Alors que nous essayons tous de traverser cette pandémie, les entreprises de toutes tailles luttent de toutes les manières imaginables. Non seulement ils sont confrontés à la perspective de devoir laisser partir des employés précieux, mais ils comprennent que la perspective de poursuivre les opérations diminue chaque jour où la fermeture liée à la pandémie se poursuit. Les entreprises qui n’ont pas déjà échoué vivent sur le bord à la recherche de moyens de traverser les prochains mois. Certaines sont des entreprises naissantes, d’autres existent depuis des décennies et d’autres sont en train de devenir rentables après des années de dévouement. Ce qu’ils ont tous en commun maintenant, c’est une fermeture virtuelle de leurs marchés et une perte de revenus. Malheureusement, sans revenus, les propriétaires d’entreprise sont incapables de se payer eux-mêmes, ce qui rend difficile, voire impossible, de répondre à leurs besoins économiques personnels. En outre, il existe des dépenses commerciales importantes qui ne peuvent pas simplement être mises en attente. Les assurances, les baux d’équipement, les paiements de prêts aux entreprises, les loyers et autres dépenses mensuelles similaires sont des obligations contractuelles qui ne peuvent être ignorées. Beaucoup seront nécessairement poussés à la faillite. Généralement, l’obligation contractuelle la plus importante des petites et moyennes entreprises est leur bail commercial.
Au Cabinet d’avocats Donald R. Oder, nous négocions régulièrement avec les locataires et les propriétaires concernant la résiliation anticipée des baux commerciaux. Ces négociations sont extrêmement fluides et, bien que la résiliation anticipée d’un bail commercial ne soit pas indolore, un compromis raisonnable est généralement trouvé. Alors que la pandémie actuelle continue de sévir dans notre société, la façon dont les propriétaires perçoivent les résiliations anticipées devient encore plus fluide à mesure que les propriétaires commencent à anticiper une attaque de retards de paiement et d’abandons de bail.
Quelles Sont Vos Options ?
Le moratoire actuel: Au préalable, il est important que vous ne vous fiiez pas au moratoire actuel sur les expulsions (et à la fermeture quasi complète des tribunaux californiens). Alors que votre propriétaire est actuellement incapable d’aller de l’avant avec des actions illégales de détenus (expulsions), vous devrez toujours payer un loyer et lorsque le moratoire sera levé, de nombreux propriétaires passeront directement au processus d’expulsion.
Continuez dans votre bail: Si vous pensez que votre entreprise peut résister à la tempête mais peut être en retard sur certaines de ses obligations (y compris le loyer), il est probablement préférable de simplement contacter votre propriétaire et d’avoir une discussion. En ces temps extraordinaires, votre propriétaire devrait être prêt à travailler avec vous.
Arrêter de payer le Loyer et / ou d’abandonner les Locaux: S’il s’avère que vous ne pouvez en aucun cas poursuivre vos activités, vous pouvez simplement cesser de payer le loyer et / ou abandonner les locaux. Cette option n’est pas recommandée (sauf peut-être lorsque la faillite est une possibilité, et même alors, vous devrez consulter un avocat en faillite avant d’agir). Si vous arrêtez de payer le loyer, votre propriétaire cherchera presque certainement la première opportunité disponible pour commencer le processus d’expulsion. Si vous abandonnez les lieux, votre propriétaire intentera une poursuite distincte pour obtenir des dommages et intérêts (loyer en souffrance, loyer futur, recouvrement du loyer gratuit et des incitations du locataire, honoraires d’avocat et autres frais juridiques, etc.). De toute façon, vous serez obligé de participer à un litige coûteux ou d’ignorer entièrement le procès permettant à votre propriétaire d’obtenir un jugement par défaut. En cas de jugement par défaut, en plus d’un impact important sur votre crédit, votre propriétaire cherchera à garnir votre salaire, à prélever vos comptes bancaires et à placer des privilèges sur votre propriété. Si vous avez encore une entreprise en activité, un robinet de caisse peut être obtenu permettant au shérif de retirer de l’argent directement de votre caisse enregistreuse. Bien sûr, cela peut avoir peu d’importance si vous faites face à une faillite éminente. Sinon, un litige coûteux et / ou un jugement contre vous n’est pas une option agréable.
Négocier un contrat de résiliation anticipée du bail: S’il est évident que vous ne pouvez plus poursuivre vos activités en aucun cas, la meilleure option est d’essayer de négocier la résiliation anticipée de votre bail. Bien que le résultat soit rarement indolore, c’est généralement le meilleur moyen d’arrêter le saignement. Si vous optez pour cette voie, il est important d’éviter l’introduction de poursuites judiciaires à votre encontre et/ou l’abandon des lieux. Votre position de négociation sera réduite dans ces circonstances.
