nemrég részt vettem az éves BBQ az Ottawa Real Estate Investors Organization (OREIO).

amíg ott voltam, láttam az egyik korábbi diákomat (Joe-nak hívom), aki néhány befektetési ingatlant birtokol, és egy Ingatlankezelő társaságot is működtet, amely körülbelül 30 egységet kezel más befektetők számára.

Joe azt mondta nekem, hogy nemrégiben lehetősége volt ajánlatot tenni egy nagy ingatlanportfólió kezelésére.

valójában ez a munka több mint 100 egységet adna hozzá az ingatlankezelő társaságához. Azt hiszem, valahogy ismerte a szerződés odaítéléséért felelős személyt, és versenyzett néhány nagy nevű Ingatlankezelő társasággal Ottawában.

Joe azonban kissé aggódott, hogy társával nem tudják kezelni a munkaterhelést. Tanácsot kért tőlem, és tudni akarta, mit kell tennie.

általában nem vagyok valaki, aki visszatartja az embereket a nagy célok elérésétől. De miután feltettem néhány kérdést, gyorsan megállapítottam, hogy kis vagyonkezelő társasága valószínűleg kudarcot vall az új munkaterhelés alatt.

nem mondtam meg neki, hogy pontosan mit kell tennie (ez volt a döntése), de azt mondtam neki, hogy vigyázzon a túl gyors terjeszkedésre. Kétszer láttam, hogy a kis vagyonkezelő társaságok felrobbannak és megszűnnek (sok okból, de főleg azért, mert túl gyorsan növekedtek).

a beszélgetés után rájöttem, hogy sok befektető nem tudja, mit kell keresni (vagy mit kell elkerülni) az ingatlankezelő társaság kiválasztásakor, ezért összeállítottam egy listát a 6 legfontosabb okról, amelyek miatt az alapkezelő társaságok kudarcot vallanak.

és ha olyan befektető vagy, aki más befektetők számára is ingatlankezelést végez (vagy gondolkodik rajta), nagyon figyeljen ezekre az okokra. A vállalkozásod jövője forog kockán!

1) nem tölt fel elég pénzt

befektetőként az a célja, hogy jövedelmét a lehető legmagasabbra szerezze, miközben költségeit a lehető legalacsonyabban tartja. Ami az ingatlankezelést illeti, természetesen a befektetők a legjobb ajánlatot keresik, ami a lehető legalacsonyabb kezelési díjakat jelenti.

de probléma van az alacsony kezelési díjakkal. Ez egy rejtett probléma, amely csak hónapokkal vagy évekkel később jelentkezhet.

itt van, mi történik, ha a díjak túl alacsonyak…

• alacsony kezelési díjak = alacsony profit az ingatlankezelő társaság számára
• alacsony profit = nincs elég pénz a személyzet felvételéhez
• nincs elég pénz/személyzet = kevés alkalmazott túl sok ingatlant kezel

tegyük fel, hogy egy ingatlankezelőnek 20 egysége van irányítás alatt, átlagosan havi 1000 dollár bérleti díj egységenként.

20 egység x 1000 USD / hó = 20 000 USD/hó összegyűjtött bérleti díj

a legtöbb Ingatlankezelő társaság az összegyűjtött bérleti díjak százalékát számítja fel, amely bárhol 4% – tól 10% – ig terjed. Ha ez az ingatlankezelő 6% – ot számít fel, az egyenlő…

$20,000/mo x 6% = $1,200 / mo kezelési díjak

és ez feltételezi, hogy minden hónapban összegyűjtik a bérleti díj 100% – át.

míg a 6% soknak tűnhet egyes befektetők számára, csak 20 egységgel nem elegendő jövedelmező ingatlankezelési üzletet folytatni a személyzettel. Az egyetlen módja annak, hogy működjön, ha minden munkát a tulajdonos vagy családtagjai végeznek, és egyszerűen kiegészítik saját ingatlanbefektetési jövedelmüket.

