Hai sempre sognato di avere una casa sulla spiaggia e ora hai la terra per farlo? Bene, allacciate le cinture perché è probabile che si sta costruendo in una zona di inondazione.
E questo non è per i deboli di cuore.
Le zone alluvionali mettono a rischio il tuo sogno per qualsiasi cosa Madre Natura abbia in serbo.
Uno studio stima che fino a 41 milioni di americani vivono in zone alluvionali e i danni delle inondazioni possono devastare in qualsiasi momento.
Prima di decidere di costruire in una zona di piena, leggi sotto.
Ti diremo tutto quello che c’è da sapere su modo da poter prendere la decisione intelligente.
Che cos’è una zona di inondazione?
Le zone alluvionali sono aree geografiche che la FEMA (Federal Emergency Management Agency) ha definito in base ai livelli di rischio di inondazione.
Quali sono i diversi tipi di zone alluvionali?
L’Agenzia federale di gestione delle emergenze (FEMA) conduce analisi dei rischi di inondazione in tutto il paese e mappa i risultati ai fini dell’assicurazione contro le inondazioni.
Queste mappe suddividono ogni area in zone di inondazione in base al rischio.
In linea di massima, ci sono quattro categorie principali di zone di inondazione e ogni categoria ha più zone di inondazione al suo interno.
Zone speciali a rischio di inondazione
1. Zona V: Questa zona è considerata ad alto rischio di inondazioni.
Sono le zone più pericolose.
Pensate a questi come la prima fila, proprietà di fronte alla spiaggia.
Queste aree hanno una probabilità del 26% di inondazioni durante la vita di un mutuo di 30 anni.
Richiedono un’assicurazione obbligatoria contro le inondazioni.
2. VE, V1-30 Zone: Zone costiere con un 1 per cento o maggiore probabilità di inondazioni e un ulteriore pericolo associato a onde temporalesche.
Nota: le zone VE vengono utilizzate nelle mappe nuove e riviste al posto delle zone V1-30.
3. Una zona: Questa zona è considerata ad alto rischio di inondazioni.
Le proprietà in questa zona hanno un potenziale di inondazioni in quanto si trovano vicino all’acqua (laghi, fiumi, torrenti, zone umide, ecc.).
Richiedono un’assicurazione obbligatoria contro le inondazioni.
4. Zona AE: La pianura alluvionale di base in cui sono forniti i rilievi di inondazione di base.
Le zone AE sono ora utilizzate su nuove AZIENDE di formato invece delle zone A1-A30.
5. Zona A1 – 30: queste sono note come zone numerate A (cioè A5 o A12).
Questa è la pianura alluvionale di base in cui l’AZIENDA mostra un BFE.
6. Zona AH: Queste aree hanno una probabilità annuale dell ‘ 1% di inondazioni superficiali (di solito sotto forma di stagno) con una profondità media che va da 1-3 piedi.
Queste aree hanno una probabilità del 26% di inondazioni durante la vita di un mutuo di 30 anni.
7. Zona AO: Si tratta di aree a rischio di inondazione di fiumi o torrenti con una probabilità pari o superiore all ‘ 1% di inondazioni superficiali ogni anno.
Queste aree hanno anche una probabilità del 26% di inondazioni durante la vita di un mutuo di 30 anni.
8. Zona AR: Aree con rischio di inondazione temporaneamente aumentato a causa della costruzione o del ripristino di un sistema di controllo delle inondazioni come un argine o una diga.
Si applicherà l’acquisto obbligatorio dell’assicurazione contro le inondazioni.
9. Zona A99: Aree con un 1 per cento di probabilità annua di inondazioni che saranno protetti da un sistema federale di controllo delle inondazioni in cui la costruzione ha raggiunto i requisiti di legge specificati.
All’interno di queste zone non sono mostrate profondità o elevazioni di inondazione di base.
Zone a rischio moderato di inondazione
1. Zona X (ombreggiata): Questa zona è considerata a rischio moderato di inondazioni.
Le zone X (ombreggiate) sono un’area all’interno della pianura alluvionale di 500 anni.
