Se stai per acquistare un appartamento che necessita di una completa ristrutturazione prima che si muovono, o desideri intestino rinnovare la vostra attuale dimora (a) in tempo per il bambino, (b) prima che il soffitto del bagno grotte o (c) mentre si sta spry abbastanza per godere i frutti del vostro prestatore di lavoro, è necessario iniziare con un senso realistico di timing.

“La maggior parte delle persone pensa a quanto tempo impiega la ristrutturazione stessa, dal momento in cui l’appaltatore interviene e inizia la demolizione, ma questa è solo una parte della storia”, afferma Fraser Patterson, CEO di Bolster, una società di New York che ha progettato un processo trasparente e piacevole per i proprietari di case di New York che “Se pianificato correttamente da un team di ristrutturazione qualificato, la ristrutturazione effettiva dell’intestino stessa—che comporta l’estrazione di tutto dal tuo appartamento, fino alle borchie—può richiedere da tre a 12 mesi. Ma può richiedere altrettanto tempo per far decollare il progetto.”

Ecco quanto tempo si dovrebbe aspettare di prendere per pianificare ed effettuare una ristrutturazione intestino a New York City.

primo Passo: Decidere come si desidera che il progetto consegnato, e di assumere un architetto (da 1 a 2 settimane, se sono efficienti e identificare un buon candidato subito; 2 settimane – 2 mesi se il processo si trascina)

Ci sono tre modi per affrontare qualsiasi ristrutturazione, spiega Patterson.

“Il primo e più semplice è ‘Build Only’, in cui assumi un general contractor per gestire il tuo progetto senza disegni o sulla base dei disegni esistenti di un architetto”, afferma. “È l’ideale per una ristrutturazione semplice e diretta che richiede pochissimo lavoro di progettazione.”

In genere, un progetto di Build Only costerà meno di $200.000 e il proprietario sarà in grado di selezionare le proprie finiture. Tuttavia, a New York, dove poche cose sono sempre semplici, non è insolito aver bisogno dell’approvazione per la ristrutturazione da parte del Dipartimento degli Edifici, e la gestione degli edifici potrebbe comunque richiedere l’assunzione di un architetto.

La seconda opzione è Design and Build, in cui assumi un general contractor e un architetto che lavorano insieme per consegnare il tuo progetto. Patterson raccomanda questo approccio per i proprietari di case sensibili al budget che fanno piccoli lavori di ristrutturazione dell’intestino-a New York City, il che significa progetti che costeranno meno di $500.000.

La terza opzione è Design-Bid-Build, ideale per progetti complessi, orientati al design e più costosi.

“Prima assumi un architetto, che progetta il tuo progetto e poi lo offre a diversi appaltatori”, afferma Patterson. “Fornisce un team di progettazione più imparziale e risultati di costruzione potenzialmente di qualità superiore a causa della maggiore concorrenza da parte degli appaltatori.”

Nel caso di due clienti di Bolster, una coppia di giovani professionisti e proprietari di case per la prima volta che volevano ristrutturare la loro Cobble Hill co-op con tre camere da letto, un approccio di progettazione e costruzione era la soluzione giusta. (Clicca qui per visualizzare una timeline PDF del loro progetto, e qui per vedere l’offerta progetto effettivo.)

Bolster ha riunito un team di ristrutturazione composto da un architetto pluripremiato, David Yum, e dall’appaltatore Aaron Borenstein. Come architetto, il ruolo di Yum era quello di considerare la visione della coppia per il loro appartamento e definire i parametri del progetto in termini di stile di vita e funzionalità. E come appaltatore, Borenstein ha definito il costo e il programma della ristrutturazione e ha supervisionato la costruzione.

I proprietari di Cobble Hill

Fase Due: Redigere i vostri piani (4-16 settimane)

Ora che avete assunto il vostro architetto, quali sono le prospettive? Innanzitutto, a meno che il tuo edificio non sia nuovo di zecca, il tuo architetto dovrà condurre un’indagine fisica del tuo appartamento per comprenderne lo spazio e la struttura. Man mano che l’architetto familiarizza con la tua casa e inizia la progettazione schematica—i primi piani bidimensionali e diagrammi del progetto, che copriranno i suoi ampi concetti-discuterai le tue esigenze e preoccupazioni. Questo processo richiederà almeno due settimane, ma potrebbe durare più a lungo, come come molti restauratori si possono trovare se stessi considerando idee alternative o nuove direzioni che divergono dal vostro piano originale.

