L’aumento dei prezzi degli immobili è spesso associato a una maggiore domanda di abitazioni o è spesso accusato di investitori stranieri o speculatori.
Mentre tutti i fattori di cui sopra giocano un ruolo nei valori dei prezzi di casa, una grande parte dei prezzi proviene direttamente dallo sviluppatore.
Gli acquirenti si chiedono spesso come gli sviluppatori di condomini determinano il prezzo per piede quadrato per un’unità di condominio. Ci sono molti fattori che vanno in prezzi condomini pre-costruzione, come il costo di acquisto di terreni, costi di costruzione e spese governative.
Prima che uno sviluppatore inizi a lavorare su un progetto di condominio, crea un pro forma per aiutarli a comprendere e gestire i costi e i rischi complessivi di sviluppo.
Poiché i terreni, i costi di costruzione e gli oneri governativi sono in aumento, gli sviluppatori immobiliari devono gestire il rischio di sviluppo con l’uso di pro formas.
Sappiamo che gli sviluppatori non stanno finanziando progetti di tasca propria. Ci sono istituti di credito e altri partner di joint venture, così come gli investitori azionari, che stanno contribuendo ingenti somme di denaro per gli sviluppatori. Queste parti interessate devono essere rassicurate sul fatto che il loro denaro viene gestito bene e che i loro contributi finanziari genereranno un ritorno sul loro investimento.
LEGGI: gli investitori di Toronto Condo dovrebbero acquistare ora o aspettare?
Gli investitori e gli utenti finali potrebbero non voler sentire questo, ma gli sviluppatori sono certamente preoccupati per la loro linea di fondo.
Questo è il motivo per cui pro formas sono buoni strumenti per gli sviluppatori nel determinare il costo per piede quadrato. Non è raro che gli sviluppatori utilizzino scenari” what if “per testare il successo del progetto, e uno dei più semplici” what ifs “sta chiedendo:” cosa succede se alzo il prezzo per piede quadrato?”
Il prezzo per piede quadrato è il costo più semplice da aumentare per soddisfare gli obiettivi del progetto, in particolare quando l’ambiente di mercato ha un impatto finanziario diretto sugli sviluppatori, incluso il valore del terreno e i singoli costi duri e morbidi necessari per la costruzione e, in definitiva, il completamento del progetto di condominio.
Quindi, cosa prendono in considerazione esattamente gli sviluppatori quando stabiliscono i loro prezzi? Ecco una rapida ripartizione per voi:
Aumento dei costi dei terreni
MCAP fornisce rapporti regolari sui valori dei terreni comunali, ei dati da questi rapporti ci dicono che i costi dei terreni veramente variano in base alla regione. Se guardiamo al centro di Toronto, ad esempio, possiamo vedere che il valore medio di mercato dei terreni condominiali a molti piani è compreso tra $265 e $275 per piede quadrato. Questo è un costo piuttosto costoso da assorbire per qualsiasi sviluppatore e sicuramente aiuta a spiegare perché il costo per piede quadrato nel centro di Toronto è molto più alto rispetto ad altri comuni più piccoli.
Ora confrontalo con Vaughan, una città in crescita con valori medi dei terreni da 5 55 a $70 per piede quadrato. Naturalmente, qualsiasi edificio sviluppatore a Vaughan può ora offrire un prezzo più competitivo per i progetti di condominio in contrasto con il centro di Toronto, perché non sono tenuti a pagare i costi di terra pesanti.
Questo non significa che le proprietà a Vaughan non siano grandi investimenti, ma è semplicemente un modo per gli acquirenti di capire che c’è un motivo per cui i condomini del centro di Toronto sono molto più costosi su un costo per piede quadrato.
È anche importante rendersi conto che anche la domanda gioca un ruolo. Quindi, se i valori dei terreni sono più economici a Vaughan, ciò non significa che questo rimarrà così in futuro. Ci possono essere condizioni di mercato che vedono un aumento significativo dei prezzi dei valori fondiari di Vaughan se c’è un’ondata di domanda o investimenti nella città che attrae un numero maggiore di investitori e stakeholder.
Costi di costruzione duri e morbidi
Anche con le vaccinazioni per combattere la pandemia iniziata nel 2020, il settore delle costruzioni continuerà a sentire gli effetti a lungo termine di questa crisi sanitaria globale. L’interruzione della catena di fornitura globale, la recessione e i blocchi hanno tutti un impatto sui costi di costruzione nella GTA e oltre.
Gli acquirenti vogliono una comprensione attuale e accurata di come gli sviluppatori decidono su un prezzo finale per piede quadrato per condomini pre-costruzione, che aiuta a fornire un quadro migliore di tutti i vari costi che vanno nella costruzione di un nuovo condominio residenziale nel GTA.
