in realtà un ottimo centro di profitto per i gestori immobiliari. Spesso fanno pagare una tassa piatta di flat 300-5 500, 50% -100% dell’affitto del 1 ° mese o più.

Ad esempio, se la commissione è pari al 100% dell’affitto del 1 ° mese, ciò equivale a una commissione dell ‘ 8,3% di tutto l’affitto raccolto per 1 anno… e pagato in anticipo.

All’inizio, non avere un agente di leasing dedicato potrebbe non sembrare un grosso problema. Spesso il proprietario della società di gestione immobiliare fa tutto il leasing stesso.

Ma il problema è che se sono troppo occupati, troppo malati o semplicemente non disponibili, non c’è nessun altro da mostrare e affittare appartamenti. Ciò si traduce in minori entrate per il proprietario dell’immobile, così come il gestore della proprietà.

A volte un gestore di proprietà crescerà al punto in cui possono assumere un agente di leasing a tempo pieno. Tuttavia, i problemi esistono ancora in una certa misura.

Ricordate, la maggior parte delle proiezioni appartamento e leasing è fatto durante la sera e nei fine settimana. Quindi l’agente di leasing deve avere orari molto flessibili ed essere disposto a lavorare quando la maggior parte degli altri non lo sono.

Con una sola persona che gestisce il leasing, c’è un singolo punto di guasto. Se sono malati o non disponibili, di nuovo non c’è nessuno a gestire il lavoro o il proprietario è bloccato a farlo.

Il risultato di tutto questo è:

• Entrate perse (a causa di nessuno è disponibile per una proiezione)
• Nel corso del personale lavorato o proprietario (che si traduce in errori, compiti mancati, eccetera.)

6) Nessun contabile dedicato

Questo è enorme!

Così tanti gestori di proprietà (e imprenditori in generale) cercano di fare la propria contabilità. Ma il problema è che non sono addestrati in contabilità.

Il risultato finale per gli investitori è…

• Reddito mancante
• Spese imprecise
• Tracciamento errato degli affitti del mese scorso
• e molto altro ancora

Per il gestore della proprietà, se non dispone di rapporti finanziari accurati per la propria attività, non può gestire correttamente la propria attività. Soprattutto, non possono prevedere problemi di flusso di cassa prima che si verifichino.

I problemi di flusso di cassa sono la causa numero 1 del fallimento delle piccole imprese, quindi avere un contabile dedicato (personale o in outsourcing) è fondamentale per il successo a lungo termine.

Senza uno, posso quasi garantire che gli investitori stanno perdendo soldi, e società di gestione immobiliare finirà per andare fuori mercato.

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L’esecuzione di una società di gestione immobiliare può essere complessa, proprio come l’esecuzione di qualsiasi attività commerciale. E come puoi vedere, ci sono una serie di motivi per cui le piccole società di gestione immobiliare possono fallire.

Se sei un investitore e stai cercando un gestore di proprietà per gestire i tuoi investimenti, tieni a mente queste cose quando selezioni un’azienda. Se dovessi scegliere su quali concentrarmi, consiglierei di assicurarmi che facciano pagare abbastanza soldi e non stiano cercando di crescere troppo velocemente. Entrambi possono uccidere qualsiasi azienda in fretta.

E se sei un gestore di proprietà o un investitore cercando di avviare la propria azienda, leggere e rileggere questo articolo molte volte. Poi prendere una buona, difficile guardare il vostro business per vedere se siete a rischio in una di queste aree. Le probabilità sono, l’ultima cosa che vuoi è per la vostra azienda a fallire e causare i vostri clienti a perdere soldi. Adottare un approccio proattivo e potrai migliorare le vostre probabilità di successo a lungo termine.