La scelta di una posizione

A Tokyo, zone residenziali popolari con una vasta selezione di case includono Setagaya, O (la zona Denenchofu in particolare) e lungo la linea ferroviaria Toyoko a Meguro-ku. Le aree centrali come Minato e Shibuya hanno anche alcuni quartieri di alta qualità come Shoto, Jingumae, Minami Aoyama, Hiroo / Azabu, Ebisu e Shirokane, ma a causa dei prezzi elevati dei terreni troverete case molto più costose o molto più piccole. I quartieri centrali di Tokyo hanno una fornitura molto limitata di case indipendenti e ci può essere solo un numero molto piccolo di case disponibili per la vendita in qualsiasi momento.

Al momento di decidere su un quartiere, prendere in considerazione le scuole locali, opzioni di trasporto, negozi e parchi.

DENENCHOFU (WARD WARD)

Prezzi delle case: 60 milioni ~ 1,25 miliardi di yen+
Prezzi dei terreni: circa 900.000 Yen/mq

11 minuti di treno da Shibuya o 30~40 minuti in auto. L’area di Denenchofu fu progettata dal visconte Shibusawa che si ispirò a Sir Ebenezer Howard e modellò l’area dopo Letchworth Garden City in Inghilterra. I blocchi di terra sono in genere più grandi e le strade sono più ampie. I famosi residenti di Denenchofu includono celebrità di alto profilo, politici, ex giocatori pro-baseball, ex governatore di Tokyo Shintaro Ishihara, ex primo ministro Hatoyama, presidente e fondatore di Doutor Coffee e Presidente dell’Imperial Hotel. Un noto produttore musicale avrebbe speso 4 miliardi di Yen (40 milioni di dollari) per costruire la sua casa dei sogni in questo quartiere, anche se è apparso per la rivendita in 2014 con un prezzo richiesto di soli 1.25 miliardi di yen. Negli ultimi anni c’è stato un cambiamento mentre i residenti più anziani, malati del pendolarismo nel centro di Tokyo e della manutenzione coinvolti in una grande casa, si trasferiscono da Denenchofu in appartamenti nel centro di Tokyo. Lo statuto locale che richiede dimensioni del lotto su una dimensione minima ha reso Denenchofu inaccessibile per le famiglie più giovani, limitando i nuovi arrivati nel quartiere.

SHOTO / KAMIYAMACHO (SHIBUYA WARD)

Prezzi delle case: 180 milioni ~ 3 miliardi di yen +
Prezzi dei terreni: 2,000,000 ~ 3,000,000 Yen / mq +

Questa è una piccola e molto apprezzata enclave residenziale appena dietro il principale quartiere dello shopping di Shibuya. È tra le zone residenziali più costose di Tokyo (e persino del Giappone) e ha alcune case molto grandi e private. Diversi individui di alto profilo e ricchi chiamano Shoto / Kamiyamacho casa, tra cui il presidente di Rakuten, attuale primo ministro, e l’ex primo ministro Taro Aso la cui casa è stimata per un valore superiore a 6.2 miliardi di yen. L’ex residenza ufficiale del governatore di Tokyo si trova anche a Shoto 1 Chome. Era stato messo in vendita per 3,2 miliardi di yen ed è stato acquisito da uno sviluppatore immobiliare.

Ci sono diverse Ambasciate in questo quartiere così come il Museo d’Arte Shoto. C’è un piccolo parco a Shoto chiamato Nabeshima Park che ha un piccolo numero di case che si affacciano sul laghetto e sui giardini. Terreno circostante Nabeshima Park è estremamente raro e può essere valutato ovunque verso l’alto 3,000,000 Yen/mq.

HIROO / AZABU (SHIBUYA E MINATO REPARTI)

Prezzi delle case: 70 milioni ~ 1 miliardo di Yen+
Prezzi dei terreni: 1,500,000 ~ 3,000,000 Yen / mq +

Questa è una zona residenziale molto popolare per gli espatriati e le famiglie. Ha scuole internazionali, supermercati stranieri, caffè, ristoranti, parchi e ambasciate. Comprende l’area intorno alla stazione di Hiroo e gli indirizzi Minamiazabu, Motoazabu, Nishiazabu.

