az emelkedő ingatlanárak gyakran kapcsolódnak a lakások iránti nagyobb kereslethez, vagy gyakran a külföldi befektetőket vagy spekulánsokat hibáztatják.

míg a fenti tényezők szerepet játszanak az otthoni árértékekben, az árképzés nagy része közvetlenül a fejlesztőtől származik.

vásárlók gyakran kíváncsi, hogyan lakás Fejlesztők határozza meg az ár négyzetméterenként egy lakás egység. Sok tényező, hogy bemegy árképzés építés előtti öröklakás, mint például a beszerzési költségek föld, építési költségek, és a kormányzati díjak.

mielőtt egy fejlesztő elkezd dolgozni egy lakásprojekten, létrehoz egy pro formát, amely segít megérteni és kezelni az általános fejlesztési költségeket és kockázatokat.

mivel a földterület, az építési költségek és az állami díjak emelkednek, az ingatlanfejlesztőknek pro formas használatával kell kezelniük a fejlesztési kockázatokat.

tudjuk, hogy a fejlesztők nem saját zsebükből finanszírozzák a projekteket. Vannak hitelezők és más közös vállalkozási partnerek, valamint részvénybefektetők, akik nagy összegeket fizetnek a fejlesztőknek. Ezeknek az érdekelt feleknek meg kell bizonyosodniuk arról, hogy pénzüket jól kezelik, és hogy pénzügyi hozzájárulásuk megtérül a befektetéseik után.

olvassa el: a Torontói lakásbefektetőknek most kell vásárolniuk, vagy várniuk kell?

lehet, hogy a befektetők és a végfelhasználók nem akarják ezt hallani, de a fejlesztők minden bizonnyal aggódnak a lényegük miatt.

ezért a pro formas jó eszköz a fejlesztők számára a négyzetméterenkénti költség meghatározásában. Nem ritka, hogy a fejlesztők a” mi lenne, ha “forgatókönyveket használják a projekt sikerének tesztelésére, és az egyik legegyszerűbb” mi lenne, ha “azt kérdezi:” mi lenne, ha emelném a négyzetméterenkénti árat?”

a négyzetméterenkénti ár a legkönnyebben növelhető a projektcélok elérése érdekében, különösen akkor, ha a piaci környezet közvetlenül befolyásolja a fejlesztőket pénzügyileg, beleértve a föld értékét és az egyéni kemény és puha költségeket, amelyek szükségesek az építéshez és végül a lakásprojekt befejezéséhez.

tehát pontosan mit vesznek figyelembe a fejlesztők az árak meghatározásakor? Itt egy gyors bontás az Ön számára:

növekvő Földköltségek

az MCAP rendszeres jelentéseket készít az önkormányzati földértékekről, és az ezekből a jelentésekből származó adatok azt mutatják, hogy a földköltségek valóban régiónként változnak. Ha megnézzük Toronto belvárosában mag, például, láthatjuk, hogy az átlagos piaci értéke sokemeletes társasház föld között $265 a $275 négyzetméterenként. Ez elég drága költség, hogy felszívja minden fejlesztő, és biztosan segít megmagyarázni, hogy miért a költség négyzetméterenként Toronto belvárosában sokkal magasabb, mint más kisebb önkormányzatok.

most hasonlítsa össze ezt Vaughan-val, egy növekvő várossal, amelynek átlagos földértéke négyzetméterenként 55-70 dollár. Természetesen minden fejlesztő épület Vaughan most kínál versenyképesebb árat lakás projektek szemben Toronto belvárosában, mert nem kell fizetni izmos föld költségek.

ez nem jelenti azt, hogy a Vaughan-i ingatlanok nem nagy beruházások, de ez egyszerűen egy módja annak, hogy a vásárlók megértsék, hogy van egy oka annak, hogy a Toronto belvárosában lévő öröklakások sokkal drágábbak a négyzetméterenkénti költség alapján.

