a kereskedelmi ingatlanok értékeit nagyrészt a bérleti hozamok vagy a tőke növekedésének lehetősége vezérli. Számos módszer használható az ingatlan értékelésekor.

ezek a módszerek a következők:

• összehasonlítható értékesítési módszer
• Összegzés
• tőkésítés
• pótlási költség
• hipotetikus fejlesztés

az alábbiakban megvizsgáljuk ezeket a különféle értékelési módszereket, és részletesen elmagyarázzuk az egyes megközelítéseket, de ha egy adott kereskedelmi ingatlan pontos értékelését szeretné, vegye fel a kapcsolatot még ma csapatunkkal.

összehasonlítható értékesítési módszer

néha összehasonlító Piacelemzésnek (CMA) nevezik. Ezt a módszert közvetlen összehasonlításnak is nevezik, és népszerű módja a kereskedelmi ingatlanok értékelésének. Ez magában foglalja az ingatlan összehasonlítását a közelmúltban eladott hasonló típusú és szabványokkal.

ez a közvetlen összehasonlítás általában az értékesítési elemzés alapja, és ez a módszer a tényleges piaci bizonyítékokon alapul. A közvetlen összehasonlítás működése meglehetősen egyszerű, és más értékelési módszerek szerves részét képezi. Összehasonlítható piacelemzés (CMA) vagy közvetlen összehasonlítási módszer a legjobb az ipari rétegegységek értékeléséhez, mivel ezek gyakran nagyon összehasonlíthatók. A kereskedelmi ingatlanok egyéb formái nagymértékben változhatnak, így ez az értékelési forma kevésbé megbízható. Az ebben a módszerben általában áttekintett tényezők a következők:

• az értékesítés időpontja
• az ingatlan elhelyezkedése
• az ingatlan mérete
• fizikai jellemzők (távolság, hozzáférés stb.)
• szolgáltatások (a tömegközlekedés, az infrastruktúra stb. közelsége)
• az ingatlan zónázása

összegzési módszer (költség megközelítés)

az ‘Összegzés’ kifejezés azt jelenti, hogy összeadjuk a tulajdonság különböző részeinek értékeit a teljes érték kiszámításához. Az összegzési módszer azon alapul, hogy a tulajdonság minden összetevőjéhez értéket rendelnek, nem pedig a tulajdonság teljes értékét. Az összegzési módszert többnyire ellenőrző értékelésként használják. Az összegzési módszer szerint kiszámítják a föld költségét, a fejlesztések költségeit, például a gyárat és az irodát, valamint a parkolás, a kerítés és a tereprendezés létrehozásának költségeit. A költségeket ezután összesítik.

az összegzés az aktuális költség értékcsökkenéssel csökkentett értékén alapul, és költségmegközelítési módszernek is nevezik. A legtöbb esetben, amikor a költség-megközelítésről van szó, az átfogó módszertan a költség-és az értékesítés-összehasonlítási megközelítések hibridje.

például, míg egy épület építésének pótlási költsége a munkaerő, az anyag és az egyéb költségek összeadásával határozható meg, a földértékeket és az értékcsökkenést összehasonlítható adatok elemzéséből kell levezetni. Az összegzési módszer különösen hasznos a külvárosok fejlesztésében. Az azonban, hogy egy személy egy bizonyos összeget költött ingatlanra, nem jelenti azt, hogy mások hajlandóak lesznek fizetni a fejlesztésekért (ezt nevezik túl tőkésítésnek).

egy túl tőkésített ingatlant (amelyet jóval a terület átlagára felett fejlesztettek ki) nagyon nehéz lehet eladni olyan áron, amely megtéríti a jelenlegi tulajdonos által rá költött összes pénzt. A költségmegközelítés megbízhatónak tekinthető, ha újabb szerkezeteken alkalmazzák, de a módszer általában kevésbé megbízható a régebbi tulajdonságoknál. A költségmegközelítés gyakran az egyetlen megbízható megközelítés, amikor speciális használati tulajdonságokkal (pl. vágóhidak, közgyűlés, kikötők) foglalkoznak.

az értékcsökkenés fontos tényező, amelyet figyelembe kell venni az összegzési módszer alkalmazásakor. Néha meg kell érteni, hogyan lehet meghatározni, hogy az épület mennyi ideig marad hasznos értékforrásként. Ez megköveteli az értékcsökkenés kiszámításának megértését, és magában foglalja annak meghatározását, hogy egy épület vagy fejlesztés értéke az idő múlásával csökkent-e, ami felhalmozott értékcsökkenés. Az épületek és fejlesztések idővel elöregednek és romlanak, és még ha fenntartják is őket, nem hasonlíthatók össze a naprakészebb és modernebb épületekkel vagy fejlesztésekkel.

az értékcsökkenés az ingatlan értékvesztése bármilyen okból, és az új helyettesítési költség és a jelenlegi piaci érték közötti különbség. Az összegzési értékelési módszer elfogadásakor mindig emlékezzen arra, hogy a költség nem mindig egyenlő az értékkel! Például egy tulajdonos 250 000 dollárt költ meglévő gyárának bővítésére és felújítására. Nincs garancia arra, hogy az ingatlan azonnal 250 000 dollárral többet ér, mint korábban.

