Investitore immobiliare, fondatore / CEO di TurboTenant: rental marketing, lo screening inquilino, applicazioni di noleggio, pagamenti di affitto, e altro ancora.

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Investire nel settore immobiliare, e più specificamente in immobili in affitto, può essere uno degli investimenti più redditizi e sicuri persone possono fare. Con l’apprezzamento a lungo termine, un flusso di cassa mensile e vantaggi fiscali, possedere e gestire immobili in affitto aumenterà la vostra ricchezza in modo da poter risparmiare per la pensione, eventi della vita o per altri motivi. Potrebbe sembrare intimidatorio sapere da dove cominciare, ma l’investimento immobiliare in affitto è per chiunque e tutti — non importa la tua età o esperienza.

Ho comprato la mia prima proprietà quando avevo 19 anni e ho scoperto che la parte più difficile per iniziare era trovare la proprietà giusta e sapere se l’investimento sarebbe stato ripagato. Analizziamo le basi dell’investimento immobiliare in affitto e, soprattutto, come calcolare il ritorno sull’investimento (ROI) per una proprietà.

Tipi di proprietà da investire in

Per chi è nuovo a investire nel settore immobiliare, le proprietà in affitto possono essere case unifamiliari, complessi di appartamenti, case a schiera, duplex, condomini plurifamiliari e altro ancora. Il vantaggio principale di possedere e affittare una proprietà è il flusso di cassa mensile dai pagamenti di affitto-molti sostengono che è uno degli investimenti più sicuri che si possono fare. Un altro vantaggio è che i proprietari possono decidere se vogliono un noleggio a lungo termine o a breve termine-entrambi i quali hanno diversi pro e contro a seconda dei vostri obiettivi come investitore.

Inoltre, è importante conoscere il tuo budget e la tua strategia di investimento quando inizi il tuo viaggio del padrone di casa in modo da poter calcolare correttamente il ROI — ad esempio, considera se vuoi rinnovare la proprietà o se dovrai arredarla completamente se si tratta di una casa vacanza.

Di cosa hai bisogno per calcolare il ROI

Ora, hai trovato una proprietà potenziale che pensi sarebbe il noleggio perfetto, come fai a sapere se è un buon investimento? Ecco dove il calcolo del ROI entra in gioco. Il ROI misura la redditività di un investimento o, in altri termini, misura il possibile rendimento relativo al costo della proprietà in affitto.

Ecco le basi di ciò di cui avrai bisogno per calcolare il ROI:

• Dettagli della proprietà: questo include il valore della proprietà, i costi di riparazione della proprietà, la metratura e il numero di camere da letto.

• Dettagli mutuo: Questo sarebbe il prestito termini, acconto, costi di chiusura e tasso di interesse.

• Dettagli sul reddito da locazione: calcola quale sarebbe il reddito da locazione mensile, gli altri redditi mensili e la percentuale del tasso di posti vacanti prevista.

• Spese di noleggio mensili: è necessario sapere quali saranno la manutenzione mensile, le riparazioni mensili, le utenze mensili, i costi mensili di HOA/quote e i costi di gestione della proprietà.

• Spese di affitto annuali: queste saranno le tasse di proprietà annuali e il costo annuale dell’assicurazione.

Conoscere tutti questi dettagli su un potenziale immobile in affitto vi aiuterà a decidere se sarà un buon investimento che si allinea con i vostri obiettivi di investimento.

Come calcolare il ROI

Una volta raccolte tutte le informazioni importanti riguardanti una proprietà e si è pronti a calcolare il ROI, di seguito sono riportate alcune delle figure importanti che sarà necessario calcolare. È inoltre possibile utilizzare un calcolatore di proprietà in affitto per aiutarti a calcolare il ROI.

• Risultato operativo netto (NOI): Il risultato operativo netto o NOI rappresenta quanto sia redditizio il tuo investimento. Può essere calcolato sottraendo il reddito lordo meno le spese operative per la proprietà.

• Cap Rate: Questo è anche conosciuto come il tasso di capitalizzazione, che consente di ottenere rapidamente intuizioni per confrontare le opportunità di investimento in affitto. Esso rappresenta il tasso di rendimento e può essere calcolato dividendo il vostro NOI per il prezzo della proprietà.

• Cash-On-Cash Return: rappresenta il rendimento che ci si aspetta da ciò che si investe nel noleggio. Per scoprire cos’è questo numero, puoi dividere il flusso di cassa annuale al netto delle imposte per quello che hai pagato per acquistare la proprietà.

• Moltiplicatore annuo di affitto lordo: questo è anche noto come GRM e aiuta a misurare il valore dell’investimento locativo. Ad esempio, può aiutarti a vedere se il prezzo richiesto è ragionevole. Per calcolare il GRM si divide il prezzo totale di vendita per l’affitto lordo annuo.

• Flusso di cassa annuale: il flusso di cassa annuale è calcolato dal reddito operativo netto meno il debito. Questo è quanto si profitto (o perdere) dal vostro noleggio ogni anno dopo tutte le spese e le rate del mutuo sono coperti.

Un buon ROI per una proprietà in affitto è di solito superiore al 10%, ma dal 5% al 10% è anche un intervallo accettabile. Ricorda, non esiste una risposta giusta o sbagliata quando si tratta di calcolare il ROI. Diversi investitori assumono diversi livelli di rischio, motivo per cui conoscere il budget e analizzare il potenziale rendimento è imperativo.

A volte una proprietà potrebbe sembrare fantastica e sembrare un affitto ideale, ma potrebbe avere tasse e spese nascoste a cui non avevi pensato —ecco perché analizzare il tuo rendimento ogni volta che investi nel settore immobiliare è una buona idea. Come si inizia il vostro viaggio padrone di casa, mantenere la redditività di una proprietà — così come la vostra strategia di investimento — top of mind e si dovrebbe vedere un ROI positivo dal vostro portafoglio di noleggio.

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