fontos felismerni, hogy a kereslet is szerepet játszik. Tehát, ha a földértékek olcsóbbak Vaughanban, ez nem jelenti azt, hogy ez a jövőben is így marad. Lehetnek olyan piaci feltételek, amelyek jelentős áremelkedést mutatnak Vaughan földértékeiben, ha a városban olyan kereslet vagy beruházás árad, amely nagyobb számú befektetőt és érdekelt felet vonz.

kemény és puha építési költségek

még a 2020-ban kezdődött világjárvány elleni védőoltások ellenére is az építőipar továbbra is érezni fogja ennek a globális egészségügyi válságnak a hosszú távú hatásait. A globális ellátási lánc megszakadása, a recesszió és a leállások mind hatással vannak az építési költségekre a GTA – ban és azon túl.

a vásárlók aktuális és pontos megértést akarnak arról, hogy a fejlesztők hogyan döntenek az építés előtti lakások négyzetméterenkénti végső áráról, ami jobb képet nyújt az összes változatos költségről, amely egy új lakóingatlan építéséhez vezet a GTA-ban.

a lakosság gyakran tisztában van olyan dolgokkal, mint például az emelkedő lakásárak, amelyek gyakran kapcsolódnak a lakások iránti nagyobb kereslethez. Az emberek gyakran hibáztatják a külföldi befektetőket a négyzetméterenkénti költség emeléséért, de az árképzés ennél összetettebb.

igaz, hogy néha van egy csomó spekulatív befektetés történik, amely növelheti a költségeket, hogy vesz egy új lakást. Ezeket a növekedéseket a négyzetméterenkénti költségként teszik közzé, amely a fejlesztők által használt szabvány, amikor bármilyen piaci feltételen belül áraznak. A négyzetméterenkénti költség meglehetősen érzékeny ezekre a piaci feltételekre, mivel a fejlesztők a meglévő keresletnek megfelelően kihasználják az árnövekedést.

ennek ellenére a fejlesztők számára a négyzetméterenkénti ár meghatározásakor a legnagyobb és legközvetlenebb tényező az építési költségekhez kapcsolódik.

olvassa el: Will Bill 197 hogy Toronto öröklakás drágább a befektetők számára?

általában, amikor az építők előre eladják a lakásegységeket, hogy jogosultak legyenek az építési finanszírozásra, szerződéseket és megállapodásokat írnak alá azokkal a vevőkkel, akik előre meghatározott árak ellenében betéteket nyújtanak be, amelyeket teljes egészében ki kell fizetni, miután a projekt készen áll a foglaltságra. Ez az oka annak, hogy az építők a pro formáikat használják az összes építési költség meghatározására, beleértve a kemény és puha költségeket is, a tervezési és fejlesztési szakaszban az egyes egységek négyzetméterenkénti árának meghatározásakor.

pontos becslések készítése fontos annak biztosítása érdekében, hogy a fejlesztők ne becsüljék alá a költségeket, mivel ez befolyásolhatja a teljes projekt életképességét. Ha a fejlesztési költségek drámai módon növekednek, vagy a rossz tervezés az árképzésbe került, akkor az építőnek valószínűleg nincs más választása, mint a teljes Projekt törlése. A tapasztalt fejlesztőknek nincs szokásuk lemondani a projekteket, mert tudják, hogy ez a viselkedés befolyásolja hírnevüket.

mielőtt a fejlesztő meg tudja határozni a négyzetméterenkénti árat, figyelembe kell vennie az összes nehéz költségét, amelyeket a legkönnyebb meghatározni, mert fizikai jellegűek.

tapasztalt építőipari cégek tudják, hogyan kell megbecsülni és meghatározni a kemény költségeket, még mielőtt megkezdenék az épületen végzett munkát. Ezek a szakemberek tudják a szükséges anyagok pontos típusát és mennyiségét, még mielőtt a fejlesztő megszakítaná a potenciális projektet.

