De l’Alaska à l’Alabama, environ 50 000 installations de stockage en libre-service sont dispersées dans tout le pays. C’est à peu près le même nombre d’établissements McDonald’s, Starbucks et Subway aux États-Unis combinés. Ces installations sont à la base de l’industrie américaine du self-stockage, qui devrait générer des revenus de 37 milliards de dollars en 2019.

Dans chacune de ces installations d’entreposage en libre-service, les gens paient un loyer — généralement au mois — pour stocker leurs affaires dans des unités de différentes tailles. Ils pourraient ranger des meubles, des œuvres d’art, des appareils électroménagers, des téléviseurs, des documents, des décorations de Vacances, du vin, des véhicules, des bateaux ou des véhicules récréatifs. De nombreuses petites entreprises comptent sur des unités de stockage en libre-service pour conserver leur équipement, leur inventaire et leurs fournitures. Certains clients ont même converti des unités de stockage en « grottes d’homme » et « hangars » haut de gamme. »

Chacune de ces propriétés d’entreposage en libre-service n’est pas seulement un entrepôt pour nos marchandises — chaque installation est également une petite entreprise. Et cela peut être une entreprise lucrative, à cela. Selon une estimation, la marge bénéficiaire typique d’une entreprise de self-stockage aux États-Unis est de 11%. C’est bien au-dessus des marges bénéficiaires de nombreux autres types de petites entreprises; par exemple, la marge bénéficiaire typique d’un restaurant varie de 3% à 5%.

Compte tenu de ces chiffres, démarrer une entreprise de stockage en libre-service semble assez attrayant, n’est-ce pas? C’est sûr. Cependant, quiconque envisage de créer une entreprise de stockage en libre-service doit regarder au-delà des bénéfices et peser les considérations pratiques:

• Combien cela coûtera-t-il pour démarrer une entreprise de stockage en libre-service?
• Quel type de recherche et de planification devez-vous faire avant de démarrer une entreprise de self-stockage?
• Devriez-vous acheter une installation d’entreposage en libre-service existante?
• Devriez-vous construire une installation de stockage en libre-service à partir de zéro?
• Comment allez-vous gérer et commercialiser votre installation d’entreposage en libre-service?

Ce sont de grandes questions, bien sûr, mais démarrer une entreprise de self-stockage est une grande entreprise. Suivez-nous pendant que nous vous guidons à travers ce qu’il faut pour démarrer une entreprise de stockage en libre-service.

Combien Cela Coûtera-t-il pour démarrer une entreprise de Self-Stockage?

Avant de rechercher des emplacements pour une installation d’entreposage en libre-service — que vous envisagiez d’acheter une installation existante ou d’en construire une nouvelle —, vous devrez faire quelques chiffres.

Au début, vous aurez besoin d’une bonne idée du coût de l’accès au self-stockage. Les chiffres varieront considérablement en fonction de divers facteurs, tels que l’emplacement, les coûts d’acquisition, les coûts fonciers et les coûts de construction des installations. (Nous entrerons dans les détails plus tard.)

Non seulement vous devez penser aux coûts d’achat ou de développement d’une installation, mais vous devez également examiner d’où proviendra l’argent:

• Avez-vous suffisamment d’actifs liquides pour acheter ou développer vous-même une installation de self-stockage? Pouvez-vous vous permettre d’affecter ces actifs à une installation de stockage en libre-service?
• Avez-vous besoin de souscrire un prêt d’acquisition ou de construction ?
• Avez-vous besoin de recruter des investisseurs en self-stockage pour aider à financer une opération d’acquisition ou de développement?

Après avoir répondu à ces questions, vous devrez déterminer combien cela coûtera pour exploiter l’installation une fois qu’elle sera à vous. Est-ce que vous et votre famille allez le gérer par vous-même? Devrez-vous embaucher du personnel pour l’exploiter? Serait-il préférable de laisser le côté des opérations à une société de gestion tierce? Avez-vous besoin d’installer un logiciel de gestion des installations tel que SiteLink ? En fin de compte, combien de temps voulez-vous passer à gérer une installation de self-stockage?

N’oubliez pas qu’une installation d’entreposage en libre-service est plus qu’une structure. C’est une affaire.

Pour entrer dans le secteur du stockage, vous devrez presque certainement débourser des millions de dollars pour acheter ou construire une installation et pour couvrir diverses dépenses d’exploitation, en particulier la masse salariale et les taxes. Un rapport publié au début de 2018 par la société immobilière commerciale CBRE montre que les taxes immobilières représentaient 28% de toutes les dépenses d’exploitation en libre-service, les coûts de gestion sur site et hors site engloutissant 38% supplémentaires des dépenses d’exploitation.