az összegzési módszert az összehasonlítható értékesítési módszer ellenőrzéseként is használhatja. Főleg olyan ingatlanok értékelésére vagy értékelésére használják, mint például:

• Ingatlan olyan piacokon, ahol az összehasonlítható értékesítési adatok rendkívül korlátozottak
• speciális célú ingatlanok, ahol az értékesítési adatok korlátozottak
• elszigetelt piacokon található ingatlan
• köztulajdon vagy közművek, ahol nincs hivatalos kereskedési piac

a fejlesztések értéke hozzáadódik a földértékhez, mint a következő példában:

a föld értékét a hasonló üres földterületekkel való közvetlen összehasonlítással vagy a jobb eladások elemzésével határozzák meg az üres földérték elérése érdekében. A minősítési célokra a földterületre helyezett érték általános útmutatóként használható az ügynökök számára, de az eladások elemzése segít csökkenteni a pontatlanságokat.

tőkésítési módszer

ez a módszer az ingatlan jövedelmén alapul, és elsősorban jövedelemtermelő ingatlan értékelésére vagy értékelésére szolgál. A számítások az ingatlan nettó jövedelmén alapulnak, nem pedig a bruttó bérleti jövedelemen, mivel az ingatlan kimenő költségei jelentősen eltérhetnek egymástól.

a tőkésítési ráta (vagy Cap Rate) a jövedelemtermelő ingatlanok értékének becslésére használt Arány. Egyszerűen fogalmazva, a felső határ a nettó működési jövedelem osztva az ingatlan eladási árával vagy értékével százalékban kifejezve.

a befektetők, a hitelezők és az értékbecslők a felső határt használják a különböző típusú jövedelemtermelő ingatlanok vételárának becslésére. A piaci felső határt úgy határozzák meg, hogy értékelik a hasonló ingatlanok pénzügyi adatait, amelyeket nemrégiben értékesítettek egy adott piacon. A felső határ kiszámítása magában foglalja az ingatlan eladási árát, a bruttó bérleti díjakat, a nem bérleti díjakat, az üresedés összegét és a működési költségeket, így megbízhatóbb becslést nyújt az értékről, mintha csak az ingatlan eladási árát és a bruttó bérleti díjakat vették volna figyelembe.

az ingatlan nettó jövedelmének meghatározásában két lépés van:

• állapítsa meg az ingatlan kiadásait
• levonja a kiadásokat a kapott bruttó bérleti jövedelemből

a nettó jövedelmet ezután az összehasonlítható értékesítési elemzésből származó megfelelő kamatlábbal aktiválják. Például a kutatások azt jelezhetik, hogy a kiskereskedelmi terület nettó hozama átlagosan 6%. Ezt a megtérülési rátát nevezzük tőkésítési rátának, amely a piaci érték kiszámításának alapját képezi.

nettó tőkésítési ráta % = (bruttó éves bérleti jövedelem-kiadások x 100) 6710 eladási ár

a képlet használatához meg kell szorozni a havi bérleti jövedelmet 12-vel. Minden ingatlanköltséget, beleértve a karbantartást, az ügynöki díjakat és díjakat, ki kell számítani, majd le kell vonni, így a következő számítással kell rendelkeznie:

tőkésítési ráta = (nettó bérleti díj éves jövedelem x 100) 6710>

eladási ár

ha ezeket a számításokat egyszerűen a bruttó jövedelem alapján végzik, akkor a számok kevésbé összehasonlíthatók, mivel nem veszik figyelembe a különböző épületek kiadásainak nagy eltérését.

példa

a tőkésítési ráta az ingatlan nettó működési eredménye osztva a vételárral. Az arány egy adott befektetés várható éves százalékos megtérülését mutatja. A fenti példában, amikor az évi 42 500 dolláros nettó jövedelmet 5% – kal aktiválják, ennek az ingatlannak az eredménye vagy tőkeértéke 850 000 dollár lenne, évi 5% – os hozammal vagy megtérüléssel. A tőkésítési ráta használatának előnye, hogy a vásárlók meghatározhatják várható bevételüket, és meghatározhatják, hogy egy leendő befektetés valójában mit ér. Az arány, hogy dolgozzanak ki a tőke értéke egy ingatlan a következő:

a nettó jövedelem az ingatlan $50,000 pa. A 6% – os tőkésítési ráta alapján és az itt bemutatott tőkésítési ráta képlet alkalmazásával az ingatlan tőkeértéke 833 333 USD.

tőkeérték = nettó jövedelem ons kapitalizációs ráta

a bérleti díjból vagy a nettó nyereségből származó jövedelem alapján vásárolt ingatlant jövedelem módszerrel értékelik vagy értékelik.