az Altus csoport rendszeres jelentéseket és tanulmányokat készít, amelyek betekintést nyújtanak a nehéz építési költségekbe, és így a vásárlók elismerhetik a fejlesztők előtt álló kihívást jelentő feladatokat a négyzetméterenkénti ár meghatározásakor.

az Altus csoport legfrissebb, 2021-es kanadai költség útmutatója szerint a lakóközösségi szegmensben az építési költségek négyzetméterenként 250-340 dollár között mozoghatnak egy 40-60 emeletes társasház esetében a GTA-ban. Hasonlítsa össze ezt az értéket egy olyan várossal, mint Montreal, ahol az építési költségek négyzetméterenként csak 190-270 dollár.

tehát ha a vásárlók azon gondolkodnak, miért kerülnek többe olyan városok, mint Toronto, akkor fontos figyelembe venni a magasabb költségekkel járó regionális különbségeket. Ha úgy gondolja, hogy milyen költségekkel jár egy asztalos, kotrógép vagy akár Villanyszerelő felvétele, akkor látni fogja, hogy ezeknek a szakembereknek az óradíja óránként legalább 65-85 dollár.

a puha költségek átlagosan az összes beépíthető költség 15-20% – a között változhatnak. Ezek a költségek különböznek a kemény költségektől, mert nem állnak meg, ha egy lakás befejeződik. A puha költségek továbbra is felhalmozódnak, még akkor is, ha minden épül, és olyan dolgokat tartalmaznak, mint az ingatlan karbantartása, biztosítás, biztonság és egyéb folyamatos költségek, amelyek az eszköz fenntartásához szükségesek.

kormányzati díjak

a költségek gyakran figyelmen kívül hagyott aspektusa a kormányzati díjakhoz kapcsolódik, mint például a fejlesztési díjak, a parklandi dedikációs Díjak és a közösségi juttatási díj (belső link az ingatlaninformációs cikkhez).

az önkormányzatok díjat számítanak fel a fejlesztőknek, amelyeket végül visszaadnak a lakásvásárlóknak. Érdekes, hogy a fejlesztési díjak továbbra is növekednek, annak ellenére, hogy ugyanazoknak az önkormányzatoknak hónapokra, évekre van szükségük a fejlesztési jóváhagyásokhoz. Egy új társasházi épület esetében az egységenkénti átlagos kormányzati díjak körülbelül 122 800 dollár, vagyis az új lakás átlagos árának nagyjából 23,9% – a.

ez a díj célja annak biztosítása, hogy a fejlesztők elegendő zöldterületet szenteljenek lakásfejlesztési terveikben. Az építőktől általában elvárják, hogy a föld legalább 5% – át zöld területre fordítsák, de ez gyakran kihívást jelenthet egy olyan városban, mint Toronto. Ennek eredményeként a fejlesztők kénytelenek díjat fizetni a parkland zöldterület iránti “odaadás” helyett, ami növeli az építtető teljes fejlesztési költségeit a projekt számára.

ez a díj közvetlenül befolyásolja a négyzetméterenkénti költség kiszámítását, mivel ez egy újabb hozzáadott költség, amelyet a fejlesztőknek fizetniük kell a projekt befejezéséhez.

az Altus csoport 2018-as tanulmánya szerint a GTA önkormányzatok körülbelül 1 dollárt gyűjtöttek.13 milliárd parkland készpénz tartalék díjak, ami egy nagy halom pénzt, hogy szerepel a végső költség négyzetméterenként új lakás projektek. A BILD szerint 2006 és 2017 között a GTA önkormányzatokon belüli tartalékalapok valamivel több mint 300 millió dollárról a most látható értékre, azaz 1, 13 milliárd dollárra nőttek. Ez azt is mutatja, hogy a fejlesztők inkább készpénzt fizetnek a dedikált Park helyett, mert egyszerűen nincs elég föld, amelyre építeni lehetne.

