Öntároló befektetési lehetőség

az öntároló valódi kereskedelmi fejlesztése az 1960-as évek végén kezdődött az öntároló üzlet úttörői által, akik felismerték a lakossági és kereskedelmi Tárolás iránti növekvő igényt. Ezek voltak az ingatlanfejlesztők, akik merészkedtek, és megteremtették a színpadot az iparág számára, amelyet ma ismerünk–egy olyan iparág, amely megduplázódott.

az öntároló ipar nem különbözik bármely más iparágtól, ha összehasonlítjuk a kereslet-kínálat közgazdaságtanát. Ahogy nőtt a lakossági és kereskedelmi Tárolás iránti kereslet, úgy nőtt az azt ellátó létesítmények iránti igény is. Az elmúlt 25 évben tapasztalt óriási ipari növekedés a termék gazdasági és személyes előnyeinek nagyobb tudatosságának tulajdonítható. Ez a folyamatos kereslet növekedése, összeállt kiváló befektetési potenciállal, tette self storage egyik vezető növekedési iparágak az országban 1978 óta.

miután egy iparág keresletét megalapozták, az ahhoz szükséges áruk vagy szolgáltatások hajtóereje mindig a tőke és a megtérülés volt. Ahhoz, hogy megértsük az önálló tárolás potenciálját, mint befektetést, először meg kell értenünk az alapvető közgazdaságtant. Az 1. táblázat egy tipikus öntároló fejlesztés pénzügyi modellje, amely elmagyarázza az ilyen befektetés “alsó sorát”. Vannak különböző önálló tárolási fejlesztési költségek különböző piacokon szerte az országban. Ezért ez a modell a nemzeti iparági átlagokat használja az egyedi fejlesztési költségek, bérleti díjak és projektméret ábrázolására. A teljes költség 20% – ának megfelelő tőkerészesedést feltételez, a fennmaradó 80% – ot finanszírozzák.

A tárolási egységek beruházási költsége

Cashflow elemzés

az 1.táblázatban szereplő “Cash Flow kimutatása” azt mutatja, hogy egy 40 000 nettó bérelhető négyzetméteres önálló tároló létesítmény, egy 9 dolláros négyzetméterenkénti éves bérleti díjakkal rendelkező piacon, 450 000 dollárt fog generálni bruttó éves bérleti díjak 100 százalékos kihasználtság mellett. Az egyéb bevételek késedelmi díjakból, kiskereskedelmi értékesítésből, adminisztratív díjakból, teherautó-bérleti jutalékokból stb., és általában 5 százalékos kiegészítő jövedelmet jelent.

a teljes tervezett jövedelem 10% – os kiigazítása gyakori, mert normális tervezett üresedési és beszedési veszteségeket jelent. A legalább 90% – os átlagos kihasználtság elérése és fenntartása minden fejlesztés célja kell, hogy legyen, és fel kell használni a projekt befektetési potenciáljának értékelésére.

a normál működési költségek általában 2,75 USD-tól 3 USD-ig terjednek.25 bruttó négyzetméterenként a fejlesztés. Ez a költségeltérés a különböző piacokon változó költségeknek köszönhető, mint például az ingatlanadók, a vezetői fizetések és a közüzemi költségek.

a nettó működési bevétel (NOI) a fejlesztés működési költségek kifizetése utáni bevételének egyenlege. A lehető legmagasabb NOI fenntartása rendkívül fontos, mivel a létesítmény jelenlegi és jövőbeli értékének meghatározására szolgál. A NOI – nak a fejlesztés tényleges bruttó jövedelmének 60-67 százalékának kell lennie.

az adott pénzügyi modell Adósságszolgálata 1,59 millió dolláros hitelösszegen, 10 százalékos kamatlábon és 25 éves amortizációs rátán alapul. Az adósságszolgálat teljes mértékben a hitelezővel tárgyalt pénzügyi megállapodástól függ. A befektető pénzügyi helyzete és a hitelező kockázati megítélése gyakran meghatározza a kamatlábat, a hitel összegét és az amortizációs időszakot.

a fejlemény tényleges NOI-jának és az idővel fizetendő adósságszolgálatnak a meghatározásával egy tervezett cash-flow származik. Az 1. táblázatban szereplő pénzügyi modellben a 397 615 dolláros befektetés 117 761 dolláros pozitív cash flow-t, vagyis 29,6 százalékos “cash-on-cash” megtérülést eredményezett. Ez egy tipikus ROI az öntároló befektetők számára, ami az iparág óriási növekedésének egyik fő oka az elmúlt 25 évben.

