helyszín kiválasztása

Tokióban a népszerű lakóövezetek, ahol nagy az otthonok választéka, Setagaya, Ota (különösen a Denenchofu terület) és a Toyoko vasútvonal mentén Meguro-ku-ban. A központi területek, mint Minato és Shibuya is van néhány nagyon jó minőségű városrészek, mint a Shoto, Jingumae, Minami Aoyama, Hiroo/Azabu, Ebisu és Shirokane, de a magas földárak meg fogja találni házak sokkal drágább, vagy sokkal kisebb. A központi Tokió városrészek van egy nagyon korlátozott kínálat a családi házak, és lehet, hogy csak egy nagyon kis számú lakás eladó egy időben.

a szomszédság eldöntésekor vegye figyelembe a helyi iskolákat, a közlekedési lehetőségeket, a vásárlást és a parkokat.

DENENCHOFU (OTA WARD)

lakásárak: 60 millió ~ 1,25 milliárd jen+
földárak: körülbelül 900 000 jen/négyzetméter

11 perc vonattal Shibuyától vagy 30~40 perc autóval. A Denenchofu környéket Shibusawa vikomt tervezte, akit Sir Ebenezer Howard inspirált, és Letchworth Garden Cityről mintázta a területet Angliában. A földtömbök általában nagyobbak, az utcák pedig szélesebbek. A híres Denenchofu lakosok közé tartoznak a híres hírességek, politikusok, korábbi baseball-játékosok, Shintaro Ishihara volt Tokiói kormányzó, Hatoyama volt miniszterelnök, a Doutor Coffee elnöke és alapítója, valamint az Imperial Hotel elnöke. Egy jól ismert zenei producer állítólag 4 milliárd jent (40 millió USD) költött álmai otthonának építésére ezen a környéken, bár 2014-ben újraértékesítésre került, mindössze 1,25 milliárd jen kért áron. Az elmúlt években elmozdulás történt, mivel az idősebb lakosok, akik betegek a Tokió központjába történő ingázástól és a nagy otthon fenntartásától, elköltöznek Denenchofuból Tokió központjában lévő apartmanokba. A minimális méretet meghaladó tételméretet előíró helyi alapszabály megfizethetetlenné tette Denenchofut a fiatalabb családok számára, korlátozva az újonnan érkezőket a környéken.

SHOTO / KAMIYAMACHO (SHIBUYA WARD)

házárak: 180 millió ~ 3 milliárd jen +
földárak: 2,000,000 ~ 3,000,000 Yen / nm +

ez egy kicsi és nagyra értékelt lakossági enklávé mögött Shibuya fő bevásárló negyedében. Tokió (és még Japán) legdrágább lakóövezetei közé tartozik, és nagyon nagy és magánlakásokkal rendelkezik. Számos magas rangú és gazdag személy hívja Shoto / Kamiyamacho-t otthonának, köztük Rakuten elnöke, a jelenlegi miniszterelnök és Taro Aso volt miniszterelnök, akinek a háza becslések szerint 6,2 milliárd jen felett van. Tokió kormányzójának korábbi hivatalos rezidenciája szintén a Shoto 1 Chome-ban található. 3,2 milliárd jenért adták el, és egy ingatlanfejlesztő vásárolta meg.

számos nagykövetség található ezen a környéken, valamint a Shoto Művészeti Múzeum. Van egy kis park Shoto nevű Nabeshima Park, amely egy kis házak száma, kilátással a tó és a kertek. A Nabeshima parkot körülvevő földterület rendkívül ritka, és bárhol felfelé 3 000 000 jen/négyzetméter áron lehet.

HIROO / Azabu (SHIBUYA és MINATO osztályok)

házárak: 70 millió ~ 1 milliárd jen +
földárak: 1,500,000 ~ 3,000,000 Yen / nm +

ez egy nagyon népszerű lakónegyed a külföldiek és a családok számára. Nemzetközi iskolákkal, külföldi szupermarketekkel, kávézókkal, éttermekkel, parkokkal és nagykövetségekkel rendelkezik. Ez magában foglalja a Hiroo állomás környékét, valamint a Minamiazabu, Motoazabu, Nishiazabu címeket.

