Alaszkától Alabamáig nagyjából 50 000 önraktár található szétszórva az országban. Ez nagyjából ugyanannyi McDonald ‘ s, Starbucks és Subway helyszín az Egyesült Államokban együttvéve. Ezek a létesítmények képezik az amerikai öntároló ipar alapját, amely az előrejelzések szerint 37 milliárd dollár bevételt generál 2019-ben.

ezen önkiszolgáló létesítmények mindegyikében az emberek bérleti díjat fizetnek-általában havonta—, hogy holmijaikat különböző méretű egységekben tárolják. Lehet, hogy bútorokat rejtenek, művészet, készülékek, TV-k, dokumentumok, ünnepi dekorációk, bor, járművek, csónakok vagy lakókocsik. Sok kisvállalkozás az öntároló egységekre támaszkodik az üzleti berendezések, készletek és Kellékek megőrzéséhez. Egyes ügyfelek még az öntároló egységeket is átalakították csúcskategóriás “emberbarlangokká” és “she sheds” -ként.”

az öntároló ingatlanok mindegyike nem csak raktár a mi áruink számára — minden létesítmény egy kisvállalkozás is. És ez lehet egy jövedelmező üzlet, hogy. Egy becslés szerint az önraktározási vállalkozás tipikus haszonkulcsa az Egyesült Államokban 11%. Ez jóval meghaladja a sok más típusú kisvállalkozás haszonkulcsát; például egy étterem tipikus haszonkulcsa 3-5% között mozog.

ezeket a számokat figyelembe véve az öntároló vállalkozás indítása elég vonzónak tűnik, nem igaz? Az biztos. Azonban bárki, aki önálló tároló céget indít, túl kell néznie a nyereségen, és mérlegelnie kell a gyakorlati megfontolásokat:

• mennyibe kerül egy önálló tárolási vállalkozás indítása?
• milyen kutatást és tervezést kell tennie, mielőtt önálló tárolási vállalkozást indítana?
• ha meglévő öntároló létesítményt vásárol?
• kell építeni egy önálló tároló létesítmény az alapoktól kezdve?
• hogyan fogja kezelni és értékesíteni az öntároló létesítményt?

ezek természetesen nagy kérdések, de az öntároló vállalkozás indítása nagy vállalkozás. Kövesse végig, ahogy végigvezeti Önt, hogy mit vesz, hogy indítsa el a self-storage üzleti.

Mennyibe kerül egy önálló tárolási vállalkozás indítása?

mielőtt felderítené az önraktár helyszíneit — függetlenül attól, hogy meglévő létesítményt vásárol, vagy újat épít—, néhány számot össze kell szednie.

az elején, akkor kell egy jó értelemben, hogy mennyibe fog kerülni, hogy bekerüljön a self-storage üzlet. A számok nagymértékben változnak a különböző tényezők alapján, mint például a helyszín, a beszerzési költségek, a földköltségek és a létesítmény építési költségei. (A részletekkel később foglalkozunk.)

nem csak a létesítmény megvásárlásának vagy fejlesztésének költségeire kell gondolnia, hanem azt is meg kell vizsgálnia, hogy honnan származik a pénz:

• van-e elegendő likvid eszköze ahhoz, hogy önállóan vásároljon vagy fejlesszen ki egy öntároló létesítményt? Megengedheti magának, hogy elkülönítse ezeket az eszközöket egy önraktár létesítményhez?
• ki kell venni és beszerzési vagy építési kölcsön?
• szüksége van önálló tároló befektetőkre, hogy segítsen finanszírozni egy akvizíciót vagy fejlesztést?

miután választ adott ezekre a kérdésekre, meg kell találnia, hogy mennyibe kerül a létesítmény üzemeltetése, ha az Öné. Ön és a családja egyedül fogja vezetni? Fel kell vennie a személyzetet a működtetéséhez? A legjobb lenne, ha a műveleti oldalt egy harmadik fél alapkezelő társaságára hagyná? Telepítenie kell a létesítménygazdálkodási szoftvert, például a SiteLink-et? Végül mennyi időt szeretne eltölteni egy önálló tároló működtetésével?

ne feledje, hogy az öntároló létesítmény több, mint egy szerkezet. Ez egy üzlet.

a tárolási üzletbe való belépéshez szinte biztosan több millió dollárt kell faragnia egy létesítmény megvásárlásához vagy építéséhez, valamint a különböző működési költségek, különösen a bérszámfejtés és az adók fedezésére. A CBRE kereskedelmi ingatlanvállalat 2018 elején közzétett jelentése szerint az ingatlanadók az összes önraktározási működési költség 28%-át tették ki, a helyszíni és a helyszínen kívüli kezelési költségek pedig a működési költségek további 38%-át emésztették fel.