mik Self Storage fejlesztési költség

is szerepel az 1.táblázatban egy teljes listát az átlagos fejlesztési költségek indításakor a self storage üzlet. Itt is vannak változók, de a legtöbb csak a tényleges költsége a föld és önálló tároló egységek építési költségek.

a fejlesztés megvalósíthatóságának meghatározásához az egyik legnagyobb változó és az egyetlen legmeghatározóbb tényező a föld tényleges költsége a fejlesztéshez. A benyújtott pénzügyi elemzés azt jelzi, hogy a föld vételára 3,25 dollár négyzetméterenként. Mivel azonban a telek lefedettsége körülbelül 45,91 százalék, a föld nettó költsége nettó bérelhető négyzetméterenként 6,82 USD. A fejlesztés nettó bérelhető alapterülete teljesen függ a webhely megengedett lefedettségétől. A nettó bérelhető lefedettség maximalizálása a helyszínen olyan tényezőktől függ, mint a zónázási kudarcok, a szolgalmak, a közművek, az építési kód megfelelőségi követelményei, valamint a hely topográfiája és tényleges fizikai elrendezése. A normál helyszíni lefedettség 35% – tól 50% – ig terjed.

ami az építési költségeket illeti, a helyszíni munkák és a közművek a legnagyobb változó költségek. A normál webhelyfejlesztési költségek 4 dollár között mozognak.25-8 dollár, és ismét teljesen függ a webhely tényleges topográfiájától és fizikai elrendezésétől. Tisztítás/kivágás, ásatás, viharelvezetés, közművek stb., minden webhely specifikus, és költségeik webhelyenként változnak. Az önálló tárolási tapasztalattal rendelkező építőmérnök foglalkoztatásának biztosítania kell, hogy ezek a költségek minimalizálódjanak. Óvakodj a piaci érték alatti földköltségektől. Leggyakrabban az alacsony földár azt jelenti, hogy olyan probléma merül fel, amely nagy helyszíni fejlesztési kiadásokat igényel.

természetesen az önraktározás költsége a termék típusától függ. Az építési költségek azonban csak kismértékben változnak a földterület és a területfejlesztés változó költségeihez képest. Az építkezés átlagos költsége, beleértve a helyszíni munkát/közműveket, bruttó épület négyzetméterenként 23-28 dollár, vagyis a teljes fejlesztési költségvetés körülbelül 67 százaléka.

a fennmaradó fejlesztési költségek csak kismértékben változnak, kivéve a finanszírozási költségeket és a kamatokat. A befektető pénzügyi helyzete és tárgyalási képessége határozza meg ezeket a költségeket. A tipikus self storage fejlesztési költség tól $34 $42 per bruttó épület négyzetméter. Ez az eltérés ismét a földtől, az építéstől és a finanszírozási költségektől függ. Fontos azonban megjegyezni, hogy összefüggés van a piaci bérleti díjak és a fejlesztési költségek között. Minél magasabbak a költségek egy piacon, annál magasabbak lesznek a bérleti díjak.

Miért Fontosak A Pénzügyi Előrejelzések?

a rendelkezésre álló pénzügyi modell azt jelzi, hogy egy 397 615 dolláros befektetés 29,6 százalékos készpénz-készpénz megtérülést eredményez, miután a fejlesztés 90 százalékos kihasználtságot tartott fenn. Ezenkívül azt mutatja, hogy a vállalkozás jövőbeli piaci értéke 10 százalékos kapitalizációs ráta és a meglévő pénzügyi feltételek alapján 2,85 millió dollár lenne. Ezért egy befektető 864 425 dolláros nyereséget realizálhat az üzlet jövőbeli értékesítésekor.

egy másik fontos pénzügyi statisztika, amelyet észre kell venni, az 1.táblázatban szereplő modell nullszaldós kihasználtsága. Ez a modell azt tervezi, hogy a 65 százalékos kihasználtság fedezi az összes működési és adósságszolgáltatási költséget. Normál nullszaldós occupancies az adósság szolgáltatások self storage foglalkozik tartomány 60 százalék 72 százalék. Ez jóval alacsonyabb a normál nullszaldós occupancies más típusú ingatlan. A self storage fejlesztésekhez kapcsolódó átlagosnál alacsonyabb nullszaldós kihasználtság minimalizálja a befektető kockázatát, és nagyobb rugalmasságot biztosít a piaci vagy gazdasági ingadozások kezelésére.