SHIROKANE / TAKANAWA (MINATO WARD)

házárak: 60 ~ 400 millió jen +
földárak: 1,000,000 ~ 2,000,000 Yen / nm +

ez a terület még mindig Minato-ku és csak a déli Hiroo és Azabu, de nagyra értékelik a helyiek. Vannak mind megfizethető, valamint előkelő otthonok ezen a területen. A környéken található a Grand Prince Hotel, a Sheraton Miyako Hotel, a Meiji Gakuin Egyetem, a Nature Study Park és a “Platinum Dori” – egy fákkal szegélyezett sugárút éttermekkel és butikokkal. 2014-ben a Seiko watch company alapítójának történelmi rezidenciáját és birtokát körülbelül 30,5 milliárd jenért (280 millió USD) adták el.

árazás

ha megnézzük az ár egy ház és a föld Közép-Tokióban, a ház általában teszik ki mintegy 30% – át az ár, míg a föld teszi ki a fennmaradó 70%. A külvárosokban és a regionális területeken ez a szám megfordítható az olcsóbb földárak miatt. Ez nem egy kemény szabály, hanem egy általános útmutató.

ha a ház régi és romos, akkor az ingatlan ára csak földértéken, vagy akár valamivel alacsonyabb is lehet, mint a földérték, mivel pénzbe kerül a meglévő szerkezet lebontása. Az elvárás az, hogy a vevő lebontja a házat, és újat épít.

egy egyszerű favázas ház átlagosan 200 000 jen/nm-t fizet az építéshez,míg az alapvető vasbeton házak bárhol 450 000 jen/nm-ig terjedhetnek. Az árak a tervezéstől és a kivitelezéstől függően emelkednek,néhány luxus egyedi építéssel akár 1 000 000 jen/négyzetméter + költséggel.

a pontok, amelyek növelik a ház árát:

• déli fekvésű utcai homlokzat: az ingatlan déli oldala egész nap a legtöbb napfényt kapja. Mivel egy háznak általában nagyon közel vannak a szomszédai 3 oldalak, az utcai oldal az egyetlen oldal, amely a legtöbb fényt kaphatja. Ha a ház ezen oldala dél felé néz, világosabb lakóterületeket biztosít.
• széles utcában található. A legjobb szélesség 5~6 méter, bár ez ritka a legtöbb lakónegyedben Tokióban és a környező kerületekben. Minden nagyobb és az utca túl nagy forgalmú lehet. Bármely keskenyebb és nagyobb jármű nehezen léphet be az utcára (ez egyirányú út is lehet). A legtöbb utca általában körülbelül 4 m széles vagy kevesebb.
• a szélesebb utcai homlokzat növeli a föld értékét. Egy szűk utcafronttal rendelkező ház, vagy zászlórúd vagy csatabárd alakú tömb néha kevésbé kívánatos és kevésbé értékes.
• egy ház egy sarokban kiosztott.
• zónák / sűrűség.

új vásárlás

vadonatúj házat vásárolhat közvetlenül egy fejlesztőtől, amelynek 10 év garanciával kell rendelkeznie a hibák ellen. Ha a fejlesztő csődbe megy, akkor is igényt tarthat a garanciára, mielőtt a 10 év lejár. A fejlesztőnek letétet kell tartania egy engedélyezett betétfelvételi lehetőséggel. Ha a fejlesztő csődbe kerül, akkor ezt a pénzt még 10 évig megőrzik, amíg az összes garancia lejár.

régebbi ház vásárlása

megtakaríthat néhány kezdeti értékcsökkenést, amely egy vadonatúj ház megvásárlásával fordulhat elő. A 30 évesnél idősebb ház az adó értékcsökkenési szempontjából hasznos élettartamának majdnem a végén van, és állapotától függően a földérték közelében értékesíthető. Ezen régebbi házak egy részét a tulajdonosok jól karbantartották, míg mások nem, tehát hatalmas változatosság van. Természetesen nem minden régi ház lakható. Az építési ellenőrzések egyre népszerűbbek, és vannak olyan otthoni ellenőrző cégek, akik a vevő költségén végezhetnek vizsgálatot, bár az ellenőrzések közel sem olyan alaposak, mint más országokban.