2. Zona B: Area con rischio di inondazione moderato-di solito l’area tra le inondazioni di 100 e 500 anni.
Le zone B sono utilizzate per designare le pianure alluvionali di base con rischi minori.
Ad esempio, aree protette da argini da inondazioni di 100 anni o aree di allagamento poco profonde con profondità media inferiore a un piede o aree di drenaggio inferiori a 1 miglio quadrato.
Aree a rischio minimo di inondazione
1. Zona X (non ombreggiata): questa zona è considerata a rischio minimo di inondazioni.
La zona X è l’area determinata al di fuori della pianura alluvionale di 500 anni e protetta da argini da inondazioni di 100 anni.
L’assicurazione non è obbligatoria per queste proprietà.
2. Zona C: Queste aree hanno un rischio minimo di inondazione.
Questi possono avere problemi di drenaggio ponding e locali che non giustificano uno studio dettagliato o la designazione come pianura alluvionale di base.
Aree a rischio indeterminato
1. Zona D: In questa zona, il rischio è sconosciuto.
Le aree non sono state studiate per il rischio di alluvione, quindi può essere un gioco d’azzardo.
L’allagamento è possibile, il che rende l’assicurazione raccomandata, ma non è obbligatoria.
Interessati a imparare se si vive in una zona di inondazione?
Visita il Centro servizi Flood Map della FEMA.
Tutto quello che devi fare è cercare il tuo indirizzo e ti forniranno una mappa delle inondazioni della tua zona.
Perché la pianura alluvionale è regolamentata?
Se vivi in una zona alluvionale, è probabile che la tua comunità abbia adottato alcune ordinanze e applichi i codici di costruzione che dettaglia le regole e i requisiti che dovrai seguire se vuoi costruire in una zona alluvionale.
In questa sezione, parleremo dei motivi per cui è importante che questi regolamenti siano seguiti.
Ecco un breve riassunto:
Protegge persone e proprietà
Gestire correttamente la pianura alluvionale riduce la vulnerabilità al rischio di inondazioni.
Poiché sappiamo che la terra bassa inonderà di tanto in tanto, dovremmo prendere decisioni che aiutano a proteggere le nostre famiglie, case e aziende.
Riduce le perdite future delle inondazioni
I regolamenti adeguati della pianura alluvionale sono progettati per proteggere i cittadini dalle perdite future delle inondazioni.
Pensa a loro come a una politica del “buon vicino” che impedisce alle condizioni delle inondazioni di peggiorare.
Assicura che l’assicurazione federale contro le inondazioni sia disponibile
Prima che i residenti e le imprese possano acquistare l’assicurazione contro le inondazioni, la tua comunità deve aderire al NFIP (National Flood Insurance Program – discusso di seguito).
Ciò consente l’ammissibilità per l’assistenza federale e vari tipi di mutui.
Consente di risparmiare denaro fiscale
Le inondazioni sono disastrose per il bilancio comunitario.
Tuttavia, se la comunità è intelligente e regola, alla fine hanno meno problemi la prossima volta che l’acqua sale.
È importante ricordare che l’assistenza federale per i disastri non è disponibile per tutte le inondazioni.
E anche quando lo è, le comunità sono ancora responsabili del pagamento di almeno una parte dei costi di riparazione e pulizia, dell’assistenza abitativa temporanea e delle spese di evacuazione.
Evita responsabilità e cause legali
Man mano che le comunità si sviluppano e si riqualificano, ha senso adottare misure di protezione ragionevoli in aree che sappiamo essere a rischio di alluvione.
Posso costruire in una zona di piena?
Finora vi abbiamo fornito molte informazioni sulle pianure alluvionali, ma dobbiamo ancora rispondere alla domanda cruciale: potete costruire in una zona alluvionale?
La risposta breve è sì.
Puoi costruire in una zona di piena, ma dovrai fare la tua dovuta diligenza e assicurarti di scegliere la zona di piena giusta.
Ad esempio, la Zona X è una zona a rischio minimo di inondazione e quindi è ideale per la costruzione.