milyen kutatást és tervezést kell tennie, mielőtt önálló tárolási vállalkozást indítana?

miután elvégezte a magas szintű gondolkodást az öntároló vállalkozás indításáról, itt az ideje, hogy végezzen néhány kutatást. Mindez a kutatás egy megvalósíthatósági tanulmányba kerül, amely, amint a neve is sugallja, megmondja, hogy az üzleti ötlet megvalósítható-e. Lehet, hogy ezt a tanulmányt egyedül is elvégezheti, de jobb lenne, ha önálló tárolási tanácsadót bérelne fel annak végrehajtására.

bármelyik útvonalon megy, meg kell válaszolnia egy kritikus kérdést:

ha megépítem vagy megveszem, jönnek?

más szavakkal: ha pénzt fektet be egy önálló tárolóba, elegendő bevételt fog generálni az adósságszolgálat és a működési költségek fedezésére, és még mindig nyereséget termel?

a piackutatás elvégzése elengedhetetlen. Ez a gyakorlat segít meghatározni az ügyfélkör demográfiai adatait a létesítmény egy – öt mérföldes körzetében. Három-öt mérföldes terület az öntároló létesítmény piacának tipikus mérete.

a piaci területen a medián jövedelmet szeretné szögezni (az önraktározó bérlők általában a közepes jövedelmű és a felső-közepes jövedelmű zárójelben vannak), valamint a medián életkor (az önraktározó bérlők általában a 20-as évek elején és az 50-es évek közepén vannak).

ezenkívül a javasolt piaci terület következő szempontjait is át szeretné tekinteni:

• jelenlegi népesség (bárhol körülbelül 20 000 ember vidéki környezetben, 100 000 vagy annál több városi környezetben, általános iránymutatásként).
• várható népességnövekedés (több ember több leendő bérlőt jelent).
• napi járműforgalom (az önkiszolgáló létesítmények többsége nagymértékben függ az autós forgalomtól, hogy vonzza az ügyfeleket).
• versenyképes táj. Mely önraktározó létesítmények működnek már a területen? Mi a kihasználtsági arányuk? Vannak olyan létesítmények, amelyek építés alatt állnak vagy terveznek a kereskedelmi területen belül?

a megvalósíthatósági tanulmány egyéb elemei általában tartalmazzák az öntároló ipar áttekintését; hosszú távú előrejelzések a bérleti díjakról, a bevételekről, a kiadásokról és az ingatlanértékről; és részletek a tárolási projekt zónájáról.

üzleti terv írása

minden vállalkozásnak rendelkeznie kell üzleti tervvel. Egyszerűen fogalmazva, egy üzleti terv segíthet a vállalkozás sikerének előmozdításában, lehetővé téve a célok megvalósítását és a felmerülő problémák kezelését. A legtöbb hitelező üzleti tervet szeretne látni a hitel meghosszabbítása előtt.

rengeteg online sablon áll rendelkezésre az üzleti terv megírásához, így biztosan megpróbálhatja egyedül kezelni. Ön is kérhet segítséget egy nonprofit szervezettől, mint a SCORE, amely ingyenes üzleti mentorálást kínál, vagy felvehet egy írót, aki üzleti tervekre szakosodott.

ne feledje, hogy egy meglévő öntároló létesítmény üzleti terve meglehetősen eltér a javasolt létesítmény üzleti tervétől.

minden üzleti tervet a saját igényeihez kell igazítani, de egy önálló tároló létesítmény üzleti terve általában olyan információkat tartalmaz, mint például:

• Küldetésnyilatkozat.
• Vision nyilatkozat.
• tulajdonosi szerkezet.
• üzleti struktúra (például LLC vagy korlátolt felelősségű társaság).
• a személyzet szerepe és felelőssége.
• SWOT elemzés (erősségek, gyengeségek, lehetőségek és fenyegetések).
• piaci elemzés.
• versenyképes elemzés.
• Marketing és értékesítési stratégiák.
• árképzési stratégia. Nagyjából elmondható, hogy a havi bérleti díjak egy önálló tároló egy nagy népességű területen lehet bárhol 50 Cent $4 négyzetméterenként.
• menü termék és szolgáltatás kínálatát, beleértve a lepusztult egység méretben, mint 5 6, 10 10 és 10 20.
• tőkeforrások.
• bevételi források.
• több évre vonatkozó bevételi és kiadási előrejelzések. A pénzügyi modellezés lehetővé teszi a bevételek és kiadások négyzetméterenkénti becslését.

