I valori delle proprietà commerciali sono in gran parte guidati dai rendimenti degli affitti o dal potenziale di crescita del capitale. Esistono numerosi metodi che possono essere utilizzati per valutare la proprietà.

Questi metodi includono:

• vendite Comparabili metodo
• Somma
• Capitalizzazione
• costo di Sostituzione
• Ipotetico sviluppo

qui di Seguito esaminiamo questi vari metodi di valutazione e di spiegare ogni approccio più in dettaglio, ma se siete dopo un’accurata valutazione per una specifica struttura commerciale, contattare il nostro team di oggi.

Metodo di vendita comparabile

A volte indicato come analisi comparativa di mercato (CMA). Questo metodo è indicato anche come’ confronto diretto ‘ ed è un modo popolare per valutare la proprietà commerciale. Si tratta di confrontare la proprietà con altri di tipi e standard simili che sono stati recentemente venduti.

Questo confronto diretto è generalmente la base per l’analisi delle vendite e questo metodo si basa su prove reali di mercato. Il confronto diretto è abbastanza semplicistico nel funzionamento e costituisce anche parte integrante di altri metodi di valutazione. L’analisi di mercato comparabile (CMA) o il metodo di confronto diretto è meglio utilizzato per valutare le unità di strati industriali, in quanto sono spesso altamente comparabili. Altre forme di proprietà commerciale possono variare notevolmente, rendendo questa forma di valutazione meno affidabile. Fattori comunemente rivedendo in questo metodo includono:

• Data di Vendita
• Posizione della struttura
• Dimensioni della struttura
• caratteristiche Fisiche (clearance, access, ecc)
• Comfort e servizi (vicinanza ai trasporti pubblici, infrastrutture, ecc)
• Zonizzazione della struttura

Metodo della Sommatoria (Cost Approach)

Il termine “sommatoria” significa aggiungere i valori delle varie parti di un immobile per calcolare il suo valore. Il metodo di sommatoria si basa sull’attribuzione di un valore a ciascun componente della proprietà, piuttosto che un valore per la proprietà nella sua interezza. Il metodo di sommatoria è utilizzato principalmente come valutazione “check”. Sotto il metodo di sommatoria, si calcola il costo del terreno, il costo dei miglioramenti, come la fabbrica e l’ufficio e il costo di stabilire il parcheggio, la recinzione e il paesaggio. I costi sono quindi totalizzati.

La sommatoria si basa sul costo corrente al netto dell’ammortamento e viene anche definita metodo “approccio al costo”. Nella maggior parte dei casi in cui è coinvolto l’approccio dei costi, la metodologia complessiva è un ibrido degli approcci di confronto dei costi e delle vendite.

Ad esempio, mentre il costo di sostituzione per costruire un edificio può essere determinato sommando i costi di manodopera, materiale e altri, i valori dei terreni e gli ammortamenti devono essere derivati da un’analisi di dati comparabili. Il metodo di sommatoria è particolarmente utile nello sviluppo di periferie. Tuttavia, perché una persona ha speso una somma particolare sulla proprietà non significa che gli altri saranno disposti a pagare per i miglioramenti (questo è ciò che viene indicato come sovracapitalizzazione).

Una proprietà sovracapitalizzata (una che è stata sviluppata ben al di sopra del prezzo medio della zona) può essere molto difficile da vendere per un prezzo che recupererà tutti i soldi spesi su di esso dall’attuale proprietario. L’approccio al costo è considerato affidabile se utilizzato su strutture più recenti, ma il metodo tende a diventare meno affidabile per le proprietà più vecchie. L’approccio dei costi è spesso l’unico approccio affidabile quando si tratta di proprietà d’uso speciali (ad esempio macelli, assemblee pubbliche, porti turistici).

L’ammortamento è un fattore importante da considerare quando si utilizza il metodo di sommatoria. A volte è necessario capire come determinare il periodo di tempo in cui un edificio rimarrà utile come fonte di valore. Ciò richiede una comprensione di come calcolare l’ammortamento e comporta determinare dove un edificio o miglioramento ha ridotto di valore nel tempo che è maturato ammortamento. Gli edifici e i miglioramenti invecchiano e si deteriorano nel tempo e, anche se mantenuti, non possono essere paragonati a edifici o miglioramenti più aggiornati e moderni.

L’ammortamento è una perdita di valore di una proprietà per qualsiasi causa ed è la differenza tra il costo di sostituzione nuovo e il valore corrente di mercato. Quando si adotta il metodo di valutazione somma, ricordate sempre che il costo non sempre uguale valore! Ad esempio, un proprietario spende $250.000 estendendo e ristrutturando la loro fabbrica esistente. Non vi è alcuna garanzia che la proprietà è immediatamente un valore di $250.000 in più rispetto a prima che questo è stato fatto.