SHIROKANE / TAKANAWA (MINATO WARD)

Prezzi delle case: 60 ~ 400 milioni di yen+
Prezzi dei terreni: 1,000,000 ~ 2,000,000 Yen / mq +

Questa zona è ancora in Minato-ku e appena a sud di Hiroo e Azabu, ma molto apprezzato dalla gente del posto. Ci sono sia a prezzi accessibili così come case di lusso in questa zona. Il quartiere comprende il Grand Prince Hotel, Sheraton Miyako Hotel, Meiji Gakuin University, Nature Study Park e “Platinum Dori” -un viale alberato con ristoranti e boutique. Nel 2014, la residenza storica e la tenuta del fondatore della società di orologi Seiko è stata venduta per circa 30,5 miliardi di yen (280 milioni di dollari).

Prezzi

Quando si guarda al prezzo di una casa e terreni nel centro di Tokyo, la casa sarà generalmente costituiscono circa il 30% del prezzo, mentre la terra costituirà il restante 70%. Nelle periferie esterne e nelle aree regionali questa cifra può essere invertita a causa dei prezzi dei terreni più convenienti. Questa non è una regola dura e veloce, ma una guida generale.

Se la casa è vecchia e fatiscente, la proprietà può essere valutata solo al valore del terreno, o anche leggermente inferiore al valore del terreno poiché costerà denaro per demolire la struttura esistente. L’aspettativa è che l’acquirente abbatterà la casa e ne costruirà una nuova.

Una semplice casa in legno costa in media 200.000 Yen/mq da costruire, mentre le case di cemento armato di base possono costare da 450.000 Yen/mq in su. I prezzi aumenteranno a seconda del design e della finitura, con alcune costruzioni personalizzate di lusso che costano fino a 1,000,000 Yen/mq+.

I punti che si aggiungono al prezzo di una casa sono:

• Facciata della strada esposta a sud: il lato sud di una proprietà riceve la maggior parte della luce solare per tutto il giorno. Poiché una casa di solito ha vicini molto vicini su 3 lati, il lato della strada è l’unico lato che può ottenere più luce. Avere questo lato della casa esposto a sud fornirà aree di vita più luminose.
• Essendo situato su una strada larga. La larghezza migliore è di 5 ~ 6 metri, anche se questo è raro nella maggior parte dei quartieri residenziali nell’area di Tokyo e nei distretti circostanti. Qualsiasi più ampia e la strada può avere troppo traffico. Qualsiasi veicolo più stretto e di grandi dimensioni può avere difficoltà ad entrare in strada (può anche essere una strada a senso unico). La maggior parte delle strade tendono ad essere circa 4m di larghezza o meno.
• Avere una facciata stradale più ampia aggiungerà al valore del terreno. Una casa su un blocco di terra con una facciata stretta strada, o un’ pennone ‘o’ battaglia-ascia ‘ blocco a forma di, a volte può essere meno desiderabile e meno prezioso.
• Una casa su un riparto d’angolo.
• Zonizzazione / densità.

Acquisto di nuovo

È possibile acquistare una casa nuova di zecca direttamente da uno sviluppatore che dovrebbe venire con una garanzia di 10 anni contro i difetti. Se lo sviluppatore va in bancarotta, è ancora possibile fare un reclamo sulla garanzia prima che gli anni 10 siano scaduti. Lo sviluppatore deve conservare un deposito presso un deposito autorizzato. Se lo sviluppatore è in bancarotta, quel denaro è ancora conservato per 10 anni fino alla scadenza di tutte le garanzie.

