La più grande tendenza che ha avuto luogo durante il mio tempo in proprietà è il cambiamento enorme e improvviso per le persone che acquistano proprietà all’interno delle aziende.

Fino al 2015, era una scelta di minoranza: non c’era bisogno di molte persone e i mutui per le aziende erano molto meno competitivi.

Ma poi le modifiche al trattamento dei mutui interessati introdotte nel bilancio estate 2015 è accaduto – che ha reso il percorso aziendale molto più attraente. Secondo i broker, fino all ‘ 80% delle nuove domande di mutuo sono ora per le società a responsabilità limitata.

Non sarà ancora per tutti, ma ora è qualcosa che ogni investitore dovrebbe prendere in considerazione. Ottenere la struttura di proprietà giusta potrebbe rendere molto diverso l’importo delle tasse che paghi durante la tua vita – e oltre), quindi diamo un’occhiata ai pro e ai contro…

Sei un trader o un investitore?

La prima distinzione importante da trarre quando si prende questa decisione è se sei un commerciante di proprietà o investitore.

Se si acquista un immobile per apportare miglioramenti a valore aggiunto e vendere per un profitto, sei un commerciante. In questo caso è molto probabile che sia meglio comprare come una società a responsabilità limitata.

Perché? Perché quando si scambiano proprietà come società a responsabilità limitata si pagherà l’imposta sulle società sui profitti-è possibile trovare il tasso corrente qui. Se avessi comprato una proprietà per “capovolgere” come individuo, i tuoi guadagni sarebbero tassati come reddito – che, se sei tassato al tasso più alto, sarà molto di più (tassi attuali qui).

(Come individuo potresti essere in grado di ottenere il profitto trattato come una plusvalenza piuttosto che un reddito se potessi dimostrare che intendevi affittare la proprietà, e forse l’hai fatto per un breve periodo prima di venderlo, ma parcheggiamo quello per ora.)

Se si acquista una proprietà per raccogliere l’affitto e guardare il suo valore insinuarsi nel corso degli anni, sei un investitore. È qui che entriamo nel territorio “dipende”: la maggior parte degli investitori ha storicamente operato come commercianti unici, ma molti ora trarranno beneficio dall’utilizzo di una società a responsabilità limitata.

Perché gli investitori potrebbero voler utilizzare una società a responsabilità limitata?

Da un punto di vista puramente finanziario, ci sono tre ovvi motivi per cui potresti voler tenere la proprietà come azienda piuttosto che te stesso.

Trattamento fiscale degli utili

Se possiedi una proprietà a tuo nome, i profitti che guadagni dall’affitto verranno aggiunti agli altri guadagni (ad esempio dal tuo lavoro) e tassati come imposta sul reddito. Ma se invece si tiene all’interno di una società, i profitti saranno responsabili per l’imposta sulle società, invece.

Il tasso di imposta sulle società tende ad essere circa la metà del più alto tasso di imposta sul reddito – che è un enorme risparmio.

Sarai comunque tassato sui dividendi se prendi i profitti dalla società (che arriveremo in seguito), ma c’è flessibilità: puoi cronometrare i tuoi dividendi per la massima efficienza fiscale, o distribuirli ai membri della famiglia che sono solo contribuenti di base-o semplicemente lasciare i profitti che si arrotolano all’interno della società per acquistare la prossima proprietà.

Trattamento fiscale degli interessi ipotecari

A partire da aprile 2020, gli interessi ipotecari non saranno più una spesa ammissibile per i singoli investitori immobiliari (reclameranno invece un’indennità di base), ma continueranno ad essere consentiti per le aziende che detengono proprietà.

(La modifica viene introdotta gradualmente da aprile 2017 e puoi leggere tutti i dettagli qui.)

Il post a cui ho collegato spiega come funziona tutto, ma il risultato è che se paghi le tasse al tasso più alto e usi i mutui per acquistare proprietà, la tua fattura fiscale sarà più alta se possiedi proprietà a tuo nome piuttosto che in un’azienda.

Opportunità di mitigare l’imposta di successione

La proprietà detenuta all’interno di una società offre più opzioni quando si tratta di pianificare l’imposta di successione. È tutto ben oltre il mio grado di retribuzione (e dovresti prendere consigli da un consulente fiscale specializzato se il passaggio di proprietà costituisce una parte importante dei tuoi piani), ma puoi fare uso di strutture di fiducia, diversi tipi di azioni e tutti i tipi di metodi intelligenti a cui altrimenti non avresti accesso.