Durante la fase successiva-sviluppo del design – i dettagli più fini della ristrutturazione si concentrano, compresi i prodotti specifici che verranno installati; questo processo richiede circa quattro-otto settimane, afferma Patterson.

Infine, vengono realizzati disegni costruttivi per determinare la forma esatta, l’assemblaggio e i materiali per la ristrutturazione. Questo può richiedere da otto a sedici settimane.

bagno recentemente ristrutturato in Cobble Hill appartamento

Passo tre: l’Offerta del progetto (da 2 a 4 settimane)

Se avete optato per un Design-Bid-Build approccio per i lavori di ristrutturazione, a questo punto sarà offerta il progetto a più appaltatori per suscitare il miglior valore delle offerte.

“La cosa più importante è creare un processo di offerta in cui si confrontano le mele con le mele”, afferma Patterson, il che significa che i disegni e le specifiche del tuo architetto sono abbastanza chiari e completi da portare offerte simili tra loro.

Durante questa fase del processo di ristrutturazione, potenziali appaltatori possono tornare a voi con domande e proposte per approcci alternativi—come ad esempio un diverso mulino negozio o metodo di costruzione che comportano meno lavoro, tempo, o spese—e probabilmente anche utilizzare diversi formati di prezzo. Il tuo architetto dovrebbe guidarti nell’analizzare le differenze tra l’approccio, l’esperienza e i prezzi di ciascun appaltatore. A seconda della complessità del progetto, possono essere necessarie da due a quattro settimane per produrre un’offerta finale; la disponibilità di subappaltatori e fornitori, nonché i prezzi, sono variabili che possono allungare il processo.

Se si segue il percorso Design-Build, il processo sarà più veloce. Nel caso della coppia Cobble Hill di cui sopra, il loro appaltatore è stato in grado di evitare la curva di apprendimento ripida che il processo di progettazione-Offerta-Costruzione spesso comporta; ha fornito un’offerta accurata e dettagliata, insieme a un rapporto sui rischi che delinea l’esposizione finanziaria dei proprietari di abitazione al superamento dei costi. Quindi, Yum e Borenstein hanno lavorato con i proprietari di case sulla selezione di infissi e finiture in modo che potessero essere ordinati e consegnati in tempo per la costruzione.

Il corridoio dell’appartamento Cobble Hill, post-ristrutturazione

Fase quattro: Approvazioni (da 8 a 16 settimane)

Se il tuo appartamento è un co-op o un condominio, ti verrà richiesto di applicare al tuo edificio il permesso di fare la tua ristrutturazione, che sarà delineata in un accordo di modifica. Questi accordi coprono i termini di assicurazione, regole di lavoro, depositi cauzionali, procedure e orari; dovrai anche presentare una serie di piani che definiscano chiaramente l’ambito del tuo progetto.

Una volta che il tuo edificio approva la ristrutturazione, firmerà le domande di permesso al Dipartimento degli Edifici (DOB). Qualsiasi ristrutturazione al di là di finiture decorative e built-in millwork richiederà autorizzazioni ufficiali della città; si noti che se si vive in un quartiere punto di riferimento, l’applicazione sarà anche bisogno di andare alla Commissione di conservazione punti di riferimento, anche se nessun lavoro viene fatto per l’esterno pubblico dell’edificio. Le domande per i progetti che richiedono lavori esterni devono dettagliare sia le condizioni esistenti che quelle proposte; ci si aspetta un processo di approvazione più lungo per questo. E anche se non hai bisogno di passare attraverso l’LPC, preparati per il DOB a porre domande sulla tua applicazione, un avanti e indietro che il tuo architetto ti aiuterà a navigare.

Possono sorgere complicazioni in questa fase. I proprietari di Cobble Hill, per esempio, ha ottenuto una spiacevole sorpresa quando hanno presentato i loro piani: a loro insaputa, precedenti proprietari del loro appartamento avevano fatto alcuni lavori di ristrutturazione illegali che hanno portato a hold-up, estendendo la lunghezza del loro progetto di quattro mesi in più di quanto avevano previsto.

