Que vous achetiez un appartement qui a besoin d’une rénovation complète avant d’emménager, ou que vous souhaitiez rénover votre demeure actuelle (a) à temps pour le bébé, (b) avant que le plafond de la salle de bain ne s’effondre ou (c) pendant que vous êtes assez pressé pour profiter des fruits du travail de votre entrepreneur, vous devrez commencer avec un sens réaliste du timing.

« La plupart des gens pensent au temps que prend la rénovation elle—même — à partir du moment où l’entrepreneur intervient et commence la démolition — mais ce n’est qu’une partie de l’histoire », explique Fraser Patterson, PDG de Bolster – une entreprise de New York qui a conçu un processus transparent et agréable pour les propriétaires de New York effectuant des rénovations majeures. « Lorsqu’elle est correctement planifiée par une équipe de rénovation qualifiée, la rénovation proprement dite de l’intestin — qui consiste à tout enlever de votre appartement, jusqu’aux poteaux — peut prendre entre trois et 12 mois. Mais cela peut prendre autant de temps pour lancer le projet. »

Voici combien de temps vous devez vous attendre à ce que cela prenne pour planifier et effectuer une rénovation de l’intestin à New York.

Première étape: Décidez comment vous voulez que votre projet soit livré et engagez un architecte (1 à 2 semaines si vous êtes efficace et identifiez immédiatement un bon candidat; 2 semaines à 2 mois si le processus traîne)

Il y a trois façons d’aborder toute rénovation, explique Patterson.

« Le premier et le plus simple est le « Build Only », dans lequel vous engagez un entrepreneur général pour gérer votre projet sans dessins, ou sur la base des dessins existants d’un architecte », dit-il.  » C’est idéal pour une rénovation simple et directe qui implique très peu de travaux de conception. »

En règle générale, un projet de construction uniquement coûtera moins de 200 000 $ et le propriétaire pourra choisir ses propres finitions. Cependant, à New York, où peu de choses sont simples, il n’est pas rare d’avoir besoin de l’approbation du département des bâtiments pour votre rénovation, et la gestion de votre bâtiment peut toujours vous obliger à embaucher un architecte.

La deuxième option est la conception et la construction, dans laquelle vous embauchez un entrepreneur général et un architecte qui travaillent ensemble pour livrer votre projet. Patterson recommande cette approche aux propriétaires sensibles au budget qui effectuent des rénovations intestinales plus petites — à New York, cela signifie des projets qui coûteront moins de 500 000 $.

La troisième option est la conception-Soumission-construction, idéale pour les projets complexes, axés sur la conception et plus coûteux.

 » Vous embauchez d’abord un architecte, qui conçoit votre projet et le soumissionne ensuite à plusieurs entrepreneurs », explique Patterson. « Il fournit une équipe de conception plus impartiale et des résultats de construction potentiellement de meilleure qualité en raison de la concurrence accrue des entrepreneurs. »

Dans le cas de deux clients de Bolster, de deux jeunes professionnels et de propriétaires pour la première fois qui voulaient rénover leur coopérative de trois chambres à coucher Cobble Hill, une approche de conception et de construction était la bonne solution. (Cliquez ici pour voir une chronologie PDF de leur projet, et ici pour voir la soumission réelle du projet.)

Bolster a réuni une équipe de rénovation composée d’un architecte primé, David Yum, et de l’entrepreneur Aaron Borenstein. En tant qu’architecte, le rôle de Yum était de considérer la vision du couple pour leur appartement et de définir les paramètres du projet en termes de style de vie et de fonctionnalité. Et en tant qu’entrepreneur, Borenstein a défini le coût et le calendrier de la rénovation, et a supervisé la construction.

Les propriétaires de Cobble Hill

Deuxième étape: Établissez vos plans (4 à 16 semaines)

Maintenant que vous avez engagé votre architecte, quelle est la prochaine étape? Tout d’abord, à moins que votre immeuble ne soit neuf, votre architecte devra effectuer une étude physique de votre appartement afin de comprendre son espace et sa structure. Au fur et à mesure que l’architecte se familiarise avec votre maison et commence la conception schématique — les premiers plans et diagrammes en deux dimensions du projet, qui couvriront ses concepts généraux -, vous discuterez de vos besoins et de vos préoccupations. Ce processus prendra au moins deux semaines, mais pourrait durer plus longtemps, car comme de nombreux rénovateurs, vous pourriez envisager d’autres idées ou de nouvelles directions qui divergent de votre plan initial.