Detto questo, è ancora possibile sperimentare inondazioni in una zona a basso rischio.
Un altro fattore da considerare quando si costruisce in zone di piena è il tipo di fondazione.
Questo può avere un grande impatto sulla vostra assicurazione contro le inondazioni.
Il più “negativo” la vostra fondazione è confrontato con l’elevazione di inondazione di base (BFE), più alti i premi di assicurazione di inondazione possono essere.
Spesso, si raccomanda che la casa sia costruita per essere elevata al di sopra del BFE.
Tuttavia, se si dispone di una casa esistente che non può essere elevata a causa del suo sistema strutturale, ci sono diverse altre opzioni potenziali:
Se è solo il seminterrato sotto il BFE, puoi compilarlo.
Qualsiasi porzione del seminterrato che è al di sopra del grado, ma al di sotto del BFE dovrebbe quindi avere le prese d’aria di inondazione installate.
Flood vents proteggere la vostra casa durante le inondazioni, impedendo la pressione idrostatica accumulo, che distrugge pareti e fondazioni.
Essenzialmente, l’acqua delle inondazioni scorrerà liberamente attraverso un recinto come un crawlspace o un garage.
Sono disponibili due tipi di prese d’aria flood: ingegnerizzate e non ingegnerizzate.
Le prese d’aria progettate dureranno più a lungo mantenendo bassa la manutenzione, ma FEMA non distingue tra i due, quindi è qualcosa da tenere a mente.
Puoi abbandonare il piano più basso (o trasformarlo in un garage) e installare le prese d’aria.
È possibile elevare il piano più basso all’interno di un edificio se i soffitti sono abbastanza alti.
Ad esempio, se il primo piano ha un soffitto di 10′, è possibile aumentare il pavimento 2′ e ridurre l’altezza del pavimento al soffitto a 8′.
Lo spazio di scansione appena creato dovrà avere le prese d’aria flood installate.
In che modo le zone alluvionali incidono sull’assicurazione?
Quando si costruisce in una zona di inondazione, è necessario considerare l’assicurazione.
Tutte le banche e gli istituti di credito richiedono un’assicurazione federale contro le inondazioni se la proprietà a cui stanno prestando si trova in un’area di pericolo speciale.
Se stai pensando di acquistare o costruire in una speciale area di pericolo, allora questo dovrebbe essere sulla tua lista di cose da acquistare.
La polizza assicurativa media flood costa circa $700 all’anno.
Tuttavia, tale prezzo varierà a seconda di ciò che speri di coprire e se hai elevato o allagato la tua casa.
Puoi scegliere di coprire solo l’edificio, il contenuto dell’edificio o entrambi.
Il programma nazionale di assicurazione contro le inondazioni è un’opzione per l’assicurazione contro le inondazioni e il programma più comune che la maggior parte delle persone conosce.
E ‘ amministrato dal governo federale e offre una copertura fino a $250.000 su un edificio e $100.000 sui contenuti per immobili residenziali.
NFIP è generalmente l’opzione più costosa in aree speciali a rischio di inondazione.
Private flood insurance è l’altra opzione, e offre alcuni prezzi e vantaggi di copertura.
Posso ottenere la tassa di assicurazione rinunciato?
In alcune circostanze, è possibile ottenere la vostra tassa di assicurazione rinunciato.
Se si può dimostrare che la vostra proprietà è al di sopra del 100 anni di Base Flood Elevation (BFE), poi la banca o il creditore può rinunciare alla vostra assicurazione di inondazione richiesto (ricordate, U. S. legge richiede che essi richiedono per cominciare).
Per passare attraverso questo processo, avrete bisogno di un documento da FEMA.
Se sei interessato a questo processo, devi assicurarti di farlo PRIMA di creare.
Non è possibile costruire la vostra casa e quindi scegliere di opt-out di assicurazione contro le inondazioni.
È necessario spostare la vostra proprietà dalla zona di inondazione prima.
Nella prossima sezione, discuteremo come spostare la tua proprietà dalla zona di inondazione.