minden vállalkozásnak (beleértve az ingatlankezelőket is) van rezsi — az üzleti élethez szükséges költségek. A $ 1,200 / mo jövedelem, nincs mód a vagyonkezelő társaság is bérelhet teljes munkaidős alkalmazottak.

még akkor is, ha az egységek száma megduplázódott 40 egységre, ami megduplázza a potenciális kezelési díjbevételt 2400 dollárra, még mindig nem elegendő egyetlen teljes munkaidős személy felvétele a rezsi kifizetése után.

ha egy Ingatlankezelő társaság a legalacsonyabb áron próbálja megszerezni vállalkozását, és csak néhány egységet kezel, legyen nagyon óvatos, és fontolja meg egy másik cég keresését, amely többet számít fel. Tudom, hogy ellentmondásosnak tűnik a befektetők számára, de jobb szolgáltatást fog kapni, és esélye van arra, hogy az üzlet hosszabb lesz.

2) nincs elég személyzet

képzelje el ezt… egy kis Ingatlankezelő társaság (férj-feleség csapat) sok éven át keményen dolgozott portfóliójának 50 egységbe építésén. Alacsonyan tartják a költségeket, személyre szabott szolgáltatást nyújtanak mind a bérbeadóknak, mind a bérlőknek, és jó pénzügyi beszámolót nyújtanak.

jó szolgálatuk híre kezd elterjedni a befektetők körében. Egy nap telefonhívást kapnak egy nagy portfólióval rendelkező befektetőtől-több mint 50 egység.

egy új ügyfél hozzáadásával ez a kis Ingatlankezelő társaság megduplázhatja a kezelt egységek számát! A tulajdonosok boldogok, és ugrik a lehetőséget, hogy az új üzleti.

úgy tűnik, hogy ez az ingatlankezelő megduplázta bevételét egy ügyféllel. És először pontosan ez történik.

de rövid idő után nyilvánvalóvá válik, hogy a munkaterhelésük is megduplázódott. Tény, hogy több mint kétszeresére nőtt, mert több munkát igényel, hogy új ügyfelet hozzon létre új ingatlanokkal és bérlőkkel.

ennek eredményeként a menedzsment minősége rosszabb az összes többi egységnél. A bérlők kéréseit nem kezelik időben, a bérbeadókat nem hívják vissza azonnal, stb. A panaszok növekedni kezdenek, ami növeli a vállalat tulajdonosainak stresszszintjét.

minden tapasztalt Ingatlankezelő tudja, hogy bizonyos számú embernek szüksége van egy bizonyos számú ingatlan hatékony kezelésére. Ha nincs elég ember, akkor a menedzsment minősége szenved.

tehát ezzel a példával tegyük fel, hogy átlagosan 1000 dollár/hó bérleti díjat gyűjtenek 100 egységért, és 8% – os kezelési díjat számítanak fel.

$1000 / hó x 100 egység = $100,000/hó bérleti díjak gyűjtött x 8% = $ 8000 / hó Mgmt díj

ez elég ahhoz, hogy egy teljes munkaidős személyt béreljen, és még mindig jövedelmet biztosítson a tulajdonosoknak. Zseniális! Probléma megoldva … olyasmi. Bár új alkalmazottat vettek fel, ez még mindig nem elegendő a munkaterhelés kezeléséhez.

ne feledje … a munkaterhelés legalább megduplázódott, de a személyzet csak 50% – kal nőtt. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonosok továbbra is nagyobb munkaterheléssel rendelkeznek, mint korábban, ami a menedzsment minőségét ronthatja.

3) Túl sok elosztott egység

ha ingatlanokat kezelne,melyik lenne inkább?

