Mentre tutti cerchiamo di navigare attraverso questa pandemia, le aziende di tutte le dimensioni stanno lottando in ogni modo immaginabile. Non solo si trovano di fronte alla prospettiva di dover lasciare andare dipendenti di valore, capiscono che la prospettiva di continuare le operazioni diminuisce ogni giorno che continua la chiusura della pandemia. Quelle aziende che non hanno già fallito, vivono sul bordo alla ricerca di modi per farlo attraverso i prossimi mesi. Alcuni sono imprese alle prime armi, alcuni sono stati intorno per decenni e altri sono solo colpendo il loro marchio diventando redditizio dopo anni di dedizione. Quello che tutti hanno in comune ora è una chiusura virtuale dei loro mercati e la perdita di entrate. Sfortunatamente, senza entrate, gli imprenditori non sono in grado di pagarsi da soli, il che a sua volta rende difficile se non impossibile soddisfare le loro esigenze economiche personali. Inoltre, ci sono notevoli spese commerciali che non possono essere semplicemente messe in attesa. Assicurazione, leasing di attrezzature, pagamenti di prestiti aziendali, affitto e altre spese mensili simili sono obblighi contrattuali che non possono essere ignorati. Molti saranno necessariamente spinti alla bancarotta. Generalmente, l’obbligo contrattuale più significativo delle piccole e medie imprese è la loro locazione commerciale.
Presso lo studio legale Donald R. Oder, negoziamo regolarmente con inquilini e proprietari per quanto riguarda la risoluzione anticipata dei contratti di locazione commerciale. Questi negoziati sono estremamente fluidi, e mentre la cessazione anticipata di un contratto di locazione commerciale non è indolore, di solito si raggiunge un compromesso ragionevole. Mentre l’attuale pandemia continua ad affliggere la nostra società, il modo in cui i proprietari considerano le cessazioni anticipate diventa ancora più fluido mentre i proprietari iniziano ad anticipare un assalto di ritardi nei pagamenti e abbandoni di leasing.
Quali sono le tue opzioni?
L’attuale moratoria: in via preliminare, è importante non fare affidamento sull’attuale moratoria sugli sfratti (e sulla chiusura virtuale completa dei tribunali della California). Mentre il padrone di casa è attualmente in grado di andare avanti con eventuali azioni detainer illegali (sfratti), si dovrà ancora affitto e quando la moratoria viene revocata, molti proprietari si sposteranno direttamente al processo di sfratto.
Continua nel tuo contratto di locazione: se credi che la tua azienda possa resistere alla tempesta ma potrebbe essere in ritardo su alcuni dei suoi obblighi (incluso l’affitto), allora è probabilmente meglio contattare semplicemente il tuo padrone di casa e avere una discussione. In questi tempi straordinari, il tuo padrone di casa dovrebbe essere disposto a lavorare con te.
Smettere di pagare l’affitto e / o abbandonare i locali: Se è evidente che non è più possibile continuare le operazioni in nessun caso, si potrebbe semplicemente smettere di pagare l’affitto e/o abbandonare i locali. Questa opzione non è raccomandata (tranne forse dove il fallimento è una possibilità, e anche allora, sarà necessario consultare un avvocato di fallimento prima di agire). Se smetti di pagare l’affitto, il tuo padrone di casa cercherà quasi certamente la prima opportunità disponibile per iniziare il processo di sfratto. Se abbandoni i locali, il tuo padrone di casa presenterà una causa separata in cerca di danni (affitto scaduto, affitto futuro, recupero di affitto gratuito e incentivi per gli inquilini, spese legali e altre spese legali, ecc.). In entrambi i casi, sarete costretti a partecipare a dispendiosi contenziosi o ignorare completamente la causa consentendo al padrone di casa di ottenere un giudizio di default. Al momento del giudizio di default, oltre a un colpo significativo al vostro credito, il padrone di casa cercherà di guarnire i vostri salari, riscuotere i vostri conti bancari e posto gravami sulla vostra proprietà. Se si dispone di un business ancora operativo, un rubinetto fino può essere ottenuto permettendo allo sceriffo di prendere denaro direttamente dal registratore di cassa. Naturalmente, questo può importare poco se si trovano ad affrontare fallimento eminente. In caso contrario, un contenzioso costoso e / o un giudizio contro di te non è un’opzione piacevole.
Negoziare un contratto di risoluzione anticipata del contratto di locazione: se è evidente che non è più possibile continuare le operazioni in nessuna circostanza, l’opzione migliore è cercare di negoziare la risoluzione anticipata del contratto di locazione. Mentre il risultato è raramente indolore, è generalmente il modo migliore per fermare l’emorragia. Se si opta per questo percorso, è importante evitare l’istituzione di procedimenti legali contro di voi e/o abbandonare i locali. La tua posizione contrattuale sarà ridotta in queste circostanze.