Acquisto di una casa più vecchia

È possibile risparmiare su alcuni degli ammortamenti iniziali che possono verificarsi con una casa nuova di zecca con l’acquisto di una casa più vecchia. Una casa con più di 30 anni è considerata quasi alla fine della sua vita utile ai fini dell’ammortamento fiscale e, a seconda delle sue condizioni, può essere venduta a un valore vicino al terreno. Alcune di queste case più vecchie sono state ben mantenute dai loro proprietari, mentre altre no, quindi c’è una grande varietà. Certo, non tutte le vecchie case sono abitabili. Costruzione ispezioni stanno crescendo in popolarità e ci sono società di ispezione a casa che possono condurre un’indagine a spese dell’acquirente, anche se le ispezioni sono in nessun posto vicino come approfondita come possono essere in altri paesi.

Ristrutturazione della casa (riforma) le aziende sono specializzate nell’aggiornamento di vecchie case e nel farle sentire come nuove. Mitsui casa rimodellamento pubblicizzare una ristrutturazione completa casa basata su una casa di 100mq per 8.61 milioni di Yen, ma altre aziende pubblicizzano pacchetti di base a partire da 5,75 milioni di Yen. I costi di ristrutturazione possono variare ampiamente a seconda di ciò che si fa, ed è consigliabile discutere i costi con una società di ristrutturazione in quanto può facilmente costare più di queste stime.

Alcune case molto vecchie che vengono vendute solo per la terra sottostante possono essere vendute senza alcuna garanzia contro i difetti. Questo è chiamato kashitanpo-menseki che e significa che l’acquirente non ha ricorso contro il venditore se la casa ha termiti, perdite d’acqua e così via.

Ottenere un mutuo per la casa su una casa più vecchia, tuttavia, a volte può essere difficile e le valutazioni bancarie possono venire in meno del previsto. Alcune banche non possono prestare a tutti a meno che non si sta progettando di costruire una nuova casa.

Acquisto di una casa su terreni in affitto (diritto di locazione)

Solo un piccolo numero di case a Tokyo sono su terreni in affitto. A Tokyo, l’acquisto del diritto di locazione della proprietà varia tra il 60~90% di quello che costerebbe acquistare la terra se fosse proprietà libera. In Minato-ku e Shibuya-ku il diritto di locazione è di circa il 70~90% del prezzo di mercato, e in Meguro-ku e O-ku è tipicamente 60-80%.

Ci sono diversi tipi, ma terreni in affitto per case private è più comunemente sotto la legge “chinshaku-ken”. Questa legge viene poi scomposta nella vecchia legge e nella nuova legge. I contratti di locazione stabiliti secondo il vecchio sistema sono ancora vincolati dai termini della vecchia legge.

Durata del contratto di locazione:

La nuova legge è stata istituita nel 1992 e fissa il termine di locazione standard a 30 anni indipendentemente dalla proprietà, ma un termine più lungo può essere stabilito dalle parti al momento del contratto iniziale.

Secondo la vecchia legge la durata del contratto di locazione è stata determinata dal metodo di costruzione dell’edificio sul terreno. Per edifici forti(ad es. strutture in cemento armato) il termine era di 30 anni. Per le strutture in legno sono passati 20 anni. Esistevano anche termini più brevi. Per i termini di locazione che non sono stati espressamente indicati, la legge ha progettato un termine. Per gli edifici in cemento erano 60 anni e per le strutture in legno erano 30 anni. Anche se il termine non era specificato, non poteva essere considerato un contratto di locazione a tempo indeterminato.

Rinnovo di un contratto di locazione di terreni:

• Nuova legge: Il primo rinnovo è di 20 anni, il secondo e conseguenti rinnovi sono di 10 anni ciascuno, anche se termini più lunghi possono essere stabiliti da entrambe le parti.
• Vecchia legge: edificio in cemento = 30 anni; edificio in legno = 20 anni.

Cosa succede se il proprietario del terreno si rifiuta di rinnovare il contratto di locazione?

• Nuova legge: Se il proprietario terriero ha una ragione giustificabile e paga una tassa di sfratto al locatario, può rifiutarsi di rinnovare il contratto di locazione.
• Vecchia legge: Il proprietario terriero può rifiutare un rinnovo per il fatto che hanno bisogno di utilizzare la terra se stessi.