házfelújítás (reform) a vállalatok a régi házak frissítésére szakosodtak, és újnak érezték magukat. Mitsui otthoni átalakítás hirdessen egy teljes otthoni felújítást egy 100nm-es ház alapján 8 fő részére.61 millió jen, de más vállalatok 5, 75 millió Jenből kezdve hirdetik az alapcsomagokat. A felújítási költségek nagymértékben változhatnak attól függően, hogy mit csinálsz, és tanácsos megvitatni a költségeket egy felújító céggel, mivel ez könnyen többe kerülhet, mint ezek a becslések.

néhány nagyon régi ház, amelyet csak az alatta lévő földterületre adnak el, a hibák elleni garancia nélkül értékesíthető. Ezt kashitanpo-menseki-nek hívják, ami azt jelenti, hogy a vevőnek nincs jogorvoslati lehetősége az eladóval szemben, ha a házban termeszek vannak, víz szivárog stb.

a lakáshitel megszerzése egy régebbi házban azonban néha kihívást jelenthet, és a banki értékelések a vártnál alacsonyabbak lehetnek. Egyes bankok egyáltalán nem kölcsönözhetnek, kivéve, ha új otthont terveznek építeni.

ház vásárlása haszonbérleti földön (bérleti jog)

Tokióban csak kevés ház van haszonbérleti földön. Tokióban az ingatlan bérleti jogának megvásárlása bárhol 60-90% között mozog annak, ami a föld megvásárlásához kerülne, ha szabad tulajdon lenne. Minato-ku-ban és Shibuya-ku-ban a bérleti jog a piaci ár körülbelül 70~90% – a, A Meguro-ku-ban és Ota-ku-ban pedig általában 60-80%.

többféle típus létezik, de a magánházak bérleti földterülete leggyakrabban a “chinshaku-ken” törvény. Ezt a törvényt aztán a régi törvényre és az új törvényre bontják. A régi rendszer alapján létrehozott lízingeket továbbra is a régi törvény feltételei kötik.

Bérleti Idő:

az új törvényt 1992-ben hozták létre, és a szokásos bérleti időtartamot az ingatlantól függetlenül 30 évben határozza meg, de hosszabb időtartamot a felek az eredeti szerződés megkötésekor állapíthatnak meg.

a régi törvény szerint a bérleti időt az épület építési módja határozta meg a földön. Erős épületek (pl. vasbeton szerkezetek) a kifejezés 30 év volt. A faszerkezetek esetében 20 év volt. Rövidebb kifejezések is léteztek. A kifejezetten nem megjelölt bérleti feltételek esetében a törvény egy kifejezést tervezett. A betonépületek esetében ez 60 év, a faszerkezetek esetében pedig 30 év volt. Még akkor is, ha a kifejezés nem volt meghatározva, nem tekinthető határozatlan bérleti szerződésnek.

földbérlet megújítása:

• új törvény: az első megújítás 20 éves, a második és az azt követő megújítás 10 év, bár mindkét fél hosszabb időtartamot állapíthat meg.
• régi törvény: betonépület = 30 év; faépület = 20 év.

mi van, ha a földtulajdonos megtagadja a bérleti szerződés megújítását?

• új törvény: Ha a földtulajdonosnak indokolt oka van, és kilakoltatási díjat fizet a bérlőnek, megtagadhatja a bérleti szerződés megújítását.
• régi törvény: a földtulajdonos elutasíthatja a megújítást azzal az indokkal, hogy maguknak kell használniuk a földet.

költségek:

további díjak és költségek merülnek fel, ha földet bérel. Ezek közé tartozik:

• havi földbérlet
• Újjáépítési díj: sok esetben díjat kell fizetnie a földtulajdonosnak annak érdekében, hogy jóváhagyást szerezzen a föld szerkezetének újjáépítéséhez. A díj a bérleti díj 5% – a lehet.