a tőkésítés alapelve az, hogy az ingatlan által generált jövedelem örök (örökre). Ennek alapján az ingatlant azzal a feltételezéssel értékelik, hogy a jelenlegi nettó jövedelem mindig rendelkezésre áll. Ennek a jövedelemforrásnak a relatív kockázatát a tőkésítési ráta határozza meg. Minél nagyobb a nettó bérleti díj vagy nyereség jelenlegi szintjének fenntartásának kockázata, annál magasabb lesz a tőkésítési ráta.

elegendő adat esetén ez a képlet felhasználható az ingatlanérték értékelésének elősegítésére, és az ügynökök hozzáférhetnek a saját bérleti díjaik aktuális bérleti adataihoz, feltéve, hogy követik a like with like összehasonlító adatelveit, és naprakész vagy friss információkat használnak a pontosság biztosítása érdekében.

pótlási költség

az Értékbecslőknek gyakran kötelesek az ingatlanokat biztosítási célokra értékelni a jelenlegi pótlási költségek alapján. Míg a kereskedelmi ingatlanügynökök általában nem használják ezt a módszert az árbecslés kidolgozására, érdemes megérteni a helyettesítési költség módszerét, mivel találkozhat vele, amikor információkat kap az ügyfelektől. Az ügyfelek ingatlanjait kezelő ügynökök ezt a módszert is használhatják, amikor segítik az Ügyfelet a biztosítási fedezet felülvizsgálatában annak biztosítása érdekében, hogy a fedezett értékek naprakészek legyenek. Az ingatlanértékelés helyettesítési költség módszerének alkalmazásakor csak az épületszerkezetet veszik figyelembe. A föld értékét levonják a teljes értékből, hogy megkapják a szerkezet értékét.

ez a módszer magában foglalja az építés folyó költségeire vonatkozó információkhoz való hozzáférést, amelyek jelentősen eltérhetnek a városi és a vidéki területeken. Az építési költségek általában évről évre növekednek, és a helyettesítési költségek kiszámításakor alapvető fontosságú az aktuális építőiparra vonatkozó iránymutatásokat tükröző pontos információk használata.

vegye figyelembe, hogy egy ügynök, aki egy meglévő létesített ingatlant értékel a helyettesítési költség alapján, valószínűleg pontatlan számot vagy tartományt fog felmutatni, mivel a helyettesítési költségnek kevés hatása van az ingatlan piaci árára, mivel maga az ingatlan leértékelődik, és általában a föld az a komponens, amely értékeli. A legjobb tisztán biztosítási célokra hagyni.

hipotetikus fejlesztés (megvalósíthatóság)

ezt a módszert alkalmazzák a földterületek és a fejlesztési területek értékelésére. A földterület értékét a fejlesztő számára a teljes projektre vonatkozó számos tényező figyelembevételével érik el:

• a befejezett projekt teljes bruttó értékesítése kevesebb értékesítési költséggel (plusz GST) = nettó megvalósítás
• kevesebb haszonkulcs a fejlesztő nyereségére és kockázatára = teljes tőkeköltség (fejlesztési, föld-és kamatköltségek)
• kevesebb fejlesztési költség, díj és kamat (kamat-és készenléti díjak) = a föld és a kamat értéke
• kevesebb kamat a földértékre = teljes földérték

ez az érték jelzi, hogy a fejlesztés hipotetikusan megvalósítható-e vagy sem. Ha a fejlesztők nem tudják megvásárolni a földet, és fedezni a kamattartási díjakat azon az áron, amelyet számításaik szerint megéri nekik, akkor általában a projekt nem megy előre. Nyilvánvaló, hogy a többi költség-és értékesítési becslést az időzítéssel együtt nagyon pontosan kell előrejelezni.

a hipotetikus fejlesztési folyamat összefoglalható:

• a fejlesztő kiválaszt egy webhelyet a tervezett végtermék alapján
• a fejlesztő földet vásárol, és kamatot fizet a kölcsönzött pénzeszközök után
• a webhelyet fejlesztési, építési költségekkel fejlesztik, kölcsönök kamatai
• a fejlesztő az értékesítési folyamaton megy keresztül, megtérítve a veszteségeket és realizálva nyereségüket

a legtöbb fejlesztő hitelt vesz fel földvásárláshoz, és mint ilyen, kamatot von maga után. Azok, akik még mindig nem teszik lehetővé a költségek, amelyek a pénzt fektetett a föld nincs azonnali visszatérés szemben hozamok máshol. Ezt gyakran alternatív költségnek nevezik. A fejlesztő teljes tőkeköltsége a földrendezési, fejlesztési és kamatköltségekből, valamint a nyereség-és kockázati különbözetekből áll. Az összes költség megtérülése érdekében a teljes tőkekiadáshoz hozzá kell adni a végső értékesítési költségeket, valamint a fejlett földterület GST-összetevőjét.

segítségre van szüksége egy kereskedelmi ingatlan értékeléséhez?

ha bármilyen kérdése van, kérjük, forduljon a csapat Chapman & Frazer kereskedelmi ingatlan bármikor.