Nous commençons par analyser les négociations pré-pandémiques. Les propriétaires sont les plus intéressés à se rendre entiers. Ils souhaitent réduire leurs dommages à zéro et s’attendent à ce que les locataires absorbent toutes les pertes (comme le demandent la plupart des baux commerciaux). Cela signifie récupérer tous les loyers en souffrance, toutes les incitations aux locataires, les loyers futurs, les honoraires d’avocat, les frais de courtier et les frais juridiques. D’un autre côté, les locataires veulent, et ont souvent besoin, de payer le moins possible. Dans la plupart des cas, les propriétaires et les locataires sont en mesure de faire des compromis. Souvent, les propriétaires se rendent compte qu’un locataire est sur ses dernières jambes et que les efforts de collecte continus peuvent être vains. Lorsqu’il est clair qu’un locataire a des ressources limitées, il est parfois plus pratique de conclure un accord même si cela signifie accepter un plan de paiement.
Dans pratiquement toutes les négociations, la préoccupation primordiale est la rente future. Les propriétaires exigent un loyer futur afin de s’assurer qu’il n’y a pas d’écart de loyer entre la résiliation du locataire existant et le début d’une nouvelle location. Le débat porte sur le temps attendu pour obtenir une nouvelle location. Les propriétaires veulent que le loyer futur soit le plus élevé possible pour couvrir l’incertitude liée au remplissage de l’espace. Les locataires soutiennent le contraire. Le loyer futur est presque toujours la composante la plus importante de tout paiement de résiliation de bail. Il y a une foule d’autres questions en jeu relatives aux coûts associés à la recherche d’un nouveau locataire et à la récupération des indemnités de loyer gratuites et d’amélioration des locataires qui dépassent le cadre de cet article. Cependant, ce qui précède définit le cadre à partir duquel les négociations sont menées.
En analysant cela dans le contexte des crises pandémiques actuelles, la seule chose certaine est que les problèmes auxquels sont confrontés les locataires comme les propriétaires sont sans précédent. Il est difficile de savoir comment les propriétaires réagiront à la crise. De nombreux propriétaires (y compris les propriétaires de mom et de pop) dépendent des revenus de leurs propriétés commerciales comme leur seule source de revenus. Cette crise les affectera aussi profondément qu’elle affecte les locataires. Les propriétaires d’entreprise chercheront des moyens de minimiser les dommages imminents. Quoi qu’il en soit, il semble à cet écrivain que tous les propriétaires sont certains de comprendre les temps extraordinaires dans lesquels nous nous trouvons et que tous les propriétaires ajusteront leurs tactiques de négociation en conséquence. Minimiser les pertes dans ce climat peut signifier donner un loyer gratuit au locataire ou accepter de partager le fardeau en réduisant le loyer pendant un certain temps. Après tout, le remplacement des locataires pendant la pandémie peut s’avérer impossible et avec une récession en cours, les attentes pour l’avenir ne sont probablement pas optimistes.
Le temps presse : il ne faudra pas longtemps pour que les propriétaires soient inondés de demandes de loyer gratuit, de réductions de loyer et de demandes de résiliation anticipée du bail. Une fois que cela commence, la volonté des propriétaires de coopérer avec les locataires peut changer radicalement à mesure qu’ils se rendent compte à quel point la pandémie affecte leurs locataires. Idéalement, les locataires (qui sont certains qu’ils ne pourront pas continuer) concluront un accord de résiliation anticipée du bail avec leur propriétaire avant cette attaque. Les propriétaires font toujours face à la pandémie de coronavirus et il y a un moment unique dans le temps où pratiquement chaque personne sur la planète comprend que nous devons tous travailler ensemble pour trouver des solutions raisonnables aux problèmes liés à la pandémie. Notre espoir en tant que société est que cet état d’esprit se poursuive alors que la pandémie diminue. Cependant, à ce stade, il reste une incertitude considérable et agir rapidement semble être la ligne de conduite la plus sûre.
Pendant cette période extraordinaire, Le Cabinet d’avocats de Donald R. Oder représentera tous les locataires commerciaux qui souhaitent une résiliation anticipée du bail (ou une modification du bail) moyennant des frais fixes réduits uniques. M. Oder négociera en votre nom la résolution de toutes les questions en suspens avec votre propriétaire, y compris la rédaction et la négociation d’un accord final de résiliation anticipée du bail.
N’hésitez pas à contacter l’avocat de San Diego Donald R. Oder directement au 619-888-1346 à tout moment. Il n’y a pas de frais pour la consultation initiale.