egy tipikus japán ház

Tokió 23 kórtermében egy új ház átlagos mérete körülbelül 100nm (1076 négyzetméter).ft). Tokióban a tipikus otthon egy keskeny, 3 szintes szerkezet, autóterülettel, hálószobával és fürdőszobával a földszinten, nappali/étkező/konyha a 2.emeleten, további 2 hálószoba a 3. emeleten, és néha egy kis tetőtéri fedélzet a ruhanemű szárításához. A magas földértékek és a kis tömbméretek miatt nagyon ritkán van hely a kert számára.

egy 2 szintes házban a nappali általában a 2.emeleten, a hálószobák és a fürdőszoba a földszinten található. Ennek oka az, hogy a földszint általában a ház legsötétebb része, mivel a szomszédos házak meglehetősen közel vannak, így praktikusabb a földszinten lévő alvóhely. Mivel a nappali és a konyha az, ahol a legtöbb ember tölti a nappali órákat, érdemes ezeket a 2.emeleten elhelyezni.

fürdőszoba telepítés legolcsóbb a földszinten. Többe kerül egy fürdőszoba felszerelése egy magasabb emeletre, így ezeket általában a földszinten látja.

pincék

pincék építése drágább, mivel ásatásokat, vasbetont és további tervezést igényelnek. Általában 1,5-szer annyiba kerülnek,mint egy föld feletti padló. Az alagsor méretének azonban csak egy része szerepelhet az épület teljes alapterületén a zónázáshoz, így az alagsor okos módja annak, hogy extra alapterületet kapjon.

néhány ház a földszintet alagsori padlónak nevezi, annak ellenére, hogy nem tűnik teljesen föld alatt. Ennek oka lehet egy lejtős földterület.

a pincék hátránya, hogy sok szellőzést és megfelelő vízelvezetést igényelnek. Japánban nagyon párás nyarak vannak, a pincékben pedig megfelelő szellőzés nélkül súlyos penész alakulhat ki. A párátlanítóknak éjjel-nappal működniük kell.

fontos dolgok, amelyekre figyelni kell házvásárlás előtt

értékesítési feltételek

van-e garancia a házra a hibák ellen, vagy garancia nélkül értékesítik (kashitanpo-menseki)?

építhető méret

Japánban minden földterületnek két aránya van: “Yosekiritsu” és “Kenpeiritsu”, amelyek meghatározzák a ház teljes méretének és a ház földterületének méretét.

Yosekiritsu a ház teljes térfogata vagy mérete a földhöz viszonyítva. Ezt százalékban fejezik ki. Például egy 100 nm-es földterület, amelynek yosekiritsu vagy 150% – os építési volumene azt jelenti, hogy akár 150 nm (100 nm x 150%) méretű házat is építhet (nem számítva az alagsort és a garázs egyéb juttatásait). Ezt korlátozza az elülső utca szélessége-egy keskenyebb utca a yosekiritsu ez alacsonyabb, mint az adott kerület aránya. Eg. a lakóövezetű földterület blokkjának aránya 300% lehet, de ha egy 4 méter széles utcára néz, akkor az arány 160% – ra csökken.

Kenpeiritsu az épület-föld lefedettségi arány. Ezt százalékban is kifejezik. Például egy 100nm-es földtömb, amelynek kenpeiritsu vagy 70% – os építési lefedettségi aránya azt jelenti, hogy a szerkezet lábnyoma akár 70nm (100nm x 70%) területet is lefedhet.