Quindi, se c’è un vantaggio fiscale sul reddito, un vantaggio di trattamento ipotecario e potenzialmente un vantaggio fiscale di successione, perché non investire attraverso una società a responsabilità limitata?

Perché ovviamente ci sono anche degli aspetti negativi

Perché non investire attraverso una società a responsabilità limitata?

Disponibilità ipotecaria

Questo era un grave inconveniente: i mutui per le aziende erano limitati, costosi e avevano limiti di prestito inferiori.

Il numero di prodotti offerti per le società a responsabilità limitata è ancora molto inferiore a quello dei privati, ma sta cambiando rapidamente: sempre più investitori si stanno muovendo in questa direzione, i finanziatori stanno seguendo per vincere il loro business.

Sarà ancora bisogno di dare una garanzia personale e le proprie finanze saranno esaminati, quindi in molti modi si tratta di un mutuo personale in tutti, ma il nome: pensa alla società come a un “involucro fiscale”. Così, mentre non troverete abbastanza come molte opzioni e le tariffe e le tasse sono suscettibili di essere più alti, è meno di un dealbreaker di una volta.

Dividendo tassazione quando si prende i soldi fuori

Se si sta lasciando i profitti in affitto in azienda, nessun problema: si paga l’imposta sulle società, poi lasciare il reddito post-imposta a rotolare – forse per comprare più proprietà.

Ma se si sta prendendo i soldi fuori (da spendere per i propri costi di vita, per esempio), sarete tassati sui dividendi si prende. Ciò significa che pagherai prima l’imposta sulle società, quindi pagherai una pesante tassa sui dividendi su ciò che rimane (tassi attuali qui) per eliminarlo.

Quindi se vuoi vivere del tuo reddito di proprietà piuttosto che lasciarlo accumulare, sarà un po ‘ un lancio. Risparmierai le tasse in qualche modo, ma incorrerai in tasse extra in altri. Dovrai eseguire i numeri per capire quale funzionerà meglio nella tua situazione.

Costi aggiuntivi e problemi

Non è un grosso problema, ma ci sono costi contabili più elevati associati al deposito di conti aziendali annuali – quindi è una spesa da considerare, e la tua vita sarà piena di più documenti di quanto sarebbe stato altrimenti.

Come decidere se utilizzare una società a responsabilità limitata è giusto per te

Quale lato della recinzione si scende su quando si tratta di acquistare attraverso una società a responsabilità limitata sta andando a dipendere in gran parte da tre fattori:

Quanto reddito hai?

Se stai pagando il più alto tasso di imposta sul reddito, e non si dispone di un coniuge a basso reddito il cui nome il reddito di proprietà potrebbe essere messo in, il richiamo di pagare il tasso molto più basso di imposta sulle società sta per essere forte.

Tuttavia, tieni presente che se stai acquisendo attivamente proprietà il tuo portafoglio potrebbe generare una perdita fiscale cartacea piuttosto che un profitto, quindi con la pianificazione, i guadagni imponibili potrebbero essere ritardati fino al pensionamento e il tuo reddito cade.

Vuoi che il reddito di proprietà di vivere fuori?

Lasciarlo arrotolare in azienda (per acquisti futuri, o solo fino a quando il tuo reddito non immobiliare cade) ti lascerà meglio che se hai bisogno di tirarlo fuori per spendere.

Usi mutui?

La possibilità di rivendicare la totalità del vostro interesse ipotecario come spese operative (una volta che le nuove regole prendono piede) sarà un argomento importante per l’utilizzo di una società per i contribuenti ad alto tasso.

Per chi stai acquistando immobili?

Inizialmente, ovviamente, è te stesso, ma qual è la tua strategia di uscita – hai intenzione di venderli per finanziare la tua costosa abitudine di crociera nei tuoi ultimi anni, o è importante che tu passi il tuo portafoglio ai tuoi figli o nipoti?

Se passare le tue proprietà è importante per te, tenerle all’interno di un’azienda (se strutturata correttamente) potrebbe comportare enormi risparmi sulle imposte di successione.

Quindi la risposta è, ovviamente depends”dipende”

Uff words 1.300 parole e abbiamo ancora solo scalfito la superficie di questo intero dibattito.

Se c’è un sottile che abbiamo imparato, è che ci sono molti fattori diversi in gioco – quindi è necessario rendersi conto che il compromesso è inevitabile e valutare tutti i pro e i contro prima di decidere da che parte del recinto scendere.

Prima di farlo, dovresti assolutamente parlare con il tuo commercialista: piuttosto che questo post sia la fine della tua ricerca, usalo come un modo per aggiornarti sui fatti in modo da poter avere una conversazione produttiva con un esperto.