È inoltre possibile utilizzare il metodo di sommatoria come controllo per il metodo di vendita comparabile. Viene utilizzato principalmente per valutare o valutare proprietà come:

• Proprietà in mercati in cui i dati di vendita comparabili sono estremamente limitati
• Proprietà ad uso speciale, anche dove i dati di vendita sono limitati
• Proprietà situate in mercati isolati
• Proprietà pubbliche o servizi pubblici in cui non esiste un mercato commerciale formale

Il valore dei miglioramenti viene aggiunto al valore del terreno, come nell’esempio seguente:

il valore della Terra è determinata dal confronto diretto con simili vacante di vendita di un terreno o dall’analisi di un miglioramento delle vendite per ottenere un terreno del valore dei terreni. Il valore posto sul terreno ai fini della valutazione può essere utilizzato come guida generale dagli agenti, ma l’analisi delle vendite aiuta a ridurre le imprecisioni.

Metodo di capitalizzazione

Questo metodo si basa sul reddito della proprietà e viene utilizzato principalmente per valutare o valutare il reddito che produce proprietà. I calcoli si basano sul reddito netto della proprietà, piuttosto che sul reddito lordo da locazione, poiché le spese in uscita per la proprietà possono essere molto diverse da una all’altra.

Il tasso di capitalizzazione (o Cap Rate) è un rapporto utilizzato per stimare il valore delle proprietà produttrici di reddito. In parole povere, il tasso cap è il reddito operativo netto diviso per il prezzo di vendita o il valore di una proprietà espressa in percentuale.

Investitori, istituti di credito e periti utilizzano il tasso cap per stimare il prezzo di acquisto per diversi tipi di proprietà che producono reddito. Un tasso di capitalizzazione di mercato è determinato valutando i dati finanziari di proprietà simili che hanno recentemente venduto in un mercato specifico. Il calcolo del tasso di Cap incorpora il prezzo di vendita di un immobile, gli affitti lordi, il reddito non locativo, l’importo dei posti vacanti e le spese operative, fornendo così una stima del valore più affidabile rispetto a se solo il prezzo di vendita di un immobile e gli affitti lordi fossero presi in considerazione.

Ci sono due fasi coinvolte nella determinazione del reddito netto per la proprietà:

• Stabilire le uscite dell’immobile
• Dedurre le uscite dal reddito locativo lordo ottenuto

L’utile netto viene quindi capitalizzato ad un tasso appropriato derivato da un’analisi comparabile delle vendite. Ad esempio, la ricerca potrebbe indicare che il rendimento netto degli spazi commerciali nell’area è in media del 6%. Questo tasso di rendimento è chiamato tasso di capitalizzazione e costituisce la base per il calcolo del valore di mercato.

Tasso di capitalizzazione netta % = (Reddito da locazione annuo lordo-spese x 100) ÷ Prezzo di vendita

Per utilizzare questa formula, è necessario moltiplicare il reddito da locazione mensile per 12. Tutte le spese di proprietà, tra cui la manutenzione, le tasse e le spese dell’agente devono essere calcolati e poi detratti lasciando con il seguente calcolo:

Capitalisation rate = (Net rental annual income x 100) ÷ Sales price

Se questi calcoli sono fatti semplicemente sulla base del reddito lordo le cifre possono essere meno comparabili in quanto non tengono conto dell’ampia varianza delle uscite tra diversi edifici.

ESEMPIO

Il tasso di capitalizzazione è i proventi operativi netti del a proprietà divisa dal suo prezzo di acquisto. Il tasso mostra il rendimento percentuale annuo previsto per un investimento specifico. Nell’esempio precedente, quando l’utile netto di $42.500 all’anno è capitalizzato al 5%, il risultato o il valore del capitale di questa proprietà sarebbe quindi di $850.000 con un rendimento o un ritorno sull’investimento del 5% all’anno. Il vantaggio di utilizzare un tasso di capitalizzazione è che gli acquirenti possono determinare le loro entrate attese e definire ciò che un investimento potenziale è effettivamente vale la pena. Utilizzando il tasso di elaborare il valore del capitale di una proprietà è la seguente:

Il reddito netto per la proprietà è di pa 50.000 pa. Sulla base di un tasso di capitalizzazione del 6% e utilizzando questa formula tasso di capitalizzazione mostrato qui la proprietà ha un valore di capitale di $833.333.

VALORE DEL CAPITALE = Utile netto ÷ Tasso di capitalizzazione

La proprietà acquistata sulla base del rendimento ricevuto dal reddito da locazione o dall’utile netto è valutata o valutata con un metodo di reddito.

