Le polizze assicurative del proprietario di casa di solito costano circa il 25% in più rispetto alle polizze assicurative dei proprietari di abitazione, secondo l’Insurance Information Institute. Il costo medio di assicurazione padrone di casa è stato di premium 1.478 in premio annuale, e il costo medio di assicurazione i proprietari di abitazione è stato di $1.192, a partire da pochi anni fa.

Ad esempio, abbiamo ottenuto preventivi assicurativi per una tipica proprietà in affitto a Chicago di 3 unità da cinque diverse società e i premi assicurativi variavano da $2,400 fino a $6,600 per la stessa copertura.

Perché l’assicurazione del proprietario costa più dell’assicurazione dei proprietari di abitazione?

La ragione principale della differenza diventa chiara quando si pensa a chi vive in casa. Le compagnie di assicurazione vedono un minor numero di sinistri e minori perdite medie nelle case occupate dai proprietari rispetto agli affitti. Il buon senso dice che nessuno si prenderà cura di una proprietà abbastanza come il proprietario.

E un’altra differenza si presenta quando si guarda la quantità di copertura assicurativa di responsabilità. I proprietari hanno livelli di copertura più elevati per proteggersi da cause legali e spese legali che derivano da inquilini o ospiti feriti. È normale che una politica del proprietario abbia un limite di responsabilità di $1m.

Ci sono sconti sull’assicurazione del proprietario?

Sconti esistono, ma non è come affare-driven come altri tipi di copertura come assicurazione auto. Ad esempio, State Farm concede pause di prezzo per buoni voti o corsi di guida. Non troverai niente del genere con l’assicurazione del proprietario.

Invece, dare un’occhiata a questi due modi per salvare:

• Dispositivi di sicurezza. Installare allarmi antifurto, sistemi antincendio sprinkler, o sensori di movimento per guidare verso il basso il prezzo.
• Proprietà multiple. Bundle landlord assicurazione per tutti i vostri affitti con la stessa azienda per abbassare il premio su ogni politica.

La polizza assicurativa del mio proprietario di abitazione copre la mia proprietà in affitto?

Dipende. Risposta quanto spesso si affitta la proprietà e per quanto tempo le persone rimangono a decidere che tipo di assicurazione è necessario. Dai un’occhiata a questi tre scenari per aiutarti a scegliere:

• Affitti frequenti a breve termine. Per Airbnb, VRBO o un’altra configurazione in cui vari ospiti soggiornano per un breve periodo come un bed-and-breakfast o un hotel, avrai bisogno di una polizza assicurativa commerciale.
• Affitti rari a breve termine. Per gli affitti della vostra residenza principale per meno di 30 giorni, per esempio, mentre si prende una vacanza, è possibile utilizzare la vostra politica di proprietari di abitazione con l’approvazione del vostro fornitore di assicurazione.
• Affitti a lungo termine. Per i periodi al di là di breve termine, come ad esempio un tipico 6 mesi o 1 anno di locazione, si dovrebbe comprare una politica padrone di casa.

Una regola generale per aiutare, l’assicurazione personale non copre l’attività commerciale. Per esempio, molti esperti di finanza personale suggeriscono una politica ombrello per proteggere l’utente da reclami di responsabilità sopra i limiti di politica del proprietario di abitazione. Ma la vostra politica ombrello non si applica alla vostra proprietà di investimento in affitto se si imposta come un business separato o LLC.

Devo anche acquistare l’assicurazione affittuari?

No, non è necessario acquistare sia una politica del proprietario che una politica degli affittuari. Una certa confusione deriva dal fatto che l’assicurazione del proprietario è talvolta chiamata assicurazione di proprietà in affitto. Le polizze assicurative di proprietà in affitto coprono le case e le polizze assicurative degli affittuari proteggono gli effetti personali e la responsabilità degli inquilini.

Molti proprietari richiedono ai loro inquilini di acquistare l’assicurazione degli affittuari perché riduce il mal di testa quando sorgono richieste di proprietà personali. Ad esempio, se un incendio danneggia il tuo affitto e distrugge la proprietà dei tuoi inquilini, possono chiedere danni contro di te anche se dovrebbero essersi salvaguardati con una politica degli affittuari.

E i proprietari chiedono agli inquilini di acquistare l’assicurazione degli affittuari per proteggere gli inquilini dopo un reclamo importante. Torniamo all’esempio del fuoco. Se l’inquilino dovesse spostarsi fino a quando le riparazioni non fossero finite, come pagherebbero le spese di soggiorno? La politica del locatario coprirebbe che per loro, mentre la vostra assicurazione padrone di casa si compensato per la perdita di reddito da locazione, mentre la casa è resa vivibile.