Tokió központjában a szárazföldek aránya általában magasabb, mint a külső területeken, például Setagaya vagy Denenchofu. Az 1.és 2. kategóriájú, alacsony emelkedésű exkluzív lakónegyedben lévő földterületek aránya általában alacsony, így az ilyen területek kívánatosak a családok számára, mivel nem olyan sűrűn zsúfoltak. A sűrűn zónás földért azonban többet fog fizetni, mivel ez nagyobb épületet tesz lehetővé.

lehetnek olyan törvények is, amelyek meghatározzák, hogy a ház milyen közel épülhet a határhoz. A nagyobb távolság jó, ha nem akarja hallani a szomszédait horkolni vagy zuhanyozni, de ez korlátozza otthona méretét is.

fontos ellenőrizni, hogy a jelenlegi ház az övezeti előírások szerint épült-e. Egyes házak meghaladhatják ezeket, mivel az előző tulajdonos nem regisztrált kiegészítéseket tett. Ez korlátozhatja a finanszírozási lehetőségeket, és általában teljes készpénzes vásárlást igényel.

épületmagasság

egyes területek korlátozhatják az épület magasságát. Kategória kizárólag alacsony emelkedésű lakóövezetek magassága 10 ~ 12 méter. A magassághatárok gyakoriak lehetnek a kijelölt környékeken is Festői vagy tájzónák.

a Tűzoltóságról szóló törvény korlátozhatja a zászlórúdon vagy a csatabárdon lévő házakat csak 2 szintesre.

utcai hozzáférés

az utca minimális szélessége 4,0 méter. Míg Tokióban könnyen megtalálhatja a szűkebb utcákat, a törvények előírják, hogy ezen utcák földtulajdonosai lerövidítsék földjüket házuk újjáépítésekor. Ha egy régi házat vásárol egy keskeny utcán, ellenőrizze, hogy van – e szükség “visszaesésre” – ez azt jelenti, hogy az újjáépítés során le kell rövidítenie a blokkot, hogy az utca szélesebb legyen.

a 4 méternél kisebb utcák nehezen megközelíthetők a tűzoltóautók, a mentőautók és a mozgó teherautók számára.

Japánban az utcák lehetnek magán-vagy közutak. Néhány kisebb hátsó utca magánút, amelynek lehet egy tulajdonosa, vagy az utca mentén lévő összes földtulajdonos közös tulajdonában lehet. Ha a ház és a föld közös tulajdonban van az előtte lévő magánúton, előfordulhat, hogy meg kell osztania az utcai javítások költségeit.

a ház minimális legális utcai homlokzata 2m – elegendő szélesség ahhoz, hogy egy autó a blokkon parkolhasson. Ha az utcai homlokzat ennél kisebb, akkor tilos a föld szerkezetének újjáépítése (Sai-kenchiku-fuka néven). Is, ha a ház nem egy útra néz, hanem egy kis utat vagy egy vízi utat burkolt, akkor előfordulhat, hogy nem tudja újjáépíteni a helyi önkormányzat engedélye nélkül. Kockázatos olyan ház vásárlása, amelyhez csak útvonalon vagy fedett vízi úton lehet hozzáférni, mivel a szomszédok nem kötelesek kiszélesíteni az utat, és tűzoltókocsik vagy szemeteskocsik sem férhetnek hozzá. Azt is tapasztalhatja, hogy a bankok kevésbé hajlandók finanszírozást nyújtani.

ellenőrzőlista a dolgokat, hogy kérdezze meg ingatlanügynök

• van-e a ház bármilyen garancia hibák ellen?
• az utca magán vagy nyilvános?
• hol helyezkednek el az út alatt a szennyvíz -, gáz-és vízvezetékek, és hol csatlakoznak a hálózathoz?
• milyen széles az utca és milyen széles a földtömb utcai homlokzata?
• újjáépíthető-e a ház, vagy tilos (sai-kenchiku-fuka)?
• a ház a jelenlegi méretszabályozás szerint épült (yosekiritsu és kenpeiritsu) ?
• kijelölték-e a Föld bármely részét a jövőbeli úttervezésre?
• tud-e az eladó a ház meglévő hibáiról? (Ezt fel kell tüntetni a vevőnek az eladáskor átadott Szerződéssel kapcsolatos dokumentumokban is)
• az ingatlan visszanyert földterületre, korábbi tavakra, folyómederekre vagy mocsaras területekre épült? (Rendelkezésre állnak földkockázati térképek. Kattintson ide további információkért a földrengés veszélyes területeiről és a cseppfolyósítási kockázati területekről)