• 100 családi házak, vagy
• egy többlakásos épület 100 egységgel

a legtöbb befektető számára a válasz egyszerű-amelyik a legtöbb profitot termeli, és megfelel befektetési céljainak.

egy Ingatlankezelő esetében azonban a 100 családi ház kezelésének munkaterhelése messze meghaladja az egyetlen 100 egység épületének kezelését.

miért van ez? Képzelje el, hogy 100 otthonba vezet, amelyek a város különböző pontjain találhatók, például:

• bérleti gyűjtemény
• bérlői viták
• rendszeres karbantartás
• ellenőrzések (pl. tűzérzékelők)
• sürgősségi javítások (pl. vízszivárgás)
• és több

most ellentétben áll azzal, hogy a vezetés egy egységes Multi-Unit épület, és egyszerűen figyelembe a lépcsőn, vagy a lift, hogy nem az összes azonos feladatokat.

könnyű belátni, hogy ha egy kis Ingatlankezelő társaság egyedülálló otthonokra vagy kisebb, több egységből álló ingatlanokra összpontosít, akkor a munkaterhelésük sokkal nagyobb. Ennek eredményeként nem lesznek képesek ugyanolyan minőségű szolgáltatást nyújtani, mint valaki, aki egyszerűen elmehet egyetlen nagy, több egységből álló épületbe, hogy mindent kezeljen.

4) nincs megismételhető rendszer a helyén

amikor valaki új vagyonkezelő társaságot indít, legtöbbször a semmiből indul. Ez azt jelenti, hogy bár van némi tapasztalatuk a saját portfóliójukban lévő ingatlanok kezelésében, lehet, hogy kevés vagy semmilyen tapasztalatuk van egy ingatlankezelési üzlet vezetésében.

mi a különbség? Minden vállalkozásnak több szakterülettel kell foglalkoznia a sikerhez, és az ingatlankezelő társaságok sem különböznek egymástól. Folyamatokra van szükség ahhoz, hogy…

• Marketing – Reklám lakások kiadó, reklám az új befektető ügyfelek
• Sales – bemutató és lízing lakások új bérlő, találkozó befektető ügyfelek és aláírja őket a szolgáltatás
• műveletek – foglalkozó bérlő kérések, kilakoltatások, karbantartás és javítás
• számviteli – követelések (pénz tartozott a bérlők és a befektető ügyfelek), fizetendő számlák (pénz tartozott futtatni a cég)
• információs rendszerek – az összes szükséges technológiát, hogy a futtassa a üzleti, beleértve a telefonokat, a hangpostát, a mobiltelefon-szolgáltatást, a weboldalt stb.
• és több

mindez időt vesz igénybe, hogy tanulni és építeni minden cég csak most kezdik el. Azonban, ahol sok vagyonkezelő társaság kudarcot vall, az az, amikor ezeket a rendszereket megismételhetővé kell tenni.

tegyük fel például, hogy a tulajdonos felvesz egy alkalmazottat, hogy segítsen az ingatlanok kezelésében. Ez az új munkatárs sok éven át velük marad, és mindent megtanul, amit tudni kell a vagyonkezelésről. Tudják, hogyan kell hirdetni a lakásokat, foglalkozni a bérlőkkel, bérelni vállalkozókat javításra és így tovább.

majd egy nap az alkalmazott újabb állásajánlatot kap, és úgy dönt, hogy távozik. És minden tudásukat magukkal viszik, anélkül, hogy bármit hátrahagynának, ami dokumentált és megismételhető.

hirtelen, a tulajdonos maradt rejtjelező tenni mindent, hogy a személyzet tagja szokott csinálni. De a probléma az, hogy nem tudják, hogyan kell bejelentkezni egy webhelyre hirdetés elhelyezéséhez, nem tudják, melyik a legjobb vállalkozó, akit felvesznek stb.

üzleti tevékenységük káoszban van, mindezt azért, mert a vállalatnál senki sem dokumentálta a vállalkozásukon belüli megismételhető folyamatokat.