a bevételi előrejelzések teljesülésének egyik tényezője a marketing. Míg a drive-by forgalom sok ügyfelet szállít, a marketinget — különösen az online öntároló marketinget-nem lehet figyelmen kívül hagyni. Az öntároló fogyasztók egyre inkább az internet felé fordulnak első állomásként, amikor tárolóegységet vásárolnak.

bármely intelligens internetes stratégiának biztosítania kell, hogy létesítménye megtalálható legyen a keresőmotorokban, mint a Google, valamint az online öntároló piactereken, mint például a SpareFoot. Ezenkívül a létesítmény webhelyének naprakésznek kell lennie. Az olyan vállalatok, mint a StorEdge, a mobilra kész webhelyek fejlesztésére, felújítására és karbantartására szakosodtak az öntároló szolgáltatók számára.

ha meglévő Öntároló létesítményt vásárol?

egy meglévő létesítmény megvásárlása szempontjából az árak az egész térképen vannak, csakúgy, mint maguk az öntároló létesítmények. Ahogy várható volt, egy meglévő self-storage létesítmény New York City, NY, valószínűleg megy több tízmillió dollárt, míg egy meglévő létesítmény vidéki Iowa valószínűleg lehet megvásárolni kevesebb, mint $1 millió.

a 2019 márciusában eladó tárolólétesítmények helyszíni elemzése megállapította, hogy a kért árak létesítményenként általában 1 millió dollártól 10 millió dollárig terjedtek. A piacon lévő egyes létesítményeket egyetlen portfólióként is értékesítették.

hacsak nem engedélyezett ingatlanszakértő vagy, bölcs dolog bérelni egy tapasztalt öntároló brókert, hogy segítsen megtalálni és végül vásárolni egy létesítményt. Egy tapasztalt bróker ismeri a piacot, és tudja, hogyan kell tárgyalni az árat.

ha a létesítményt fogja üzemeltetni, akkor természetesen meg akarja vásárolni egy létesítményt abban a régióban, ahol él. De ha átadod a műveleteket egy harmadik fél alapkezelő Társaságának, akkor nem feltétlenül számít, hol van a létesítmény. Csak győződjön meg róla, hogy Ön és a bróker jól ismeri a helyi piacot.

kell építeni egy önálló tároló létesítmény az alapoktól kezdve?

ez nem meglepő, de a helyszín is nagy szerepet játszik az új létesítmény építésének költségeiben. Lehet, hogy egy egyszintes, 40 000 négyzetméteres önálló tároló fejlesztést állíthat fel egy kisvárosban 1 millió dollárért vagy annál kevesebbért, míg egy kétszintes, 80 000 négyzetméteres létesítmény városi környezetben 6 millió dollárt hozhat vissza. Ne feledje, hogy ezek durva becslések.

mint egy ökölszabály, akkor számíthat arra, hogy költeni bárhol $25 $75 négyzetméterenként az új építési. Ez azonban csak hozzávetőleges tartomány. Ismét a létesítmény elhelyezkedése — beleértve a föld költségeit is-diktálja az építés árcéduláját.

íme néhány statisztika, hogy tartsa szem előtt, ha a fejlődő önálló tároló létesítmény:

• létesítmények tartomány 10.000 négyzetláb 100.000 négyzetláb vagy több.
• az átlagos öntároló létesítmény 46 000 nettó bérelhető négyzetmétert foglal magában (a bérlők által bérelhető pénztermelő terület mennyisége).
• egy létesítmény általában 2,5-5 hektárt fed le.

az alábbiakban hat dolgot kell figyelembe venni, amikor tárolóegységeket épít:

1. mi lesz az egységek keveréke? Ha a létesítmény olyan kereskedelmi területen található, amelyet túlnyomórészt lakásbérlők laknak, akkor érdemes több kisebb egységet is bevonni, például 5 5 vagy 5 10. De ha a lakosok a kereskedelmi terület többnyire lakástulajdonosok, több 10-10-10-20 egység lehet annak érdekében.
2. a létesítménynek csak a felhajtóegységeknek vagy csak a beltéri hozzáférési egységeknek kell megfelelnie? Vagy kell lennie a felhajtók és a beltéri beléptető egységek keverékének. A válaszok a kereskedelmi terület demográfiájától függenek.
3. csak klimatizált egységek vagy csak nem klimatizált egységek legyenek? Vagy kell-e a kettő kombinációja? A helyi éghajlat játszik szerepet ebben a döntésben, csakúgy, mint az építési költségvetés.
4. a létesítményt egy épületre kell korlátozni? Vagy lesz elég hely — és van-e értelme -, hogy az egységeket több épületre terjessze? A létesítmény konfigurációját befolyásolja, hogy mennyi földterület áll rendelkezésre, valamint az, hogy mekkora kereslet várható.
5. helyet kell-e biztosítani hajók, lakókocsik és egyéb járművek tárolására? A válasz részben a piackutatástól függ, amely megmutatja, hogy hány hajó, lakóautó és járműtulajdonos él a kereskedelmi területen.
6. érdemes-e egy meglévő struktúrát, például egy redőnyös kiskereskedelmi üzletet önálló tárolóvá alakítani? Számos self-storage Fejlesztő sikeresen átalakította a kihasználatlan és gyakran figyelmen kívül hagyott tereket adóbevétel-generáló, munkahelyteremtő tároló létesítményekké.