Come posso rimuovere la mia proprietà da una zona di inondazione?
Se vuoi costruire in una zona di inondazione, devi assicurarti di due cose:
Non subirà danni da inondazioni
Lo hai rimosso correttamente dall’elevazione di inondazione di base di 100 anni, quindi non devi acquistare l’assicurazione contro le inondazioni su di esso
Prima di entrare in come rimuovere la tua terra dalla pianura alluvionale di 100 anni, spiegheremo di cosa si tratta esattamente.
Si riferisce all’elevazione associata a una probabilità dell ‘ 1% di un’alluvione che si verifica ogni anno.
Questo potrebbe non sembrare un rischio elevato, ma la natura può sempre sorprenderti.
Non puoi dire che è garantito che non ci saranno inondazioni.
Se vuoi evitare di pagare l’assicurazione contro le inondazioni ($700/anno), devi dimostrare che il terreno è al di sopra del BFE di 100 anni.
Questo ha senso come – se la proprietà è superiore al 100 anni BFE-allora la nuova casa dovrebbe avere un basso rischio di subire danni da inondazioni.
Inoltre, se non si desidera pagare per l’assicurazione contro le inondazioni, è necessario rimuovere la proprietà dalla pianura alluvionale prima di costruire (ripetere PRIMA DI COSTRUIRE).
Per fare ciò, la maggior parte dei proprietari assume un geometra o un ingegnere civile per lavorare attraverso il processo di rimozione con la FEMA.
Il geometra determinerà se il terreno esistente è al di sopra o al di sotto del BFE.
Mentre le mappe dei tassi di assicurazione contro le inondazioni sono in genere accurate, possono occasionalmente contenere errori.
Un’area che è naturalmente alta può essere mostrata in modo errato nell’SFHA.
Se il terreno naturale della tua terra è al di sopra del BFE e non è stato posizionato alcun riempimento per sollevarlo al di sopra di quel livello, allora devi ottenere una lettera di modifica della mappa (LOMA).
Se fill è stato inserito o deve essere inserito, è necessario ottenere una lettera di revisione della mappa per indicare questo (LOMR-F).
Se è necessario compilare, è necessario verificare con l’amministratore locale floodplain per vedere se è richiesta una domanda di permesso floodplain fill.
La maggior parte delle comunità richiede di ottenere un permesso di riempimento prima di riempire qualsiasi area alluvionale.
A volte, le comunità richiedono anche che il riempimento sia posizionato da qualche altra parte sul sito per compensare qualsiasi riempimento posizionato nella pianura alluvionale.
Altre volte, le comunità potrebbero non consentire nemmeno il riempimento o la costruzione in un’area alluvionale, quindi assicurati di effettuare il check-in con le normative locali.
Una volta che hai il permesso locale che ti permette di posizionare lo sporco, chiama il tuo geometra per prendere le misure.
Questi disegni saranno sottoposti alla FEMA e utilizzati per certificare la revisione della mappa in base al riempimento.
Il tuo amministratore locale floodplain dovrebbe anche firmare un modulo di riconoscimento della comunità per FEMA che afferma che fill è posizionato correttamente e che la proprietà è ragionevolmente al sicuro da inondazioni.
Questo processo è essenziale.
Se non si ottiene il modulo di riconoscimento della comunità prima di compilare la proprietà, si potrebbe ottenere nei guai con le autorità locali.
La FEMA addebita anche una commissione di elaborazione per il LOMR-F (circa $525 per un singolo lotto).
Hanno anche tra i 60 ei 90 giorni per rispondere e non offrono un servizio urgente per l’elaborazione.
Quindi, assicurati di pianificare e avviare questi progetti prima del tempo.
Le approvazioni FEMA devono essere prese in considerazione.
Costruire ora e richiedere più tardi non è un’opzione perché è necessario assicurarsi che l’elevazione del piano più basso non sia pari o superiore al BFE.
Qual è il programma nazionale di assicurazione contro le inondazioni?
Nel 1968, il Congresso creò il National Flood Insurance Program (NFIP) per proteggere vite e proprietà e ridurre l’onere finanziario di fornire assistenza in caso di calamità.
