Un vecchio termine per il processo di acquisto di una proprietà in preclusione, l’acquisto di una casa sui gradini del tribunale è un modo per ottenere un vero affare su una casa, o di entrare in un vero guaio.

Il processo di preclusione

Preclusione è in realtà un processo multi-step che inizia con “pre-preclusione.”

Questo è il periodo di tempo dopo il mutuo/atto di fiducia prima va in default.

A quel tempo, il creditore inizia il processo legale che avvia la preclusione sulla proprietà.

Ciò include il deposito dei documenti legali necessari e il deposito di un avviso di intenti con il tribunale.

Il creditore è anche tenuto a mettere un annuncio della preclusione imminente sul giornale locale (sotto note legali), generalmente per un determinato periodo di tempo.

Se siete interessati a una proprietà, questo vi darà il tempo di fare la vostra ricerca su di esso. Una volta che il periodo di attesa è finito, il processo può muoversi molto rapidamente!

Una volta che i passaggi legalmente richiesti sono stati completati, il creditore può quindi mettere la proprietà in vendita in un’asta pubblica. Quanto tempo questo processo richiede dipende dalle leggi in ogni stato.

The Courthouse Steps

Le aste si svolgono presso il tribunale della contea della contea in cui si trova la proprietà preclusa. Si verifica nei giorni specificati di ogni mese. Aste non sono sempre ben frequentato, e si potrebbe trovare te stesso come l’unico lì. Se questo è il caso, potrebbe significare che la proprietà non è ampiamente visto come un affare (per il prezzo o condizione) e sarà necessario fare attenzione.

Il creditore può specificare un “prezzo di riserva”, che è il minimo che accetteranno di trasferire la proprietà. Questo coprirà l’esposizione del creditore nella proprietà o almeno minimizzare se la proprietà rischia di vendere al di sotto dell’importo del prestito in essere.

Legge dello Stato può prevedere l’offerta per iniziare in anticipo dell’asta per dare acquirenti di case per la prima volta la possibilità di fare offerte sulla proprietà. Se la loro offerta è accettata dal creditore, l’asta sarà annullata.

Le offerte possono essere scritte o richiamate.

Devi venire con fondi certificati, o altri mezzi di pagamento specificati dal tribunale, il giorno dell’asta ed essere pronto a completare immediatamente l’acquisto. A differenza delle normali transazioni immobiliari, non esiste un periodo di garanzia tra il momento in cui si firma un’offerta e si chiude la vendita.

Se la proprietà non riceve offerte, il creditore riprenderà la proprietà. Viene quindi classificato come “REO”, o immobili di proprietà del creditore che il creditore venderà in un secondo momento.

Il processo specifico varia da stato a stato, quindi è meglio controllare le procedure e i requisiti specifici da fonti locali attendibili.

Rischi di proprietà di preclusione

Dal punto di vista dell’acquirente, la preclusione è piuttosto semplice e ha un potenziale per grandi ricompense. Ma ci sono rischi che devi tenere a mente.

Bidding Wars

Le aste possono creare bidding wars! Se ciò accade, è possibile che il prezzo possa essere eseguito fino al prezzo di mercato effettivo o anche superiore. Uno o più offerenti che desiderano acquistare la proprietà come residenza personale possono essere bloccati sulla proprietà e non troppo interessati al valore di rivendita.

Conoscere il valore di mercato della proprietà, regolare per condizione e profitto previsto, e non mai un’offerta superiore al prezzo massimo predeterminato.

Condizione di proprietà

Un problema inerente con pignoramenti è che generalmente non sarà in grado di fare un controllo a casa. Gli occupanti tendono a rimanere in proprietà precluse fino a (e dopo) l’ultimo minuto, e non vi permetterà di ispezionare. Pure, la proprietà potrebbe avere problemi strutturali importanti che saranno il vostro problema dopo che comprate la casa. Comprerai la vista invisibile!

Fai un’ispezione drive-by e guarda da vicino l’esterno e la proprietà stessa per indizi. Se è un relitto all’esterno, probabilmente è all’interno. I proprietari pignorati a volte distruggono intenzionalmente la casa.

Problemi di titolo

Non dare mai per scontato che il mutuo è l’unico pegno su una proprietà. Se la casa è in preclusione, ci sono probabilmente altri gravami pure.

Ordina una ricerca del titolo su qualsiasi proprietà che ti interessa seriamente in questo modo saprai in cosa ti troverai.

Proprietari precedenti che non lasceranno

I precedenti proprietari della casa non possono lasciare dopo aver acquistato la loro casa. Potrebbe essere necessario utilizzare azioni legali per averli rimossi, a proprie spese.

In alternativa, o fare un’offerta solo su immobili noti per essere non occupati, o essere pronti ad offrire un incentivo in denaro per i precedenti proprietari di lasciare.

Problemi di finanziamento

Istituti di credito ipotecario hanno standard che di solito non si adattano bene con le proprietà di preclusione. Quando si acquista una preclusione, si prende come è; il creditore di solito vuole alcuni elementi riparati, e che non sta per accadere. Istituti di credito saranno anche preoccupati se si sta comprando la casa per gli investimenti, o peggio, a capovolgere per un profitto in fretta.

Acquisto pignoramenti probabilmente non funziona se avete bisogno di ottenere un mutuo. Pagare in contanti o collaborare con persone che possono.

Problemi di post-preclusione

Alcuni stati consentono un periodo di attesa dopo una vendita all’asta, durante il quale il precedente proprietario può riacquistare la proprietà se possono abbinare l’offerta più alta. Se si vive in uno di questi stati, si potrebbe vincere l’offerta e ancora non ottenere la casa.

L’acquisto di pignoramenti può essere enormemente redditizio. Ma come si può vedere, il potenziale di pagare più del dovuto per la proprietà, di incontrare importanti costi di riparazione o di entrare in coinvolgimenti legali è reale. Procedere con cautela!