Iniziamo analizzando i negoziati pre-pandemici. I proprietari sono più interessati a rendersi integri. Desiderano ridurre i loro danni a zero e si aspettano che gli inquilini assorbano tutte le perdite (come richiedono la maggior parte dei contratti di locazione commerciali). Ciò significa recuperare tutti gli affitti scaduti, tutti gli incentivi degli inquilini, gli affitti futuri, le spese legali, le spese di intermediazione e le spese legali. Gli inquilini d’altra parte vogliono, e spesso hanno bisogno, di pagare il meno possibile. Nella maggior parte dei casi, i proprietari e gli inquilini sono in grado di compromettere. Spesso, i proprietari si rendono conto che un inquilino è sulle sue ultime gambe e continui sforzi di raccolta possono essere infruttuosi. Dove è chiaro che un inquilino ha risorse limitate, a volte è più pratico trovare un accordo anche se ciò significa accettare un piano di pagamento.
In quasi tutti i negoziati, la preoccupazione principale è l’affitto futuro. I proprietari richiedono affitto futuro al fine di assicurare che non vi è alcuna lacuna in affitto tra la cessazione del locatario esistente e l’inizio di una nuova locazione. Il dibattito si accende il tempo previsto necessario per garantire una nuova locazione. I proprietari vogliono quanto più affitto futuro possibile per coprire l’incertezza associata a riempire lo spazio. Gli inquilini sostengono il contrario. L’affitto futuro è quasi sempre la componente più grande di qualsiasi profitto di terminazione del contratto di locazione. Ci sono una serie di altre questioni in gioco relative ai costi associati con la ricerca di un nuovo inquilino e il recupero di affitto gratuito e indennità di miglioramento inquilino che sono oltre lo scopo di questo articolo. Tuttavia, quanto sopra stabilisce il quadro da cui vengono condotti i negoziati.
Analizzando questo nel contesto delle attuali crisi pandemiche, l’unica cosa certa è che i problemi che affliggono inquilini e proprietari sono senza precedenti. È difficile sapere come reagiranno i proprietari alla crisi. Molti proprietari (compresi i proprietari di mamma e pop) dipendono dalle entrate derivanti dalle loro proprietà commerciali come unica fonte di reddito. Questa crisi li colpirà tanto profondamente quanto sta colpendo gli inquilini. I proprietari aziendali cercheranno modi per ridurre al minimo il danno incombente. In entrambi i casi, sembra a questo scrittore che tutti i proprietari sono certi di capire i tempi straordinari in cui ci troviamo e tutti i proprietari regoleranno le loro tattiche di negoziazione di conseguenza. Ridurre al minimo le perdite in questo clima può significare dare affitto gratuito dell’inquilino o accettando di condividere l’onere riducendo l’affitto per un periodo di tempo. Dopo tutto, sostituire gli inquilini durante la pandemia potrebbe rivelarsi impossibile e con una recessione in sospeso, le aspettative per il futuro non sono probabilmente ottimistiche.
Il tempo è essenziale: non passerà molto tempo prima che i proprietari siano inondati di richieste di affitto gratuito, riduzioni dell’affitto e richieste di risoluzione anticipata del contratto di locazione. Una volta che inizia, la volontà dei proprietari di collaborare con gli inquilini potrebbe cambiare drasticamente man mano che si rendono conto di quanto la pandemia stia colpendo i loro inquilini. Idealmente, gli inquilini (che sono certi che non saranno in grado di continuare) raggiungeranno un accordo di risoluzione anticipata del contratto di locazione con il loro padrone di casa prima di questo assalto. I proprietari stanno ancora affrontando la pandemia di coronavirus e c’è un momento unico nel tempo in cui praticamente ogni persona sul pianeta capisce che tutti abbiamo bisogno di lavorare insieme verso soluzioni ragionevoli ai problemi legati alla pandemia. La nostra speranza come società è che questa mentalità continui mentre la pandemia diminuisce. Tuttavia, a questo punto, rimane una notevole incertezza e agire rapidamente sembra essere la linea d’azione più sicura.
Durante questo periodo straordinario, l’ufficio legale di Donald R. Oder rappresenterà tutti gli inquilini commerciali che cercano la risoluzione anticipata del contratto di locazione (o la modifica del contratto di locazione) per una tariffa fissa scontata una tantum. Il signor Oder negozierà per vostro conto per la risoluzione di tutte le questioni in sospeso con il vostro padrone di casa, compresa la stesura e la negoziazione di un accordo finale di risoluzione anticipata del contratto di locazione.
Non esitate a contattare l’avvocato di San Diego Donald R. Oder direttamente al 619-888-1346 in qualsiasi momento. Non vi è alcun costo per la consultazione iniziale.