DA RICCHI BOCKMANNNOV 16, 2015 12:25 PM

Grazie alla relativamente recenti progressi in materiali per l’edilizia e la progettazione architettonica, oggi le torri sono salti e limiti più avanzate, quando si tratta di piani che massimizzano lo spazio utilizzabile — circa il 30 al 40 per cento più efficiente rispetto al mid-century design.

Ma considerando quanto sono arrivati – e il fatto che l’efficienza ha un limite finito – è improbabile che la prossima generazione di edifici farà guadagni sulla scala che stiamo vedendo ora, secondo alcune delle migliori menti in architettura.

“Se pensi agli edifici degli anni ’90, non sono costruiti a questo livello di prestazioni. Questi sono davvero pezzi di architettura ad alte prestazioni”, ha dichiarato Tom Polucci, direttore dell’interior design per lo studio di architettura e ingegneria HOK. Polucci pensa che ci sia spazio per guadagni incrementali, ma non “fino a quando non accade un cambiamento epocale.”

L’efficienza dell’edificio è più comunemente espressa come percentuale calcolata dividendo la superficie utile per la superficie lorda. Dal punto di vista dell’inquilino, illustra quanto dello spazio che stanno pagando può essere effettivamente utilizzato una volta che vengono prese in considerazione cose come colonne interne e sistemi meccanici. È un punto di vendita critico per i proprietari che vogliono inchiostrare nuovi contratti di locazione.

Ci sono altri fattori da considerare quando si misura quanto bang un inquilino ottiene per il suo dollaro di leasing. L’uso programmatico dello spazio, come il trading di singoli uffici per ambienti di lavoro più densi e aperti, e la differenza tra la metratura utilizzata dagli inquilini e ciò che il proprietario li fattura, noto come fattore di perdita, hanno un impatto.

Ma quando si tratta degli elementi strutturali di cui gli architetti sono responsabili, gli edifici di oggi sono notevolmente migliorati rispetto a quelli costruiti nelle generazioni precedenti. Grazie ai progressi come l’acciaio ad alta resistenza, le travi strutturali possono ora estendersi 45 piedi, il che significa meno colonne rispetto a un tempo in cui le campate di 30 piedi erano la norma del settore. E i sistemi di convezione che rivestono le pareti esterne sono stati tagliati da una larghezza media di due piedi a — in alcuni casi-stretti come sei pollici.

Kenneth Lewis, un partner presso l’ufficio di New York di Skidmore, Owings & Merril, ha detto edifici per uffici costruiti intorno alla metà del secolo sono circa il 50 per cento efficiente, mentre le proprietà oggi operano nella gamma 80-90 per cento, con alcuni esempi andando anche alto come 95 per cento. Mentre questi rapporti moderni lasciano relativamente poco spazio per migliorare, anche i piccoli guadagni sono significativi, ha detto.

“Nel mondo in cui lavoriamo, le efficienze dell’ 1 o del 2 percento sono piuttosto significative per l’area affittabile di un edificio”, ha spiegato. “Spremere ogni mezzo percento ha valore per la proprietà.”

Alcune delle tecnologie che potrebbero rendere gli edifici più user-friendly domani sono già qui. Le tecnologie wireless e in fibra ad alta velocità significano che gli armadi utilizzati per memorizzare i componenti tecnologici potrebbero essere di dimensioni ridotte, anche se i proprietari e gli inquilini sono alquanto riluttanti ad eliminare tale ridondanza di back-up in caso di emergenze. Gli ingegneri stanno già lavorando su sistemi che consentirebbero a più ascensori di utilizzare lo stesso albero, riducendo così le dimensioni del nucleo.

Lo Shanghai Bank Building di Hong Kong e il Lloyd’s Bank Building di Londra sono stati progettati con gli elementi dei loro nuclei interni collocati all’esterno delle pareti esterne.

“Fondamentalmente, hanno preso il nucleo degli edifici e lo hanno suddiviso in componenti e poi li hanno messi fuori dall’edificio”, ha detto il direttore tecnico di Gensler Ambrose Aliaga-Kelly. “Al fine di andare in bagno, si va oltre un ponte di fuori dell’edificio.”

Il design all’avanguardia si traduce in una planimetria estremamente efficiente, che può avere i suoi svantaggi. La luce ha difficoltà a penetrare in profondità nel centro del pavimento, e in alcuni casi può essere difficile per gli inquilini capire come utilizzare quello spazio interno profondo.

“Ma non sempre funziona per ogni tipo di industria”, ha aggiunto Aliaga-Kelly, che ha consultato i relativi Cos. Progetto Hudson Yards. “Non tutti vogliono quel tipo di efficienza spietata.”

Ci sono certamente altri esempi in cui una pianificazione efficiente si scontra con i comfort sul posto di lavoro. Prendiamo Silverstein Properties ‘ 7 World Trade Center, ad esempio, dove lo sviluppatore ha messo in atto una tecnologia nota come “destination dispatch”.”

I visitatori dell’edificio toccano la loro destinazione in un monitor,e il sistema utilizza un algoritmo per – in teoria – indirizzarli a un ascensore in attesa. La tecnologia potrebbe eliminare la necessità per il 10 per cento degli ascensori in un edificio, ma è spesso diffamato da impiegati e proprietari sono riluttanti a ridurre il numero di ascensori appena ancora.

“Li hanno lasciati perché era il primo. Larry voleva solo essere sicuro nel caso in cui ci fosse densificazione”, ha detto Lewis di SOM. Ma se la tecnologia potrebbe essere utilizzata per eliminare la metratura accantonata per gli ascensori, forse potrebbe essere utilizzata per altri spazi frequentemente condivisi.

“Forse destinazione servizi igienici,” ha detto.

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