Vale anche la pena notare che, anche senza tali ostacoli, il DOB spesso incorre in arretrati di applicazioni, soprattutto durante la stagione di ristrutturazione, che va da fine inverno all’inizio della primavera. E poiché ogni casa è diversa, può essere difficile valutare esattamente quanto tempo ci vorranno le approvazioni. Questo è il motivo per cui è essenziale avere un expeditor nel tuo team di progetto—che il tuo architetto assumerà e dirigerà—per aiutarti a navigare nella burocrazia cittadina.

Fase cinque: Costruzione (da 3 a 6 mesi)

Infine, sei pronto per iniziare la ristrutturazione effettiva. Naturalmente, questo richiederà più tempo-ovunque da quattro a ventiquattro settimane, a seconda del progetto. Un segno di un buon imprenditore è che lui o lei fornirà una tabella di marcia che delinea i vari passaggi in modo che non ci siano grandi sorprese.

Una ristrutturazione dell’intestino inizia con la demolizione, da cui il lavoro procede da una macro a una micro scala. Vengono installati cornici e carpenteria grezzi, quindi impianti idraulici ed elettrici grezzi; a questo punto, i falegnami saranno in grado di prendere misure per mobili personalizzati. Il muro a secco è installato e le finiture del pavimento applicate, seguite da armadi, lampade e raccordi. Infine, le pareti sono dipinte e la ristrutturazione è completa.

Per l’appartamento Cobble Hill, la costruzione è durata quattro mesi e mezzo, tra cui sei settimane di ritardi a causa di complicazioni DOB permesso e la stagione delle vacanze. (Vedi un diario fotografico dell’intero processo qui.) Yum è rimasto a portata di mano per aiutare i proprietari di casa a risolvere eventuali problemi sorti da circostanze impreviste.

“Ogni progetto è in molti modi uno sforzo unico e il processo è complesso”, spiega Patterson. “Quindi, un progetto di successo non è determinato dagli incidenti sconosciuti, perché quelli sono quasi inevitabili, ma da come la tua squadra risponde e risolve quelle situazioni impreviste.”

Fase 6: Ispezioni e chiusura del progetto (da 1 a 6 settimane)

Durante la costruzione, la città condurrà ispezioni idrauliche ed elettriche; una volta completato tutto il lavoro, ci sarà un’ispezione finale prima che il DOB segni la ristrutturazione.

Prima di questa ispezione, camminerai attraverso la ristrutturazione con il tuo architetto per assicurarti che tutto sia in ordine. Per il progetto di Cobble Hill, una volta completata la costruzione di Borenstein, Yum ispezionò la casa, compilò i documenti DOB e fece presentare l’expeditor di persona. Borenstein ha anche dato i proprietari di abitazione una lista pugno per documentare eventuali imperfezioni o compiti in sospeso che dovevano essere avvolto prima hanno presentato il loro pagamento finale. Ciò ha richiesto solo due settimane, ma in alcuni casi potrebbe arrivare fino a sei se i revisori dei piani sono occupati; detto questo, i proprietari possono ancora utilizzare l’appartamento prima dell’approvazione finale DOB.

Nel complesso, aiuta a tenere a mente quanto complessa possa essere una ristrutturazione. “La ristrutturazione non è come costruire un’auto pre-ingegnerizzata nelle perfette condizioni di una catena di montaggio, ma più come ripristinare quell’auto d’epoca, piena di fascino, ma piena di misteri sotto la superficie”, dice Patterson. “Questo è il motivo per cui hai un buon team di professionisti, come avere un buon medico al tavolo operatorio per gestire l’imprevisto.”

Ogni anno, i newyorkesi sprecano oltre $700M seguendo il solito processo di ristrutturazione. Bolster è diverso, utilizzando un approccio scientifico per abbinare con i professionisti di altissima qualità e finanziariamente garantire il vostro progetto è consegnato splendidamente per un prezzo equo-il tutto senza alcun costo aggiuntivo.

Per iniziare il vostro progetto di ristrutturazione casa importante, visitare bolster.us o chiamare (929) RAFFORZARE.

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