Spese:

Ci sono costi aggiuntivi e le spese sostenute quando si affitta terreno. Essi includono:

• Affitto mensile del terreno
• Tassa di ricostruzione: in molti casi dovrai pagare al proprietario del terreno una tassa per ottenere la loro approvazione per ricostruire una struttura sul terreno. La commissione può ammontare al 5% del prezzo di trasferimento della proprietà.

Una tipica casa giapponese

La dimensione media di una nuova casa nei 23 quartieri di Tokyo è di circa 100mq (1076 sq.piede). A Tokyo, la tipica casa è una struttura stretta di 3 piani con un posto auto, camera da letto e bagno al piano terra, soggiorno/sala da pranzo/cucina al 2 ° piano, altre 2 camere da letto al 3 ° piano e talvolta un piccolo ponte sul tetto per asciugare il bucato. A causa degli alti valori del terreno e delle piccole dimensioni dei blocchi, molto raramente hanno spazio per un giardino.

In una casa di 2 piani, la zona giorno è di solito al 2 ° piano e camere da letto e bagno al piano terra. Questo perché il piano terra tende ad essere la parte più buia della casa a causa delle case vicine che sono abbastanza vicine, quindi avere spazio per dormire al piano terra è più pratico. Dal momento che il soggiorno e la cucina è dove la maggior parte delle persone trascorrono le ore diurne, ha senso avere questi al 2 ° piano.

L’installazione del bagno è più economica per il piano terra. Costa di più installare un bagno su un piano più alto, quindi di solito li vedrai al piano terra.

Scantinati

Scantinati sono più costosi da costruire in quanto richiedono scavi, cemento armato e pianificazione supplementare. In genere costano 1,5 volte quanto costerebbe un piano fuori terra. Tuttavia, solo una parte della dimensione del seminterrato può essere inclusa nella superficie totale dell’edificio per la zonizzazione, quindi un seminterrato è un modo intelligente per ottenere spazio extra.

Alcune case chiameranno il piano terra il piano seminterrato, anche se potrebbe non sembrare interamente sotterraneo. Ciò potrebbe essere dovuto a un blocco di terra in pendenza.

Lo svantaggio degli scantinati è che richiedono molta ventilazione e un adeguato drenaggio. Il Giappone ha alcune estati molto umide e gli scantinati possono sviluppare gravi muffe senza un’adeguata ventilazione. Richiedono deumidificatori per funzionare tutto il giorno.

Cose importanti da guardare prima di acquistare una casa

Condizioni di vendita

La casa ha una garanzia contro i difetti o viene venduta senza alcuna garanzia (kashitanpo-menseki)?

Dimensione edificabile

Ogni blocco di terra in Giappone ha due rapporti chiamati “Yosekiritsu” e “Kenpeiritsu” che stabiliscono il limite per la dimensione totale della casa e la dimensione dell’impronta della casa sulla terra.

Yosekiritsu è il volume totale o la dimensione della casa in relazione alla terra. È espresso in termini percentuali. Ad esempio, un blocco di terreno di 100mq con uno yosekiritsu o un volume di costruzione del 150% significa che è possibile costruire una casa fino a 150mq (100mq x 150%) in termini di dimensioni (escluso il seminterrato e altre indennità per un garage). Questo sarà limitato dalla larghezza della strada di fronte – una strada più stretta può provocare uno yosekiritsu che è inferiore al rapporto per quel distretto. Ad Es. un blocco di terreno residenziale a zone può avere un rapporto del 300%, ma se si affaccia su una strada larga 4 metri il rapporto è ridotto al 160%.

Kenpeiritsu è l’edificio a terra rapporto di copertura. È anche espresso in termini percentuali. Ad esempio, un blocco di terreno di 100mq con un kenpeiritsu o un rapporto di copertura dell’edificio del 70% significa che l’impronta della struttura può coprire fino a 70mq (100mq x 70%) del blocco di terreno.