Quel Type de Recherche et de planification Devez-vous faire Avant de démarrer une entreprise de Self-Stockage?

Une fois que vous avez réfléchi de haut niveau au démarrage d’une entreprise de stockage en libre-service, il est temps de faire des recherches. Toute cette recherche ira dans une étude de faisabilité qui, comme son nom l’indique, vous dira si l’idée d’entreprise est réalisable. Vous pourriez être en mesure de faire cette étude par vous-même, mais vous feriez mieux d’embaucher un consultant en self-stockage pour l’effectuer.

Quel que soit le chemin que vous empruntez, vous devez répondre à une question critique:

Si je le construis ou l’achète, viendront-ils?

En d’autres termes: si vous investissez de l’argent dans une installation de stockage en libre-service, générerez-vous suffisamment de revenus pour couvrir le service de la dette et les dépenses d’exploitation, tout en réalisant des bénéfices?

Effectuer des études de marché est crucial. Cet exercice vous aidera à identifier les données démographiques de la clientèle dans un rayon de un à cinq milles de l’installation. Une zone de trois à cinq milles est la taille typique d’un marché pour une installation d’entreposage libre-service.

Vous voudrez définir le revenu médian dans la zone du marché (les locataires d’entreposage libre-service ont tendance à se situer dans les tranches de revenu moyen et de revenu moyen supérieur), ainsi que l’âge médian (les locataires d’entreposage libre-service sont normalement entre le début de la vingtaine et le milieu de la cinquantaine).

De plus, vous voudrez examiner les aspects suivants de la zone de marché que vous proposez:

• Population actuelle (d’environ 20 000 personnes en milieu rural à 100 000 ou plus en milieu urbain, en règle générale).
• Croissance démographique prévue (plus de personnes signifie plus de locataires potentiels).
• Circulation quotidienne des véhicules (la majorité des installations d’entreposage en libre-service dépendent fortement du trafic routier pour attirer les clients).
• Paysage concurrentiel. Quelles installations de stockage en libre-service fonctionnent déjà dans la région? Quel est leur taux d’occupation ? Y a-t-il des installations en construction ou prévues dans la zone commerciale?

Les autres composantes de l’étude de faisabilité comprendront normalement un aperçu de l’industrie de l’entreposage en libre-service; des projections à long terme pour les taux de location, les revenus, les dépenses et la valeur des propriétés; et des détails sur le zonage du projet de stockage.

Rédaction d’un plan d’affaires

Chaque entreprise devrait avoir un plan d’affaires. En termes simples, un plan d’affaires peut aider à propulser une entreprise vers le succès, vous permettant de réaliser vos objectifs et de gérer les problèmes qui pourraient survenir. La plupart des prêteurs voudront voir un plan d’affaires avant de prolonger un prêt.

De nombreux modèles en ligne sont disponibles pour rédiger un plan d’affaires, vous pouvez donc certainement essayer de vous y attaquer par vous-même. Vous pouvez également demander l’aide d’un organisme à but non lucratif comme SCORE, qui offre un mentorat d’affaires gratuit, ou vous pouvez embaucher un écrivain spécialisé dans les plans d’affaires.

Gardez à l’esprit qu’un plan d’affaires pour une installation d’entreposage en libre-service existante sera très différent d’un plan d’affaires pour une installation proposée.

Chaque plan d’affaires doit être adapté à vos propres besoins, mais un plan d’affaires pour une installation d’entreposage en libre-service comportera généralement des informations telles que:

• Énoncé de mission.
• Énoncé de vision.
• Structure de propriété.
• Structure d’entreprise (telle qu’une LLC ou une société à responsabilité limitée).
• Rôles et responsabilités du personnel.
• Analyse SWOT (forces, faiblesses, opportunités et menaces).
• Analyse du marché.
• Analyse concurrentielle.
• Stratégies de marketing et de vente.
• Stratégie de tarification. Grosso modo, les loyers mensuels pour une installation d’entreposage en libre-service dans une zone à forte population peuvent aller de 50 cents à 4 cents le pied carré.
• Menu des offres de produits et de services, y compris un aperçu des tailles d’unités, telles que 5×5, 10×10 et 10×20.
• Sources de capitaux.
• Sources de revenus.
• Prévisions de revenus et de dépenses couvrant plusieurs années. La modélisation financière permettra d’estimer les revenus et les dépenses par pied carré.

