a legnagyobb trend, ami az ingatlanban töltött időm alatt történt, az a hatalmas és hirtelen váltás az emberek számára, akik ingatlanokat vásárolnak a vállalatokon belül.
2015-ig nagyon kisebbségi választás volt: sok embernek nem volt kényszerítő igénye, és a vállalatok jelzálogkölcsönei sokkal kevésbé voltak versenyképesek.
de aztán a változások a kezelés jelzálog érdekelt bevezetett nyári 2015 költségvetés történt – ami a cég útvonal sokkal vonzóbbá. A brókerek szerint az új jelzálog-kérelmek akár 80% – a korlátolt felelősségű társaságoknak szól.
még mindig nem lesz mindenki számára, de ez most valami, amit minden befektetőnek figyelembe kell vennie. Szerzés a tulajdonosi szerkezet jobb lehet, hogy egy hatalmas más, hogy az adó összege fizet az életed során (és azon túl) – így Vessünk egy pillantást az előnye és hátránya…
mielőtt mégis megtennénk, egy gyors felelősség kizárása: Ez nem adótanácsadás. Csak általános információkat osztok meg, nem tesz semmiféle ajánlást, ha szakértői adótanácsadást szeretne, azt javaslom, hogy foglaljon konzultációt az Property Hub adóval. Csak ingatlanbefektetőkkel dolgoznak, és több száz embernek tanácsolták, hogy fektessenek be egy vállalaton keresztül vagy sem.
Ön kereskedő vagy befektető?
a döntés meghozatalakor az első fontos különbség az, hogy ingatlankereskedő vagy befektető vagy.
ha veszel egy ingatlant, hogy értéknövelő fejlesztések és eladni a profit, akkor egy kereskedő. Ebben az esetben valószínűleg a legjobb, ha korlátolt felelősségű társaságként vásárol.
miért? Mert amikor a kereskedelmi ingatlanok, mint egy korlátolt felelősségű társaság akkor társasági adót fizet a nyereség-megtalálja az aktuális árfolyam itt. Ha vásárolt egy ingatlant, hogy” flip”, mint az egyén, a nyereség adóztatható jövedelemként-amely, ha adóztatják a magasabb, lesz egy csomó (jelenlegi árak itt).
(magánszemélyként előfordulhat, hogy a nyereséget tőkenyereségként kezeli, nem pedig jövedelemként, ha bizonyítani tudja, hogy az ingatlant bérbe akarta adni, és talán rövid ideig tette, mielőtt eladta volna, de most parkoljunk.)
ha vásárol egy ingatlant, hogy összegyűjtse a bérleti díjat, és nézze meg annak értékét az évek során, akkor befektető vagy. Itt jutunk be az “attól függ” területre: a legtöbb befektető történelmileg egyéni kereskedőként működött, de sokan most profitálnak egy korlátolt felelősségű társaság használatából.
miért érdemes a befektetők egy korlátolt felelősségű társaságot használni?
tisztán pénzügyi szempontból három nyilvánvaló oka van annak, hogy miért érdemes inkább vállalkozásként tartani az ingatlant, mint magad.
a nyereség adóztatása
ha a saját nevében birtokol egy ingatlant, akkor a bérbeadásból származó nyereség hozzáadódik az egyéb bevételeihez (például a munkájából), és jövedelemadóként adózik. De ha ehelyett egy vállalaton belül tartja, akkor a nyereség helyett a társasági adó felel.
a társasági adó mértéke általában a jövedelemadó magasabb kulcsának körülbelül a fele – ami óriási megtakarítás.
akkor is adózik az osztalék után, ha kiveszi a nyereséget a társaságból (amire később visszatérünk), de van rugalmasság: időzítheti az osztalékkifizetéseket a maximális adóhatékonyság érdekében, vagy eloszthatja azokat a családtagoknak, akik csak alapdíjas adófizetők-vagy csak hagyja a nyereséget a vállalaton belül, hogy megvásárolja a következő ingatlant.
a jelzáloghitel-kamatok Adókezelése
2020 áprilisától a jelzáloghitel-kamat már nem lesz megengedhető költség az egyes ingatlanbefektetők számára (ehelyett alapkamat – támogatást igényelnek) – de továbbra is megengedhető az ingatlannal rendelkező vállalatok számára.
(a változás 2017 áprilisától lép életbe, és az összes részletet itt olvashatja.)
a post már kapcsolódik bemegy, hogyan működik ez az egész, de a végeredmény az, hogy ha adót fizetni a magasabb, és használja jelzálog vásárolni ingatlant, az adószámla magasabb lesz, ha a saját tulajdonát a saját nevét, nem pedig egy cég.
lehetőségek az öröklési adó mérséklésére
a vállalaton belül tartott ingatlan több lehetőséget kínál az öröklési adó tervezésekor. Mindez messze meghaladja a Fizetési fokozatomat (és tanácsot kell kérnie egy speciális adótanácsadótól, ha a tulajdonságok átadása a tervek fontos részét képezi), de használhatja a bizalmi struktúrákat, a különböző típusú részvényeket és mindenféle okos módszert, amelyekhez egyébként nem férne hozzá.