értsd meg, hogy a pénzügyi modellek csak előrejelzések. Számos belső és külső tényező befolyásolhatja a fejlesztés általános pénzügyi teljesítményét és a befektető megtérülését. Az 1. táblázatban szereplő pénzügyi modell azonban valóban reprezentálja a tipikus önraktározási üzletet, és azt vetíti előre, amit a befektető általában elvárhat a befektetésétől. A Self storage az egyik legjobb befektetési eszköz, amely ebben az országban elérhető.

a Self Storage sikeres befektetés?

az ingatlanbefektetések összehasonlításának egyik legjobb módja az önraktározás és az egyéb ingatlanbefektetések teljesítményének vizsgálata az elmúlt évtizedben. Nemrégiben a cégem mélyreható tanulmányt készített a többcsaládos, irodai, kiskereskedelmi és önálló tárolási fejlesztések teljesítményéről Texasban, Oklahomában, Új-Mexikóban, Coloradóban és Louisianában az elmúlt 10 évben. A tanulmány az 1980 és 1987 között megnyílt és az 1980-as évek közepén ezekben az államokban kezdődő gazdasági recesszió idején működő fejlemények meghibásodási arányára összpontosított. a tanulmány eredményei a következők:

• Multifamily = 58%-os meghibásodási arány
• Office = 63%-os meghibásodási arány
• Kiskereskedelem = 53% – os meghibásodási arány
• Self storage = 8% – os meghibásodási arány

az FDIC vagy RTC ingatlanportfóliójában eladásra kerülő self storage ingatlanok száma lényegesen kevesebb volt, mint más ingatlanok ugyanebben az időszakban. Az önraktározási kudarcok 8 százalékából jelentős számú vállalkozást vettek vissza a pénzügyi intézmények, mert más ingatlanokra nyújtott hitelek fedezete volt.

miért van lényeges különbség a sikerben az önraktározás és az egyéb ingatlanok között? Melyek azok a kulcsfontosságú elemek, amelyek az önálló tároláshoz extra előnyt biztosítanak a nehéz gazdasági idők túléléséhez? Az első dolog, amit a befektetőnek meg kell értenie, az, hogy mi történik a végfelhasználóval–lakossági és kereskedelmi ügyfelekkel–a piacgazdaság ingadozása során.

Self Storage Market

azokban az időkben, amikor a piac gazdasági fellendülést tapasztal, az üzlet virágzik, a foglalkoztatási lehetőségek növekednek, és az új és meglévő családi házak értékesítése emelkedni kezd. Az ember azt várná, önálló tárolási tulajdonságok jól; leggyakrabban, ők. A tipikus self storage property rent rolls értékelése ez idő alatt általában a mobil ügyfelek magas százalékát mutatja–az első alkalommal a piacra lépő emberek vagy az ügyfelek “felvásárolják” az induló otthonokat.

a kereskedelmi oldalon a megnövekedett üzleti tevékenység az öntároló kereskedelmi bérlők megnövekedett mennyiségét jelenti. Ezzel szemben, amikor a gazdaság kezd akadozik, ugyanez történik az üzleti, a foglalkoztatás és az ingatlan általában. A fordított hatás azonban továbbra is ugyanazt a mobilitást okozza, amely leggyakrabban az önraktározást szolgálja. Az emberek elkezdenek kiköltözni a piacról, vagy eladni otthonaikat, és kisebb lakásokba vagy lakásokba költöznek.

kereskedelmi vállalkozások leépítés, vagy nézd meg, hogy önálló tároló egy gazdaságosabb eszközök tárolására készletek. A megdöbbentő gazdaság negatív hatással van az önálló tárolásra, de nézd meg, hogyan viszonyulnak az önálló tárolási tulajdonságok más ingatlanprojektekhez. A gazdaság visszaesése során a többcsaládos foglaltság 25% – kal, míg az irodai és kiskereskedelmi foglaltság 30% – kal csökken. Kik az iroda és a kiskereskedelmi bérlők? Azok a vállalkozások, amelyek vagy kudarcot vallottak, csökkentették a működésüket, és olcsóbb ingatlanra költöztek, vagy teljesen más piacra költöztek. Ez az irodai és kiskereskedelmi ingatlanok bevételkiesése, és nem térül meg, amíg a piac gazdasága nem javul.

az önálló tárolás szintén kezdeti csökkenéssel jár, amely piaconként különbözik, de általában átlagosan 15-20 százalék között van. Azonban egy tipikus tőkeáttételi self storage tulajdonság van egy nullszaldós kihasználtság aránya között 60 százalék és 72 százalék. Hasonlítsa össze ezt a tőkeáttételes többcsaládos, irodai és kiskereskedelmi ingatlanokkal, amelyek 80 és 90 százalék közötti nullszaldós kihasználtsággal rendelkeznek. Melyik ingatlanbefektetésnek van több tere a piaci visszaesések elnyelésére?