Un facteur pour s’assurer que les projections de revenus sont respectées est le marketing. Alors que le trafic au volant offre de nombreux clients, le marketing – en particulier le marketing en ligne de stockage libre—service – ne peut être ignoré. Les consommateurs de stockage en libre-service se tournent de plus en plus vers Internet comme premier arrêt lorsqu’ils achètent une unité de stockage.

Toute stratégie Internet intelligente doit garantir que votre installation peut être trouvée sur les moteurs de recherche comme Google ainsi que sur les marchés de stockage en ligne comme SpareFoot. De plus, le site Web de votre établissement doit être à jour. Des entreprises comme storeEDGE se spécialisent dans le développement, la refonte et la maintenance de sites Web prêts pour les mobiles pour les opérateurs de stockage en libre-service.

Devriez-Vous Acheter une Installation D’entreposage En Libre-Service existante?

En termes d’achat d’une installation existante, les prix sont partout sur la carte, tout comme les installations de stockage en libre-service le sont elles-mêmes. Comme vous pouvez vous y attendre, une installation de self-stockage existante à New York, NY, coûtera probablement des dizaines de millions de dollars, alors qu’une installation existante dans l’Iowa rural peut probablement être achetée pour moins de 1 million de dollars.

Une analyse ponctuelle des installations de stockage à vendre en mars 2019 a révélé que les prix demandés variaient généralement de 1 à 10 millions de dollars par installation. Certaines installations sur le marché ont également été regroupées en un seul portefeuille.

À moins d’être un professionnel de l’immobilier agréé, il est sage d’embaucher un courtier en libre-service expérimenté pour vous aider à trouver et éventuellement acheter une installation. Un courtier chevronné connaît le marché et sait négocier le prix.

Si vous dirigez l’installation, vous voudrez bien sûr acheter une installation dans la région où vous vivez. Mais si vous confiez les opérations à une société de gestion tierce, l’emplacement de l’installation n’a pas nécessairement d’importance. Assurez-vous simplement que vous et votre courtier avez une bonne connaissance du marché local.

Devriez-Vous construire une installation de Stockage en libre-service à partir de Zéro?

Cela ne devrait pas surprendre, mais l’emplacement joue également un rôle important dans le coût de construction d’une nouvelle installation. Vous pourriez être en mesure de mettre en place un développement d’entreposage en libre-service d’un étage de 40 000 pieds carrés dans une petite ville pour 1 million de dollars ou moins, alors qu’une installation de deux étages de 80 000 pieds carrés dans un cadre plus urbain pourrait vous coûter 6 millions de dollars. Gardez à l’esprit que ce sont des estimations approximatives.

En règle générale, vous pouvez vous attendre à dépenser entre 25 $ et 75 foot le pied carré pour une nouvelle construction. Cependant, ce n’est qu’une fourchette approximative. Encore une fois, l’emplacement de l’installation — y compris le coût du terrain — dictera le prix de la construction.

Voici quelques statistiques à garder à l’esprit si vous développez une installation de stockage en libre-service:

• Les installations vont de 10 000 pieds carrés à 100 000 pieds carrés ou plus.
• L’installation moyenne d’entreposage en libre-service comprend 46 000 pieds carrés nets louables (la quantité d’espace générant de l’argent qui peut être louée par les locataires).
• Une installation couvre généralement de 2,5 à 5 acres.

Voici six éléments à prendre en compte lorsque vous construisez des unités de stockage:

1. Quel sera le mélange d’unités? Si l’établissement se trouve dans une zone commerciale peuplée principalement de locataires d’appartements, vous voudrez peut-être inclure plus de petites unités, telles que 5 × 5 ou 5 × 10. Mais si les résidents de la zone commerciale sont pour la plupart des propriétaires, plus d’unités 10 × 10 et 10× 20 pourraient être en ordre.
2. L’installation devrait-elle être compatible uniquement avec les unités d’entraînement ou uniquement avec les unités d’accès intérieur? Ou devrait-il y avoir un mélange d’unités d’entraînement et d’accès intérieur. Les réponses dépendent de la démographie de la zone commerciale.
3. Devrait-il y avoir uniquement des unités climatisées ou uniquement des unités non climatisées? Ou devrait-il y avoir une combinaison des deux? Le climat local entrera en jeu dans cette décision, tout comme votre budget de construction.
4. Devriez-vous limiter l’installation à un seul bâtiment? Ou aurez-vous assez de place — et est—ce logique – pour répartir les unités sur plusieurs bâtiments? La quantité de terrain disponible et la demande projetée influenceront la configuration de l’installation.
5. Faut-il réserver de l’espace pour le stockage des bateaux, véhicules récréatifs et autres véhicules? La réponse repose en partie sur une étude de marché indiquant le nombre de propriétaires de bateaux, de véhicules récréatifs et de véhicules vivant dans la zone commerciale.
6. Devriez-vous envisager de convertir une structure existante, telle qu’un magasin de détail à volets, en une installation d’entreposage libre-service? Un certain nombre de développeurs de stockage en libre-service ont réussi à transformer des espaces inutilisés et souvent négligés en installations de stockage génératrices de revenus fiscaux et créatrices d’emplois.