Il principio alla base della capitalizzazione è che il reddito generato dalla proprietà è in perpetuo (per sempre). Su questa base la proprietà è valutata sul presupposto che il reddito netto corrente sarà sempre disponibile. Il rischio relativo di questo flusso di reddito è misurato dal tasso di capitalizzazione. Maggiore è il rischio di mantenere l’attuale livello di rendita netta o di profitto, maggiore sarà il tasso di capitalizzazione.

Con dati sufficienti questa formula può essere utilizzata per aiutare a valutare il valore della proprietà e gli agenti possono accedere ai dati di noleggio correnti dai propri rotoli di affitto a condizione che seguano i principi di dati comparativi di like with like e utilizzino informazioni aggiornate o recenti per garantire l’accuratezza.

Costo di sostituzione

I periti sono spesso tenuti a valutare la proprietà a fini assicurativi in base ai costi di sostituzione correnti. Mentre gli agenti di proprietà commerciale in genere non utilizzano questo metodo a venire con una stima dei prezzi, vale la pena capire il metodo di costo di sostituzione come si può incontrare quando dato informazioni da parte dei clienti. Gli agenti che gestiscono le proprietà per i clienti possono anche utilizzare questo metodo quando assistono un cliente con la revisione della copertura assicurativa per garantire che i valori coperti siano aggiornati. Quando si utilizza il metodo del costo di sostituzione della valutazione della proprietà, vengono prese in considerazione solo le strutture dell’edificio. Il valore del terreno viene detratto dal valore complessivo per arrivare al valore della struttura.

Questo metodo comporta l’accesso a informazioni sui costi correnti di costruzione che possono variare notevolmente tra aree urbane e rurali. I costi di costruzione generalmente aumentano ogni anno ed è essenziale utilizzare informazioni accurate che riflettano le attuali linee guida del settore edile nel calcolo dei costi di sostituzione.

Si noti che un agente che valuta una proprietà esistente stabilita utilizzando il costo di sostituzione come base è probabile che si presenti una cifra imprecisa o un intervallo in quanto il costo di sostituzione ha poco impatto sul prezzo di mercato della proprietà a causa del fatto che la proprietà stessa si deprezza e in generale la terra è la componente che apprezza. È meglio lasciare per scopi puramente assicurativi.

Sviluppo ipotetico (fattibilità)

Questo metodo viene utilizzato nella valutazione delle suddivisioni territoriali e dei siti di sviluppo. Il valore del terreno per lo sviluppatore è arrivato a tenendo conto di una serie di fattori per quanto riguarda il progetto complessivo:

• Lordo di vendita totale del progetto finito, meno le spese di vendita (più GST) = net realizzazione
• Meno margine per gli sviluppatori di profitto e rischio = totale investimenti di capitale (di sviluppo, di terra e di costi per interessi)
• Meno costi di sviluppo, dei costi e degli interessi (interessi e imprevisti oneri) = valore della terra e di interesse
• Meno interesse sul valore del terreno = Totale valore della terra

è questo valore che indica se lo sviluppo sarà, ipoteticamente, essere fattibile o meno. Se gli sviluppatori non possono acquistare il terreno e coprire le spese di partecipazione degli interessi per circa il prezzo che i loro calcoli mostrano che vale la pena per loro, in genere il progetto non andrà avanti. Ovviamente, anche gli altri costi e le stime di vendita, insieme ai tempi, devono essere previsti in modo molto accurato.

L’ipotetico processo di sviluppo può essere riassunto come:

• Lo sviluppatore seleziona un sito sulla base di quanto previsto prodotto finale esistere
• Lo sviluppatore acquista terreni e sostiene di interesse sul prestito fondi
• Il sito è sviluppato con costi per lo sviluppo, la costruzione, la interesse sui prestiti
• Lo sviluppatore passa attraverso il processo di vendita a recuperare le perdite e di realizzare i loro profitti

la Maggior parte degli sviluppatori di prendere in prestito i fondi per l’acquisto di terreni e come tale incorrere in interessi. Coloro che non consentono ancora un costo per avere il denaro investito nella terra senza ritorno immediato al contrario di rendimenti ottenuti altrove. Questo è spesso chiamato ‘costo opportunità’. L’esborso totale di capitale per lo sviluppatore è costituito da liquidazione del terreno, costi di sviluppo e interessi, più margini di profitto e di rischio. Per recuperare tutti i costi, i costi di vendita finali più la componente GST dei terreni sviluppati dovrebbero essere aggiunti all’esborso totale di capitale.

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Se avete domande, si prega di contattare il team di Chapman & Frazer Commercial Real Estate in qualsiasi momento.