Il pubblico è spesso consapevole di cose come l’aumento dei prezzi delle case, che sono spesso associati a una maggiore domanda di alloggi. Le persone spesso incolpano gli investitori stranieri per aumentare il costo per piede quadrato, ma i prezzi sono più complessi di così.
E ‘ vero che a volte c’è un sacco di investimenti speculativi che si svolge che può aumentare il costo per comprare un nuovo condominio. Questi aumenti sono pubblicati come il costo per piede quadrato, che è lo standard che gli sviluppatori utilizzano quando i prezzi all’interno di qualsiasi condizione di mercato. Il costo per piede quadrato è abbastanza sensibile a queste condizioni di mercato perché gli sviluppatori stanno sfruttando la crescita dei prezzi in base alla domanda esistente.
Detto questo, il fattore più grande e più diretto per gli sviluppatori quando si imposta un prezzo per piede quadrato è legato ai costi di costruzione.
LEGGI: Bill 197 renderà i condomini di Toronto più costosi per gli investitori?
In generale, quando i costruttori sono pre-vendita unità condominiali per qualificarsi per il finanziamento della costruzione, i contratti e gli accordi sono firmati con gli acquirenti che stanno presentando depositi contro i prezzi predeterminati che devono essere pagati per intero una volta che il progetto è pronto per l’occupazione. Questo è il motivo per cui i costruttori utilizzano i loro pro formas per determinare tutti i costi di costruzione, compresi sia duri che morbidi, nel determinare il prezzo per piede quadrato per ogni unità nella fase di pianificazione e sviluppo.
La creazione di stime accurate è importante per garantire che gli sviluppatori non sottovalutino i costi in quanto ciò può influire sulla redditività dell’intero progetto. Se i costi di sviluppo aumentano drasticamente o la scarsa pianificazione è entrata nel prezzo, il costruttore probabilmente non avrà altra scelta che annullare l’intero progetto. Gli sviluppatori esperti non hanno l’abitudine di annullare i progetti perché sanno che questo comportamento influisce sulla loro reputazione.
Prima che uno sviluppatore è in grado di determinare un prezzo per piede quadrato, hanno bisogno di prendere in considerazione tutti i loro costi duri, che sono i più facili da definire perché sono di natura fisica.
Le imprese di costruzione esperte sanno come stimare e determinare i costi duri prima ancora di iniziare i lavori sull’edificio. Questi professionisti conoscono il tipo esatto e la quantità di materiali necessari anche prima che uno sviluppatore rompe terra su un progetto potenziale.
Il gruppo Altus produce rapporti regolari e studi che forniscono informazioni sui costi di costruzione duri che possono dare agli acquirenti un apprezzamento per il compito impegnativo che gli sviluppatori devono affrontare nel determinare il prezzo per piede quadrato.
Secondo l’ultima guida ai costi canadese del Gruppo Altus 2021, i costi di costruzione all’interno del segmento condominiale residenziale possono variare da $250 a $340 per piede quadrato per un condominio di 40-60 piani nella GTA. Confronta questo valore con una città come Montreal dove i costi di costruzione sono solo $190 a $270 per piede quadrato.
Quindi, se gli acquirenti si chiedono perché città come Toronto costano di più, allora è importante prendere in considerazione le differenze regionali che hanno costi più elevati. Se pensi al costo di assumere un falegname, un escavatore o anche un elettricista, vedrai che la tariffa oraria per questi professionisti varia da almeno $65 a 8 85 all’ora.
In media, i costi soft possono variare dal 15% al 20% dei costi totali edificabili. Questi costi sono diversi dai costi duri perché non si fermano una volta che un condominio è completato. I costi soft continuano ad accumularsi anche dopo che tutto è stato costruito e includono cose come la manutenzione della proprietà, l’assicurazione, la sicurezza e altri costi in corso necessari per mantenere un bene.
Spese governative
Un aspetto spesso trascurato del costo è legato alle spese governative come spese di sviluppo, spese di dedizione del parco e una tassa sui benefici della comunità (link interno all’articolo di informazioni immobiliari).
I governi municipali addebitano commissioni agli sviluppatori che vengono infine restituite agli acquirenti di case. Ciò che è interessante è che gli oneri di sviluppo continuano ad aumentare, anche se gli stessi comuni stanno prendendo mesi e anni per le approvazioni di sviluppo. Per un nuovo edificio condominiale, le spese governative medie per unità sono di circa $122.800, o circa il 23,9% del prezzo medio per un nuovo condominio.
Questa tassa è stata progettata per garantire che gli sviluppatori stanno dedicando abbastanza spazio verde all’interno dei loro piani di sviluppo condominio. I costruttori sono in genere tenuti a dedicare almeno il 5% della terra verso lo spazio verde, ma questo può spesso essere una sfida in una città come Toronto. Di conseguenza, gli sviluppatori sono costretti a pagare una tassa al posto di questa “Dedizione” allo spazio verde del parco, che aumenta i costi complessivi di sviluppo del costruttore per il progetto.