Outre l’apparence de l’installation, un autre facteur clé est le zonage et le droit.

Un énorme problème sera de savoir comment la propriété est zonée. Si la propriété est déjà zonée pour le stockage en libre-service, cela supprime un énorme obstacle. Mais si la propriété doit être rezonée, vous pourriez consacrer des mois, voire des années, à demander l’approbation d’un changement de zonage.

Dans certains endroits, les responsables gouvernementaux et les résidents locaux s’opposent vigoureusement aux installations de stockage en libre-service, sur la base de l’idée mal informée que ces installations sont des aimants pour la criminalité et la circulation, et qu’elles sont des horreurs. L’inverse est vrai. Les installations de stockage en libre-service ne provoquent pas de hausse de la criminalité ou de la circulation, et de nombreuses installations modernes sont conçues pour s’intégrer et même accentuer les quartiers.

De plus, il y a la question du droit. Cela implique d’obtenir l’approbation des entités gouvernementales pour vos plans de développement. Comme pour le rezonage, un dossier de versement peut durer des mois et des mois.

Tout cela étant dit, gardez deux choses à l’esprit:

1. Le développement d’une installation de stockage en libre-service demande du temps et de la patience (et, bien sûr, de l’argent). Outre le zonage et le droit, la construction peut être retardée par le mauvais temps, les pénuries de main-d’œuvre et les fournitures limitées de matériaux de construction.
2. Le développement d’une installation d’entreposage en libre-service nécessite une expertise. Une équipe de développement devrait comprendre des professionnels chevronnés du droit, de l’immobilier, de la finance, de la construction et de la conception. Peu de gens qui sont nouveaux dans l’industrie du stockage en libre-service peuvent faire cavalier seul lors du développement d’une nouvelle installation.

Financement d’une installation d’entreposage en libre-service

Tout comme pour toute entreprise, il y a des vérités dures sur l’entreposage en libre-service, que vous parliez d’une installation nouvellement construite ou nouvellement acquise.

D’une part, vous aurez besoin d’argent pour lancer l’entreprise et la maintenir en activité.

Comme nous l’avons mentionné précédemment, le montant d’argent que vous mettez dans une installation varie considérablement, en fonction de l’emplacement et d’une myriade d’autres facteurs. Mais avant de dépenser un centime, vous devrez décider comment vous allez financer une acquisition ou un nouveau développement.

Par exemple, aurez-vous besoin de contracter un prêt? Un certain nombre d’options sont disponibles, telles que les prêts d’acquisition, les prêts à la construction et les prêts SBA. Bon nombre de ces prêts couvrent des durées de 10 à 25 ans. Travaillez avec un professionnel du prêt qui connaît bien l’industrie du self-stockage pour vous orienter dans la bonne direction.

Pour être admissible à un prêt d’entreposage en libre-service, voici quatre éléments dont vous aurez probablement besoin:

• Un pointage de crédit d’au moins 680.
• Un historique de crédit clair de faillites récentes, de saisies et de privilèges fiscaux.
• Un acompte en espèces de 10 % ou plus.
• Un historique d’affaires d’au moins trois ans.

Peut-être n’avez-vous pas besoin de contracter un prêt et, à la place, d’avoir suffisamment de capital liquide pour acheter ou construire une installation. Cependant, avez-vous assez d’argent pour exploiter l’installation? Vous ne voulez pas vider votre fonds de retraite pour acheter ou développer une installation d’entreposage libre-service.