Questo programma è amministrato dalla FEMA e partecipano oltre 22.100 comunità.
Come partnership tra il governo federale e le comunità, coinvolge:
Mappe di pericolo di inondazione
La FEMA produrrà mappe di inondazione in collaborazione con distretti, comunità e stati di gestione delle acque.
Queste mappe si allineano con gli standard FEMA e sono utilizzate da comunità, agenti assicurativi e altri.
Assicurazione contro le inondazioni
I proprietari di immobili e gli affittuari che vivono nelle comunità partecipanti hanno diritto all’acquisto di un’assicurazione federale contro le inondazioni per gli edifici e il loro contenuto.
Regolamenti
Le comunità sono responsabili dell’adozione e dell’applicazione dei regolamenti minimi di gestione delle pianure alluvionali in modo che lo sviluppo (compresi gli edifici) sia intrapreso in modo da ridurre l’esposizione alle inondazioni
Quando le comunità partecipano al NFIP, accettano di fare tutto quanto segue:
- Adottare e applicare mappe delle alluvioni, nonché prevenzione delle inondazioni ordinanza
- Richiedono permessi per lo sviluppo di una pianura alluvionale
- Assicurare che la costruzione di siti sono ragionevolmente sicuro dalle inondazioni
- Stabilire la Base di Inondazione Elevazioni (BFE) dove non determinato dalla FEMA
- Richiedono un nuovo e migliorato sostanzialmente case e fabbricati, case, per essere elevato al di sopra del BFE
- Richiedono edifici non residenziali ad essere elevata al di sopra del BFE o lavaggio floodproofed
- Determinare, se danneggiato edifici sono sostanzialmente danneggiata
- Condotta campo ispezioni di citare e di sanare le violazioni
- Richiedere e mantenere intervistati elevazione informazioni per documentare la conformità
- considerare con attenzione le richieste di variazioni
- Risolvere le non conformità e le violazioni
- Consigli e lavoro con la FEMA e stato quando gli aggiornamenti di mappe delle alluvioni sono necessari
- Mantenere il record per la revisione e rispondere alle richieste periodiche per i rapporti FEMA
dovrei comprare in un diluvio-zona soggetta?
Abbiamo parlato molto della costruzione di case nelle zone alluvionali, ma per quanto riguarda l’acquisto di una casa in un’area soggetta a inondazioni?
Spesso, le persone in hurricane alley sono preoccupate per gli impatti che il tempo potrebbe avere sulla loro casa.
Dovresti evitare del tutto un’area come Houston o New Orleans?
Ci sono alcune regole empiriche che puoi seguire quando acquisti in una zona di inondazione.
Ecco cosa dovresti sapere.
Identifica la pianura alluvionale della tua proprietà
Una volta selezionata una proprietà potenziale, assicurati di identificare la pianura alluvionale in cui si trova la proprietà.
Questo ti aiuterà a capire il rischio di inondazione della casa e il costo dell’assicurazione contro le inondazioni.
È possibile utilizzare lo strumento Flood Map Service Center collegato sopra per vedere se la casa si trova in una pianura alluvionale.
Si noti che a volte una casa può cadere proprio sulla linea tra due diverse pianure alluvionali.
Per ottenere un preventivo assicurativo accurato, è necessario ottenere un certificato di elevazione.
Questo costa poche centinaia di dollari e aggiunge alcuni giorni alla tua timeline di chiusura.
Detto questo, vale la pena l’investimento in modo da sapere cosa stai intraprendendo prima di acquistare.
Controlla la cronologia delle inondazioni
Dopo aver identificato la pianura alluvionale, controlla la cronologia delle inondazioni attraverso il vettore assicurativo.
Anche se la vostra casa non è in una zona di piena, si può vedere precedenti richieste di alluvione in passato, e questo può influenzare i costi di assicurazione.
Se i record mostrano un flood precedente, verificare il motivo e il modo in cui la proprietà è stata influenzata.