5) nincs dedikált lízingügynök

a lízing (az új bérlő egységbe helyezésének folyamata) valójában nagyon jó profitközpont az ingatlankezelők számára. Gyakran díjat a $300 – $500 átalánydíj, 50% -100% – a 1. havi bérleti díj, vagy több.

például, ha a díj az 1. havi bérleti díj 100% – a, ez megegyezik az 1 évre beszedett bérleti díj 8,3% – ával… és annak előre fizetett díjával.

eleinte nem tűnik nagy problémának, ha nincs dedikált lízingügynök. Gyakran az ingatlankezelő társaság tulajdonosa maga végzi el az összes lízinget.

de a probléma az, hogy ha túl elfoglaltak, túl betegek, vagy egyszerűen nem érhetők el, nincs senki más, aki megmutatná és bérbe adná a lakásokat. Ez alacsonyabb bevételt eredményez az ingatlantulajdonos, valamint az ingatlankezelő számára.

előfordul, hogy egy Ingatlankezelő addig a pontig nő, ahol teljes munkaidős lízingügynököt bérelhet. A problémák azonban bizonyos fokig még mindig fennállnak.

ne feledje, a legtöbb lakás bemutatók és lízing történik esténként és hétvégén. Tehát a lízingügynöknek nagyon rugalmas munkaidővel kell rendelkeznie, és hajlandó dolgozni, amikor a legtöbb más nem.

ha csak egy személy kezeli a lízinget, egyetlen meghibásodási pont van. Ha betegek vagy nem érhetők el, akkor ismét nincs senki, aki kezelné a munkát, vagy a tulajdonos elakad.

ennek eredménye vagy:

• bevételkiesés (mivel senki sem áll rendelkezésre a bemutatóra)
• a dolgozó személyzet vagy a tulajdonos felett (ami hibákat, elmulasztott feladatokat stb.)

6) nincs dedikált könyvelő

ez hatalmas!

sok Ingatlankezelő (és általában a cégtulajdonosok) megpróbálja saját könyvelését elvégezni. De a probléma az, hogy nem képzett számviteli.

a végeredmény a befektetők számára…

• hiányzó jövedelem
• pontatlan költségek
• a múlt havi bérleti díjak helytelen nyomon követése
• és még sok más

az ingatlankezelő számára, ha nem rendelkeznek pontos pénzügyi beszámolókkal az üzleti tevékenységükről, nem tudják megfelelően kezelni a saját vállalkozásukat. A legfontosabb, hogy nem tudják előre látni a cash flow problémákat, mielőtt azok bekövetkeznének.

Cash flow problémák a #1 oka a kis üzleti kudarc, így miután egy dedikált könyvelő (akár a személyzet vagy kiszervezett) kritikus a hosszú távú siker.

egy nélkül szinte garantálhatom, hogy a befektetők pénzt veszítenek, és az ingatlankezelő társaságok végül megszűnnek.

belső kör tagság

Tanuljon közvetlenül az ingatlanszakértőktől
mint például jelzálog-bróker, könyvelő,
Ingatlankezelő és így tovább.

>> kattintson ide további részletekért <<

az ingatlankezelő társaság működtetése összetett lehet, akárcsak bármely vállalkozás működtetése. És mint láthatja, számos oka van annak, hogy a kis vagyonkezelő társaságok kudarcot vallhatnak.

ha Ön befektető, és ingatlankezelőt keres befektetéseinek kezelésére, tartsa szem előtt ezeket a dolgokat a vállalat kiválasztásakor. Ha ki kellene választanom, hogy melyikre összpontosítsak, azt javasolnám, hogy győződjön meg arról, hogy elegendő pénzt számítanak fel, és nem próbálnak túl gyorsan növekedni. Mindkettő gyorsan megölhet bármely társaságot.

és ha Ingatlankezelő vagy befektető, aki saját céget szeretne alapítani, olvassa el és olvassa el ezt a cikket sokszor. Ezután vessen egy jó, kemény pillantást vállalkozására, hogy lássa, veszélyben van-e ezen területek bármelyikén. Valószínű, hogy az utolsó dolog, amit szeretne, az, hogy a vállalat kudarcot vall, és az ügyfelek pénzt veszítenek. Vegyen proaktív megközelítést, és javítja a hosszú távú siker esélyeit.