Ou vous pourriez envisager de faire équipe avec d’autres investisseurs pour acheter ou construire une installation. Cela peut être fait à travers:

• Une société de personnes par emprunt, qui est une relation de prêt qui n’attribue pas de participation à la personne ou à l’entité auprès de laquelle vous empruntez l’argent.
• Une société de personnes en actions, chaque associé injectant une certaine somme d’argent et détenant une part de l’entreprise.
• Une coentreprise avec, par exemple, un développeur de stockage en libre-service. Chaque partenaire possède un certain pourcentage de l’entreprise.
• Un syndicat d’investisseurs accrédités réuni dans le seul but d’acheter ou de développer une installation.
• Un arrangement de locataire en commun, qui permet à au moins deux personnes de posséder une propriété et permet le transfert relativement transparent d’une participation de propriété à une autre partie.

Comment Allez-vous gérer et commercialiser votre Installation d’entreposage en libre-service?

Alors que les installations de stockage génèrent traditionnellement des flux de trésorerie sains et stables, toute personne entrant dans le secteur du stockage en libre-service doit se rendre compte que ce ne sera pas une opération rapide pour s’enrichir.

De manière générale, les taux d’occupation des installations d’entreposage en libre-service varient de 70 % à 95 %. Avec une installation nouvellement construite ou en cours de repositionnement, un nouveau propriétaire devra souvent faire face à une période de location de 18 à 36 mois avant qu’une installation n’atteigne la stabilisation de l’occupation. Des flux de trésorerie positifs pourraient également être des années plus tard.

Cependant, la bonne nouvelle est que le taux d’occupation du seuil de rentabilité d’une installation d’entreposage en libre-service est bien inférieur aux autres classes d’actifs. Selon une mesure, le seuil de rentabilité est de 40 % à 45 % d’occupation en libre-service, contre 60 % ou plus dans le secteur multifamilial. En outre, les installations d’entreposage en libre-service offrent certains des meilleurs rendements à court et à long terme de l’immobilier commercial.

Lorsqu’il s’agit d’acheter une installation de stockage en libre-service, un numéro d’investissement qu’il est essentiel de noter est le taux de capitalisation (taux de capitalisation pour faire court). « Les taux de capitalisation sont toujours la considération primordiale pour les acheteurs et les vendeurs dans l’industrie du stockage en libre-service », selon la société de courtage en libre-service SkyView Advisors.

Comme l’expliquent les conseillers de SkyView, le taux plafond est le rapport entre le NOI (bénéfice d’exploitation net) d’un bien et la valeur du bien. Par exemple, si une propriété se vend 1,5 million de dollars et que son NOI est de 120 000 dollars, le taux plafond est de 8 % (120 000 dollars correspond à 8 % de 1,5 million de dollars).

« Dans les termes les plus simples, le taux plafond révèle à un investisseur immobilier à revenu quel pourcentage peut s’attendre à gagner s’il achète la propriété avec tout l’argent », ont déclaré SkyView Advisors.

Par exemple, si un investisseur pense qu’un bien vaut un taux plafond de 8%, il s’attend à un rendement en espèces de 8 %.

Au troisième trimestre de 2018, les taux de plafonnement pour les installations d’entreposage en libre-service allaient de 4,5 % pour les installations de classe A à 8,5 % pour les installations de classe C, selon CBRE.

Résultat net

À la fin de la journée, l’achat ou la construction d’une installation de stockage en libre-service consommera très certainement du temps, de l’énergie et de l’argent. Cependant, le gain peut être important dans une industrie en croissance continue. Les preuves de cette croissance abondent:

• En 2018, les taux d’occupation de l’entreposage libre-service et les taux de location dans un certain nombre de marchés américains ont atteint des records.
• La demande de stockage en libre-service ne cesse d’augmenter grâce à un éventail de tendances, notamment la réduction globale des effectifs des ménages des baby-boomers, la préférence générale des milléniaux pour la location d’appartements par rapport à la propriété et la mobilité soutenue des travailleurs américains.
• Au fil du temps, le self-stockage a démontré qu’il s’agissait d’un secteur résistant à la récession.

En bref, l’entreposage en libre-service fournit une multitude de raisons pour lesquelles l’acquisition d’une installation existante ou la construction d’une nouvelle installation peut ouvrir la porte à des gains d’investissement attrayants.

« Les installations de stockage nécessitent peu de dépenses en capital ou d’entretien, leurs impôts fonciers sont modestes et les acquisitions nettes dans ce secteur ont bondi », Forbes.com le contributeur Brad Thomas a observé en novembre 2017. « Et donc, dans les bons et les mauvais moments, un peu comme le mariage, les bonnes vieilles unités de stockage sont comme un fidèle spouse conjoint. »