eltekintve attól, hogy a létesítmény hogyan fog kinézni, egy másik kulcsfontosságú tényező a zónázás és a jogosultság.

hatalmas kérdés lesz az ingatlan zónázása. Ha az ingatlan már zónás az Ön tárolására, akkor ez eltávolítja a hatalmas akadályt. De ha az ingatlant át kell alakítani, akkor hónapokat vagy akár éveket fordíthat arra, hogy jóváhagyást kérjen a zónaváltáshoz.

egyes helyeken a kormánytisztviselők és a helyi lakosok erőteljesen ellenzik az önraktározási létesítményeket, azon a rosszul tájékozott elképzelésen alapulva, hogy ezek a létesítmények a bűnözés és a forgalom mágnesei, és hogy szemfülesek. A fordított valójában igaz. Az önkiszolgáló létesítmények nem okoznak növekvő bűnözést vagy forgalmat, és sok modern létesítményt úgy terveztek, hogy illeszkedjenek a környékekbe, sőt hangsúlyozzák.

továbbá, ott van a kérdés a jogosultság. Ez magában foglalja a kormányzati szervek jóváhagyásának megszerzését a fejlesztési tervekhez. Mint a rezonálásnál,a jogosultsági eset hónapokig elhúzódhat.

mindezt két dolgot kell szem előtt tartani:

1. az önálló tároló kialakítása időt és türelmet igényel (és természetesen pénzt). A területrendezésen és a jogosultságon kívül az építkezést késleltetheti a rossz időjárás, a munkaerőhiány és a korlátozott építőanyag-ellátás.
2. az öntároló létesítmény fejlesztése szakértelmet igényel. A Fejlesztőcsapatnak tapasztalt jogi, ingatlan -, pénzügyi, építési és tervezési szakembereket kell tartalmaznia. Kevés ember, aki új az öntároló iparban, egyedül megy, amikor új létesítményt fejleszt.

Öntároló létesítmény finanszírozása

csakúgy, mint minden vállalkozásnál, vannak kemény igazságok az öntárolásról, függetlenül attól, hogy újonnan épített vagy újonnan megszerzett létesítményről beszélünk.

először is pénzre lesz szükséged az üzlet elindításához és működtetéséhez.

mint korábban említettük, a létesítménybe fektetett pénz mennyisége nagyban változik, a helyszín és számtalan egyéb tényező alapján. De mielőtt egy fillért költene, el kell döntenie, hogyan fog finanszírozni egy akvizíciót vagy egy új fejlesztést.

például kölcsönt kell felvennie? Számos lehetőség áll rendelkezésre, például akvizíciós hitelek, építési hitelek és SBA hitelek. Sok ilyen hitelek fedezésére feltételek 10-25 év. Dolgozzon egy hitelezési szakemberrel, aki jól ismeri az öntároló iparágat, hogy a helyes irányba mutasson.

ahhoz, hogy önraktározási kölcsönre jogosult legyen, itt van négy dolog, amire valószínűleg szüksége lesz:

• a hitel pontszám legalább 680.
• a hitel történelem egyértelmű legutóbbi csődök, foreclosures és adó zálogjog.
• 10 százalékos vagy annál nagyobb készpénzes előleg.
• legalább három éves üzleti múlt.

talán nem kell hitelt felvennie, hanem elegendő likvid tőkével kell rendelkeznie egy létesítmény megvásárlásához vagy építéséhez. Van-e elég pénze a létesítmény működtetésére? Nem szeretné, hogy a csatorna a nyugdíjalap vásárolni vagy fejleszteni egy önálló tároló létesítmény.

vagy fontolóra veheti, hogy más befektetőkkel együtt vásároljon vagy építsen egy létesítményt. Ezt meg lehet tenni:

• adósság partnerség, amely olyan hitelezési kapcsolat, amely nem rendel tulajdonosi részesedést annak a személynek vagy szervezetnek, akitől a pénzt kölcsönzi.
• tőketársaság, amelyben minden partner egy bizonyos mennyiségű készpénzt forgácsol, és az üzlet egy részét birtokolja.
• közös vállalkozás, mondjuk egy öntároló fejlesztővel. Minden partner a vállalkozás bizonyos százalékát birtokolja.
• akkreditált befektetők szindikátusa, amelyet kizárólag létesítmény vásárlása vagy fejlesztése céljából állítottak össze.
• közös bérlő megállapodás, amely lehetővé teszi, hogy legalább két ember birtokoljon egy ingatlant, és lehetővé teszi a tulajdoni részesedés viszonylag zökkenőmentes átruházását egy másik félre.

hogyan fogja kezelni és forgalmazni az Öntároló létesítményt?

míg a tároló létesítmények hagyományosan egészséges, stabil cash flow-t generálnak, mindenkinek, aki belép az öntároló üzletbe, fel kell ismernie, hogy ez nem lesz gyors gazdagodás.

Általánosságban elmondható, hogy az öntároló létesítmények kihasználtsága 70% és 95% között mozog. Az újonnan épített vagy áthelyezett létesítmény esetén az új tulajdonosnak gyakran 18-36 hónapos bérleti időszakkal kell szembenéznie, mielőtt a létesítmény eléri a kihasználtság stabilizálódását. Pozitív cash flow is lehet év az úton.

a jó hír azonban az, hogy az öntároló létesítmények megtérülési kihasználtsága jóval a többi eszközosztály alá esik. Egy méréssel a megtérülési pont 40-45%-os kihasználtság az önraktározásban, szemben a többcsaládos ágazatban legalább 60% – kal. Ezenkívül az önraktározó létesítmények a legjobb rövid távú és hosszabb távú hozamokkal büszkélkedhetnek a kereskedelmi ingatlanokban.

amikor egy öntároló létesítmény megvásárlásáról van szó, az egyik befektetési szám, amelyet feltétlenül meg kell jegyezni, a kapitalizációs ráta (röviden cap rate). “A kapitalizációs ráták mindig az átfogó megfontolások mind a vásárlók, mind az eladók számára az öntároló iparban”-állítja a SkyView Advisors öntároló brókercég.

amint azt a SkyView Advisors kifejtette, a felső határ mértéke az ingatlan NOI-jának (nettó működési jövedelem) az ingatlan értékéhez viszonyított aránya. Például, ha egy ingatlan 1,5 millió dollárért ad el, NOI-ja pedig 120 000 dollár, akkor a felső határ 8% (120 000 dollár az 1,5 millió dollár 8% – a).

“a legegyszerűbb értelemben a cap ráta feltárja a jövedelem ingatlan befektető milyen százalékban számíthat keresni, ha megveszi az ingatlant minden készpénzzel,” SkyView Advisors mondta.

például, ha egy befektető úgy gondolja, hogy egy ingatlan 8% – os felső határt ér, akkor 8% – os készpénzvisszatérítésre számít.

2018 harmadik negyedévében az öntároló létesítmények felső határa az A osztályú létesítmények 4,5%-ától a C osztályú létesítmények 8,5% – áig terjedt a CBRE szerint.

lényeg

a nap végén egy önraktár vásárlása vagy építése minden bizonnyal időt, energiát és pénzt fog felemészteni. A kifizetés azonban jelentős lehet egy folyamatosan növekvő iparágban. A növekedés bizonyítéka bővelkedik:

• 2018-ban az önraktározási kihasználtság és a bérleti díjak számos amerikai piacon rekordmagasságot értek el.
• az önraktározás iránti kereslet folyamatosan növekszik a tendenciák sorozatának köszönhetően, beleértve a baby boom-ok háztartásainak általános leépítését, az ezredfordulók általános preferenciáját a lakások bérbeadása és az otthonok birtoklása között, valamint az amerikai munkavállalók tartós mobilitását.
• az idő múlásával az önraktározás bebizonyította, hogy recesszióálló szektor.

röviden, Az önraktározás rengeteg okot szolgáltat arra, hogy egy meglévő létesítmény megszerzése vagy egy új létesítmény építése miért nyithatja meg a vonzó befektetési nyereség kapuját.

” a tároló létesítményeknek kevés tőkeköltségre vagy fenntartásra van szükségük, ingatlanadójuk szerény, és a nettó akvizíciók ebben az ágazatban megugrottak.” Forbes.com közreműködő Brad Thomas megfigyelt novemberben 2017. “És így, jó időkben és rossz időkben, mint a házasság, a jó öreg raktárak olyanok, mint egy megbízható … házastárs.”