BILD megállapította, hogy ezek a költségek hozzá legalább $20.000-30.000 $per egység sokemeletes a fejleményeket, mert a fejlesztők választó cash-in-helyett járulékok. Ezért fontos megérteni, hogy ez egy újabb költségek, amely növeli az ár / négyzetméter befektetők, illetve a vásárlók a pre-építés lakás projektek.

olvassa el: A BILD új 20 pontos tervet vezet be az Ontario gazdaságának elindítására

ha például a Toronto belvárosában található földterület átlagos négyzetméterenkénti költségét vesszük figyelembe, akkor láthatjuk, hogy a Föld átlagos költsége 165 és 175 dollár között mozoghat négyzetméterenként, ami azt jelenti, hogy ez a közösségi juttatási díj további 4% – ot adhat hozzá ezen értéken felül, így ez a teljes költség 172 és 182 dollár között mozog négyzetméterenként. Bár a fejlesztők nem kerül felszámolásra több mint 4% – a föld értéke, fontos, hogy lakás vásárlók tudni, hogy ez egy további költség, hogy a fejlesztők merülnek fel, és figyelembe kell venni a végső számítás az ár négyzetméterenként a vásárlás egy új lakás egység.

példa eset: költségelemzés egy átlagos GTA Lakásprojekthez

ahhoz, hogy praktikusabb megértést kapjunk arról, hogy a fejlesztők hogyan határozzák meg a négyzetméterenkénti költséget, vessünk egy gyors pillantást az átlagos GTA lakásprojektre.

az átlagos sokemeletes társasházi földköltség a GTA-ban körülbelül 27 millió dollár A 2,1 hektáros földterület esetében, ami építhető négyzetméterenként körülbelül 112 dollár.

mivel a legtöbb GTA lakásprojekt magasabb, mint 5 emelet, több mint 10 lakóegységgel, ez azt jelenti, hogy a fejlesztőnek automatikusan 4% – os közösségi juttatási díjat kell fizetnie.

most vessünk egy pillantást a kormányzati díjakra. A GTA átlagos kormányzati díjai a sokemeletes fejlesztések teljes költségének körülbelül 16%-át teszik ki. Dollárban ez körülbelül 96 233 dollárt jelent egységenként, ha markhamben lakást vásárol, és 76 762 dollárt egységenként, ha Torontóban vásárol.

a harmadik fő költség pedig az építési költségekhez kapcsolódik, amelyeket a fejlesztőknek fizetniük kell. Amikor az építési költségekről beszélünk, mind a puha, mind a kemény költségeket figyelembe vesszük. Mint tudjuk, kemény építési költségek Torontóban egyedül tartomány között $200 és $260 négyzetméterenként egy 40-60 emeletes társasház épület, ami mintegy 20% – ról 30% – a teljes költség négyzetméterenként. Egy lakás projekt, amelynek ára $900 négyzetméterenként, a puha költség képviseli körülbelül $ 90 négyzetméterenként átlagosan.

ezért, ha figyelembe vesszük az építési költségeket, amelyek magukban foglalják mind a kemény, mind a puha költségeket, a teljes összeg körülbelül 300-350 dollár négyzetméterenként, a fejlesztők által felszámított négyzetméterenkénti teljes költség részeként, ami egy kicsit több mint egyharmada a lakás projekt költségének, amely négyzetméterenként 900 dollárért értékesít.

most, ha nem egy durva számítás a fő költségek hozzáadásával föld, építési költségek és a kormányzati díjak, hogy a fejlesztők kell fizetni, láthatjuk az alábbi táblázatból, hogy a teljes költség négyzetméterenként, hogy a fejlesztő potenciálisan kell fizetni a fejlesztés egy sokemeletes lakás projekt tartományok legalább $665 és $775 négyzetméterenként egy lakást projekt, amely eladta a nyilvánosság számára a $ 900 négyzetméterenként. Ez elhagyja a fejlesztő a haszonkulcs körülbelül $125 a $235 négyzetméterenként minden lakás egység.