Questa commissione influisce direttamente sul costo per calcolo del piede quadrato perché questo è un altro costo aggiuntivo che gli sviluppatori devono pagare per assicurarsi che il progetto sia completato.
Uno studio del 2018 del gruppo Altus ha rilevato che i comuni GTA hanno raccolto circa $1.13 miliardi in parkland cash reserve tasse, che è una grande somma di denaro che viene incluso nel costo finale per piede quadrato per i nuovi progetti di condominio. Secondo BILD, tra il 2006 e il 2017, i fondi in riserva all’interno dei comuni GTA sono aumentati da poco più di million 300 milioni alla cifra che vediamo ora, che è di billion 1,13 miliardi. Questo dimostra anche che gli sviluppatori stanno optando di più per pagare in contanti al posto del parco dedicato perché semplicemente non c’è abbastanza terra su cui costruire.
BILD ha scoperto che questi costi aggiungono almeno $20.000 a $30.000 per unità per gli sviluppi di grattacieli perché gli sviluppatori stanno optando per contributi cash-in-lieu. Quindi è importante capire che questo è un altro costo aggiunto che aumenta il prezzo per piede quadrato per gli investitori e gli acquirenti di progetti di condominio pre-costruzione.
LEGGI: BILD, che Introduce un Nuovo Piano in 20 punti per rilanciare l’Economia dell’Ontario
Se prendiamo, per esempio, il costo medio per metro quadrato di terra in Toronto Downtown West e quindi possiamo vedere che il costo medio della terra può variare tra $165 a $175 per piede quadrato, il che significa che questa comunità benefici di carica può aggiungere un ulteriore 4% sulla parte superiore del valore, assegnandogli un costo totale compreso tra $172 $182 per piede quadrato. Anche se agli sviluppatori non verrà addebitato più del 4% del valore del terreno, è importante per gli acquirenti di condominio sapere che questo è un costo aggiuntivo che gli sviluppatori dovranno sostenere e saranno presi in considerazione nel calcolo finale del prezzo per piede quadrato per l’acquisto di una nuova unità di condominio.
Esempio del caso: Analisi dei costi per un progetto medio di condominio GTA
Per ottenere una comprensione più pratica di come gli sviluppatori determinano il costo per piede quadrato, diamo una rapida occhiata al progetto medio di condominio GTA.
Il costo medio del terreno condominiale in GTA è di circa million 27 milioni per terreni di 2,1 acri, che arrivano a circa $112 per piede quadrato edificabile.
Poiché la maggior parte dei progetti di condominio GTA sono più alti di 5 piani con più di 10 unità residenziali, ciò significa che lo sviluppatore sarebbe automaticamente tenuto a pagare una tassa sui benefici comunitari limitata al 4%.
Ora diamo un’occhiata alle tasse governative. Gli oneri governativi medi nella GTA sono circa il 16% del costo totale per gli sviluppi di grattacieli. In dollari, questo si traduce in circa $96.233 per unità al momento dell’acquisto di un condominio a Markham e 7 76.762 per unità al momento dell’acquisto a Toronto.
E il terzo costo principale è legato ai costi di costruzione che gli sviluppatori devono pagare. Quando parliamo di costi di costruzione, stiamo prendendo in considerazione sia i costi morbidi che quelli duri. Come sappiamo, i costi di costruzione duri a Toronto da solo variano tra $200 e $260 per piede quadrato per un condominio da 40 a 60 piani, che rappresenta circa il 20% al 30% del costo totale per piede quadrato. Per un progetto di condominio che ha un prezzo di $900 per piede quadrato, il costo morbido rappresenterà circa average 90 per piede quadrato in media.
Pertanto, quando si considerano i costi di costruzione che includono sia i costi duri e morbidi, il totale arriva a circa $300 a $350 per piede quadrato come una quota del costo totale per piede quadrato che gli sviluppatori carica, che è un po ‘ più di un terzo del costo per un progetto di condominio che sta vendendo per $900
Ora, se facciamo un calcolo approssimativo dei costi maggiori aggiungendo terra, i costi di costruzione e di governo oneri che gli sviluppatori devono pagare, si può vedere dalla tabella sottostante che il costo totale per piede quadrato che uno sviluppatore potrebbe potenzialmente essere richiesto di pagare per lo sviluppo di un grattacielo condominio di progetto varia da almeno $665 a $775 per piede quadrato per un appartamento in condominio di progetto che viene venduto al pubblico a 900 dollari per piede quadrato. Che lascia lo sviluppatore con un margine di profitto di circa $125 a $235 per piede quadrato per ogni unità di condominio.