Au cours de la phase suivante development développement de la conceptionthe les détails les plus fins de la rénovation sont mis en évidence, y compris les produits spécifiques qui seront installés; ce processus prend environ quatre à huit semaines, explique Patterson.

Enfin, des dessins de construction sont réalisés pour déterminer la forme, l’assemblage et les matériaux exacts pour la rénovation. Cela peut prendre de huit à seize semaines.

Une salle de bain récemment rénovée dans l’appartement de Cobble Hill

Troisième étape: Soumissionner le projet (2 à 4 semaines)

Si vous avez opté pour une approche Conception-Soumission-construction pour votre rénovation, à ce stade, vous soumettrez le projet à plusieurs entrepreneurs pour obtenir les meilleures offres de valeur.

« Le plus important est de créer un processus d’appel d’offres où l’on compare des pommes à des pommes », explique Patterson, ce qui signifie que les dessins et les spécifications de votre architecte sont suffisamment clairs et complets pour présenter des offres similaires les unes aux autres.

Au cours de cette étape du processus de rénovation, les entrepreneurs potentiels peuvent vous répondre avec des questions et des propositions d’approches alternatives — telles qu’un atelier d’usine ou une méthode de construction différente qui impliquent moins de main—d’œuvre, de temps ou de dépenses – et ils utiliseront probablement également différents formats de tarification. Votre architecte devrait vous guider dans l’analyse des différences entre l’approche, l’expérience et les prix de chaque entrepreneur. Selon la complexité de votre projet, la production d’une offre finale peut prendre entre deux et quatre semaines; la disponibilité des sous-traitants et des fournisseurs, ainsi que la tarification, sont des variables qui peuvent allonger le processus.

Si vous suivez la route Conception-construction, le processus sera plus rapide. Dans le cas du couple Cobble Hill mentionné ci-dessus, leur entrepreneur a pu éviter la courbe d’apprentissage abrupte que le processus de Conception-Soumission-construction implique souvent; il a fourni une offre précise et détaillée, ainsi qu’un rapport de risque décrivant l’exposition financière des propriétaires aux dépassements de coûts. Ensuite, Yum et Borenstein ont travaillé avec les propriétaires sur la sélection des luminaires et des finitions afin qu’ils puissent être commandés et livrés à temps pour la construction.

Couloir de l’appartement de Cobble Hill, après rénovation

Quatrième étape: Approbations (8 à 16 semaines)

Que votre appartement soit une coopérative ou un condo, vous devrez demander à votre immeuble la permission de faire votre rénovation, qui sera décrite dans une entente de modification. Ces accords couvrent les conditions d’assurance, les règles de travail, les dépôts de garantie, les procédures et les horaires; vous devrez également soumettre un ensemble de plans qui énonce clairement la portée de votre projet.

Une fois que votre bâtiment a approuvé la rénovation, il approuvera les demandes de permis auprès du Département des Bâtiments (DOB). Toute rénovation au-delà des finitions décoratives et des menuiseries intégrées nécessitera des autorisations officielles de la ville; notez que si vous habitez dans un quartier historique, votre demande devra également être adressée à la Commission de préservation des monuments, même si aucun travail n’est effectué à l’extérieur public du bâtiment. Les demandes de projets qui nécessitent des travaux extérieurs doivent détailler les conditions existantes et proposées; attendez-vous à un processus d’approbation plus long pour cela. Et même si vous n’avez pas besoin de passer par le LPC, préparez-vous à ce que le DOB pose des questions sur votre application, un va-et-vient que votre architecte vous aidera à naviguer.

Des complications peuvent survenir à ce stade. Les propriétaires de Cobble Hill, par exemple, ont eu une mauvaise surprise lorsqu’ils ont soumis leurs plans: à leur insu, les anciens propriétaires de leur appartement avaient effectué des rénovations illégales qui avaient entraîné des hold-up, prolongeant la durée de leur projet de quatre mois de plus que prévu.