La terra nel centro di Tokyo ha generalmente rapporti più elevati rispetto alla terra in aree esterne come Setagaya o Denenchofu. Terra in una categoria 1 e 2 Low-rise esclusivo quartiere residenziale in genere hanno rapporti bassi, rendendo tali aree desiderabili per le famiglie in quanto non sono così densamente affollata. Tuttavia, pagherai di più per terreni densamente zonati in quanto consente un edificio più grande.

Ci possono anche essere leggi che designano quanto vicino la tua casa può essere costruita al confine. Una distanza più ampia è buona se non vuoi sentire i tuoi vicini russare o fare la doccia, ma limiterà anche le dimensioni della tua casa.

È importante verificare se la casa attuale è stata costruita entro i regolamenti di zonizzazione. Alcune case possono superare questi a causa del precedente proprietario facendo aggiunte non registrate. Questo può limitare le opzioni di finanziamento, e di solito richiede un acquisto in contanti completo.

Altezza edificio

Alcune aree possono limitare le altezze degli edifici. Le aree residenziali di categoria I e II esclusivamente basse hanno limiti di altezza di 10 ~ 12 metri. I limiti di altezza possono anche essere comuni nei quartieri designati come zone panoramiche o paesaggistiche.

La legge sui servizi antincendio può limitare le case su pennone o blocchi di terra a soli 2 piani.

Accesso stradale

La larghezza minima della strada è di 4,0 metri. Mentre si possono facilmente trovare strade più strette a Tokyo, le leggi richiedono i proprietari terrieri lungo queste strade per accorciare la loro terra quando ricostruire la loro casa. Se si acquista una vecchia casa su una strada stretta, controllare se c’è qualche” battuta d’arresto ” richiesto – questo significa che è necessario accorciare il blocco quando si ricostruisce per rendere la strada più ampia.

Strade meno di 4m di larghezza sono difficili per i vigili del fuoco, veicoli di emergenza e camion in movimento per accedere.

Le strade in Giappone possono essere strade private o pubbliche. Alcune delle strade secondarie più piccole sono strade private e possono avere un proprietario, o possono essere di proprietà congiunta di tutti i proprietari terrieri lungo quella strada. Se la casa e la terra viene fornito con la proprietà condivisa della strada privata di fronte, potrebbe essere necessario condividere alcuni dei costi per eventuali riparazioni di strada.

La facciata minima legale per una casa è di 2 m – larghezza sufficiente per una macchina da parcheggiare sul blocco. Se la facciata della strada è inferiore a questa, la ricostruzione di una struttura sul terreno può essere vietata (chiamata sai-kenchiku-fuka). Inoltre, se la casa non si affaccia su una strada, ma si affaccia su un piccolo sentiero o su un corso d’acqua pavimentato, potresti non essere in grado di ricostruire senza il permesso del governo locale. L’acquisto di una casa che ha accesso solo tramite un percorso o un corso d’acqua coperto è rischioso in quanto non vi è alcun obbligo per i vicini di allargare la strada e nessun accesso per camion dei pompieri o camion della spazzatura. Si può anche scoprire che le banche sono meno disposti a fornire finanziamenti.

Lista di controllo delle cose da chiedere al tuo agente immobiliare

• La casa ha qualche garanzia contro i difetti?
• La strada è privata o pubblica?
• Dove sono le fognature, i tubi del gas e dell’acqua situati sotto la strada e dove si collegano alla rete elettrica?
• Quanto è ampia la strada e quanto è ampia la facciata della strada per il blocco di terra?
• La casa può essere ricostruita o è vietata (sai-kenchiku-fuka)?
• La casa è costruita secondo le normative vigenti per le dimensioni (yosekiritsu e kenpeiritsu) ?
• Una parte del terreno è destinata alla futura pianificazione stradale?
• Il venditore è a conoscenza di eventuali difetti esistenti alla casa? (Questo deve anche scritto nei documenti relativi al contratto forniti all’acquirente al momento della vendita)
• La proprietà è stata costruita su terreni bonificati, ex stagni, letti fluviali o aree paludose? (Ci sono mappe di rischio terra disponibili. Clicca qui per maggiori informazioni sulle aree a rischio sismico e le aree a rischio di liquefazione)