Self Storage bérleti üzlet

a bérleti díjak egy másik kulcs a Self storage tulajdonságok sikeréhez. A tanulmányunkban megkérdezett ingatlanok átlagos éves bérleti díja a következő:

• Multifamily – $7,5 – $12 négyzetméterenként
• Iroda – $14 – $24 négyzetméterenként
• kiskereskedelmi – $16 – $20 négyzetméterenként
• Self storage – $ 6,5 – $12 négyzetméterenként

Self storage bérleti díjak tartoznak a tartomány más ingatlan projektek. Nem ritka, hogy az ügyfelek ugyanannyit vagy többet fizetnek négyzetméterenként a tárolásért, mint egy lakásban való tartózkodásért. Ez a bérleti díj-összehasonlítás még tanulságosabb, ha összehasonlítjuk a bérleti díjakat az ingatlantípusonkénti átlagos fejlesztési költségekkel. A vizsgált ingatlanok átlagos fejlesztési költsége a következő:

• Multifamily–60-70 USD / négyzetláb
• Iroda–50-100 USD / négyzetláb
• Kiskereskedelem–50-80 USD / négyzetláb
• saját Tárolás–34-42 USD / négyzetláb

ha összehasonlítjuk mind a bérleti díjakat, mind a bérleti díjakat a teljes fejlesztési költségek, az önálló tárolás leggyakrabban valamivel kevesebb bérleti díjat jelent. De self storage van egy teljes fejlesztési költség, amely egy harmadik-fele, hogy a többcsaládos, irodai vagy kiskereskedelmi ingatlanok. A befektető számára ez azt jelenti, hogy jelentősen kevesebb befektetést vagy hitelösszeget kell kiszolgálni, miközben összehasonlítható bérleti díjakkal rendelkezik más ingatlanbefektetésekkel.

a működési költségek és a tényleges irányítási követelmények egy másik kulcsfontosságú elem, amely vonzó a befektetők számára. Mint korábban említettük, az önálló tárolás működési költségei 2,75 USD-tól 3,25 USD-ig terjednek nettó bérelhető négyzetméterenként. Hasonlítsa össze ezt a vizsgált egyéb ingatlanok működési költségeivel, amelyek négyzetméterenként 3,50 dollártól 5 dollárig terjednek. Az apartmanoknak, irodáknak és kiskereskedelmi ingatlanoknak folyamatosan fenn kell tartaniuk az alapokat, a készülékeket, a vízvezetékeket, az elektromos berendezéseket és számos egyéb karbantartási problémát, amelyek általában karbantartó személyzetet igényelnek.

vannak lakások “make-readies” és a belső átalakítás az új iroda és a kiskereskedelmi bérlők. Összehasonlításképpen, az önálló tárolásnak általában egy vagy két vezetője van, és nagyon kevés a karbantartási “fejfájás”, amely a “bentlakó” bérlőkhöz kapcsolódik. Általában egy self storage befektető nagyon kevés a kapcsolódó problémák más ingatlan.

a” lényeg ” összehasonlításában self storage más ingatlan befektetések, hogy a befektető tudja megvalósítani sokkal magasabb ROI a tipikus self-storage ingatlan, mint más ingatlan befektetések. Másodszor, a befektető kezdeti befektetése az egyéb ingatlanbefektetések által megkövetelt harmadik vagy fele. Az alacsonyabb fedezeti kihasználtság miatt a befektetőnek hamarabb kell előre jeleznie a befektetési cash flow-t, és a gazdasági visszaesésekkel, valamint az alacsonyabb kihasználtságra és bérleti díjakra gyakorolt hatásukkal kapcsolatban sokkal alacsonyabb kockázati elemet kell figyelembe vennie. A befektetőnek nem kell aggódnia a bérlői fejlesztésekkel vagy a folyamatos karbantartással kapcsolatos további tőkekövetelmények miatt.

a self storage-ba történő befektetés fent említett előnyei voltak és továbbra is a siker kulcselemei. Az öntároló ipar jövője nagyon fényes. Az ipar továbbra is Érett együtt a kereslet annak használatát. Azok a befektetők, akik a Self storage-ba merészkednek, felfedezik, mit tettek az iparág úttörői 25 évvel ezelőtt: a Self storage az egyik legjobb befektetési eszköz ebben az országban, most és a jövőben.

letöltés & 1. táblázat megtekintése: pénzügyi modell
A. pénzforgalmi kimutatás
B. fejlesztési költség kimutatása éves
C. projekt SPECIFIKÁCIÓK
D. fejlesztési pénzügyi változók
E. fejlesztési pénzügyi kimutatások