Un’inondazione potrebbe essersi verificata a causa dello scoppio di tubi piuttosto che di una tempesta, ed è importante capire se il problema è stato risolto o potrebbe essere ripetuto prima di fare un’offerta.
Ottenere un sondaggio sito e certificato di elevazione prima della chiusura
Tutti i creditori richiedono un sondaggio terreno prima della chiusura, ma non sempre richiedono un certificato di elevazione.
Un certificato di elevazione fornisce informazioni riguardanti l’elevazione di inondazione di base e altre figure per la proprietà in relazione al terreno.
Se la proprietà si trova su una pianura alluvionale, istituti di credito spesso come queste informazioni.
Detto questo, se stai pagando in contanti, non dovresti avere un problema con nessuna di queste cose.
Se i venditori non dispongono di un certificato di rilievo o di elevazione accettabile, chiedi alla tua società del titolo di organizzarne uno.
Questi documenti saranno buoni strumenti e ti aiuteranno a indicare il rischio.
Acquista l’assicurazione contro le inondazioni
Proprio come costruire in una zona alluvionale, l’acquisto in una zona alluvionale richiederà di acquistare l’assicurazione contro le inondazioni se è coinvolto un creditore.
Ti consigliamo di farlo alla chiusura (anche se non ti trovi all’interno di una pianura alluvionale).
Ricordate, secondo FEMA, più del 20 per cento delle richieste di alluvione provengono da case situate al di fuori di una zona di inondazione ad alto rischio.
È costoso riparare le case in seguito alle inondazioni e possono capitare a chiunque!
I tubi possono scoppiare, e senza l’assicurazione adeguata, sarete pagare per le riparazioni di tasca.
Cosa devo fare se non mi trovo in una pianura alluvionale mappata?
È del tutto possibile che si verifichi un’alluvione anche se non si è situati in una pianura alluvionale.
La maggior parte delle informazioni in questo blog è stata orientata verso le persone che si trovano in una pianura alluvionale, ma circa il 20-25 per cento di tutti i danni delle inondazioni si verifica in zone a basso rischio (“al di fuori della zona di inondazione mappata”).
Sfortunatamente, è spesso dopo che le persone sono colpite da inondazioni che scoprono che la loro assicurazione di proprietà domestica o aziendale non copre i danni delle inondazioni.
Quindi, cosa fai?
In generale, è una buona idea acquistare flood insurnace.
Per esempio, il danno da un solo pollice di acqua può costare un proprietario di abitazione più di $20.000.
Quindi, se vivi in una casa unifamiliare del valore di meno di $250.000 e viene allagata, è probabile che tu subisca più danni alla tua casa di quanto ne valga la pena.
Anche se il rischio sembra piccolo, non vuoi essere in questa situazione!
Considerazioni finali
Eccolo!
Tutto quello che c’è da sapere prima di costruire in una zona di piena.
Hai qualche domanda?
Fateci sapere nei commenti.
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Disclaimer: non siamo avvocati, commercialisti o consulenti finanziari e le informazioni contenute in questo articolo sono solo a scopo informativo. Questo articolo si basa sulla nostra ricerca e l’esperienza e facciamo del nostro meglio per mantenerlo preciso e up-to-date, ma può contenere errori. Assicurati di consultare un professionista legale o finanziario prima di prendere qualsiasi decisione di investimento.
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Prima di iniziare Gokce Capital, Erika ha conseguito una laurea in Architettura presso la University of Southern California e una laurea in Politica urbana presso la Columbia University. Ha lavorato sia come progettista architettonico e ingegnere a New York prima di entrare a far parte del New York City Department of Housing Preservation and Development.
Erika vive attualmente nell’area metropolitana di New York con la moglie, la figlia e il gatto. Lei è originaria di Chicago e si considera ancora un midwesterner a cuore.
Erika ama anche leggere, scrivere e viaggiare (fatto divertente, ha visitato tutti i 50 stati e più di 30 paesi!). Il suo nuovo libro, Terra investire Errori: 11 Storie vere è necessario sapere prima di acquistare terreni, è ora disponibile su Amazon.