tehát, ha van jövedelemadó-előny, jelzálog-kezelési előny és potenciálisan örökösödési adóelőny, miért nem fektetne be egy korlátolt felelősségű társaságon keresztül?
mert természetesen vannak hátrányai is…
miért nem fektet be egy korlátolt felelősségű társaságon keresztül?
jelzálog rendelkezésre állás
ez szokott lenni a fő hátránya: jelzálog a vállalatok korlátozott volt, drága, és volt alacsonyabb hitelfelvételi limitek.
a korlátolt felelősségű társaságok számára kínált termékek száma még mindig sokkal alacsonyabb, mint az egyéneké, de gyorsan változik: mivel egyre több befektető mozog ebbe az irányba, a hitelezők követik az üzletük megnyerését.
akkor is meg kell adni a személyes garancia és a saját pénzügyeit fogják vizsgálni, így sok szempontból ez egy személyes jelzálog minden, de név: gondolj arra, hogy a vállalat “adócsomagoló”. Tehát bár nem talál annyi lehetőséget, és az árak és díjak valószínűleg magasabbak lesznek, ez kevésbé üzletkötő, mint valaha.
osztalékadó amikor kiveszi a pénzt
ha a bérleti nyereségét a társaságban hagyja, nincs kérdés: társasági adót fizet, majd hagyja az adózás utáni jövedelmet felfelé-talán több ingatlan vásárlására.
de ha kiveszi a pénzt (például a saját megélhetési költségeire költeni), akkor az osztalék után adózik. Ez azt jelenti, hogy először társasági adót fizet, majd egy izmos ütést fizet az osztalékadóban, ami maradt (a jelenlegi árak itt) annak érdekében, hogy kivegye.
tehát, ha meg akarja élni a vagyonából származó jövedelmet, ahelyett, hogy felhalmozódna, akkor ez egy kicsit feldobás lesz. Bizonyos módon megtakaríthatja az adót, de másokban extra adót vonhat maga után. Itt van, hogy fut a számok, hogy dolgozzanak ki, melyik fog működni ki a legjobban a helyzet.
Extra költség és szóváltás
nem nagy ügy, de az éves vállalati számlák benyújtásával kapcsolatban magasabb számviteli költségek merülnek fel – tehát ez egy költség, amelyet figyelembe kell venni, és az életed tele lesz több papírmunkával, mint egyébként lett volna.
hogyan lehet eldönteni, hogy a korlátolt felelősségű társaság használata megfelelő-e az Ön számára?
a kerítés melyik oldalán jön le, amikor Korlátolt Felelősségű társaságon keresztül vásárol, nagymértékben három tényezőtől függ:
mennyi jövedelme van?
ha a magasabb jövedelemadót fizeted, és nincs olyan alacsonyabb jövedelmű házastársad, akinek a nevét az ingatlanjövedelem be lehetne helyezni, akkor a sokkal alacsonyabb társasági adó megfizetésének csábítása erős lesz.
azonban ne feledje, hogy ha aktívan vásárol ingatlanokat, akkor a portfóliója inkább papíradó – veszteséget generálhat, mint nyereséget-így a tervezéssel az adóköteles nyereség késleltethető, amíg nyugdíjba nem megy, és a jövedelme csökken.
szeretné, hogy az ingatlanjövedelem megéljen?
ha elhagyja a társaságban (a jövőbeni vásárlásoknál, vagy csak addig, amíg a nem vagyoni jövedelme nem csökken), akkor jobb lesz, mint ha ki kell töltenie.
használ jelzálogot?
az a képesség, hogy a jelzáloghitel-kamatok egészét működési költségként igényelje (amint az új szabályok érvénybe lépnek), fő érv lesz a Társaság magasabb kamatozású adófizetők számára történő felhasználása mellett.
kinek vásárol ingatlant?
kezdetben természetesen ez magad, de mi a kilépési stratégia – azt tervezi, hogy eladja őket, hogy finanszírozza a drága cruise szokás a későbbi években, vagy fontos, hogy adja át a portfolió a gyerekek vagy unokák?
ha az ingatlanok továbbadása fontos az Ön számára, akkor egy vállalaton belül (ha helyesen strukturálódik) hatalmas örökösödési adó-megtakarítást eredményezhet.
tehát a válasz természetesen…”attól függ”
Phew…1300 szó, és még mindig tényleg csak a felszínét karcolta az egész vita.
ha van egy vékony, amit megtanultunk, az az, hogy sok különböző tényező játszik szerepet – tehát fel kell ismernie, hogy a kompromisszum elkerülhetetlen, és mérlegelnie kell az összes előnyét és hátrányát, mielőtt eldönti, hogy a kerítés melyik oldalára álljon.
mielőtt ezt megtenné, feltétlenül beszélnie kell a könyvelőjével: ahelyett, hogy ez a bejegyzés a kutatás vége lenne, csak használja fel a tények felgyorsításának módjaként, így produktív beszélgetést folytathat egy szakértővel.
ha azt szeretnénk, szakértői adótanácsadás, azt javasoljuk, hogy foglaljon konzultációt Property Hub adó. Csak ingatlanbefektetőkkel dolgoznak, és több száz embernek tanácsolták, hogy fektessenek be egy vállalaton keresztül vagy sem.