Il convient également de noter que même sans de tels accrocs, le DOB entraîne souvent des retards de demandes, en particulier pendant la saison de rénovation, qui s’étend de la fin de l’hiver au début du printemps. Et comme chaque maison est différente, il peut être difficile d’évaluer exactement le temps que prendront les approbations. C’est pourquoi il est essentiel d’avoir un accélérateur dans votre équipe de projet — que votre architecte embauchera et dirigera — pour vous aider à naviguer dans la bureaucratie de la ville.

Cinquième étape: Construction (3 à 6 mois)

Enfin, vous êtes prêt à passer à la rénovation proprement dite. Naturellement, cela prendra le plus de temps — de quatre à vingt-quatre semaines, selon votre projet. Un signe d’un bon entrepreneur est qu’il fournira une feuille de route décrivant les différentes étapes afin qu’il n’y ait pas de surprises majeures.

Une rénovation de l’intestin commence par la démolition, à partir de laquelle le travail passe d’une échelle macro à une échelle micro. La charpente et la menuiserie brutes sont installées, puis la plomberie et l’électricité brutes; à ce stade, les ouvriers du moulin pourront prendre des mesures pour les armoires personnalisées. Les cloisons sèches sont installées et les finitions de plancher appliquées, suivies des armoires, des luminaires et des accessoires. Enfin, les murs sont peints et la rénovation est terminée.

Pour l’appartement de Cobble Hill, la construction a duré quatre mois et demi, dont six semaines de retards en raison de complications liées au permis de fin d’études et à la période des fêtes. (Voir un journal photographique de l’ensemble du processus ici.) Yum est resté à portée de main tout au long pour aider les propriétaires à résoudre tous les problèmes découlant de circonstances imprévues.

« Chaque projet est à bien des égards une entreprise unique, et le processus est complexe », explique Patterson. « Ainsi, un projet réussi n’est pas déterminé par les incidents inconnus, car ceux-ci sont presque inévitables, mais par la façon dont votre équipe réagit et résout ces situations imprévues. »

Étape 6: Inspections et clôture du projet (1 à 6 semaines)

Pendant la construction, la ville effectuera des inspections de plomberie et d’électricité; une fois tous les travaux terminés, il y aura une inspection finale avant que le DOB ne signe la rénovation.

Avant cette inspection, vous parcourrez la rénovation avec votre architecte pour vous assurer que tout est en ordre. Pour le projet Cobble Hill, une fois la construction de Borenstein terminée, Yum a inspecté la maison, rempli les documents de DOB et a demandé à l’expéditeur de les soumettre en personne. Borenstein a également donné aux propriétaires une liste de punch pour documenter les imperfections ou les tâches en suspens qui devaient être bouclées avant de soumettre leur paiement final. Cela n’a pris que deux semaines, mais dans certains cas, cela pourrait aller jusqu’à six si les examinateurs du plan sont occupés; cela dit, les propriétaires peuvent toujours utiliser l’appartement avant l’approbation finale de la DOB.

Dans l’ensemble, il est utile de garder à l’esprit à quel point une rénovation peut être complexe. « La rénovation n’est pas comme construire une voiture pré-conçue dans les conditions parfaites d’une chaîne de montage, mais plutôt comme restaurer cette voiture antique, pleine de charme, mais pleine de mystères sous la surface », explique Patterson. « C’est pourquoi vous avez une bonne équipe de professionnels, comme avoir un bon médecin à la table d’opération pour gérer l’inattendu. »

Chaque année, les New-Yorkais gaspillent plus de 700 millions de dollars suite au processus de rénovation habituel. Bolster est différent, en utilisant une approche scientifique pour vous mettre en relation avec des professionnels de la plus haute qualité et garantir financièrement la livraison de votre projet à un prix équitable, le tout sans frais supplémentaires.

Pour démarrer votre grand projet de rénovation domiciliaire, visitez bolster.us ou appelez le (929) BOLSTER.

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