Un esempio di assicurazione del proprietario reale

Diamo un’occhiata a una proprietà in affitto reale per abbattere il tipo di copertura assicurativa che ha e i costi. Questo edificio di 3.700 piedi quadrati con tre unità in affitto si trova vicino al centro di Chicago su Fullerton Avenue. Lo scorso venduto per $950.000 nel 2018, e il proprietario pensa che il suo costo di sostituzione sarebbe di circa $740.000 a $200 per piede quadrato. E ‘ completamente affittato e portando in un reddito da locazione mensile di $6.000.

Il proprietario ha ottenuto tre citazioni dal suo agente assicurativo e ha acquistato la polizza assicurativa del proprietario da USLI per un premio annuale totale di $3,137.

Per prima cosa, esaminiamo la sua copertura assicurativa e poi analizziamo cosa significa.

• Abitazione: $844,000 limite di 2.500 dollari deducibili
• Altre strutture: $168,000 limite
• Contenuto (personali): $5,000 limit
• Equo valore di locazione: $168,800 limite
• atti di Vandalismo: $844,000 limite
• Personale la copertura di responsabilità: $1,000,000 limite
• spese Mediche: $5,000 limit

Guardando il costo di ogni singola voce, si vede che alcuni sono molto più costosi di altri:

• Abitazione: 2.200 dollari premio annuale
• Sommario: $35 premio annuale
• atti di Vandalismo: $532 premio annuale
• la copertura di Responsabilità: premium 350 premio annuale

La copertura abitazione pagherebbe per ricostruire l’intero edificio se ci fossero ingenti danni alla proprietà da un incendio o disastro naturale, quindi ha senso che questa copertura è la parte più costosa a $2.200.

Passando a “contenuti”, questo coprirà i danni alla proprietà personale del proprietario che è tenuta presso la proprietà in affitto. È importante notare che questo non protegge la proprietà personale degli inquilini — questo è ciò che una polizza assicurativa affittuari è per. Perché il limite qui è solo $5.000, la compagnia di assicurazione non sta assumendo molto rischio, quindi la copertura costa solo $35.

Il prossimo è la copertura vandalismo. Questa copertura assicurativa è abbastanza costoso a $532. Questo immobile si trova in una fitta area urbana, che fa salire il rischio e il costo di questa copertura aggiuntiva.

Infine, l’assicurazione di responsabilità civile costa $350 per $1m in protezione di responsabilità e payments 5.000 in pagamenti medici per gli inquilini e i loro ospiti.

Cosa c’è di sbagliato in questo esempio

Il proprietario ritiene che la sua copertura assicurativa del proprietario protegga da qualsiasi cosa possa accadere alla sua proprietà, ed è in buona forma. Non lo e’.

Hai notato la colonna nella stampa dove dice ” Valutazione?”Lì troverai le parole” Valore effettivo in denaro.”Questo non significa come suona.

Il valore effettivo in contanti (ACV) è quello che qualcuno ti pagherebbe in contanti per un pezzo di proprietà: il costo di sostituzione meno l’ammortamento. Ad esempio, diciamo che il proprietario ha installato un tetto e costa 4 40.000—questo è il costo di sostituzione. Ma ha installato il tetto nel 1999, quindi ormai ha accumulato 18.000 dollari di ammortamento. Il valore effettivo in contanti è ora solo $22.000; questo è il costo di sostituzione di minus 40k meno depreciation 18k in ammortamento.

Quindi, se il padrone di casa ha una perdita coperta sul tetto, la sua copertura di proprietà valuterà solo il tetto a $22.000, anche se costerà 4 40.000 da riparare. C’è di peggio. Il proprietario ha una franchigia di $2.500. Infine, il proprietario finirà con un assegno di soli $19.500 per sostituire un tetto che costerà 4 40k. Ciò significa che deve venire con $20.500 di tasca.

Bottom line: il proprietario dovrebbe probabilmente ottenere una nuova quotazione in cui il metodo di valutazione è “Costo di sostituzione” anziché “Valore effettivo in contanti.”

Un suggerimento per i futuri proprietari terrieri

Abbiamo parlato con un investitore immobiliare e ha condiviso una panoramica su come usa l’assicurazione del proprietario per le proprietà che riabilita che affitta agli inquilini in futuro.

Ricorda che dovresti avere una polizza assicurativa per il proprietario solo quando la proprietà è effettivamente occupata dall’inquilino. Hai bisogno di quella che viene chiamata una politica vacante che, come puoi immaginare, è più costosa perché statisticamente, una proprietà vacante è molto più probabile che presenti un reclamo. Usiamo una politica vacante dopo aver completato la costruzione e siamo in attesa di inserire un inquilino. Dopo che l’inquilino si è trasferito, convertiamo la politica in una politica del proprietario che è più economica. Guardando indietro alle tue spese storiche una politica vacante è 120% più costosa di una politica del padrone di casa (861 proprietario annuale contro 1880 vacante annuale)

Bill Samuel / Blue Ladder Development